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税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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 短い2月がもう終わり。
 慌ただしいままで、確定申告業務がピークを迎えます。

 ☆  ☆  ☆

 先日ここに書いた「地積規模の大きな宅地」評価の続きです。
 去年、お客様とお話ししていて、ここに書きそびれていたんですが。

 東京23区内、500㎡以上で、土地の入口が容積率300%、奥が200%の宅地の場合、
 地積規模の大きな宅地の減額はOK、というところまで書きました。

 では、その宅地が容積率が2以上にまたがる場合、
 以前から「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」(財産評価基本通達20-6)があります。
 容積率が高い地域と低い地域にまたがる宅地については、その面積に応じ、
 加重平均の方法で容積率の格差に基づく減額率を算定し、地域での影響度を乗じて調整します。

 「地積規模の大きな宅地減額」と、この「容積率の格差に基づく減額率」は、
 もちろん併用OKです。

 通達では、「容積率の格差に基づく減額率」は、「奥行補正(通達15)から前項(通達20-5崖地減額)までの定めにより評価した価額から、容積率の格差減額を控除して評価する」とされているからです。

 これは明解ですね。

 また、地積規模の大きな宅地についての「あらまし」にも、
 累乗適用することが明記されています。(あらましP.8(3)ホ)

 ☆  ☆  ☆

 でも、ちょっと待てよ。
 通達を読んでいて、この累乗適用について、???となりました。

 うーん、また長くなるので、これについては、また後日とします。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 ランチに出ると、
 事務所ビルの青山通り沿いの1軒お隣、鹿島建設本社さんの前で、
 報道陣が「出待ち」をしていました。
 なんだろね、とニュースを見ると、引き続きリニア談合の問題のようです。
 御用地関連といい、青山通り沿いは、報道陣の出没が激しいです。(>_<)
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by expresstax | 2018-02-28 23:40 | 財産評価
 去年、地積規模の大きな宅地の評価の改正通達が出て、
 今年1月1日以後開始相続贈与から適用開始されています。

 去年のこと、
 都内の高級住宅地で500㎡以上の地積の億ションの敷地が、
 自動的に改正前より2割減!というタナボタになりそうなお客様と
 この話になりました。

 低層高級マンションは、タワマンなどに比べて相対的に土地面積も多いので、
 奥行補正率も下がったし、
 小規模宅地の特例と合わせると、
 節税商品になりましたねぇ、と。

 ところで、そのマンション、東京23区内ですが、
 接道部分は容積率300%の地区ですが、
 道路から20m以奥の土地は、200%なのです。

 減額対象となる「地積規模の大きな宅地」の要件のひとつが、
 容積率が400%未満(東京都23区内は300%未満)であること、です。

 つまり、入口はバツだけど、奥がマルな場合はどうなるか。

 これについては、平成29年10月3日付けで国税庁から
 「資産評価企画官情報5号資産課税課情報17号『財産評価基本通達の一部改正について』通達等のあらましについて(情報)」(長い。。。)という文書が出て、
 その5ページに、
====================
「(注)なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。」
====================
 とあります。

 つまり、さっきの例の場合は、地積1000㎡、
 容積率300%の土地が200㎡、200%の土地が800㎡だったら、
 300%×200/1000+200%×800/1000=220%<300%
 故に、減額該当、となります。

 これは、低い容積率の面積が少なくても、
 極端にいえば、
 容積率300%の土地が999㎡、200%の土地がたった1㎡ でも、
 300%×999/1000+200%×1/1000=299.9%<300%、
 減額該当、となります。

 こうした取扱は、この情報文書にしか書いてありません。
 通達だけ読んでいたら、う~ん、となってしまうところです。

 ☆  ☆  ☆

 と、話題に上った容積率の異なる2以上の地域に所在するお客様の億ション敷地、
 地積規模の大きな宅地に適格となり、
 実際には、もっと広くて、減額OKとなるわけですが、

 となると、元々あった財産評価基本通達20-6「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」との関連が気になりますが、
 長くなりますので、これについては、また後日。

 ☆  ☆  ☆

 青山通りから事務所エントランスまでの緑のアプローチに、
 いつもの冬のお友達、クリスマスローズがたくさん開いていました。
 凍てつく寒さの中で、うつむきながら、けなげに咲き続ける花です。
 今年も、がんばってるね。
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by expresstax | 2018-02-22 23:05 | 財産評価
税務研究会税理士懇話会の横浜会場の資産税事例検討会に伺いました。
 講師は与良秀雄先生、私は司会進行役です。
 会場は、桜木町の東京地方税理士会の税理士会館です。

 与良先生と、前回も話に出た一般社団法人についての相続税の取扱の改正について、仮に規制するなら、どういった法理で規制するのか、話題にしたのですが、
 これまでの税法の理屈では、難しいのではないか、という議論になりました。

 また、講演の中で、地積規模の大きな宅地についてのレクチャーもお願いしました。
 国税さんが広大地評価をバッサリ廃止して、通達を完全改正し、
 例えば、「地積規模の大きな宅地」について、「新広大地」と呼ぶことさえ、
 禁じているというお話しです。
 これまでの広大地評価を巡って、
 国税さんがいかにトラウマになっているかの現れのようです。

 ところが、
 この税理士会館には書籍売店も併設されていて、
 入っていく途中の書棚に、さっそく
 「新広大地~~」というタイトルの新刊書を目にして、
 ズっこけてしまいました。(^^;;
 いやはや、難しいものですね。

 ☆  ☆  ☆

 数年ぶりに、自宅のストレチアの花が咲きました。
 極楽鳥花とも呼ばれます。
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by expresstax | 2017-11-24 23:03 | パブリッシング
 週刊ビル経営さん主宰の不動産ソリューションフェアの講演に伺いました。
 東京ビッグサイトです。

 テーマは、「財産評価の改正とビル経営への影響」です。
 コアなテーマにも関わらず、ご聴講下さり、ありがとうございました。
 
 ビルオーナー様は、
 所有ビルの土地建物の相続税負担、自社株評価上の負担がとても大きいため、
 一般の方々に比べ、財産評価の方法如何により
 人生が変わるほどの影響が起きます。
 
 ご出席者様に、お客様が2社もご参加くださっていました。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 終わって、聴講のお客様から、
 セミナーで取り上げたキーエンス事件について、
 ご質問をいただきました。
 

 ビッグサイトの講演を終わって、その足で、品川から新幹線に飛び乗り、
 吉本先生達と翌日の名古屋講演に向かいました。

 吉本先生とキーエンス事件についてお話ししました。
 審査請求や裁判に上がった事例ではないようで、
 総則6項適用による認定を受けたのは間違いないでしょうが、
 仮に審査請求に上がったとしたら、
 どう展開するでしょうね。

 ☆  ☆  ☆

 モノレールから雨のお台場を写したのですが、
 ぜぇんぜん、見えません。くすん。(T_T);; 
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by expresstax | 2017-10-16 23:46 | 研究
 先日ご報告していた広大地通達の廃止と地積規模の大きな宅地の評価についての
 パブリックコメントの結果が発表され、
 改正通達とその解説が公表されました。
 
 パブコメを受けての改訂は、評基通40(市街地農地の評価)に、
 (注)に、なお書きとして、
 市街地農地評価の宅地並への引き直しの際に、規模格差補正率を適用する旨、
 追加しています。
 
 これは既にパブコメの段階から、与良先生からも教えて頂いていたので、
 そうだよね、という内容ですが、

 パブコメで質問があった事項について、
 「御意見を踏まえ、別添のとおり、(略)財産評価基本通達に明記することにしました。」
 とありますね。
 パブコメの結果が、通達に反映されたのは、初めて見た気がします。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 先日、編集者様とお話ししてた
 容積率の異なる地域にまたがった宅地については、
 概要のP.5、③の(注1)に、書かれていました。
 
==========================  
③ 指定容積率が400%(東京都の特別区内においては300%)以上の地域に所在する宅地

 指定容積率(注1)が400%(東京都の特別区内においては300%)以上の地域に所在する宅地については、マンション敷地等として一体的に利用されることが標準的であり、戸建住宅用地として分割分譲が行われる蓋然性が乏しいと考えられることから、「地積規模の大きな宅地」に該当しないものとした(注2)。
(注1)指定容積率とは、建築基準法第52条第1項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。
 なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。

(注2) 略
 ==========================

 これで、正面路線の用途地域の容積率だけでなく、宅地全体の容積率での判断ができます。
 その結果、容積率は300%を切りますから
 地積規模の大きな宅地として評価できます。
 というわけで、お客様のご試算、有利に訂正しましょう。(^^)/

 ☆  ☆  ☆

 二子玉川でご飯とお散歩をしました。
 見違えるように新しくなったニコタマの、ライズのルナリウムから、
 オフィスビルの横に、満月が見えていました。
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by expresstax | 2017-10-06 23:14 | 財産評価
 編集者様がお見えになり、いろいろお話しを伺った折に、
 ご質問をいただきました。

 平成30年から広大地評価が廃止されて、地積規模の大きな宅地の評価が適用されますが、
 その地積規模の大きな宅地の評価方法について、いろいろな意見が出ているとか。
 
 特に、地積規模の大きな宅地の評価では、
 広大地評価では適用されなかった開発を了した宅地=既にマンション等が建った宅地についても
 要件を満たせば、減額が適用されることで、
 不適切ではないか、との意見があるとか。

 うーん、ですね。
 通達改正に関わった担当官さんたちが、どこまでを想定しているのかは、分かりませんが、

 例えば、既にマンションが建っていても、
 建替が今後の課題、というケースが増えています。
 その時に、三大都市圏であれば、500㎡以上ならやはり建築要件が問われるので、
 そこは、地積規模の大きな宅地を宅地として見るときに、
 一定の制限がかかることを想定しているのかも知れません。

 もう一つ、弊社のお客様の土地で、
 東京23区内で、接道部正面路線沿いの用途地域では指定容積率300%ですが、
 土地のほとんどの部分は、200%の住宅地域に所在するという土地があります。

 これについては、相続税の試算を行うときに、
 地積規模の大きな宅地の適用できないかも、と仕方なく保守的に試算しているのですが、
 でも、とても不合理です。

 そのあたりが、通達になる段階で、どのように取り扱われるのか、
 そんな疑問も編集者様にお伝えしました。

 いずれにせよ、そろそろパブコメの結果とか、改正通達で明確にされることと思いますが、
 相続税等への影響が大きいだけに、
 気になるところです。

 ありがとうございました。
 
 ☆  ☆  ☆

 ご相続のお客様のところに、相続税の最終報告にお伺いしました。
 遺産分割を確定していただき、
 今後の固定資産税や譲渡した場合の税制について確認していただきながら、
 最終確定をしていただきました。
 お疲れ様でした。

 ☆  ☆  ☆

 終わって、ちょっとほっとした状態で、
 もう一度、ご自宅周辺の確認をさせていただきました。

 お作りになっている畑の一部に、
 鈴なりのキゥイが。
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 また隅の方には茗荷が。
 香り高い茗荷が、掘り起こされます。

 お嫁に行ったお嬢様が、しばらくはスーパーで買う野菜に慣れず、大変だったとのこと。
 ほんとうに、ご自宅で新鮮なお野菜をいただいていたら、
 外の野菜はいただけなくなりそうです。
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 感激してあれこれ拝見していたら、
 なんと、ひょうたんカボチャや茗荷や枝豆をお土産に持たせて下さいました。
 もうしわけありません。
 ありがとうございます。
 おいしくいただきます。
by expresstax | 2017-09-15 23:11 | 税制改正
 税務研究会税理士懇話会の大阪会場の資産税事例検討会に伺いました。
 講師は、与良秀雄先生です。

 たくさんのご質問をいただきながら、楽しく事例検討をさせていただきました。

 ☆  ☆  ☆

 例えば、狭かったり階段だったり、道路としては不十分な通り抜け私道に路線価がついている場合、
 路線価を外せ、と言えるかといえば、

 路線価が設定される土地が、
「宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。)ごとに設定する」(評基通14)
 とされていることから考えると、
 路線価付設そのものは、不適切ではないので、
 
 問題は、その価額であり、価額が適切でない場合、所轄政務署に適切な価額とすべく交渉スルコトハアリでしょう。

 ぜひ挑戦して欲しいと思ったご質問でした。

 ☆  ☆  ☆

 ご出席のご夫妻の先生方が、我々に、お菓子の差入をして下さいました。
 受講者様から差入をいただくのは、初めてで、与良先生と一緒に、びっくり。
 とても嬉しく、ありがたくいただきました。

 とってもおいしいかりんとうです。
 事務所のお土産にさせていただいて、みんなであっという間に戴いてしまいました。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-07-28 23:29 | パブリッシング
 ご相続のお客様にご預金の残高証明書を取得して戴き、
 財産目録を作成していきます。

 担当メンバーさんが、あれ?
 この預金の残高証明書、
 確かに、普通預金口座番号××× 〇〇〇円、って書かれてるんですがぁ、
 この口座の預金残高証明書は、残高△△△円で通帳通りのが別に来てるんですぅ、
 発行者の印鑑も、割印も、確かなんですぅ
 金額は借入額と同じで、借入の残高証明書は来てないんですぅ、と。

 みんなでドレドレと覗き込んで、
 え~?!
 まぁさか、メガバンクが残高証明書を間違って出すわきゃないよぉ、
 ありえない~、
 こんなことしたら始末書もんだよ~、
 首飛ぶよ~、
 
 てな会話をやっていて、
 とにかく、お客様に確認してもらいました。

 結果は、銀行さんの間違い。 w(`0´)w オイ
 速攻で正しいのに差し替えてもらいました。

 もちろん、担当メンバーの言う通り、正しくは、証書貸付残高 〇〇〇円、
 預金と融資で残高証明書の書式自体も違うようですのに、
 なぜチェックをくぐり抜けてしまったのでしょうね。

 弊社では初めてのことで、
 担当メンバーのMさんは、良い経験をしたね、というところですが、
 くだんの銀行さんの後始末については知るよしもありません。(-。-)

 昔の銀行は、こんなミスはありえなかった、なんて言ってないで、
 こんなことも、アリと、考えて対応しなくちゃならない時代なんですね。。。

 ☆  ☆  ☆

 先日、ここで秋篠宮邸をチラ写ししてましたら、
 秋篠宮様の眞子様がご婚約とのことで、
 おめでとうございます。

 赤坂御用地の巽門前に、報道陣が集まっていました。
 この後も、テレビ中継車が続々と駆けつけていました。
 ご近所としては、あまり騒がないでお祝いしてあげてね、の気持ちです。(^^ゞ
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by expresstax | 2017-05-17 23:35 | プロフェッショナル
 ご相続のお客様の不動産の現地調査に伺いました。
 お勤めのご相続人様たちですので、土曜日です。

 多くの土地がありますが、全土地について測量図がありますので、一部のみ計れば良い、との見込での装備で伺いました。

 広い土地と広い青空は、とても気持ちよく、
 菜の花やれんげ、クローバー、あざみ等々の花々が咲き、
 楽しく現地確認ができました。
 ありがとうございました。

 一部に、鉄道線路沿いの土地がありました。

 騒音測定器を持参していましたので、さっそく電車の通過時に測定すると、
 80デシベル越え。
 その後、何本かの電車通過時に、90、100デシベルを計測し、
 記録を取りました。

 もちろん、騒音が既に路線価に反映されていれば、減額はできませんが、
 路線価図で見る限り、線路から垂直路線を見ても、並行路線を見ても、
 路線価に反映されていません。

 減額を検討しよう、ということになりました。

 その他、市街化調整区域の雑種地なども拝見して、
 まさに現場を見なければ、足を入れてみなければ判断できない要素を発見しました。

 ご相続人様たちが、アテンドして見て下さいました。
 検討してご報告申し上げます。
 一日、ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 丹精された、お手入れの行き届いた素晴らしいお庭も拝見しました。
 財産評価では悩ましいところですが。。。。

 亡きご主人様と一緒に大切にお育てになったという牡丹が、見事に大輪の花を開いていました。
 素晴らしいです。
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 石楠花(シャクナゲ)です。
 淡く美しい大輪の花にうっとりします。
 亡きご主人様と奥様、ご家族様の生活のお姿とお人柄がそのまま伺われ、感動しました。

 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-04-24 23:39 | 財産評価

現地調査の鬼軍曹

 ご相続のお客様の不動産の現地調査に伺いました。

 弊社が陣頭指揮を執って、ご相続人様と顧問の不動産コンサルタントさんに立ち会って頂きながらの現地確認と、計測です。

 不動産には、山あり、宅地あり、貸地あり、大きな大きなご自宅あり、複数棟の賃貸物件あり、です。

 大きな筆が、複数の利用画地になっている箇所がいくつもあり、
 予め、弊社メンバーMさんが測量図・公図・住宅地図をベースに立ち上げてくれていた図面に、計測距離を書き入れていきます。
 計測は、いわゆる現調七つ道具であるステッキメジャー、小メジャー、中メジャー、大メジャー、音波計測器等を組み合わせながら進めます。

 急傾斜の市街地山林は、もうすでに評価方法は検討済みですが、
 立木評価する樹木の樹種も確認しなければなりません。

 今回はメンバーのMさんにリーダーをお願いし、我々は手足となって動く、という計画で進めたところ、
 Mさん、一緒に歩いた不動産コンサルタントさんが 呆れる舌を巻くほどの大頑張りです。
 テキパキと指示しながら先頭切って進むMさんの後を、
 ロートルたちががフウフウ言いながら付いていきました。
 Mさんには、謹んで、「鬼軍曹」の称号を与えて差し上げましょう。(^^);;

 でもその頑張りのお蔭で、日が暮れる前に、なんとか全体の計測が終わりました。
 帰りに、お疲れ様の打ち上げに繰り出したのは、いうまでもありません。
 ほんとに、お疲れ様でした。

 ☆  ☆  ☆

 桜の下で、はい、記念写真です。
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by expresstax | 2017-04-15 23:47 | 財産評価