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 お客様からSOSのご質問がきました。
 本業のコアビジネスの他に、不動産賃貸もなさっている顧問先様です。

 顧問先様は、テナントさんに、
 10月分の事務所家賃について事前に10%となることを告知し、
 その請求をなさっていました。

 ところが、テナントさんから入金されてきたのは、8%。
 テナントさんの見解としては、9月中の入金なので8%でよいはず、
 税理士にも確認したというのです。

 ☆  ☆  ☆

 弊社では、前回の消費税引き上げ時もやったように、
 今回も、8月7日付でお客様に、告知文雛形とともに、
 「消費税率改正に伴う賃貸料の請求額変更告知について」という
 「お客様ご連絡表」をお送りしていました。

 顧問先様は、それをご利用なさってテナントさんに告知していたのです。
 
 ☆  ☆  ☆

 この前受賃料を巡る消費税率の取扱については、
 前回も、ずいぶん混乱があり、このブログにも書きましたが
 
 国税庁さんから、
 平成26年1月に「消費税率引上げに伴う資産の譲渡等の適用税率に関するQ&A」が、
 平成30年10月に「平成31 年(2019 年)10 月1日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A」が、公表されています。

 上記の問4にズバリ書かれているように、
 9月に受ける10月分賃料の消費税は10%なのです。

 国税庁さんも、
 前回、平成26年4月の引き上げについて、1月にQAを出す、という
 ちょっと遅い対応だったためか、
 今回は、令和元年10月の引き上げについて、平成30年10月にQAを
 早々と出しました。

 それなのに、いまだに間違った指導をする税務専門家がいるとは。
 唖然とします。

 ☆  ☆  ☆

 顧問先様には、国税庁さんのQAのプリントをお渡しし、
 テナントさんに正しい制度を理解してもらうことにしました。
 が。
 どうなるでしょうか。。。。(-_-)
 
 ☆  ☆  ☆

 まだ9月というのに、赤坂見附交差点の冬桜が満開です。
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by expresstax | 2019-09-30 23:53 | 消費税

 夏の暑いさかり、
 ご相続の現地調査、役所調査が続きます。

 熱暑の中、濃密な湿度と雨と、強烈な圧力の日射と。
 でも、このタイムスケジュールで進めないことには、
 ご相続のお仕事は進みません。

 お客様達に同道していただき、
 現地調査の行動隊長メンバーと、
 ガシガシと、進めます。

 場所によって、
 各種メジャーや音波計測器、騒音計等々を駆使します。
 
 一部、音波計測器で図ったところ、
 既測量図と異なるデータが出ました。
 温度により、空気の密度が変わるから、
 熱暑の場合は、調整が必要ということも発見しました。
 やってみなければわからないものです。

 役所調査の結果と合わせて、
 さらに深度ある財産評価を進めていきます。

 がんばりましょう!

  ☆  ☆  ☆

 お客様のビルの中庭にそびえる山法師(ヤマボウシ)の樹です。
 葉が丸いので、最初、桂の樹かと思いましたが、ミズキの樹種なのだそうです。
 ミズキの花のように、
 白い花弁が、坊主頭のような中央の花穂をくるむ頭巾に似ているとのことで、
 この名がついたそうです。
 砂糖漬けされた実が、和食についてきたのを食したことがありますが、
 この樹だったのですね。

 山生の珍しい樹種をあえて植生させた中庭は、
 良い日蔭を作る素敵なスペースになっており、
 お客様の建築の工夫が偲ばれます。
 ありがとうございました。
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  ☆  ☆  ☆

 月半ばに、ペットが亡くなり、お星様になって、
 虹の橋のたもとで待っている弟分のところに行ってしまいました。
 まだまだ涙が止まりません。

 ずっと、腫瘍のための抗生剤を処方されていたのですが、
 とても元気だったのです。

 でもあるとき急に体温が下がって、
 慌てて動物病院で、点滴をしていただきました。

 その後、何とか体温は回復したのですが、
 食事をとれなくなって、シリンジ(注射器)での投与に変え、
 毎日、朝と夕に、動物病院に通って点滴を続けました。
 が、5日目に、最期を迎えてしまいました。

 人間年齢100歳を越えて、
 腫瘍ができてからでも4か月頑張ってくれました。
 人間でいえば、10年間闘病したことになります。

 腫瘍を抱えながら、よく食べ、飲み、遊び、寝て、
 最期の3日前までお散歩をおねだりしたりしていました。

 ほんとうに、がんばったね。
 ウチの子になってくれて、とっても嬉しかったよ。
 ありがとうね。

 ☆  ☆  ☆

 動物病院の先生が、かわいいお花のアレンジメントを
 贈って下さいました。
 ありがとうございました。
 ご恩は一生忘れません。

 左が低いステージに乗ったのが弟分、
 右のちょっと高いステージのが兄貴分です。
 一緒に並んだところに、お医者様からのお花を飾りました。

 大好きだよ。
 いつまでも、いつまでも、大好きだよ。

 一緒に仲良く、
 虹の橋のたもとの花々が咲き乱れる緑の野原で、
 もう痛みがなくなって、美しかった毛が戻って、
 美味しいものをいっぱい食べて、
 美味しいお水をいっぱい飲んで、
 たくさんいろいろ遊んで、走って、ころがって、
 ぐっすりよく眠って、
 私達が行くまで、待っていてね。
 きっとね。
 お願いね。
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by expresstax | 2019-08-30 23:30 | 相続・贈与

 夏の高校野球が始まって、今日で2日目。
 出身母校が、今年も出場しましたが、
 またもや、初戦敗退でした。
 地元ではトップでも、全国では、蹴散らされてしまう。
 うーん、いかにお山の大将か、です。(>_<);;

 負けるな、後輩。
 試合で負けても、負けることに負けない自分を、今、育てているのだから。

 ☆  ☆  ☆

 税理士の国家資格試験である税理士試験も、今日がスタート。
 事務所メンバーが挑みます。

 参加することに意義がある、なんて悠長なものではありません。
 人生を掛けた死力戦です。
 勝てば一つ進ム、負けたら無失点ではなく、後退です。

 ガンバレ!!

 ☆  ☆  ☆

 酷暑ともいえる暑い夏の、濃密な空気の中で、
 咲き誇る事務所ビルの藪蘭(ヤブラン)の花です。
 野草のパワーに、見習いたいものです。
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by expresstax | 2019-08-06 23:51 | 事務所

 お客様の貸付物件のことで、事務所で話題がでました。
 その際に、以前に内覧させていただいた物件の話が引き合いに上りました。

 ずいぶん以前のことですので、
 もう時効かなと思い。

 ☆  ☆  ☆

 ご相談者様の貸家物件がなかなか埋まらず、
 内覧には来るんだけど、契約に至らない、とのお話しになったことがありました。

 一度、拝見できますか?
 とお願いしました。
 このときのご依頼の税務のお仕事の範疇ではなかったのですが。

 どうぞ、どうぞ、と案内されて、拝見したところ。
 貸家の玄関前に立った瞬間から、
 イヤーな予感がしました。

 まず、玄関横の灯りのガラスが汚れて曇っています。
 玄関を開けると、かび臭い匂い。
 長期間空室だったためのものでしょう。

 見上げると、玄関の天井灯のガラスの隅にひび割れ。
 これも煤(すす)けています。

 玄関を上がり、廊下、居室、リビングダイニングルーム、洗面所、風呂・トイレと
 一巡して拝見しました。 

 十分に広々とした2階建ての立派な戸建てですが、
 これは。。。。

 特に洗面所・風呂・トイレは、
 どうみても清掃の後がなく、
 鏡はウロコ汚れ、タイルは目地汚れに欠損、バスタブは茶ばんでいます。
 キッチンも同様です。

 とてもじゃないですが、
 自分自身が、この風呂に入ったり、トイレを使ったり、
 料理をする気になれません。
 正直、建物に触れるにもためらってしまいます。

 我々は、無言で貸家を後にすることになりました。

 お客様のご自宅に戻って、
 管理業者さんの清掃は終わってるんですよね、とお尋ねすると、
 はい、と見せてもらった清掃の領収書では、
 決して安くない価格の清掃料金が支払われていました。

 清掃業者さんは、管理業者さんが手配しているのでしょうが、
 名の知れた大手の管理業者さんです。
 しかし、このていたらく。

 税金のお話しは済んでいましたので、
 管理業者さんの変更を提案して、我々は、ご自宅を後にしました。

 ☆  ☆  ☆

 お客様の貸家は、ズバリ、「当て馬物件」になっているのです。

 不動産仲介業者や管理業者が、借主を物件案内する場合に、
 最初によろしくない物件を見せて、
 これはひどい、こんなひどい物件もあるのだ、と、第一印象を作り、
 次に、借りさせたい本命物件に案内する方法を採る場合があります。

 よろしくない物件を見た後、普通の物件を見れば、
 どんなものでも、よく見えてしまうのは必然、そこで契約、となります。

 この、「最初に見せるひどい物件=他の物件を引き立たせるための物件」を
 「当て馬物件」といいます。

 通常なら、こんな役目の物件にされるのは願い下げですが、
 問題意識のない、文句の少ない大家さんの物件が、
 当て馬物件として放置されてきてしまったのでしょう。

 実に「性悪(しょうわる)=悪質」な管理業者ですが、

 長年、特に不動産賃貸をそもそもの本業としていない大家さんや、
 相続で親の賃貸物件を引き継いでしまって
 賃貸について経験の浅い大家さん、
 親の代でローンが終わって、
 ローンの重さを感じていない大家さんが、
 こんな憂き目にあってしまいます。

 こうなったら、未来永劫、借り主など現れません。
 賃貸経営など、破綻まっしぐらです。

 性悪な管理業者さんをすげ替えて、
 本当に大家さんのために清掃業者を選び、
 場合によってはリフォームし、
 経営を立て直してくれる管理業者さんに登場してもらうしかありません。

 そんな大家さんをときどき拝見して、
 はがゆい思いをしている税理士もいることを、
 ちょっと書いてみたくなりました。(^^;ゞ
 すみません。

 ☆  ☆  ☆

 雨が続いたと思ったら、
 暑い日が再来しそうです。

 事務所ビルアプローチ部分の擬宝珠(ギボシ)です。
 舌のようにメシベを出して、夏を教えてくれます。
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by expresstax | 2019-07-25 23:37 | 不動産

 マイナンバーカード交付数は、
 今年5月末時点で1702万枚だけなんだとか。

 そこで、マイナンバーカードを令和4年度から
 保険証として使えるように、と準備するそうです。

 健康保険証の代わりに使える、とするのか、
 マイナンバーカードでなければ保険証として使えなくするのか、
 までは分かりませんが、
 強制力をもって普及するには、選択ではなく、強制とするんでしょうね。

 ☆  ☆  ☆

 もともと、平成元年に国税が納税者番号制度を検討し始めたときに、
 アメリカ型の社会保障番号制度とするか、
 オーストラリア型の国民総背番号制度とするか、を研究して、
 オーストラリア型を選択し、

 でも、住基(住民基本番号)制度で頓挫し、
 マイナンバー制度を立ち上げて、
 また迷走してる状況です。

 ☆  ☆  ☆

 事務所でワイガヤ話していて、
 最初から、アメリカ型の社会保障番号でやれば、
 無駄な時間と税金は使わずに済んだのにね、
 という意見が出ると、

 そんなことしたら厚生労働省所管になって、
 大混乱になってたよ、と。

 確かに、
 厚労省と文科省にシステム能力がないのは、
 既に様々に立証済だね~、と。
 
 今度の健康保険証化の話も、
 厚労省が担当したら、
 きっと混乱するから、
 これもどうなるだろね~、
 いや、担当させないんじゃないか、とかとか、
 という話になりました。
 ちゃんちゃん。

 ☆  ☆  ☆

 ひっさびさに、アークヒルズのヒルズマルシェに行きました。
 毎土曜日に、カラヤン広場で開催されています。
 農家さんたちが出店しています。
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 新タマネギやズッキーニ、エシャロット、ほうれんそうに、ジャガイモに。。。
 新鮮なのが安いのでたくさん買い込んできました。

 一緒に買った青しそとバジルのチビ鉢です。
 ウチの食卓を美味しくしてくれそうです。
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by expresstax | 2019-06-04 23:35 | マイナンバー

アークヒルズ桜散歩

 桜が満開です。 
 自宅マンションの窓から、ソファに座った状態でも、
 アークヒルズのヒルズガーデンの桜が美しく見下ろせます。

 空気が冷たく桜が縮まっていそうですが、
 この日を逃すと、もう散ってしまうかも、と
 アークヒルズの桜見物の巡回に繰り出しました。

 スペイン坂からの桜並木です。
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 スペイン大使館を後ろに、泉ガーデンに向かっての
 いつもの桜の交差点。
 大きなアーチができています。
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 以前カフェのあった建物は、改修中でしたが、
 別なカフェか何かに変わるようです。
 やはり年1回の桜シーズンだけが売り、というのは厳しいかもですね。
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 歩道に桜の花が、萼(がく)ごと沢山落ちていました。
 見上げると、雀たちが花をついばんで落としてしまっているようです。
 雀の姿は写真ではわかりにくいですが。
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 拾い集めて。
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 六本木通りへ抜ける桜坂で記念撮影する代表です。(^^)
 桜坂の左のコンクリの柱の上でこんもりしてるのが、
 さっき拾い集めた桜です。(^^)
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 帰りはアークヒルズに戻ってご飯。
 しばらく来ない間に、ずいぶんお店が入れ替わってしまいましたね。
 でも以前に比べ、楽しみなお店が揃ったようですね。(^^)
 



by expresstax | 2019-03-30 23:03 | 折りにふれて

 自宅マンションの公開空地の庭園の桜がキレイに開きました。

 つつじの生垣の右側は「水鏡の池」と名付けられた大きな池、
 左に向こうのカスケード滝に続く池、
 左側は、樹木を迂回する遊歩道です。

 向こうに見えるのは、アークヒルズタワーとアークヒルズフロントの背中。
 左が全日空インターコンチホテルです。
 右側にひょっこり泉ガーデンタワーが顔を覗かせています。 

 このマンションも築10年。
 毎年の桜の開花は、5月のツツジ、7月のサルスベリの開花と同様、
 マンションの庭園士さんたちの腕の見せ所なのでしょうね。
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 カスケードの滝前の
 枝垂れ(しだれ)桜です。
 少し葉が出てきています。
 後ろが滝。
 その横は、上層庭園から続くエレベータと階段、
 後ろは衆議院議員宿舎が映っています。

 時折、通りすがりの人々が、枝垂れ桜の写真を撮っています。
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by expresstax | 2019-03-27 23:45 | 折りにふれて

稲本洋之助先生ご葬儀

 稲本洋之助先生がご逝去され、
 そのご葬儀が、先生が長年住み慣れたとの青山の
 善光寺さんで執り行われました。
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 稲本先生は、日本の土地法や区分所有法のコンメンタールを書かれるなど、
 不動産法の権威でいらして、また、
 平成4年の借地借家法改正に伴う定期借地権制度の理論化や創設をなさり、
 定期借地権推進協議会の名誉会長を担っていらっしゃいました。

 先生なくしては、現在の土地法の整理や、定期借地権の普及は不可能だったのです。

 定借協の勝倉啓仁様の弔辞や、学究生活を支えてこられた奥様のお話に、
 胸を塞がれる思いでした。
 納棺に際して、たくさんの花々を一緒に備えさせて頂くことができました。

 どうかご冥福をお祈り致します。







by expresstax | 2018-06-08 23:47 | 不動産

 TKC様の生涯学習研修で川越に講演に伺いました。
 ラ・ボア・アクテという結婚式場にもなっている綺麗な会場です。
 
 この一連の講演では、
 拙書「目的別生前贈与のポイントと活用事例」をベースに、
 2つの柱をお話ししています。

 そのひとつは、贈与や相続の税務調査での論点となる
 法律上の「贈与」の認識を明確にしていただくことです。

 それが、名義資産の問題や、非課税贈与の問題、特別受益の問題の
 理解の鍵になるからです。

 多くの先生方が、とても熱心に聞いて下さいました。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 紫陽花が美しく咲いていました。 
 心が和みます。
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by expresstax | 2018-06-07 23:58 | パブリッシング

 平成30年度の改正政省令について、
 官報では公布されたものの、
 まだ新旧対照表が公表されていないので、
 仕方なく、
 七転八倒しながらゴソコソと官報から立ち上げてることを先日、ここで書きましたら

 今日お会いした方から、
 新法の政省令の完全体のは、そんなの、4月上旬にはできてますよ、
 言ってくれればよかったのに、と
 言われてしまいました。

 えーーーっっっ!(@_@)=3 がーーーん。
 それ、早く教えて下さいよぉぉぉ。(T_T);;;
 ワタシノセイシュンヲカエシテ~~!(ないない)

 戻られて、さっそく送って下さいました。
 ありがとうございます。m(_ _)m;;

 来年も、よろしくお願いします。ね。ね。(^^ゞ;;

 ☆  ☆  ☆

 会計士先生から、走り新茶を、いただきました。
 八十八夜前の手摘み新茶を、毎年、お送り下さいます。
 貴重なお茶を、本当にありがとうございます。
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by expresstax | 2018-05-02 23:04 | 税制改正