タグ:不動産 ( 171 ) タグの人気記事

 2019年度版「背景・趣旨がよくわかる改正点付き不動産税制の手引」が発行されました。
 公財)不動産流通推進センターさんの発行で、宅地建物取引士さんたちの法定更新研修のテキストであり、私は監修を担当しています。

 ますます複雑になる不動産税制で、テキストがどんどん厚くなります。
 宅建士さんたちも大変ですが、頑張って下さいね。

 センターのご担当のI様、ありがとうございました。
d0054704_19171414.jpg
































 

by expresstax | 2019-05-28 23:12 | パブリッシング
 消費税がこの10月から2%アップというスケジュールで世の中が動いています。

 請負工事等は、31年指定日の前日=平成31年3月31日までの間に工事の請負契約を締結10月1日以後に完成した資産の引渡を受ける場合には、経過措置として、資産の引渡日である10%でなく、8%の課税でよい、とされています。

 そのためか、3月末までに結ばれた契約について、最近になって建築内容についてのご相談を相次いでいただきました。

 内容は、家のリフォームであったり、新規建築であったりですが、
 拝見すると、ずいぶん高額な建築費で契約なさっています。

 確かに、オリンピック景気か、建築費が暴騰しているのは事実であり、
 低金利であることも事実ですが、

 その建築、ほんとうに、今、必要だったんですか?と
 問いかけたいものもありますが、
 契約してしまったものを、今更どうこう申し上げることもできず、
 口をつぐんでしまいました。

 この点については、弊社事務所ニュースでも、
 思案のしどころと書かせて戴きました。
 建築の問題は、今後の数十年に及びます。
 是否今からでも、契約してしまったものなら、最大限良い建築へと見直して戴きたいと願います。
 
 ☆  ☆  ☆

 トランプ大統領の来日で、東京はまたまた戒厳令状態です。
 皇居周辺・赤坂御用地周辺には、警官がビッシリ、うようよ。
 特にアメリカ大使館のある溜池・赤坂近辺は、
 各通路に10m単位で警官が並び、ヘリが絶えず頭上をブンブンしています。
 
 弊社事務所ビルまえの青山通りには、検問所が敷かれ、
 通行するトラックなどは、荷台の検証を受けています。
d0054704_18023664.jpg

















 今日は、事務所ビルとお隣の豊川稲荷の間の九郎九坂入口の道路に
 通行止めの柵が作られており、ここまでの警備は初めてでしたので、
 ビックリしました。

 赤坂迎賓館は、
 日曜日はまっくら、何か準備してるんだろね~、と見ていたら、
 日米首脳会談のあった27日昼間は、噴水が吹き出て、
 会談が終わったと思われる夕方には、ぴたりと止まっていました。
 分かりやすい動静です。

 噴水の吹き上がっている迎賓館です。
 紀伊国坂には警察車両が並び、
 眼下のビル屋上には、またもや警備の人影がありました。
d0054704_18175283.jpg


























 
 

by expresstax | 2019-05-27 23:12 | 消費税
 もう長く、賃貸不動産経営管理士の講習講師を担当しています。
 今日は、その平成31年度の講習のDVD収録の打合せ会議がありました。

 オーナーさんと管理業者が管理契約を締結する場合は、
 不動産売買等の媒介等の場合の宅建士のように、
 賃貸不動産経営管理士による重要事項説明や契約書への署名押印が必要とされています。

 賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産管理のスペシャリストであり、
 一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会さんが試験を行っている登録制度です。
 その母体は、日本最後の公益法人といわれた公益財団法人日本賃貸住宅管理協会さんです。

 不動産のプロが不在で、
 単なるブローカーでしかなかった
 大家さんの下請でしかなかった日本の不動産業者、管理業者。

 それを欧米のアセットマネジメント、プロパティマネジメントの水準まで、
 尊敬される業界にまで引き上げるんだ、という志のもと、

 その創設の頃からずっと一緒に進んできて、
 こんなに大きな団体に成長なさいました。
 
 でも、まだまだ道半ば。
 これからも、より高い水準を目指してがんばっていきます。

 DVD収録は、今年が最後とのこと。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 日管協さんの本部は、東京駅の北口の朝日生命ビルさんの中です。
 帰りに、丸の内線まで、とことこと東京駅の地下を辿りながら、
 ふと見ると、鯛焼き鉄次さんのお店がありました。

 先日、四谷の若葉さんの鯛焼きを買いそびれたので、
 フラフラと鯛焼きをお土産に買い込みました。

 そうか、JRだから、鉄道だから鉄次か、
 とか思って買ったら、
 鉄製の全自動鯛焼き機のことを「鉄次」というんだそうで。

 場所も、JRの地下ではなく、大丸さんの地下だったそうで。
 ほー。

 でも、おいしくて、事務所では大好評でしたよ!
 あ、他のは、もう別な人のお腹の中に入っています。(^^)
d0054704_22255907.jpg





















 

by expresstax | 2019-02-20 23:44 | プロフェッショナル
 機会があって、
 例の「かぼちゃの馬車」のシェアハウスの動画を見ました。

 報道されているように、事業会社㈱スマートデイズは、
 サブリース賃料不払いで
 昨年2018年6月に破産しています。

 いわゆるシェアハウスは、
 戸建てのように、大きなリビングと大きなキッチン・ダイニングルームや
 お風呂やサニタリー設備に、入居者の各個室を備えたものが典型です。

 弊社のお客様が運営するシェアハウスも、まさにその形態で、
 オシャレで大きなリビングやダイニングと入居者のルールある交流で、
 いつも、入居順番待ちの人気ハウスになっています。

 かぼちゃの馬車も、その類いと思っていたら、
 
 その物件、 
 並ぶ4畳ほどの個室は、80cmほどの廊下に面した長屋形態。
 そこに狭い共同風呂と共同トイレ・共同キッチンが附属しているだけ。

 入居者は、せまいキッチンで調理したら、
 料理を個室に運んで、食するという。

 これは、我々の学生時代に過ごした
 4畳半の共同風呂・トイレ・台所付きの学生下宿と
 まるで同じです。

 かぼちゃの馬車とは、
 名前だけはシェアハウスといいつつ、
 その貧困な生活スタイルに、各戸5~6万円のワンルーム並の家賃。
 これでは、部屋は埋まりません。

 唖然としました。

 スマートデイズのかぼちゃの馬車の写真には、
 小洒落た個室の写真ばかりで、
 共用部の写真が1つもありません。

 そして、こんな物件が、億の金額で個人オーナーに売買されていたのは、
 例のスルガ銀行の悪質な融資と、
 オーナー自身が購入物件を見ないで、
 話だけに釣られて購入してしまったことでしょう。

 スマートデイズへの賃料不払い、
 スルガ銀行の不正融資が問題とされていますが、
 オーナーの自己責任も大きいといえます。

 自分の財産を自分が本気で大切にすることでしか、
 財産運用はできません。
 そして「本気」とは、「現場を知る」ことです。(^_-)☆

 ウチのお客様には、被害にあうような人が1人もいないことが、
 せめてもだね、ということになりました。
 
 ☆  ☆  ☆
  
 チャリで四谷で所用に行った帰り、
 そうだ!と思いだして、
 事務所へのお土産に、鯛焼きのわかばさんに寄りました。

 と、わかばさんの店先の長蛇の列。
 なんと、テレビカメラまで入っています。
 というわけで、だめだ、こりゃ、と
 諦めて買わずに帰ってきました。

 が、こうなると、ますます食べたくなるもの。
 今度、リベンジで行ってこようと目論んでいます。
d0054704_16520009.jpg

























 
by expresstax | 2019-01-31 23:15 | 不動産
 平成30年分の相続税路線価が公表されました。 
 前年比。東京都は+4.0%、再校路線価の鳩居堂前は4,432万円/㎡で、
 前年比9.96%上昇しています。

 これは3月27日に国土交通省の土地・建設産業局から発表された地価公示価格とほぼ比例しています。
 ちなみに、公示地価では、東京都平均は住宅地が+2.4%、商業地が+5.4%です。

 鳩居堂前の路線価の母数がそもそも高いのですから、そこから約1割上昇というのが、いかにすごいかがわかります。

 というわけで、路線価と、公示価格変動率をベースにして試算していた当社の試算額をチェックしてみると、ほぼ一致していているところが、ほとんど。
 これから実数で、置き換えていきます。

 ☆  ☆  ☆

 ところで、
 この間、お仕事でいろいろな事例を見てきて、
 公示価格の鑑定評価、
 相続税路線価、
 それぞれの評価方法と利用方法、年々の改訂のプロセスに、大きな疑問を感じています。

 これについては、今度担当する講演で、一部とりあげてみたいと思っています。












by expresstax | 2018-07-02 23:06 | 不動産
 平成30年度不動産税制の手引が出版され、発行元の不動産流通推進センター様から贈呈分をお送りいただきました。ありがとうございました。
 宅地建物取引士の法定更新研修でのテキストに使われます。私は監修を担当しています。
 
 不動産税制は、年々とても複雑になっていて、宅建士さんたちも大変と思いますが、
 大切なお客様達のために、頑張って下さい。
d0054704_01431401.jpg

















 


☆  ☆  ☆

先日、所用で久しぶりに日本橋に行きました。
かつてより、ずいぶん賑わって様変わりしています。

日本橋のブロンズの麒麟です。獅子もいます。
日本橋は1911年健造、その後の関東大震災でもビクともしなかったという石造です。
先日、上を走る高速道路を地下化するとのニュースがありました。
実現したら、この橋の景観もさらにアップするでしょうね。
d0054704_01525842.jpg


























 

by expresstax | 2018-05-29 23:42 | パブリッシング
 去年、地積規模の大きな宅地の評価の改正通達が出て、
 今年1月1日以後開始相続贈与から適用開始されています。

 去年のこと、
 都内の高級住宅地で500㎡以上の地積の億ションの敷地が、
 自動的に改正前より2割減!というタナボタになりそうなお客様と
 この話になりました。

 低層高級マンションは、タワマンなどに比べて相対的に土地面積も多いので、
 奥行補正率も下がったし、
 小規模宅地の特例と合わせると、
 節税商品になりましたねぇ、と。

 ところで、そのマンション、東京23区内ですが、
 接道部分は容積率300%の地区ですが、
 道路から20m以奥の土地は、200%なのです。

 減額対象となる「地積規模の大きな宅地」の要件のひとつが、
 容積率が400%未満(東京都23区内は300%未満)であること、です。

 つまり、入口はバツだけど、奥がマルな場合はどうなるか。

 これについては、平成29年10月3日付けで国税庁から
 「資産評価企画官情報5号資産課税課情報17号『財産評価基本通達の一部改正について』通達等のあらましについて(情報)」(長い。。。)という文書が出て、
 その5ページに、
====================
「(注)なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。」
====================
 とあります。

 つまり、さっきの例の場合は、地積1000㎡、
 容積率300%の土地が200㎡、200%の土地が800㎡だったら、
 300%×200/1000+200%×800/1000=220%<300%
 故に、減額該当、となります。

 これは、低い容積率の面積が少なくても、
 極端にいえば、
 容積率300%の土地が999㎡、200%の土地がたった1㎡ でも、
 300%×999/1000+200%×1/1000=299.9%<300%、
 減額該当、となります。

 こうした取扱は、この情報文書にしか書いてありません。
 通達だけ読んでいたら、う~ん、となってしまうところです。

 ☆  ☆  ☆

 と、話題に上った容積率の異なる2以上の地域に所在するお客様の億ション敷地、
 地積規模の大きな宅地に適格となり、
 実際には、もっと広くて、減額OKとなるわけですが、

 となると、元々あった財産評価基本通達20-6「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」との関連が気になりますが、
 長くなりますので、これについては、また後日。

 ☆  ☆  ☆

 青山通りから事務所エントランスまでの緑のアプローチに、
 いつもの冬のお友達、クリスマスローズがたくさん開いていました。
 凍てつく寒さの中で、うつむきながら、けなげに咲き続ける花です。
 今年も、がんばってるね。
d0054704_21083820.jpg


  




















by expresstax | 2018-02-22 23:05 | 財産評価

赤坂二丁目再開発説明会

 自宅マンションの隣地は、森トラストさんの赤坂ツインタワー(ATT)でしたが、 
 建て替え計画で西側棟を解体、
 その後リーマンショックで、跡地はずっと大規模駐車場になっていました。

 その跡地の再開発が始動するというので、
 隣地の我々に、再開発の建築説明会の参加通知が来ました。
 
 会場は、赤坂一丁目のインターシティエアのカンファランス。
 地元民の皆様が出席します。
 自宅マンションは森ビルさん、ATTは森トラストさん、で、
 あまり仲がよろしくない、というウワサも聞いていましたので、
 さて、どうなんだろう、と。
d0054704_16134419.jpg


 大成建設さんの建築で、設計士さんたちが丁寧に説明を進めます。
 日照や騒音等はもとより、建築による交通量影響等の調査報告が、続々と行われます。
d0054704_16124141.jpg

















 自宅マンションの東側のお部屋のひとたちは、対面になるので、景色が塞がれますが、
 マンション建築時には、この再開発のことは重要事項説明にあったので、
 日照の制限等の質問はいくつかあったものの、
 特段、このことを問題にする人はいませんでした。
 低層階の人は、庭園が眺望できて、いいのかもしれません。
 
 むしろ、赤坂氷川山車の常設展示場や公演施設が作られること、
 5,000㎡の大規模緑地となり、東京都の避難場所ともなること、
 公開空地のため、地下鉄駅から自宅マンションまで庭園を経由してのショートカットが可能となること、
 氷川神社前の電線が地下化され、かつ道路整備がおこなわれること、など、
 地域的には、ウェルカム!な内容です。

 国際級のホテルやサービスアパートメント、診療所が入るそうで、
 よかったよかった、というところですが、
 完成までは6年。
 その間、隣地で、ずっと大規模工事が行われるのですから、
 なかなか大変です。
 
(仮称)赤坂二丁目プロジェクト








by expresstax | 2018-01-21 23:58 | 不動産
 先日、ここで書いた老人ホーム入所後自宅を建替えた場合に、 
 相続税の小規模宅地の特例の適用が可能かどうか、の問題。
 これについて、どう考えるべきなのでしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 明確に記載された質疑や書籍はなく、
 TAINS(税理士会税務判例データベース)で検索しても出てきません。
 しかし、これについては、適用可能と考えるべきと思います。

 根拠は、次の通達です。
================

租税特別措置法関係通達69の4-8( 居住用建物の建築中等に相続が開始した場合

 被相続人等の居住の用に供されると認められる建物(被相続人又は被相続人の親族の所有に係るものに限る。)の建築中に、又は当該建物の取得後被相続人等が居住の用に供する前に被相続人について相続が開始した場合には、当該建物の敷地の用に供されていた宅地等が居住用宅地等に当たるかどうか及び居住用宅地等の部分については、69の4-5《事業用建物等の建築中等に相続が開始した場合》に準じて取り扱う。(以下略)

=================
 ここで、「69の4-5《事業用建物等の建築中等に相続が開始した場合》」というのは、次の通達をいいます。
=================

租税特別措置法関係通達69の4-5(事業用建物等の建築中等に相続が開始した場合)

 被相続人等の事業の用に供されている建物等の移転又は建替えのため当該建物等を取り壊し、又は譲渡し、これらの建物等に代わるべき建物等(被相続人又は被相続人の親族の所有に係るものに限る。)の建築中に、又は当該建物等の取得後被相続人等が事業の用に供する前に被相続人について相続が開始した場合で、当該相続開始直前において当該被相続人等の当該建物等に係る事業の準備行為の状況からみて当該建物等を速やかにその事業の用に供することが確実であったと認められるときは、当該建物等の敷地の用に供されていた宅地等は、事業用宅地等に該当するものとして取り扱う。(以下略)

=================
 つまり、建築中に相続となった場合でも、事業供用が確実ならば事業用宅地と扱う、
それと同様に、居住用とすることが確実なら、居住用宅地として扱う、というものです。
 
 つまりここで、建替えして被相続人が事業や居住の用に、結果的にそれぞれの用途に供していない当該建物の敷地についても、認めるとしているのです。

 これについて、「租税特別措置法通達逐条解説」(大蔵財務協会平成23年度版、これが最新(^^))では、次のように解説しています。
=================
 特例の適用がある居住用宅地等は、相続開始の直前において被相続人等が居住の用に供していた宅地等をいうものであるから、居住用建物の建築中又は居住用建物の取得後、現に被相続人等が居住の用に供する前に相続が開始した場合には、その建築中の建物又は取得に係る建物の敷地の用に供されている宅地等については、特例の適用がある居住用宅地等に該当しないことになる。
 しかし、居住用宅地等の場合には、それが全ての者に共通して必要とされる生活基盤であることからすれば、居住の継続という観点では、建築中等の建物の敷地の用に供されていた宅地等についても、現に居住の用に供されている建物の敷地の用に供されていた宅地等と同様の必要性が認められるので、被相続人等の居住用宅地等であるかどうかの判定を相続開始の直前の一時点で行うのは、この特例が設けられている趣旨から見て実情に即したものとはいえないこととなる。
 そこで、69の4-8は、建築中等の居住用建物の敷地の取扱いについて、69の4-7による居住用宅地等の範囲の取扱いを踏まえて、整備を図ったものである。その具体的な判定要件を示すと、次のとおりである。
(1) 建築中等の建物は、被相続人又は被相続人の親族の所有に係るものであり、かつ、被相続人等の居住の用に供されると認められるものであること。
(2) 原則として、相続税の申告期限までに、被相続人又は被相続人の親族の所有に係る建築中等の建物を次に掲げる被相続人の親族が居住の用に供していること。
① 当該建物又は当該建物の敷地を取得した親族
② 生計を一にしていた親族

=================
 ここでズバリ、本法本文を逐字解釈すると適用対象とはいえないが、制度趣旨から、特定居住用宅地等に該当するものとして取り扱う、としています。
 
 つまり、建築中相続で、被相続人が一度も居住の用に供したことのない建物(新居)でも、その後の居住用とすることが見込めれば、その新居の敷地も、居住用建物の敷地として認めると。

 であれば、被相続人が適格な老人ホームに入所する=居住の用に供することができない事由で相続開始の直前において居住の用に供されていなかった場合も、その事由で居住の用に供されなくなる直前の被相続人の居住用の宅地等を含む(措法69の4①柱書)のですから、建替後の新居も敷地も、居住用建物の敷地として認めることになるでしょう。

☆  ☆  ☆

 こうして、これまで老人ホーム入所後建替があっても、新居への親族の継続居住等の要件が満たされていれば、
 通達関与のOB先生方が、適用可とし、
 これまで特段税務上の否認の事件の報道もなく、
 裁決や訴訟にも上っていない状況が呑み込めます。

  ☆  ☆  ☆

 ただ気になるのは、適用不可を、デカデカとホームページに記載しているのが、
 国税サイドではなく、
 民間税理士法人さんたちだということです。

 納税者不利となる見解を、わざわざ取り立てて強調するのはなぜでしょう。
 民間税理士であれば、お客様を後ろから刺すようなことは、
 あってはならないと思うのですが、
 どうなのでしょうか。(-_-)#

 ちょっと腑に落ちず、よほどの理由、例えば、報道はされなくても、
 それらの税理士法人さんで否認された事例があったのだろうか、
 などとツラツラ考えています。(?_?)

 ☆  ☆  ☆
 
 日本不動産研究所さんの定例講演会に参加しました。
 こんど事務所セミナーでお招きする吉野薫先生の基調講演がありました。
 ご担当部署の先生方にもご挨拶できました。
 ありがとうございました。

 ありがとうございました。
d0054704_21551968.jpg

































 


by expresstax | 2017-12-08 23:50 | 相続・贈与
 週刊ビル経営さん主宰の不動産ソリューションフェアの講演に伺いました。
 東京ビッグサイトです。

 テーマは、「財産評価の改正とビル経営への影響」です。
 コアなテーマにも関わらず、ご聴講下さり、ありがとうございました。
 
 ビルオーナー様は、
 所有ビルの土地建物の相続税負担、自社株評価上の負担がとても大きいため、
 一般の方々に比べ、財産評価の方法如何により
 人生が変わるほどの影響が起きます。
 
 ご出席者様に、お客様が2社もご参加くださっていました。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 終わって、聴講のお客様から、
 セミナーで取り上げたキーエンス事件について、
 ご質問をいただきました。
 

 ビッグサイトの講演を終わって、その足で、品川から新幹線に飛び乗り、
 吉本先生達と翌日の名古屋講演に向かいました。

 吉本先生とキーエンス事件についてお話ししました。
 審査請求や裁判に上がった事例ではないようで、
 総則6項適用による認定を受けたのは間違いないでしょうが、
 仮に審査請求に上がったとしたら、
 どう展開するでしょうね。

 ☆  ☆  ☆

 モノレールから雨のお台場を写したのですが、
 ぜぇんぜん、見えません。くすん。(T_T);; 
d0054704_1225836.jpg
































 
by expresstax | 2017-10-16 23:46 | 研究

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax