資産税の税理士ノート

容積率の異なる２以上の地域にわたる地積規模の大きな宅地評価、そしてクリスマスローズ

　去年、地積規模の大きな宅地の評価の改正通達が出て、
　今年１月１日以後開始相続贈与から適用開始されています。

　去年のこと、
　都内の高級住宅地で５００㎡以上の地積の億ションの敷地が、
　自動的に改正前より2割減！というタナボタになりそうなお客様と
　この話になりました。

　低層高級マンションは、タワマンなどに比べて相対的に土地面積も多いので、
　奥行補正率も下がったし、
　小規模宅地の特例と合わせると、
　節税商品になりましたねぇ、と。

　ところで、そのマンション、東京２３区内ですが、
　接道部分は容積率３００％の地区ですが、
　道路から２０ｍ以奥の土地は、２００％なのです。

　減額対象となる「地積規模の大きな宅地」の要件のひとつが、
　容積率が４００％未満（東京都２３区内は３００％未満）であること、です。

　つまり、入口はバツだけど、奥がマルな場合はどうなるか。

　これについては、平成２９年１０月３日付けで国税庁から
　「資産評価企画官情報５号資産課税課情報１７号『財産評価基本通達の一部改正について』通達等のあらましについて（情報）」（長い。。。）という文書が出て、
　その５ページに、
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
「（注）なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる２以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　とあります。

　つまり、さっきの例の場合は、地積１０００㎡、
　容積率３００％の土地が２００㎡、２００％の土地が８００㎡だったら、
　３００％×２００／１０００＋２００％×８００／１０００＝２２０％＜３００％
　故に、減額該当、となります。

　これは、低い容積率の面積が少なくても、
　極端にいえば、
　容積率３００％の土地が９９９㎡、２００％の土地がたった１㎡　でも、
　３００％×９９９／１０００＋２００％×１／１０００＝２９９．９％＜３００％、
　減額該当、となります。

　こうした取扱は、この情報文書にしか書いてありません。
　通達だけ読んでいたら、う～ん、となってしまうところです。

　☆　　☆　　☆

　と、話題に上った容積率の異なる２以上の地域に所在するお客様の億ション敷地、
　地積規模の大きな宅地に適格となり、
　実際には、もっと広くて、減額ＯＫとなるわけですが、

　となると、元々あった財産評価基本通達２０－６「容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価」との関連が気になりますが、
　長くなりますので、これについては、また後日。

　☆　　☆　　☆

　青山通りから事務所エントランスまでの緑のアプローチに、
　いつもの冬のお友達、クリスマスローズがたくさん開いていました。
　凍てつく寒さの中で、うつむきながら、けなげに咲き続ける花です。
　今年も、がんばってるね。

　　

平成30年度税制改正法案入手、そして富士山

　税制改正の原稿を出版社さんに送って、
　その校正も締切が過ぎた時点で、
　改正法案が届きました。おぉ。

　あわてて一部だけ読み込むと、
　おお、特定一般社団法人への相続税規制の部分は、
　税制改正大綱で役員となっていたところが、理事となっていたり、
　特定一般社団法人に課税される相続税課税対象財産は、
　大綱では純資産額÷同族理事数、とあったところを、
　法案では、純資産額÷（同族理事数＋１）となっていたり、
　それなりに変わっています。

　出版社さんに急遽連絡して、この部分だけは、
　補正してもらうようにしました。

　小規模宅地の特例の貸家等居住親族（いわゆる「家なき子」）や、
　貸付事業用に関する改正は、
　施行令が出ないとなんとも言えません。

　とにもかくにも、
　改正本出版には、ドタバタしてしまいました。

　☆　　☆　　☆

　西新宿の６０階建マンションからの夕暮れの富士山です。
　（撮影場所は６０階ではありません。）
　シルエットの富士山はで、さえぎる物がなく、とても鮮やかです。

　

平成30年度与党税制改正大綱決定、そして東京タワー

　与党税制改正大綱が決定、リリースされました。
　
　事前にマル政事項等わかっていましたので、
　想定通りですが、

　ここから改正本の原稿書きのスタートです。

　例年、改正一覧の作成で骨を折りますが、
　今年は強力な戦力の投入を得ました。
　ほっ。(^^ゞ
　ありがとうございます。

　ぐゎんばりましょう！

　☆　　☆　　☆

　ジム帰り、ペットショップに向かう途中の、
　外苑東通りの飯倉片町付近からの東京タワーです。
　るんるんで自転車を漕いでいます。

　　
　

地積規模の大きな宅地の評価通達発遣、そして二子玉の満月

　先日ご報告していた広大地通達の廃止と地積規模の大きな宅地の評価についての
　パブリックコメントの結果が発表され、
　改正通達とその解説が公表されました。
　
　パブコメを受けての改訂は、評基通４０（市街地農地の評価）に、
　（注）に、なお書きとして、
　市街地農地評価の宅地並への引き直しの際に、規模格差補正率を適用する旨、
　追加しています。
　
　これは既にパブコメの段階から、与良先生からも教えて頂いていたので、
　そうだよね、という内容ですが、

　パブコメで質問があった事項について、
　「御意見を踏まえ、別添のとおり、（略）財産評価基本通達に明記することにしました。」
　とありますね。
　パブコメの結果が、通達に反映されたのは、初めて見た気がします。（＾＾ゞ

　☆　　☆　　☆

　先日、編集者様とお話ししてた
　容積率の異なる地域にまたがった宅地については、
　概要のＰ．５、③の（注１）に、書かれていました。
　
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③ 指定容積率が400％（東京都の特別区内においては300％）以上の地域に所在する宅地

　指定容積率（注１）が400％（東京都の特別区内においては300％）以上の地域に所在する宅地については、マンション敷地等として一体的に利用されることが標準的であり、戸建住宅用地として分割分譲が行われる蓋然性が乏しいと考えられることから、「地積規模の大きな宅地」に該当しないものとした（注２）。
（注１）指定容積率とは、建築基準法第52条第１項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。
　なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる２以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。

（注２）　略
　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　これで、正面路線の用途地域の容積率だけでなく、宅地全体の容積率での判断ができます。
　その結果、容積率は３００％を切りますから
　地積規模の大きな宅地として評価できます。
　というわけで、お客様のご試算、有利に訂正しましょう。(^^)/

　☆　　☆　　☆

　二子玉川でご飯とお散歩をしました。
　見違えるように新しくなったニコタマの、ライズのルナリウムから、
　オフィスビルの横に、満月が見えていました。

大規模地積宅地評価のあれこれ、そしてお客様のお野菜

　編集者様がお見えになり、いろいろお話しを伺った折に、
　ご質問をいただきました。

　平成３０年から広大地評価が廃止されて、地積規模の大きな宅地の評価が適用されますが、
　その地積規模の大きな宅地の評価方法について、いろいろな意見が出ているとか。
　
　特に、地積規模の大きな宅地の評価では、
　広大地評価では適用されなかった開発を了した宅地＝既にマンション等が建った宅地についても
　要件を満たせば、減額が適用されることで、
　不適切ではないか、との意見があるとか。

　うーん、ですね。
　通達改正に関わった担当官さんたちが、どこまでを想定しているのかは、分かりませんが、

　例えば、既にマンションが建っていても、
　建替が今後の課題、というケースが増えています。
　その時に、三大都市圏であれば、５００㎡以上ならやはり建築要件が問われるので、
　そこは、地積規模の大きな宅地を宅地として見るときに、
　一定の制限がかかることを想定しているのかも知れません。

　もう一つ、弊社のお客様の土地で、
　東京２３区内で、接道部正面路線沿いの用途地域では指定容積率３００％ですが、
　土地のほとんどの部分は、２００％の住宅地域に所在するという土地があります。

　これについては、相続税の試算を行うときに、
　地積規模の大きな宅地の適用できないかも、と仕方なく保守的に試算しているのですが、
　でも、とても不合理です。

　そのあたりが、通達になる段階で、どのように取り扱われるのか、
　そんな疑問も編集者様にお伝えしました。

　いずれにせよ、そろそろパブコメの結果とか、改正通達で明確にされることと思いますが、
　相続税等への影響が大きいだけに、
　気になるところです。

　ありがとうございました。
　
　☆　　☆　　☆

　ご相続のお客様のところに、相続税の最終報告にお伺いしました。
　遺産分割を確定していただき、
　今後の固定資産税や譲渡した場合の税制について確認していただきながら、
　最終確定をしていただきました。
　お疲れ様でした。

　☆　　☆　　☆

　終わって、ちょっとほっとした状態で、
　もう一度、ご自宅周辺の確認をさせていただきました。

　お作りになっている畑の一部に、
　鈴なりのキゥイが。
　


















　また隅の方には茗荷が。
　香り高い茗荷が、掘り起こされます。

　お嫁に行ったお嬢様が、しばらくはスーパーで買う野菜に慣れず、大変だったとのこと。
　ほんとうに、ご自宅で新鮮なお野菜をいただいていたら、
　外の野菜はいただけなくなりそうです。



























　感激してあれこれ拝見していたら、
　なんと、ひょうたんカボチャや茗荷や枝豆をお土産に持たせて下さいました。
　もうしわけありません。
　ありがとうございます。
　おいしくいただきます。

広大地評価通達の改廃パブコメ、そしてありがとうございました。

　広大地通達の改正のパブコメが出た、と、
　出版社の編集者様が、プリントしてわざわざ届けに来て下さいました。
　ありがとうございます。

　拝見すると、おお、
　現広大地通達（財産評価見本通達２４－２）は、バッサリ、廃止。
　平成３０年１月１日開始相続では、
　新通達として、地積規模の大きな宅地の評価として、
　ガラリと、書き換えられていました(新財産評価基本通達２０－２）。

　そもそも広大地該当か否かの認定を巡って争訟が絶えませんでしたが、今度の通達は見事、認定要素を排して、形式数値だけで判定するようになっています。

　さらに、現広大地適格者は、改正後は、評価減が大幅減になるのに、
　反対に、広大地不適格者でも、地積と地域要件だけ満たせば、対象になりそうな内容です。
　ビックリぽんです。

　弊社の多くのお客様には、ウェルカムな内容です。

　が、ちょっと気持ちが悪いので、確認してから、弊社情報に出そうね、ということにになりました。

　ありがとうございました。

　☆　　☆　　☆

　お客様が自家製のお野菜をお持ち下さいました。
　お腰を悪くなさっていたご当主様のお具合が回復なさって、
　また畑を始められたとか。
　何より嬉しく、頂戴しました。
　とても新鮮なキュウリや茄子です。
　さっきまで、茎についていたんだよ、という元気で鮮やかな切り口です。
　大切にいただきます。
　ありがとうございます。


































　

　

財産評価基本通達改正公表、そして赤坂みつばちあ

　財産評価基本通達の改正が、公表されました。
　パブコメ以後、６月かね、と言っていたのが、早々に公表されましたね。
　何でも、広大地の通達も、夏頃パブコメに付されて、秋にも発遣だそうで。
　いや、忙しい。(^^)

　☆　　☆　　☆

　先日のこと、ボランティアで、「赤坂みつばちあ」見学に同行しました。

　赤坂支所から、みんなでトコトコと、徒歩移動。
　三井不動産さんのパークコート赤坂ザタワーの公開空地を抜けていくと、
　ＴＢＳさんの、いつもマラソンの最終地点になる坂道に降ります。

　パークコート赤坂ザタワーは、高額販売、着工後リーマンショック、竣工時はベタ不況で、
　販売にとても苦戦したと言われるタワーマンションです。（ウチも検討した経緯があります。(^^ゞ）
　その後のアベノミクスで、ずいぶん回復し、今は黒字になっているのではないでしょうか。
　



















　「赤坂みつばちあ」は、赤坂のみつばちさんたちの養蜂場です。
　ヘリポートの形から、ビッグハットと呼ばれているＴＢＳのビルの８階にあります。
　シャレですか？と聞いたら、タマタマです、とのことでした。

　ＴＢＳさんに入ります。
　赤坂みつばちあは、ＴＢＳさんのＣＳＲ（corporate social responsibility＝コーポレイト・ソーシャル・レスポンシビリティ＝企業の社会的責任）としてスタートしたそうです。
























　まずは、ＴＢＳのＣＳＲ推進部の高橋さんから、みつばちについての説明を受けます。
　田中副区長さんたちも一緒です。

　ミツバチは、環境指標動物といって、ミツバチが自由に飛ぶ地域は、花と緑が豊かで、
　環境汚染がない地域とされるそうです。
　赤坂は、赤坂御用地や国会議事堂周辺、日枝神社、氷川神社、神宮や青山霊園、アークヒルズやミッドタウン・・・と、
　都内でも、屈指の緑豊かな街だから、とのことです。
　お話しの合間に、マロニエ栃の木やさくらの蜂蜜を試食させてもらいました。
　独特の甘～い香りと味です。
　特に桜は、開花時期が短いので、とても貴重なのだそうです。


























　座学が終わると、みんなで完全武装して屋上へ。
　柵の向こう側に、養蜂箱が並んでいます。



























　ミツバチさんたちを観察させてもらいました。（苦手な人は下の写真は見ないで下さい。）
　六角形のハニカム構造が素晴らしいです。
　ちなみに、蜜をとり精製して働くのは全部メスで、
　英語で雄蜂＝ｄｒｏｎｅ（ドローン）というのはナマケモノの意味なんだそうです。




















　チームみつばちあの皆様、ありがとうございました。
　あ、赤坂みつばちあの蜂蜜は市販されていないので、お土産にできませんでした。(^^ゞ

類似業種株式評価改正のパブコメ募集、そしてチューリップ

　平成２９年度税制改正大綱で、自社株評価の際の類似業種比準価額の評価方法の改正が挙がっていました。

　そのパブリックコメント募集要領が、公表されました。

　もう既に今年平成２９年１月１日から適用開始されているものが、
　開始後にようやくパブコメに付され、その結果を受けて、６月頃通達改正に及ぶという、
　例のごとく、何だかなあ、の流れです。

　☆　　☆　　☆

　経験的には、税制関連で、パブコメで公示された内容が、
　パブコメを受けて修正されるといった前例はないので、
　この通りで、通達改正へ進むのだと思います。。

　配当・利益・純資産の比重変更は既に大綱に記載されていましたが、
　会社規模基準については、これで明らかにされたと言えます。

　概ね減税と聞いていましたが、簿価総資産の大会社区分が、
　従前は１０億円以上で大会社だったのが、
　改正後は、１５億以上がでないと大会社にならないところは、
　厳しくなっているようですね。

　お客様の自社株価の検証をしていかねばなりません。

　☆　　☆　　☆

　お客様から、例年のように、チューリップを贈っていただきました。
　甘い香りがいっぱいです。
　毎年、ほんとうにありがとうございます。　
























　暖かい執務室に飾った花は、こんなに大きく開きます。
　ありがとうございました。

日経ＣＮＢＣ夜エクスプレスに出演しました。

　昨日の２月１５日２１時、日経ＣＮＢＣさんの、夜エクスプレスにコメンテーターとして出演しました。

　☆　　☆　　☆

　日経ＣＮＢＣさんは、日経新聞社さんと米国のＮＢＣさんがタイアップして展開している２４時間マーケット・経済専門チャンネル、
　スタジオは、大手町の日経新聞社さんのビル内です。

　以前も、日経チャンネルマーケッツ「マーケッツのツボ」に出演しましたが、
　今回は、水曜日21:15からの「夜エクスプレス」＜マネーコーナー＞での、
　アンカー直居敦エグゼクティブプロデューサーさんの質問へのコメンテーターを担当しました。

　テーマは、税制全体の流れと、平成２９年度税制改正で導入される海外移住者への規制です。

　私の前は、大和証券の投資戦略部担当部長の木野内栄治さんと直居さんの
　トランプ大統領をめぐる世界の投資市場について、お話しでした。

　お二人のテンポのいいやりとりは小気味よく、とても勉強になりました。

　ありがとうございました。















　

　

「よくわかる平成29年度税制改正と実務の徹底対策」発刊！

　今年も、日本法令さんから、「よくわかる平成２９年度税制改正と実務の徹底対策」を発刊しました。

　今日から大手書店さん、２月１０日には、全国書店に並びます。
　今年も、日本最速版です。(^^)/
　弊社は、松木税理士、藤森税理士、飯塚が担当しました。(^^)(^^)(^^)/
　弊社顧問先様には、贈呈本をお贈りしますので、お待ち下さい。