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 お疲れ様会で、お昼に銀座へ。
 オープンしたステーキ屋さんへ繰り出します。

 今は死語でしょうか、「銀ブラ(銀座をブラブラすること)」をして、
 発売なったアップルビルで新アイフォン11を覗いたり(結果、買い換えて)、
 サン・モトヤマさんの前を通ったり。
 店舗内は暗く、中で何やら商品の整理をやっているようでした。

 そういえば、自己破産したんだったね、と通り過ぎようとすると、
 背広を着た7~8人の男性達が、鞄を提げてぞろぞろと出てきました。
 債権者さんたちでしょうか。

 「あれが『ハゲタカ』かぁ」なんて言いながら、
 とても銀座的光景で、感慨深く見ました。

 ☆  ☆  ☆

 新しいビジネスが伸長する一方、撤退を余儀なくされるビジネスがあります。

 サン・モトヤマさんは、
 平成29年12月に創業者の茂登山長市郎氏が96歳が逝去、
 2代目貴一郎氏が相続して売上が激落、
 株を売りに出し、
 でも、M&Aの買主選びに失敗、
 その間に、銀行等取引先から全て見放され、
 今年令和元年9月に自己破産申請、
 10月1日に破産手続開始決定を受けたそうです。

 サン・モトヤマさんは、世界ブランドの日本総代理店で拡張してきたけど、
 そのうち、世界ブランドが同じ銀座に直営店をどんどんオープンして、
 代理店を必要としなくなりました。

 ほんとうは、そこで
 業態の見直しをすべきだったと思いますが、
 長命の先代さんが、それを許さなかったのかしらん、
 セレクトショップとしてがんばろうとしてたと思うけど、
 そこで優秀なバイヤーを確保できなかったのかしらん、と。

 事業承継って難しいなあ、と見ています。

 一度、ひとつのビジネスモデルで成功してしまうと、
 なかなかその味が忘れられず、
 そのビジネスモデルを継続することが、自社のミッションのように錯覚してしまう、

 自社のミッションならまだ、その会社だけが金のなる木と負け犬をたどればいいけど、
 経営者自身が、ビジネスモデル自体を自分のミッションと思っちゃうと、
 難しいですね。

 事業転換が気が引けるなら、併走で新事業を興せば良いだけの話で、
 金のなる木に稼がせて、新たな問題児や花形を別に作って、
 軸足を移していけばいいのですから。

 ただ、それを経営陣が、自ら気付いて決断するのは難しいのも事実。
 それをサジェスト(示唆・助言)するのが、お側の経営コンサルタントや顧問団だと思いますが、
 サンモトヤマさんは、そうした顧問団に恵まれてなかったのでしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 銀座ブラの目的地、ステーキ屋さんです。
 他のステーキ屋さんが、最初からデデーンと焼いて切って提供するのと違い、
 100㌘くらいずつ焼いてくれて、
 ストップするまで、絶えず焼きたてを食べられます。
 赤身の多いA5肉ですから、軽くお代わりができてしまい、
 2枚、3枚と平らげられます。(^^ゞ

 大変だった9月申告の労をねぎらって、乾杯しました。
 ごちそう様でした!
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by expresstax | 2019-10-03 23:58 | 不動産

 ご相続のご遺産の調査で、
 各お役所を巡ります。

 そこで、
 該当の資料の写しを交付してもらうのに、
 以前は、コピー代1枚10円くらいのお役所が多かったのですが、

 今回、いくつか回ったら、 
 300円/枚のI区役所、
 500円/枚のN区役所があり、ビックリしました。

 M市役所やN市役所のように、コピー代10円だけのところもありますが、
 それにしても各お役所の価格差って。。。
 
 ☆  ☆  ☆

 お役所には、地下や最上階などに、
 食堂やレストランがあります。

 ここはお役所の展望台付きのレストラン。
 汗みどろで駆け回った後の、水分と糖分の補給に、
 しっかりクリームあんみつを摂取、してきました。(^_^)v
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by expresstax | 2019-09-06 23:09 | 税務手続き

 お客様の貸付物件のことで、事務所で話題がでました。
 その際に、以前に内覧させていただいた物件の話が引き合いに上りました。

 ずいぶん以前のことですので、
 もう時効かなと思い。

 ☆  ☆  ☆

 ご相談者様の貸家物件がなかなか埋まらず、
 内覧には来るんだけど、契約に至らない、とのお話しになったことがありました。

 一度、拝見できますか?
 とお願いしました。
 このときのご依頼の税務のお仕事の範疇ではなかったのですが。

 どうぞ、どうぞ、と案内されて、拝見したところ。
 貸家の玄関前に立った瞬間から、
 イヤーな予感がしました。

 まず、玄関横の灯りのガラスが汚れて曇っています。
 玄関を開けると、かび臭い匂い。
 長期間空室だったためのものでしょう。

 見上げると、玄関の天井灯のガラスの隅にひび割れ。
 これも煤(すす)けています。

 玄関を上がり、廊下、居室、リビングダイニングルーム、洗面所、風呂・トイレと
 一巡して拝見しました。 

 十分に広々とした2階建ての立派な戸建てですが、
 これは。。。。

 特に洗面所・風呂・トイレは、
 どうみても清掃の後がなく、
 鏡はウロコ汚れ、タイルは目地汚れに欠損、バスタブは茶ばんでいます。
 キッチンも同様です。

 とてもじゃないですが、
 自分自身が、この風呂に入ったり、トイレを使ったり、
 料理をする気になれません。
 正直、建物に触れるにもためらってしまいます。

 我々は、無言で貸家を後にすることになりました。

 お客様のご自宅に戻って、
 管理業者さんの清掃は終わってるんですよね、とお尋ねすると、
 はい、と見せてもらった清掃の領収書では、
 決して安くない価格の清掃料金が支払われていました。

 清掃業者さんは、管理業者さんが手配しているのでしょうが、
 名の知れた大手の管理業者さんです。
 しかし、このていたらく。

 税金のお話しは済んでいましたので、
 管理業者さんの変更を提案して、我々は、ご自宅を後にしました。

 ☆  ☆  ☆

 お客様の貸家は、ズバリ、「当て馬物件」になっているのです。

 不動産仲介業者や管理業者が、借主を物件案内する場合に、
 最初によろしくない物件を見せて、
 これはひどい、こんなひどい物件もあるのだ、と、第一印象を作り、
 次に、借りさせたい本命物件に案内する方法を採る場合があります。

 よろしくない物件を見た後、普通の物件を見れば、
 どんなものでも、よく見えてしまうのは必然、そこで契約、となります。

 この、「最初に見せるひどい物件=他の物件を引き立たせるための物件」を
 「当て馬物件」といいます。

 通常なら、こんな役目の物件にされるのは願い下げですが、
 問題意識のない、文句の少ない大家さんの物件が、
 当て馬物件として放置されてきてしまったのでしょう。

 実に「性悪(しょうわる)=悪質」な管理業者ですが、

 長年、特に不動産賃貸をそもそもの本業としていない大家さんや、
 相続で親の賃貸物件を引き継いでしまって
 賃貸について経験の浅い大家さん、
 親の代でローンが終わって、
 ローンの重さを感じていない大家さんが、
 こんな憂き目にあってしまいます。

 こうなったら、未来永劫、借り主など現れません。
 賃貸経営など、破綻まっしぐらです。

 性悪な管理業者さんをすげ替えて、
 本当に大家さんのために清掃業者を選び、
 場合によってはリフォームし、
 経営を立て直してくれる管理業者さんに登場してもらうしかありません。

 そんな大家さんをときどき拝見して、
 はがゆい思いをしている税理士もいることを、
 ちょっと書いてみたくなりました。(^^;ゞ
 すみません。

 ☆  ☆  ☆

 雨が続いたと思ったら、
 暑い日が再来しそうです。

 事務所ビルアプローチ部分の擬宝珠(ギボシ)です。
 舌のようにメシベを出して、夏を教えてくれます。
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by expresstax | 2019-07-25 23:37 | 不動産

 2019年度版「背景・趣旨がよくわかる改正点付き不動産税制の手引」が発行されました。
 公財)不動産流通推進センターさんの発行で、宅地建物取引士さんたちの法定更新研修のテキストであり、私は監修を担当しています。

 ますます複雑になる不動産税制で、テキストがどんどん厚くなります。
 宅建士さんたちも大変ですが、頑張って下さいね。

 センターのご担当のI様、ありがとうございました。
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by expresstax | 2019-05-28 23:12 | パブリッシング

 消費税がこの10月から2%アップというスケジュールで世の中が動いています。

 請負工事等は、31年指定日の前日=平成31年3月31日までの間に工事の請負契約を締結10月1日以後に完成した資産の引渡を受ける場合には、経過措置として、資産の引渡日である10%でなく、8%の課税でよい、とされています。

 そのためか、3月末までに結ばれた契約について、最近になって建築内容についてのご相談を相次いでいただきました。

 内容は、家のリフォームであったり、新規建築であったりですが、
 拝見すると、ずいぶん高額な建築費で契約なさっています。

 確かに、オリンピック景気か、建築費が暴騰しているのは事実であり、
 低金利であることも事実ですが、

 その建築、ほんとうに、今、必要だったんですか?と
 問いかけたいものもありますが、
 契約してしまったものを、今更どうこう申し上げることもできず、
 口をつぐんでしまいました。

 この点については、弊社事務所ニュースでも、
 思案のしどころと書かせて戴きました。
 建築の問題は、今後の数十年に及びます。
 是否今からでも、契約してしまったものなら、最大限良い建築へと見直して戴きたいと願います。
 
 ☆  ☆  ☆

 トランプ大統領の来日で、東京はまたまた戒厳令状態です。
 皇居周辺・赤坂御用地周辺には、警官がビッシリ、うようよ。
 特にアメリカ大使館のある溜池・赤坂近辺は、
 各通路に10m単位で警官が並び、ヘリが絶えず頭上をブンブンしています。
 
 弊社事務所ビルまえの青山通りには、検問所が敷かれ、
 通行するトラックなどは、荷台の検証を受けています。
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 今日は、事務所ビルとお隣の豊川稲荷の間の九郎九坂入口の道路に
 通行止めの柵が作られており、ここまでの警備は初めてでしたので、
 ビックリしました。

 赤坂迎賓館は、
 日曜日はまっくら、何か準備してるんだろね~、と見ていたら、
 日米首脳会談のあった27日昼間は、噴水が吹き出て、
 会談が終わったと思われる夕方には、ぴたりと止まっていました。
 分かりやすい動静です。

 噴水の吹き上がっている迎賓館です。
 紀伊国坂には警察車両が並び、
 眼下のビル屋上には、またもや警備の人影がありました。
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by expresstax | 2019-05-27 23:12 | 消費税

 もう長く、賃貸不動産経営管理士の講習講師を担当しています。
 今日は、その平成31年度の講習のDVD収録の打合せ会議がありました。

 オーナーさんと管理業者が管理契約を締結する場合は、
 不動産売買等の媒介等の場合の宅建士のように、
 賃貸不動産経営管理士による重要事項説明や契約書への署名押印が必要とされています。

 賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産管理のスペシャリストであり、
 一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会さんが試験を行っている登録制度です。
 その母体は、日本最後の公益法人といわれた公益財団法人日本賃貸住宅管理協会さんです。

 不動産のプロが不在で、
 単なるブローカーでしかなかった
 大家さんの下請でしかなかった日本の不動産業者、管理業者。

 それを欧米のアセットマネジメント、プロパティマネジメントの水準まで、
 尊敬される業界にまで引き上げるんだ、という志のもと、

 その創設の頃からずっと一緒に進んできて、
 こんなに大きな団体に成長なさいました。
 
 でも、まだまだ道半ば。
 これからも、より高い水準を目指してがんばっていきます。

 DVD収録は、今年が最後とのこと。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 日管協さんの本部は、東京駅の北口の朝日生命ビルさんの中です。
 帰りに、丸の内線まで、とことこと東京駅の地下を辿りながら、
 ふと見ると、鯛焼き鉄次さんのお店がありました。

 先日、四谷の若葉さんの鯛焼きを買いそびれたので、
 フラフラと鯛焼きをお土産に買い込みました。

 そうか、JRだから、鉄道だから鉄次か、
 とか思って買ったら、
 鉄製の全自動鯛焼き機のことを「鉄次」というんだそうで。

 場所も、JRの地下ではなく、大丸さんの地下だったそうで。
 ほー。

 でも、おいしくて、事務所では大好評でしたよ!
 あ、他のは、もう別な人のお腹の中に入っています。(^^)
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by expresstax | 2019-02-20 23:44 | プロフェッショナル

 機会があって、
 例の「かぼちゃの馬車」のシェアハウスの動画を見ました。

 報道されているように、事業会社㈱スマートデイズは、
 サブリース賃料不払いで
 昨年2018年6月に破産しています。

 いわゆるシェアハウスは、
 戸建てのように、大きなリビングと大きなキッチン・ダイニングルームや
 お風呂やサニタリー設備に、入居者の各個室を備えたものが典型です。

 弊社のお客様が運営するシェアハウスも、まさにその形態で、
 オシャレで大きなリビングやダイニングと入居者のルールある交流で、
 いつも、入居順番待ちの人気ハウスになっています。

 かぼちゃの馬車も、その類いと思っていたら、
 
 その物件、 
 並ぶ4畳ほどの個室は、80cmほどの廊下に面した長屋形態。
 そこに狭い共同風呂と共同トイレ・共同キッチンが附属しているだけ。

 入居者は、せまいキッチンで調理したら、
 料理を個室に運んで、食するという。

 これは、我々の学生時代に過ごした
 4畳半の共同風呂・トイレ・台所付きの学生下宿と
 まるで同じです。

 かぼちゃの馬車とは、
 名前だけはシェアハウスといいつつ、
 その貧困な生活スタイルに、各戸5~6万円のワンルーム並の家賃。
 これでは、部屋は埋まりません。

 唖然としました。

 スマートデイズのかぼちゃの馬車の写真には、
 小洒落た個室の写真ばかりで、
 共用部の写真が1つもありません。

 そして、こんな物件が、億の金額で個人オーナーに売買されていたのは、
 例のスルガ銀行の悪質な融資と、
 オーナー自身が購入物件を見ないで、
 話だけに釣られて購入してしまったことでしょう。

 スマートデイズへの賃料不払い、
 スルガ銀行の不正融資が問題とされていますが、
 オーナーの自己責任も大きいといえます。

 自分の財産を自分が本気で大切にすることでしか、
 財産運用はできません。
 そして「本気」とは、「現場を知る」ことです。(^_-)☆

 ウチのお客様には、被害にあうような人が1人もいないことが、
 せめてもだね、ということになりました。
 
 ☆  ☆  ☆
  
 チャリで四谷で所用に行った帰り、
 そうだ!と思いだして、
 事務所へのお土産に、鯛焼きのわかばさんに寄りました。

 と、わかばさんの店先の長蛇の列。
 なんと、テレビカメラまで入っています。
 というわけで、だめだ、こりゃ、と
 諦めて買わずに帰ってきました。

 が、こうなると、ますます食べたくなるもの。
 今度、リベンジで行ってこようと目論んでいます。
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by expresstax | 2019-01-31 23:15 | 不動産

 平成30年分の相続税路線価が公表されました。 
 前年比。東京都は+4.0%、再校路線価の鳩居堂前は4,432万円/㎡で、
 前年比9.96%上昇しています。

 これは3月27日に国土交通省の土地・建設産業局から発表された地価公示価格とほぼ比例しています。
 ちなみに、公示地価では、東京都平均は住宅地が+2.4%、商業地が+5.4%です。

 鳩居堂前の路線価の母数がそもそも高いのですから、そこから約1割上昇というのが、いかにすごいかがわかります。

 というわけで、路線価と、公示価格変動率をベースにして試算していた当社の試算額をチェックしてみると、ほぼ一致していているところが、ほとんど。
 これから実数で、置き換えていきます。

 ☆  ☆  ☆

 ところで、
 この間、お仕事でいろいろな事例を見てきて、
 公示価格の鑑定評価、
 相続税路線価、
 それぞれの評価方法と利用方法、年々の改訂のプロセスに、大きな疑問を感じています。

 これについては、今度担当する講演で、一部とりあげてみたいと思っています。












by expresstax | 2018-07-02 23:06 | 不動産

 平成30年度不動産税制の手引が出版され、発行元の不動産流通推進センター様から贈呈分をお送りいただきました。ありがとうございました。
 宅地建物取引士の法定更新研修でのテキストに使われます。私は監修を担当しています。
 
 不動産税制は、年々とても複雑になっていて、宅建士さんたちも大変と思いますが、
 大切なお客様達のために、頑張って下さい。
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☆  ☆  ☆

先日、所用で久しぶりに日本橋に行きました。
かつてより、ずいぶん賑わって様変わりしています。

日本橋のブロンズの麒麟です。獅子もいます。
日本橋は1911年健造、その後の関東大震災でもビクともしなかったという石造です。
先日、上を走る高速道路を地下化するとのニュースがありました。
実現したら、この橋の景観もさらにアップするでしょうね。
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by expresstax | 2018-05-29 23:42 | パブリッシング

 去年、地積規模の大きな宅地の評価の改正通達が出て、
 今年1月1日以後開始相続贈与から適用開始されています。

 去年のこと、
 都内の高級住宅地で500㎡以上の地積の億ションの敷地が、
 自動的に改正前より2割減!というタナボタになりそうなお客様と
 この話になりました。

 低層高級マンションは、タワマンなどに比べて相対的に土地面積も多いので、
 奥行補正率も下がったし、
 小規模宅地の特例と合わせると、
 節税商品になりましたねぇ、と。

 ところで、そのマンション、東京23区内ですが、
 接道部分は容積率300%の地区ですが、
 道路から20m以奥の土地は、200%なのです。

 減額対象となる「地積規模の大きな宅地」の要件のひとつが、
 容積率が400%未満(東京都23区内は300%未満)であること、です。

 つまり、入口はバツだけど、奥がマルな場合はどうなるか。

 これについては、平成29年10月3日付けで国税庁から
 「資産評価企画官情報5号資産課税課情報17号『財産評価基本通達の一部改正について』通達等のあらましについて(情報)」(長い。。。)という文書が出て、
 その5ページに、
====================
「(注)なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。」
====================
 とあります。

 つまり、さっきの例の場合は、地積1000㎡、
 容積率300%の土地が200㎡、200%の土地が800㎡だったら、
 300%×200/1000+200%×800/1000=220%<300%
 故に、減額該当、となります。

 これは、低い容積率の面積が少なくても、
 極端にいえば、
 容積率300%の土地が999㎡、200%の土地がたった1㎡ でも、
 300%×999/1000+200%×1/1000=299.9%<300%、
 減額該当、となります。

 こうした取扱は、この情報文書にしか書いてありません。
 通達だけ読んでいたら、う~ん、となってしまうところです。

 ☆  ☆  ☆

 と、話題に上った容積率の異なる2以上の地域に所在するお客様の億ション敷地、
 地積規模の大きな宅地に適格となり、
 実際には、もっと広くて、減額OKとなるわけですが、

 となると、元々あった財産評価基本通達20-6「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」との関連が気になりますが、
 長くなりますので、これについては、また後日。

 ☆  ☆  ☆

 青山通りから事務所エントランスまでの緑のアプローチに、
 いつもの冬のお友達、クリスマスローズがたくさん開いていました。
 凍てつく寒さの中で、うつむきながら、けなげに咲き続ける花です。
 今年も、がんばってるね。
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by expresstax | 2018-02-22 23:05 | 財産評価