資産税の税理士ノート

　先日講演に伺った松戸支部の受講者の税理士先生からご質問をいただきました。
　ありがとうございます。
　小規模宅地特例テーマの講演でしたが、
　お話しを伺うと小規模宅地特例についてのご質問ではないようで。(^^;;ゞ

　☆　　☆　　☆

　昭和の時代に、個人所有の土地上に同族法人が建物を建て、
　建築当初に土地の無償返還届出書は提出済、
　しばらく相当の地代の支払いを継続していたが、
　その後数十年間は、地代支払いを停止していた。
　この場合、土地所有者の相続に係る土地評価は、いかに。
　土地評価の２０％の減額はできるか、
　というご質問です。
　法人では地代の未払計上なく、個人で未収地代の売上申告もない、
　とのことです。

　うーん。

　「相当の地代」や「相場の地代」を当初続けても、
　その後経営悪化等の理由で、地代支払がウヤムヤになってしまう、
　というのは、とてもよくあることです。

　期間から察するに、旧法借地契約で既に３０年は経過して、
　本来なら借地契約の更新があった、と見るべきで、
　でも、その間に、地代支払がなくなってしまった、
　つまり、契約満了時には使用貸借状態になっていた、ということですと、

　相当の地代支払いで、そもそも生じていなかった借地権が、
　無償返還届出をしたうえでの使用貸借で、に変わった、のですから、

　借地権はゼロ、
　地主の土地は、自用地評価、
　法人の純資産価額計算上の２０％借地権も計上の不要、と
　判断されるのが、一般的です。

　ここで、もし無償返還届出が出てなかった、というならば、
　事情は、違ってきますが。

　☆　　☆　　☆

　あ、講師の立場でいえば、
　
　小規模宅地の特例については、
　賃料支払のない使用貸借中の貸地ですから、
　事業用とはいえず、
　相続底地について、貸付事業用の５０％減額も、できません。

　悩ましいところですが、
　先生には、がんばっていただけますよう、お祈りします。

　ありがとうございました。　

　☆　　☆　　☆

　事務所ビルの緑のアプローチに、
　ヤブラン（藪蘭）の花が、咲きそろいました。
　
　

　
　
















　ひとつひとつは、びっしり開いたとても小さな花々が、
　秋を伝えてくれます。
　あと２か月もすると、黒い実に変わります。

　やあ、今年も、会えたね。(^_^)／


　
　



　

　先日、東京税理士会荻窪支部様で支部研修の講演を担当させて頂いていました。
　それについて、ご出席の先生からご質問をいただきました。
　ありがとうございます。

　荻窪支部以外の支部の先生とのことでしたが、
　当日、終わって、質問者が多かったので、諦めて帰ったが、やはりどうしても
　とのお電話でした。

　講演の内容ではなく、現在、先生のお客様が実施なさっている
　同族間の借地権契約と相続の関係について、のご質問でした。
　無償返還届出書を提出する前にご相続が開始してしまったのだけれど、とのこと。
　丁寧にお客様のお手伝いをご準備なさる先生のお姿が、受話器を通じて伝わってきました。
　いろいろとお話しをさせていただきました。
　頑張って下さいね。
　
　ありがとうございました。

　☆　　☆　　☆

　所用で、横浜に行きました。
　猛暑の横浜、中華街の飲茶に逃げ込んで涼をとりました。
　金元宝という工芸茶、ふかふかの肉饅頭や海鮮お野菜が、身体を癒やしてくれました。
　さすが聘珍樓さんです。しっかりお土産も買い込みました。

　帰りに見かけたバスです。

　ご相談です。

　例えば、昭和40年に借地権を取得した法人が、平成20年にその借地権に係る土地(底地)を取得し、
　その土地を平成24年に他に譲渡して、地積300㎡以上の倉庫用地と倉庫建物を取得した場合。
、
　その年1月1日現在の所有期間10年超を要件とする特定資産買換特例を
　適用できないかと相談したら、顧問の先生からダメ出しされてしまったとのこと。
　
　法人さんの借地権は、底地を取得することで、「混同」を起こし、完全所有権になっています。(民法１７９条）。

　土地の登記簿謄本を見るだけでは、
　その年１月１日現在では、土地取得から１０年超になっていません。
　そのため、特定資産買換特例の（租税特別措置法第６５条の7第１項第９号）は、適用不可、と
　税理士先生はご判断なさったのかもしれません。

　でも、上記のような土地の取得経緯は、とてもしばしばあって、
　まずは、先に買いやすいように借地権から取得する。
　でも、借地権は、地上権と違い、登記されません。
　あくまで建物登記で、借地権付建物の所有とします。
　その後、お金もできたので、借入担保にもできるように、底地取得したくなる、という経緯でしょう。

　そのため、ちゃんと取扱通達があるんです。

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　租税特別措置法通達65の7（1）-39 借地権者が土地を取得した場合等の土地等の取得の時期
措　置法第65条の7第1項の表の第1号又は第9号の規定を適用する場合において、その譲渡資産が次に掲げるものに該当するときは、それぞれ次に定めるところによる。
（1）　借地権を有する法人が当該借地権に係る土地を取得したことにより借地権が消滅した土地　　消滅した借地権に対応する部分の土地はその借地権の取得の日に取得し、当該借地権に対応する部分以外の部分の土地は、その土地の取得の日に取得したものとする。(以下略）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　上記の例でいえば、昭和40年に取得した旧借地権対応部分の譲渡については、
　所有期間が１０年超を要件とする、特定資産買換特例の措置法第65条の7第1項の表の第９号ＯＫ、

　後で取得した底地部分は、10年超要件を満たさないため、買換特例を適用できないと、

　分割して判定するんです。

　でも、計算していただくと、底地部分の譲渡対価って、取得価額より低い、
　つまり、底地に関しては譲渡損が生じるので、
　課税なし、
　
　というより、借地権と底地を、別々に損益計算して、
　底地は譲渡損、
　借地権は、買換特例で圧縮、圧縮後の課税所得について譲渡損差し引く計算ができることになります。
　
　ただ、もしかしたら、税理士先生は、
　そもそも、当初借地権取得が、登記上は建物取得としか表示されなかったために、
　また、会社の貸借対照表上では、借地権価格が計上されておらず簿外となっているために、
　法人借地権の存在について、認識していないのかもしれません。
　
　税務上は、取得経歴のずれた借地権と底地については、別物とみるんです。

　地主さんから借地権付き建物を取得し、建物の権利証はある、
　そしてその後、旧借地契約を原契約承継をして、新たな借地権者として、
　底地取得までは、
　地主さんに地代を払い続けていたはずなんですね。

　だから、底地取得時までの、上の例でいえば、昭和４０年から平成２０年までの
　その地代支払いの記録や、土地賃貸借契約書を確認していただければ、
　先生にご理解をいただけるのではないでしょうか。

　昭和年代の他人間での建物売買は、借地権利金と明示されていなくても、借地権付き価格であり、
　また仮に、当初借地権認識がなかったとしても、賃貸借であれば、
　その後の土地の値上り益が付着して、借地権を形成してきています。
　これを自然発生借地権といいます。
　税理士先生との食い違いは、このあたりがポイントなのかもしれません。

　過去から底地取得時までの法人税申告書の付属明細書等をたどれば、明確になるはずです。

　よく先生にお話ししてご理解をいただくことになりました。
　無事に特例が使えるといいですね。(^^)

　☆　　☆　　☆

　昨日の学会発表で、ちょっとヘコんでこのブログを書きましたら、
　学会に出席していただいた先生たちから、
　全然気がつかなかったよ、と励ましを受けてしまいました。

　それより、ブログにあんなこと書かない方がいい、というご助言もいただいたのですが、
　でも、これが自分のレベルなので。(>_<);;
　
　ご配慮、ありがとうございました。がんばります！(^^)/