去年、地積規模の大きな宅地の評価の改正通達が出て、
今年１月１日以後開始相続贈与から適用開始されています。
去年のこと、
都内の高級住宅地で５００㎡以上の地積の億ションの敷地が、
自動的に改正前より2割減！というタナボタになりそうなお客様と
この話になりました。
低層高級マンションは、タワマンなどに比べて相対的に土地面積も多いので、
奥行補正率も下がったし、
小規模宅地の特例と合わせると、
節税商品になりましたねぇ、と。
ところで、そのマンション、東京２３区内ですが、
接道部分は容積率３００％の地区ですが、
道路から２０ｍ以奥の土地は、２００％なのです。
減額対象となる「地積規模の大きな宅地」の要件のひとつが、
容積率が４００％未満（東京都２３区内は３００％未満）であること、です。
つまり、入口はバツだけど、奥がマルな場合はどうなるか。
これについては、平成２９年１０月３日付けで国税庁から
「資産評価企画官情報５号資産課税課情報１７号『財産評価基本通達の一部改正について』通達等のあらましについて（情報）」（長い。。。）という文書が出て、
その５ページに、
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「（注）なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる２以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。」＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
とあります。
つまり、さっきの例の場合は、地積１０００㎡、
容積率３００％の土地が２００㎡、２００％の土地が８００㎡だったら、
３００％×２００／１０００＋２００％×８００／１０００＝２２０％＜３００％
故に、減額該当、となります。
これは、低い容積率の面積が少なくても、
極端にいえば、
容積率３００％の土地が９９９㎡、２００％の土地がたった１㎡ でも、
３００％×９９９／１０００＋２００％×１／１０００＝２９９．９％＜３００％、
減額該当、となります。
こうした取扱は、この情報文書にしか書いてありません。
通達だけ読んでいたら、う～ん、となってしまうところです。
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と、話題に上った容積率の異なる２以上の地域に所在するお客様の億ション敷地、
地積規模の大きな宅地に適格となり、
実際には、もっと広くて、減額ＯＫとなるわけですが、
となると、元々あった財産評価基本通達２０－６「容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価」との関連が気になりますが、
長くなりますので、これについては、また後日。
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青山通りから事務所エントランスまでの緑のアプローチに、
いつもの冬のお友達、クリスマスローズがたくさん開いていました。
凍てつく寒さの中で、うつむきながら、けなげに咲き続ける花です。
今年も、がんばってるね。
