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容積率2以上にわたる地積規模の大きな宅地評価の累乗評価、そして報道陣

 短い2月がもう終わり。
 慌ただしいままで、確定申告業務がピークを迎えます。

 ☆  ☆  ☆

 先日ここに書いた「地積規模の大きな宅地」評価の続きです。
 去年、お客様とお話ししていて、ここに書きそびれていたんですが。

 東京23区内、500㎡以上で、土地の入口が容積率300%、奥が200%の宅地の場合、
 地積規模の大きな宅地の減額はOK、というところまで書きました。

 では、その宅地が容積率が2以上にまたがる場合、
 以前から「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」(財産評価基本通達20-6)があります。
 容積率が高い地域と低い地域にまたがる宅地については、その面積に応じ、
 加重平均の方法で容積率の格差に基づく減額率を算定し、地域での影響度を乗じて調整します。

 「地積規模の大きな宅地減額」と、この「容積率の格差に基づく減額率」は、
 もちろん併用OKです。

 通達では、「容積率の格差に基づく減額率」は、「奥行補正(通達15)から前項(通達20-5崖地減額)までの定めにより評価した価額から、容積率の格差減額を控除して評価する」とされているからです。

 これは明解ですね。

 また、地積規模の大きな宅地についての「あらまし」にも、
 累乗適用することが明記されています。(あらましP.8(3)ホ)

 ☆  ☆  ☆

 でも、ちょっと待てよ。
 通達を読んでいて、この累乗適用について、???となりました。

 うーん、また長くなるので、これについては、また後日とします。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 ランチに出ると、
 事務所ビルの青山通り沿いの1軒お隣、鹿島建設本社さんの前で、
 報道陣が「出待ち」をしていました。
 なんだろね、とニュースを見ると、引き続きリニア談合の問題のようです。
 御用地関連といい、青山通り沿いは、報道陣の出没が激しいです。(>_<)
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by expresstax | 2018-02-28 23:40 | 財産評価

平成27年相続税路線価発表、そして税研さんの研修

 平成27年の相続税路線価が発表されて、
 相続税の試算の、路線価置き換え作業が、一斉にスタートしました。

 平成27年からは、相続税の基礎控除=非課税枠が小さくなって、
 もれなく増税になりますから、
 これに路線価が上がれば、増税が増幅されるのは必定。

 チェックしてみると、上がってます、上がってます。
 23区内は、全物件、引き上げです。
 少ないところで、+3%、多いところで今のところ+12%、
 横ばいは千葉県の物件だけです。

 これを税額試算まで再計算します。
 がんばりましょう!

 ☆  ☆  ☆

 税務研究会さんの研修に出席しました。
 国税OB税理士の小林栢弘先生の事例解説です。
 小林先生のお考えは大好きで、私は、いちば~んうしろの弟子のつもりでいます。(^^ゞ
 
 休憩時間に、エクスプレスから独立なさった税理士のM先生がご挨拶に来てくれました。
 ありがとうございました。

 お久しぶり~、とやっているうちに、
 審査請求の案件でがんばっていらっしゃるとのこと。
 おーーー!
 これは応援せずばなるまい、です。

 大丈夫!
 M先生の理論性と粘りは、誰にも負けません。
 がんばってくださいね!


















 
 
by expresstax | 2015-07-01 23:01 | 財産評価

土地評価研修、そしてMERS予防?

 昨日は、土地評価の研修に出席してきました。

 国税OB税理士の鈴木正孝先生、不動産鑑定士の鎌倉先生のそれぞれの事例をもとに、
 税理士服部先生の司会で進められました。

 広大地の判定や、特定路線価の問題、鑑定評価の必要なケースなど、勉強することができました。
 ありがとうございました。

 会場からの質問がいくつか出たのですが、
 質問の趣旨が十分伝わらない感もあって、
 ご質問者さんの気持ちがわかるだけあって、もう少し突っ込んでほしいところでしたが、
 時間の制約があるので、難しいのでしょうね。

 中央大学の駿河台記念館が研修会場でした。
 自販機に、なんと、中大の名入りのミネラルウォーターがありました。
 最近、名入りウォーター、増えてますね。(^^)
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 ☆  ☆  ☆

 韓国で、MERS感染が広がっているとのことで、
 人が集まる場所では、マスクを装着しています。

 羽田・韓国間は、毎日たくさんの便が発着していますから、
 もし、東京に入ってきたら、あっという間だよなあ、というのが理由です。

 3月に韓国旅行に行ったので、早く行っといてよかったね~、と言われてしまいました。
 うーーん。(>_<);;





























 
 
 
by expresstax | 2015-06-11 23:49 | 財産評価

相当の地代、通常の地代? そしてストレチア2

 先のセミナーで、相当の地代について、税理士先生からのご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 相当の地代の通達でいう通常の地代は、普通の地代ですか?
 もう、わやくちゃな会話っぽいですが、
 相当の地代通達では、次のように区別しています。

1.相当の地代
 借地権利金を支払う慣行がある地域で土地の貸借をするなら、
 権利金をたくさん払ったら地代は低廉で、権利金を少なくするなら地代を高くと、
 権利金と地代は、相関関係にあるだろう、と考えます。

 もし権利金をゼロとする代わりに、払うべき地代を計算しようとしたら、
 それはその土地の標準運用益相当であり、それを「相当の地代」と呼んで、
 その運用率を、昭和64年までは年8%、平成元年以降当分の間、年6%としました。

 当時の定期預金の利率を保守的に見た、ということかもしれませんが、とにかく、決めちゃったわけです。

 そして、その地代計算を、4つの数字から計算すれば、課税上弊害なしとするのは、前回書きました。

2.通常の地代
 
 これはフツウの地代のことではありません。

 あくまで土地の評価上の取扱に限って、相当の地代に満たない地代を授受している場合などに、
 その時点で、借地権がどこまで形成されたかを算定するうえで
 実際の地代が周辺よりどの程度優越しているかを計算するためのものです。

 つまり、通常の地代は、通常授受される平均的な相場地代をいうのでしょうが、
 それを周辺にヒヤリングして決めるのは難しい。
 そこで、簡便的に、「相続税評価額の以前3年間の平均額×底地割合×6%」でよく、
 この計算式で計上する地代額を「通常の地代」と呼んでいます。
 
 理論値的には、相続税評価額を公示価格の8割とすると、
 公示価格×0.8×0.3×0.06=1.44%くらいでしょうか。

3.相場の地代

 税務上は、こんな言葉はありません。
 むしろ本来ならば、「通常の地代」がこれに相当するといえるのでしょうが、そこはそれ、
 課税の合理性から「通常の地代」を2のように定めてしまっています。

 でも、世間で授受される地代は、フツウは、固定資産税の何倍、という取引が多いはず。
 これを、弊社では、「相場地代」と呼んで、「相当の地代」や「通常の地代」と区別しています。
 
 また、これは、賃貸借と言える程度には、固定資産税の何倍かを授受することで、使用貸借じゃないよ!と主張する地代でもあります。

4.使用貸借の地代

 その土地の固定資産税程度の地代をもらっても、地主の手元には残りません。
 実質、ゼロ地代でしょ、となり、使用貸借と考えます。

おまけ)
 固定資産税の何倍論、というと、

 理論値的には、固定資産税=固定資産税評価額(公示価格×0.7)×負担水準×0.017×何倍 となり、

 負担水準の高低、住宅地(1/6課税標準)かどうかにより分かれますが、
 都心部の非住宅地であれば、理論値的には、約2%くらい、
 郊外の住宅地であれば、約0.2%くらい、となるでしょうか。
 
 そんな整理も、実務のうえでは、やってみて下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 自宅のストレチアの2本目が開花しました。
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by expresstax | 2014-10-24 23:04 | 財産評価

相当の地代の2つの見方、そして人間ドック

 講演を聴いて頂いた税理士先生からご質問を戴きました。

 相当の地代についての部分です。
 ありがとうございました。

 借地権利金を払わずに土地の貸借にあたって、土地時価のおおむね6%の相当の地代を払うことで、権利金の認定課税を行わないこととされています。

 この「相当の地代」について、法人税所得税での地代設定の取扱と、相続税法での財産評価上の取扱は、別個に規定されていて、計算も異なっています。

1.法人税所得税での地代設定の取扱(法人税基本通達13-1-2,8)

 年々の支払地代については、次の4つの数字からチョイスできます。

①その土地の時価
②近傍公示価格比準価額
③その土地の相続税評価額
④その年以前3年間の相続税評価額の平均額

2.相続税での財産評価上の取扱(課資2-58、直評9昭和60年6月5日)

 相当の地代に満たない地代を授受していた場合の借地権の算定式、

 つまり、自用地価額×[借地権割合×{1-(実際地代年額-通常の地代年額)÷(相当の地代年額-通常の地代年額)}]
 
 ここでの「相当の地代年額」は、その年以前3年間の相続税評価額の平均額で算定します。
 チョイスはありません。

 地価上昇期なら、以前3年平均を採用すれば支払地代が低くできるけど、
 移行借地権の算定の上では、その年の公示価格比準額の方が高く移行分を算定できるよね、
 という都合のいいことはできません。

 法人税の基本通達では、
 年々のランニングの支払地代算定では、あくまで時価をベース、その場合の時価には、それなりのアローワンスをみましょう、

 相続税評価では、個別通達で、
 課税時期に確定した平均額を採用することで厳格にみるよ、

 という違いでしょうか。

 相当の地代は、土地の「借り得」分の資本還元の考え方がベースです。
 わかりにくい部分ですが、押さえてみて下さい。

 ☆  ☆  ☆

 でも、法人税も相続税も同じ「相当の地代」という言葉を使ってるので、それがそもそも分かりにくくしてるんですよね。

 あ、それについてのご質問もいただきました。

 それについては、また今度。

 ☆  ☆  ☆

 人間ドックに行ってきました。

 前回と病院を変えたら、とても丁寧で、安心して受診できました。
 最後のお医者様との面談で、2つも数値を指摘されてしまいました。

 ジムのトレーニング内容や、食事を見なおさなくちゃです。。。。
by expresstax | 2014-10-17 23:48 | 財産評価

プチ額縁境界、そしてミッドタウンのゴジラ

 お客様が建て替えをなさるということで、
 測量を入れたそうです。
 
 隣地確認をとるプロセスで、1カ所だけ、境界が明確でないため隣地所有者の確認がとれない、
 しかし、建築確認申請のための測量上、
 所有地の内側十数cmの位置で、境界標を設定してとりあえず間に合わせたと。

 いわば額縁分筆のプチ版です。

 額縁分筆とは、未確定の境界の付近を数cm幅で帯のように切り取ることをいいます。
 周辺全部を帯状に切ると、土地の周辺が額縁のようになるんですが、
 当然、自分の所有地内を切っているだけなので、境界は、自分で確定できます。

 隣地との境界合意ができない、でも売らなくちゃ、建てなくちゃ、物納しなくちゃ、というときに、
 緊急避難的に行われる方法ですが、ときおり見かけます。

 でも、あくまで緊急避難なので、本当は、コトが収まってからちゃんとお隣さんと話合って、
 真実の境界を決めるべきなんですが、
 特に売却や物納をした後は、もう見たくもない、と放置されている、
 というようり、捨て地としていることが多いのです。

 その結果、ヘンな短冊のような土地の固定資産税を、延々と払い続けるなんて事態も起きます。

 今回のお話しも、落ち着いたらじっくり解決しないと、高路線価値であるだけに、大変です。
 忘れちゃわないように、弊社サイドで、注意を喚起させていただきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 ミッドタウンにゴジラが来ました。
 といっても、日本の目玉まん丸ゴジラではなく、アメリカ版。映画の宣伝ですね。
 日本のより、こちらの方がコワそうです。
 写真には入ってませんが、ゴジラの尻尾を愛おしそうになでていたおぢさんが印象的でした。
 スモークに見えるのは、映画の特殊効果ではなくて(^^)、芝生のスプリンクラーのミスト散水です。
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by expresstax | 2014-09-03 23:22 | 財産評価

不整形地評価の差引法と不整形補正率、そしてありがとうございました。

 土地の評価でご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 不整形地の評価の際に、差引法と不整形補正率は重複していいのか、というご質問です。
 答えはイエス、です。
 というより、通達では、重ねて評価するようにガッチリ書いてますよね。

 公道に対し、真四角に接している土地=整形地以外の場合は、
 不整形地として画地補正を行います(財産評価基本通達20)

 つまり、不整形地の評価は、
(1)分割して算定する方法や近似整形地による方法、差引法での評価額を算定、
(2)(1)×不整形補正率※
 で算定するのです。

 ※不整形補正率の部分は、次の選択ができます。
 ①不整形地補正率×間口狭小補正率と、②間口狭小補正率×奥行長大補正率の
 どちらか低い方(下限は0.6)

 特に大きく差が出てくるのは、ご質問のような近似整形地を差引法で計算する場合です。

 差引法は、他の土地を包む形状の土地を評価する場合に、
 いったん全体評価し、そこから他の土地の評価額を差し引く方法です。
 そして差引法で計算した後の価額に不整形補正率を乗じます。

 特に旗竿地のような土地の場合に、奥の深い全体近似整形地から入口の近似整形地を差し引くと、
 奥行補正率の低い土地-奥行補正率の高い土地となって、
 不整形補正率を乗じる前の評価額が激減します。

 でもこの差引法って、国税庁の評価明細書の書式や財産評価ソフトでも対応されてません。
 近似整形地の設定も若干手間、ということで、
 つい不整形補正率にばかり目が行ってしまうのかもしれません。

 がんばってみてください。

 ☆  ☆  ☆

 7月に講演に伺った税理士会様から贈っていただきました。
 大感激です。
 ありがとうございました!!
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by expresstax | 2014-08-25 23:14 | 財産評価

土地評価の自計化

 自計化という言葉があります。

 かれこれ20年くらい前から、
 会社が会計記帳を代行会社や税理士や会計士に任せるのをやめて、
 自社で記帳をするようになることを言ったようです。

 だいたい年商で10億円、従業員が50人もいれば、
 自社で総務部や経理部を抱え、
 税務申告書も、自社で作成します。

 売上規模で1億円、従業員6~7人くらいから、
 自社に専従事務員がいるようになるので、

 それを越えると、経理も自社経理になり、
 コンピュータシステムを導入したりしました。 

 大きなシステムコンピュータで処理せざるを得なかったのが、
 パソコンが普及するにつれて、簡単な会計ソフトが量販され、
 自社経理ができるようになってきました。
 それが20年くらい前、ウィンドウズ3.1登場以降なのです。

 現在の低価格パソコンの普及した時代に、
 売上規模1億以下、従業員6~7人以下ならば、
 おそらく親族経営が大多数でしょうから、
 むしろ経営陣が、自社経理で、足元を固めるべきなのです。

 それほど近年は、自社記帳する会社と、
 自社記帳できない会社の、成長度の違いは如実でした。

 今どき、 
 経営数字をリアルタイムに把握できない会社が、
 発展できるはずも、生き残れるはずもないからです。

 ☆  ☆  ☆

 弊社の場合は、よほどご高齢で記帳できないお客様や
 激忙で、記帳の時間があったら稼ぎたいというお客様からのお申し出以外には、
 記帳代行は原則としてお受けしていません。

 新規のお客様で、従来自社記帳してこられなかったお客様は、
 必ず、事務所でマンツーマンで会計指導をさせていただき、
 自社記帳に移行していただきます。

 そうしていただくことで、どのお客様も、もれなく確実に体質が激変し、
 成長し、生き生きと進化を始めました。

 毎年の決算や確定申告、税務申告は、
 その成果の確認のステージです。

 ☆  ☆  ☆

 そうしているうちに、
 あるお客様が、会計の自社記帳はもちろんのこと、
 膨大な数のご所有土地の評価まで、
 自社での計算を始められました。

 きっかけは平成24年の固定資産税評価基準年での
 固定資産税評価額見直しでした。

 今では、土地評価システムを駆使して、
 税務専門家顔負けの土地評価ができるようになりました。

 もちろん、担当税理士がついて、お客様の算定された評価額を
 更に深掘りして、ブラッシュアップさせていただきますが、
 そのベースは、お客様が作ります。

 なにより、地元で、土地の長い歴史や地権者問題や路地裏の隅々までご存じなのは、
 他ならぬお客様ご自身です。

 とりわけ後継者様が、ひとつひとつを調査し、資料を整え、
 評価を進めることこそが、本当の事業承継と相続対策の根幹を成すのです。

 まさに、最強のお客様の登場です。

 そんなお客様のご成長を、
 さらに進めるべく、我々がサポートをします。

 今年の確定申告は、その第一段階の成果です。
 がんばりましょう!!
























 
by expresstax | 2014-02-26 23:42 | お客様

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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