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当て馬物件、そして擬宝珠

 お客様の貸付物件のことで、事務所で話題がでました。
 その際に、以前に内覧させていただいた物件の話が引き合いに上りました。

 ずいぶん以前のことですので、
 もう時効かなと思い。

 ☆  ☆  ☆

 ご相談者様の貸家物件がなかなか埋まらず、
 内覧には来るんだけど、契約に至らない、とのお話しになったことがありました。

 一度、拝見できますか?
 とお願いしました。
 このときのご依頼の税務のお仕事の範疇ではなかったのですが。

 どうぞ、どうぞ、と案内されて、拝見したところ。
 貸家の玄関前に立った瞬間から、
 イヤーな予感がしました。

 まず、玄関横の灯りのガラスが汚れて曇っています。
 玄関を開けると、かび臭い匂い。
 長期間空室だったためのものでしょう。

 見上げると、玄関の天井灯のガラスの隅にひび割れ。
 これも煤(すす)けています。

 玄関を上がり、廊下、居室、リビングダイニングルーム、洗面所、風呂・トイレと
 一巡して拝見しました。 

 十分に広々とした2階建ての立派な戸建てですが、
 これは。。。。

 特に洗面所・風呂・トイレは、
 どうみても清掃の後がなく、
 鏡はウロコ汚れ、タイルは目地汚れに欠損、バスタブは茶ばんでいます。
 キッチンも同様です。

 とてもじゃないですが、
 自分自身が、この風呂に入ったり、トイレを使ったり、
 料理をする気になれません。
 正直、建物に触れるにもためらってしまいます。

 我々は、無言で貸家を後にすることになりました。

 お客様のご自宅に戻って、
 管理業者さんの清掃は終わってるんですよね、とお尋ねすると、
 はい、と見せてもらった清掃の領収書では、
 決して安くない価格の清掃料金が支払われていました。

 清掃業者さんは、管理業者さんが手配しているのでしょうが、
 名の知れた大手の管理業者さんです。
 しかし、このていたらく。

 税金のお話しは済んでいましたので、
 管理業者さんの変更を提案して、我々は、ご自宅を後にしました。

 ☆  ☆  ☆

 お客様の貸家は、ズバリ、「当て馬物件」になっているのです。

 不動産仲介業者や管理業者が、借主を物件案内する場合に、
 最初によろしくない物件を見せて、
 これはひどい、こんなひどい物件もあるのだ、と、第一印象を作り、
 次に、借りさせたい本命物件に案内する方法を採る場合があります。

 よろしくない物件を見た後、普通の物件を見れば、
 どんなものでも、よく見えてしまうのは必然、そこで契約、となります。

 この、「最初に見せるひどい物件=他の物件を引き立たせるための物件」を
 「当て馬物件」といいます。

 通常なら、こんな役目の物件にされるのは願い下げですが、
 問題意識のない、文句の少ない大家さんの物件が、
 当て馬物件として放置されてきてしまったのでしょう。

 実に「性悪(しょうわる)=悪質」な管理業者ですが、

 長年、特に不動産賃貸をそもそもの本業としていない大家さんや、
 相続で親の賃貸物件を引き継いでしまって
 賃貸について経験の浅い大家さん、
 親の代でローンが終わって、
 ローンの重さを感じていない大家さんが、
 こんな憂き目にあってしまいます。

 こうなったら、未来永劫、借り主など現れません。
 賃貸経営など、破綻まっしぐらです。

 性悪な管理業者さんをすげ替えて、
 本当に大家さんのために清掃業者を選び、
 場合によってはリフォームし、
 経営を立て直してくれる管理業者さんに登場してもらうしかありません。

 そんな大家さんをときどき拝見して、
 はがゆい思いをしている税理士もいることを、
 ちょっと書いてみたくなりました。(^^;ゞ
 すみません。

 ☆  ☆  ☆

 雨が続いたと思ったら、
 暑い日が再来しそうです。

 事務所ビルアプローチ部分の擬宝珠(ギボシ)です。
 舌のようにメシベを出して、夏を教えてくれます。
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by expresstax | 2019-07-25 23:37 | 不動産

大阪北部地震の被災者の皆様にお見舞い申し上げます。そして日本証券アナリスト協会様講演

 週初めに宇都宮に行くときに、東京駅で、地震だ、という風評があって、
 宇都宮講演の朝、大阪北部地震の速報を聴きました。
 震度6弱まで揺れたとのことで、びっくりしました。
 被害に遭われた方々に、心からお見舞い申し上げます。

 ☆  ☆  ☆

 公益社団法人日本証券アナリスト協会様のプライベートバンカー資格の補完セミナー講演に伺いました。
 金融に強いプライベートバンカーのプロに、不動産税務を、というリクエストにお応えして、テーマは不動産相続です。

 お仕事を終えられた午後6時から、
 多くの受講者様にご受講いただきました。
 ありがとうございます。

 名刺交換をしていただくのに、名刺を控え室に置いてしまい、
 お渡しできなかった方がいました。申し訳ありません。
 後日、お送りしました。

 講演後、ご挨拶やご質問を下さった方々にも、
 心から感謝します。
 ありがとうございました。




by expresstax | 2018-06-22 23:03 | パブリッシング

稲本洋之助先生ご葬儀

 稲本洋之助先生がご逝去され、
 そのご葬儀が、先生が長年住み慣れたとの青山の
 善光寺さんで執り行われました。
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 稲本先生は、日本の土地法や区分所有法のコンメンタールを書かれるなど、
 不動産法の権威でいらして、また、
 平成4年の借地借家法改正に伴う定期借地権制度の理論化や創設をなさり、
 定期借地権推進協議会の名誉会長を担っていらっしゃいました。

 先生なくしては、現在の土地法の整理や、定期借地権の普及は不可能だったのです。

 定借協の勝倉啓仁様の弔辞や、学究生活を支えてこられた奥様のお話に、
 胸を塞がれる思いでした。
 納棺に際して、たくさんの花々を一緒に備えさせて頂くことができました。

 どうかご冥福をお祈り致します。







by expresstax | 2018-06-08 23:47 | 不動産

日本証券アナリスト協会PB教育委員会委員就任、そして海の朝陽

 ご推挙をいただいて、
 平成30年度から、 公益社団法人日本証券アナリスト協会PB教育委員会委員に就任しました。 
 先日、その初会合があり、出席させていただきました。

 プライベートバンカー (PB )とは 企オーナーや資産家層を対象にファミリーの資産保全は相続・事業承継を支援するために、包括的な金融サービスを提案、実行プロフェッショナルのことです 。
 
 これまで証券アナリスト育成してきた公益社団法人の立場から、
 公社)日本アナリスト協会が、2013年から、
 PBとしての必要な知識を体系化して学べる教育プログラムを開発し、
 資格試験をスタートしています。

 PB(プライベートバンカー)資格試験は、
 初級ともいえるPBコーディネーター、
 その上級のプライマリーPB、
 難関で日本に77人しかいないシニアPB、と
 3段階です。

 この試験制度への意見具申をするのが教育委員の役割です。

 力不足ながら、お役に立てますように、努めて参ります。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 温泉に行きました。
 お部屋に源泉掛け流しの温泉露天風呂がついて、
 山の上から海を眺望する緑に囲まれた旅館でした。

 日の出の朝陽と、ウグイスのさえずりと、温泉の掛け流しの音と、
 素敵なご褒美をいただきました。 
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by expresstax | 2018-04-23 23:31 | プロフェッショナル

詐欺はがき、そしてシャクナゲ

 お客様のところに、こぉんなはがきが届いたと、ファックスして下さいました。
 あー、これですね。

 実は、弊社のお客様たちにこれが届いたのは、これで3通目。
 都度、ご連絡を下さったので、拝見してきましたが、
 みな、同じです。
 違うのは、管理番号と、取り下げ最終期日、窓口電話番号くらいです。
 もちろん、全部、破り捨てて、無視っていただきました。
 はい、それで終わり。
 何もありません。(^_^)v
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 困るのは、万が一、真に受けて、電話してしまったりした場合。
 相手もプロ、言葉巧みに、お金を巻き上げられてしまうのでしょう。

 ご相続があったり、資産家だとわかったりすると、何らかの名簿が出回って、
 詐欺屋のターゲットになりやすくなるのでしょう。

 いたずらに恐れたり、腹を立ててもしょうがないので、
 気持ち悪い書類が届いたら、
 絶対に相手にしないで、
 そんな時は、税理士に一報。

 目の前にあると落ち着かないでしょうから、
 弊社にお渡しいただけたら、弊社で処分します。

 お客様とお客様のご資産をお守りするのが、弊社の仕事です。

 大丈夫です。
 一緒に、守っていきましょうね。

 ☆  ☆  ☆

 暖かい日が続き、事務所ビルエントランス部分のシャクナゲが、真っ赤に咲きました。
 もうこんな季節なのですね~。(^_^)
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by expresstax | 2018-03-28 23:31 | 提言

投資の利益確定、そして銀座の観光客

 昨年のご事業の実績に基づいて、
 平成29年度の利益予想のシミュレーションをお送りしていたので、
 お客様からお電話で、それについてのご質問をいただいた時のことです。

 お話しの最後で、
 ところで、株を売ろうと思うんだけど、どうだろう、とお尋ねになりました。

 私は株の専門家ではないので、お聞きになる先が違いますよ、とお答えして、
 でも、ちょうどその少し前に、私も利益確定で、売却していましたので、
 そのことはお伝えして、
 一緒にやってる同じ立場の意見として、といろいろおしゃべりしました。

 多くの方は、アベノミクス上昇と株譲渡益課税改正前の平成25年で
 いったん利益確定や簿価上げをなさっていて、
 その後ちょっと株価がモタついて、
 トランプ相場で回復、
 今は、次の局面に向かうところなのでしょうが、

 そのまま向かうのか、
 日経平均2万円のあたりでいったん利益確定するかは、ご判断です。

 ☆  ☆  ☆

 税理士というのは、とても臆病で、
 大金星を当てるよりは、絶対に損したくない生き物なのです。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 全体が低調なときに、良い会社を応援してあげる、
 じっと待って、上昇局面で、利益確定しながら、キャッシュポジションを確保し、
 獲得利益で、また低調に波が落ちたときにでも、良い会社に再投資して応援していく、
 というのが、株式投資の王道です。

 博打のような投資の仕方は、個人投資家には合いません。
 過去の利益を、次に活かして、利益が利益を生む循環をつくれれば、
 足下をすくわれることにはならないでしょう。

 頑張ってみて下さい。

 ☆  ☆  ☆

 所用で銀座に行きましたら、
 平日の昼間は、いたるところに、観光客の団体が溢れていました。
 アジア系だけでなく、青い目の団体もいます。

 8丁目のガードあたりに、中国系の観光客のバスが連なっていました。
 銀座は、ほんとうに観光地になってしまったのですね。
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by expresstax | 2017-06-09 23:21 | 資産運用

熊本地震への寄附と活断層、そしてお土産をありがとうございました。

 熊本震災へ寄附金をお送りしました。

 直接自治体へ寄附することもできますが、 
 日本赤十字社やふるさと納税でも可能です。
 ふるさと納税では、謝礼品辞退の方法もあります。

 ☆  ☆  ☆
 
 震度7が連日に及び、前例のないという震災です。
 想像を絶します。
 
 なぜ、激甚災害と認定されないのでしょうか。
 今、自分にできることと思い、送金させていただきました。

 地震と被害が収まること、そして復興に向かうことができることをお祈りしています。

 ☆  ☆  ☆

 震災の状況を拝見していて、
 連日の激震の中で、旧耐震の建物が壊れていく一方、
 新耐震の建物はどうだったのかが、気になっています。

 日経ネットに、日経ホームビルダーの記事が掲載されていました。

 4月22日付 熊本地震 「新耐震基準」導入後の住宅に明暗  と、
 4月19日付 築浅住宅が地震で倒壊、金物不備や増築が要因か

 旧耐震建物が、淘汰されるように崩れ落ち、
 新耐震建物でも、施工の欠陥が露呈している状況は、
 今後の教訓になるでしょう。

 ☆  ☆  ☆

 国土地理院が、平成28年1月に「都市圏活断層図」を発表していました。

 その「利用の手引-地震被害の軽減に向けて-」に登載されていた
 日本全国の陸域の活断層です。
 今回被害の大分から熊本にわたる布田川断層帯と日奈久断層帯も、
 はっきり出ています。
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 関東にも深谷断層帯と綾瀬川断層があるそうです。

 むざむざ、活断層帯に該当する土地を買い、家を建ててしまった無念さは、
 どれほどのものか、
 政策によって、何とかならないのか、
 
 東日本大震災の際にも、「ここより下に家を建てるな」という
 先人のメッセージを無視して、建築許可をしてきた行政に、
 憤りを感じましたが、
 この既視感は、なんだろう、と愕然とします。

 被災者の方々に、心から、お見舞い申し上げます。

 
 ☆  ☆  ☆

 フィリピンにご旅行なさっていたお客様がご帰国なさいました。

 楽園のような島とホテルアマンプロに滞在していて 
 日本の地震を現地で聞いてびっくりした、とのことでした。

 ドライフルーツをお土産にお持ちくださいました。
 ココナツのドライフルーツは初めてです。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2016-04-22 23:05 | 不動産

マイナンバー初年度の始まりと年度末、そして赤坂御用地の桜

 年度末ですね。
 積み残しをてんこ盛り抱えて、終わります。
 だいぶ、マキを入れねばなりません。

 ☆  ☆  ☆

 マイナンバー制度が1月1日にスタートして、
 最初の年度末です。

 証券会社等から、個人マイナンバーの提供依頼書が届いています。
 個人マイナンバーを記載し、本人確認書類を送付するように、というこの依頼書。
 どうしたものか、とのご相談が続きます。

 まだ様子見、お試し感のあったマイナンバー制度が本格化していくなかで、
 まずは、よく理解し、どう対応するか、方向が必要です。

 弊社事務所ニュースでは、その1としてマイナンバー制度の概要と取扱について、
 建前論だけではない部分について、ご報告しました。

 追って、その2をご報告します。

 ☆  ☆  ☆

 今年は、赤坂御用地の桜が、早く、かつ見事です。
 周囲より温度が低いため、例年は、周辺が散る頃咲き始めるのに、
 どうしたことでしょう。
 手前の秋篠宮邸の桜まですばらしく咲きましたね。
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by expresstax | 2016-03-31 23:04 | 資産運用

株価の激落と円高、そしてお土産をありがとうございます。

 日経平均終値が14952.61円。
 ついに15,000円を切りました。
 円高が進行し、110円台まで上がっています。

 いよいよ買いに入ろうか、と思うか、
 まだまだ、と思うか、
 判断のしどころです。

 一方、GPIFの投資時価も激減していますから、
 円高株安は、年金運用や材料コストなど、多方面への影響を与えるでしょう。
 日本爆買いは、どうなるでしょうね。(^^)

 反対に、オリエンタルランドなどは、周囲が激落していてもきちんと上昇を続けていますから、
 もっと買っとけばよかった、という声も聞かれました。

 趨勢を見つつも、流されずに、
 いい銘柄を適切に選ぶ資産運用のスタンスが大事なのですね。

 ☆  ☆  ☆

 確定申告のご相談やご資料をお持ちくださるお客様たちが、
 お土産までお持ち下さいます。
 ありがとうございます。

 メゾンドショコラのチョコ菓子をお持ちくださいました。
 おいしくおやつにいただきます。ありがとうございました。
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 お取引先様が、応援にと、お花のアレンジメントを贈って下さいました。
 心がふんわり膨らむ素晴らしい春のお花です。
 ありがとうございます。
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 お煎茶をいただきました。
 ありがとうございました。
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 ご相談のお客様がお持ち下さいました。
 お心遣い、ありがとうございます。
 がんばってくださいね。
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 確定申告のご相談と一緒に小川軒のレイズンウィッチをお持ち下さいました。
 ありがとうございました。
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 確定申告のご資料と一緒に、福砂屋のカステラをいただきました。
 ありがとうございます。おいしくいただきます。
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by expresstax | 2016-02-12 23:35 | 資産運用

スマップ報道と消えた年金7兆円、そして残り雪

 SMAP(スマップ)の解散報道が賑やかで、
 結局、独立や解散は見送り、となったようですが、
 芸能プロダクションの内側が透けて、

 人の心に、鎖は付けられないのに、と痛ましく見ています。(-_-)

 大貫剛さんという方のツイッターが挙がっていました。
 「みんな、わかったかい?
 花屋の店先に並んだ花はどれもみんな世界にひとつだけの花だけど、
 一番偉いのは、『花屋』なんだよ」

☆  ☆  ☆

 安部総理を始め、閣僚が事件の解消を、よかったとコメントしたそうです。

 この騒動の蔭で、株式市場の変動でGPIFの運用損= 「消えた年金」は2週間で7兆円突破という
 報道が、隠れてしまいました。

 GPIFとは、
 ”Government Pension Investment Fund
 (ガバメント・ペンション・インベストメント・ファンド、直訳すると、政府年金投資基金)”
 = 「年金積立金管理運用独立行政法人」が運用担当する政府のファンドです。

 日本の厚生年金と国民年金資金を管理運用するこの政府ファンドの年金資金は、
 国内外のほとんどが民間に委託され、投信で運用されています。

 いわば、国民の将来の年金原資であり、 
 投資先の半分を株式へと路線変更し、
 この数年で、運用130兆円、世界第2位の規模を誇る、とまで増大してきたのですが、 
 昨年8月以来の株価変動で、影響が始まっています。

 株価変動は、投資家からは、儲けたの損したの、の一喜一憂で済むのでしょうが、
 年金資金の損失となると、それどころではありません。

 SMAPのお蔭で、GPIFが問題にならず、国会解散問題も取りざたされず、よかった、と言ったのか、
 それとも、SMAPは2020年の東京オリンピックでの登用が内定していたらしいので、
 解散回避でよかった、のか、わかりませんが。

 それにしても、東京オリンピックには、SMAPも48歳のおぢさんたち。
 「国民のアイドル」と言われても、つらいものがありますよね。
 でも、彼らは、その道を選んだのですね。。。。

 ☆  ☆  ☆

 事務所ビルの空中中庭に残った雪です。
 雪だまりはまだまだ残っています。
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by expresstax | 2016-01-21 23:48 | 資産運用


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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