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資産税の税理士ノート

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 新型コロナウィルスCovid19について、 

 安部さんが、2月18日に、ようやく警戒の発言をし、
 たにもかかわらず、2月20日に厚労省がイベント開催自粛、
 じゃなくて、一律の自粛じゃない、なんてほざいて、
 2月25日の政府決定、2月26日の安部さんから、
 2週間の中止・延期・規模縮小、が要請されて。
 
 その間に、2月18日の大阪のライブハウスなどでの感染が発生していて
 感染クラスタが、どんどん広がっていって、
 
 日本だけじゃなく
 韓国やイタリアや、世界での感染者が膨らんで、
 インフォデミックだ、なんてトボけたことを言っていたWHO(世界保健機構)が、
 ようやくパンデミック(爆発的感染)だ、なんて言い出して。

 ☆  ☆  ☆

 自宅マンションには、1月末に入居者のマスク着用が要請されてたところ、
 3月になって、
 陽性者が出た場合はフロントに届け出ろ、
 陽性者の同居者には、サービスと共用部の利用停止、
 体調不良の来訪者は入館禁止、と、
 掲示が出されました。
Covid19でマンション共用部は閉鎖_d0054704_13175668.jpg



















 おお、なかなかはっきり書くね、と言っていたら、
 とうとう、ラウンジやゲストルーム、ライブラリ等の
 共用施設利用中止、との追加の告示。

 500世帯以上だし、外国人が多いし、まあ、そうだよね、と。

 他のマンションも、こうなのでしょうか?
Covid19でマンション共用部は閉鎖_d0054704_13155761.jpg




















 ☆  ☆  ☆

 と、事務所では、手洗い励行、外出時は、室内からマスク着用、と
 せめて、事務所や各家庭が感染クラスタにならないように、
 気を付けましょう!(^o^)/





 


by expresstax | 2020-03-03 23:45 | 不動産

 先日のこと、企業様勉強会にお伺いしました。 
 不動産税務と判決例について、ご報告させていただきました。

 大変熱心なご受講をいただき、ありがとうございました。

 特に、判決例では、

 昔は、大企業といえば、
 信用第一、スキャンダルはもってのほか、とばかりに、
 争訟を避ける傾向があり、
 国税に対し、長いものには巻かれろ的な姿勢も多かったようでしたが、 

 近年の大企業は、株主等のステークホルダーの監視を受けて
 是々非々の立場を採って、
 税金の払い過ぎは、企業価値の損失であると、
 不適切な税務の処分には、真っ向勝負で争う姿勢を打ち出してきています。

 したがって、企業の税務担当者様たちも、
 より慎重に適切に自社の申告を自信をもってお進め頂きたいと思います。

 ☆  ☆  ☆

 お客様が、ご資料の「あんこ」として
 おみかんとコンデンスミルクを同梱して送って下さいました。

 コンデンスミルクには、「飯塚先生」と付箋が貼られ、
 以前うっかり洩らした言葉を覚えていらして、
 480㌘の大チューブを毎年入れて下さいます。
 いつも、ありがとうございます。(^_^;)
企業様お勉強会、そしてみかんをありがとうございました。_d0054704_14580175.jpg


























  

 

 

 

by expresstax | 2020-02-21 23:36 | パブリッシング

 このところ、お客様のお引っ越しが続いています。

 先日のお客様とはまた、別なお客様がお引っ越しなさったとのことで、
 ご新居に伺いました。
 お引っ越し、おめでとうございます。

 再開発地域、周辺はタワーマンションストリートになって、
 各々1階は、さまざまな商業施設になって、
 とても暮らしやすそうです。

 ご新居は、タワーマンションの最上階。
 天井高が高く、とても余裕のある作りでいらっしゃいます。
 確定申告のお打合せの後、
 見渡す限りの景色も拝見することができました。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 事務所ビルお隣の豊川稲荷の緋寒桜が、開花を始めました。
 2分咲きといったところでしょうか。
 春が始まります。
お客様のお引っ越し・2、そして豊川稲荷の緋寒桜_d0054704_14292652.jpg



  

 

by expresstax | 2020-02-19 23:17 | お客様

 お客様のご自宅の売却のお話です。

 まず、次の自宅をと探されて、
 結果的に、賃貸物件に転居なさいました。
 といっても、ビル付置の上層レジデンスです。
 お引っ越し、おめでとうざいます。

 港区は、住宅附置義務といって、
 市街地環境の整備改善と定住人口の確保・増加のため
 延床面積3,000㎡以上や敷地500㎡以上の建築について 
 総床の10%以上の住宅又は生活利便施設を設置することが義務づけられています。

 そのため、港区の多くの高層ビルは、上層や中層や敷地内別棟に
 住宅が確保されています。
 プルデンシャルタワーや虎ノ門ヒルズは上層に、
 六本木ヒルズやアークヒルズは別棟に、という具合です。

 弊社も、赤坂センタービルという住友金属さんやオラクルさんが入居する大規模ビルの
 上層のレジデンス部分を利用しています。

 ☆  ☆  ☆

 お客様は、ご入居の賃貸物件が大変気に入ったようでした。
 仕様といい、素材といい、最上級の建築がなされている物件です。
 なによりです。

 そして、いよいよ、空き家となった自宅の売却ですが、
 これは、またいつか、ふれさせていただきます。

 ☆  ☆  ☆

 しばらく前でしたが、
 明治神宮へのご祈願がまだでしたので、
 お返しするお札を抱えて出かけました。
 
 といっても、みなさんは電車。私はチャリです。

 完成した新国立競技場脇を通って行きました。
 植栽なども、まだヒョロヒョロです。
不動産の売買・2、そして明治神宮めぐり_d0054704_13501992.jpg























 代々木駅で集合、高島屋さんでお昼を食べて、
 いざ明治神宮へ。

 いつもの大きな楠(クスノキ)が迎えてくれました。
 楠のカンフォーラという学名は、カンフル剤のカンフルなのだそうです。
 鎮静・消炎の効果があるために、こうした神域に植栽されたのだとか。
不動産の売買・2、そして明治神宮めぐり_d0054704_14062136.jpg



























 いつものように、社運隆昌をご祈願し、
 お札をいただいてきました。

 神主様も巫女さんも、マスクをするわけにもいかず、
 大変ですね。

 帰りは東京税理士会館の売店に寄って書籍をどっちゃり購入して
 結局、一日仕事かけてしまいました。


 

 
 

by expresstax | 2020-02-18 23:51 | 不動産

固定資産税の減額成功!

 昨年、お客様からご連絡をいただきました。
 
 都税事務所から「固定資産税・都市計画税に関するお知らせ」というタイトルで、
 賃貸住宅の駐車場用地について、住宅用地等申告書を提出せよ、
 という書類が届いたそうです。

 あなたの土地を調査したけど、
 賃貸住宅敷地内の駐車場面積が広く、
 入居者専用駐車場じゃないのでは?

 その場合は、入居者専用駐車場なら
 家屋敷地と一体で住宅地(固定資産税1/6)でいいけど、
 入居者専用でない場合は、非住宅地だから、
 固定資産税は6倍になるよ、
 ちゃんと申告してね、
 という趣旨のようです。

 ということで、お客様のお土地を拝見、
 賃貸借契約書をチェックし、
 車室図や公図等と照らし合わせてみました。
 
 駐車場カウントでは、
 駐車場の各車両対応の貸付区画を居室のように、「車室」と呼びます。
 契約車室を図にしたのを車室図といいます。

 従来住宅地課税を受けていた駐車場部分は、
 居住者専用。
 複数台数入居者や、ゲスト用、修理業者の車両用として確保しなければならなかったために、余剰車室と見えていたようでした。
 これについては説明すれば足りることでしょう。

 と、車室図と建物測量図、公図をジロジロみていてふと気がついたのは、
 指摘の賃貸住宅隣地が、駐車場用地として非住宅地となっています。

 でも、その筆には、しっかりお客様の賃貸住宅建物が乗っています。
 あれぇ、と、念のためにお客様に確認すると、
 その筆に、さらに賃貸住宅の入居者用車室があるとのことです。
 もちろん外部貸しの部分もあるのですが、それだけじゃなさそうです。

 ありゃ、これは隣りの筆も、一部は住宅用地じゃん、となりました。
 都税さんは、住宅地の一部否認のために、今回の書類を送ってきたけど、
 むしろ、住宅地の追加認定を受けなくちゃ、です。

 そこで、メンバーさんが、
 従来、非住宅地として課税されていた筆の地積を、
 入居者専用部分と外部者貸付部分にCADで区分して
 図面を作成し、計算してくれました。

 そのうえで、住宅用地等の申告書を作成、
 意見書やエビデンス資料を添付して提出しました。

 ☆  ☆  ☆

 都税さんがどう対応してくれるかな、と思っていたところ、

 年が明けて、都税さんから連絡が入り、
 都税さんも、申告書の記載どおりだと現地を確認できたので、
 提出したとおりで取扱います、との回答が来ました。

 住宅用地等申告書の提出によって、課税変更となるのは、
 提出の翌年度からとなっていますから、
 令和2年度の固定資産税から数十万円が引き下がることになります。

 連絡を受けて、
 意図して勧奨した申告書とは違うものが提出されたのに、
 よく受け入れてくれたね、みんなもビックリ。
 諦めずにやってよかった!やったぁ!と大喜びしました。

 お客様にもご報告申し上げて、お喜びいただきました。
 よかったですね!








 

 
 

 

 

 

 

 


by expresstax | 2020-01-08 23:37 | 固定資産税

 最近、マンションを取得なさるお客様が増えています。

 高値で推移しているマンション相場が、
 来年、令和2年のオリンピック・パラリンピック後は、
 当然に下落することが予想されているので、
 税理士としては、データを取得したうえで、
 慎重な決断をお願いしています。

 それでも、ご自身のお住まいにするなど、
 実需であれば、これはやむを得ません。

 そこで、マンションを購入する場合の、
 税理士的視点からのちょっとしたコツを、
 思いつくままに書いてみたいと思います。

 自分自身も、個人的にこれまでいくつかの不動産取得をし、
 たぶん、一般の方よりは、多く売買を体験していると思うからです。

 ☆  ☆  ☆

 まず、ほんとうに欲しい物件かどうかを見極めることです。
 その1です。
 ほんとうに、自分が不動産を欲しいのか、も含めて考えて下さい。

 不動産業者が勧めるから、
 顧問コンサルタントが勧めるから、
 親戚が勧めるから、
 という理由で買うことは、絶対アウトです。

 いわば広い意味での「縁故」売買です。
 「縁故」で、コトをを決断して、良いことは、この世に一つもありません。

 本当にその通りか、
 他と比較してどうか、
 イメージだけでなく、係数で試算したか、
 これを、実際の「事実」で確認します。
 資料化して、
 税理士にも確認してもらいましょう。

 先行きがアヤシい物件ほど、
 業者は、イメージ売りをします。
 自信があれば、データ化するからです。

 イメージばかりを強調して、
 数値で示さない業者の言葉は、
 それだけで怪しいかどうかの目安になります。

 お客様を褒め称えることばかりして、
 物件の将来数値を示さない業者の売り方は、
 詐欺商法と変わらないのです。

 今の日本は、不動産市況は多少良くても、
 買うのはカンタン、売るのは大変です。

 ☆  ☆  ☆

不動産の売買・1 イメージ売り、そして勝海舟の大イチョウ_d0054704_22013047.jpg


















 自宅マンション前の勝海舟が植えたという大イチョウです。
 もうだいぶ散ってしまいました。
 敷地内の勝海舟と坂本竜馬の銅像も見えています。

 大イチョウの真ん中あたり、葉がついていない部分は、
 実は、先日の台風19号で、
 手前の大きな枝がバッサリ折れて、
 それが、銅像を囲んでいた柵の上に落ち、柵をへし曲げてしまったのです。
 折れた枝の部分が、ぽっかり空いてしまったわけです。
 へしゃげた柵と銅像は、位置を変えて、
 銅像の前は柵のない状態になりました。

 数百年の大イチョウの枝が折れるほどの台風だったのか、
 台風で折れるほど、大イチョウが老化してきたのか。
 歴史が壊れるのは、あっという間なのだなあ、と
 見上げています。
 

 
 
 

by expresstax | 2019-12-08 18:08 | 不動産

 お疲れ様会で、お昼に銀座へ。
 オープンしたステーキ屋さんへ繰り出します。

 今は死語でしょうか、「銀ブラ(銀座をブラブラすること)」をして、
 発売なったアップルビルで新アイフォン11を覗いたり(結果、買い換えて)、
 サン・モトヤマさんの前を通ったり。
 店舗内は暗く、中で何やら商品の整理をやっているようでした。

 そういえば、自己破産したんだったね、と通り過ぎようとすると、
 背広を着た7~8人の男性達が、鞄を提げてぞろぞろと出てきました。
 債権者さんたちでしょうか。

 「あれが『ハゲタカ』かぁ」なんて言いながら、
 とても銀座的光景で、感慨深く見ました。

 ☆  ☆  ☆

 新しいビジネスが伸長する一方、撤退を余儀なくされるビジネスがあります。

 サン・モトヤマさんは、
 平成29年12月に創業者の茂登山長市郎氏が96歳が逝去、
 2代目貴一郎氏が相続して売上が激落、
 株を売りに出し、
 でも、M&Aの買主選びに失敗、
 その間に、銀行等取引先から全て見放され、
 今年令和元年9月に自己破産申請、
 10月1日に破産手続開始決定を受けたそうです。

 サン・モトヤマさんは、世界ブランドの日本総代理店で拡張してきたけど、
 そのうち、世界ブランドが同じ銀座に直営店をどんどんオープンして、
 代理店を必要としなくなりました。

 ほんとうは、そこで
 業態の見直しをすべきだったと思いますが、
 長命の先代さんが、それを許さなかったのかしらん、
 セレクトショップとしてがんばろうとしてたと思うけど、
 そこで優秀なバイヤーを確保できなかったのかしらん、と。

 事業承継って難しいなあ、と見ています。

 一度、ひとつのビジネスモデルで成功してしまうと、
 なかなかその味が忘れられず、
 そのビジネスモデルを継続することが、自社のミッションのように錯覚してしまう、

 自社のミッションならまだ、その会社だけが金のなる木と負け犬をたどればいいけど、
 経営者自身が、ビジネスモデル自体を自分のミッションと思っちゃうと、
 難しいですね。

 事業転換が気が引けるなら、併走で新事業を興せば良いだけの話で、
 金のなる木に稼がせて、新たな問題児や花形を別に作って、
 軸足を移していけばいいのですから。

 ただ、それを経営陣が、自ら気付いて決断するのは難しいのも事実。
 それをサジェスト(示唆・助言)するのが、お側の経営コンサルタントや顧問団だと思いますが、
 サンモトヤマさんは、そうした顧問団に恵まれてなかったのでしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 銀座ブラの目的地、ステーキ屋さんです。
 他のステーキ屋さんが、最初からデデーンと焼いて切って提供するのと違い、
 100㌘くらいずつ焼いてくれて、
 ストップするまで、絶えず焼きたてを食べられます。
 赤身の多いA5肉ですから、軽くお代わりができてしまい、
 2枚、3枚と平らげられます。(^^ゞ

 大変だった9月申告の労をねぎらって、乾杯しました。
 ごちそう様でした!
銀座のハゲタカさん、そしてお疲れ様会_d0054704_19044959.jpg
























 
by expresstax | 2019-10-03 23:58 | 不動産

 ご相続のご遺産の調査で、
 各お役所を巡ります。

 そこで、
 該当の資料の写しを交付してもらうのに、
 以前は、コピー代1枚10円くらいのお役所が多かったのですが、

 今回、いくつか回ったら、 
 300円/枚のI区役所、
 500円/枚のN区役所があり、ビックリしました。

 M市役所やN市役所のように、コピー代10円だけのところもありますが、
 それにしても各お役所の価格差って。。。
 
 ☆  ☆  ☆

 お役所には、地下や最上階などに、
 食堂やレストランがあります。

 ここはお役所の展望台付きのレストラン。
 汗みどろで駆け回った後の、水分と糖分の補給に、
 しっかりクリームあんみつを摂取、してきました。(^_^)v
お役所手数料さまざま、そしてお役所レストラン_d0054704_19032518.jpg

























  

by expresstax | 2019-09-06 23:09 | 税務手続き

 お客様の貸付物件のことで、事務所で話題がでました。
 その際に、以前に内覧させていただいた物件の話が引き合いに上りました。

 ずいぶん以前のことですので、
 もう時効かなと思い。

 ☆  ☆  ☆

 ご相談者様の貸家物件がなかなか埋まらず、
 内覧には来るんだけど、契約に至らない、とのお話しになったことがありました。

 一度、拝見できますか?
 とお願いしました。
 このときのご依頼の税務のお仕事の範疇ではなかったのですが。

 どうぞ、どうぞ、と案内されて、拝見したところ。
 貸家の玄関前に立った瞬間から、
 イヤーな予感がしました。

 まず、玄関横の灯りのガラスが汚れて曇っています。
 玄関を開けると、かび臭い匂い。
 長期間空室だったためのものでしょう。

 見上げると、玄関の天井灯のガラスの隅にひび割れ。
 これも煤(すす)けています。

 玄関を上がり、廊下、居室、リビングダイニングルーム、洗面所、風呂・トイレと
 一巡して拝見しました。 

 十分に広々とした2階建ての立派な戸建てですが、
 これは。。。。

 特に洗面所・風呂・トイレは、
 どうみても清掃の後がなく、
 鏡はウロコ汚れ、タイルは目地汚れに欠損、バスタブは茶ばんでいます。
 キッチンも同様です。

 とてもじゃないですが、
 自分自身が、この風呂に入ったり、トイレを使ったり、
 料理をする気になれません。
 正直、建物に触れるにもためらってしまいます。

 我々は、無言で貸家を後にすることになりました。

 お客様のご自宅に戻って、
 管理業者さんの清掃は終わってるんですよね、とお尋ねすると、
 はい、と見せてもらった清掃の領収書では、
 決して安くない価格の清掃料金が支払われていました。

 清掃業者さんは、管理業者さんが手配しているのでしょうが、
 名の知れた大手の管理業者さんです。
 しかし、このていたらく。

 税金のお話しは済んでいましたので、
 管理業者さんの変更を提案して、我々は、ご自宅を後にしました。

 ☆  ☆  ☆

 お客様の貸家は、ズバリ、「当て馬物件」になっているのです。

 不動産仲介業者や管理業者が、借主を物件案内する場合に、
 最初によろしくない物件を見せて、
 これはひどい、こんなひどい物件もあるのだ、と、第一印象を作り、
 次に、借りさせたい本命物件に案内する方法を採る場合があります。

 よろしくない物件を見た後、普通の物件を見れば、
 どんなものでも、よく見えてしまうのは必然、そこで契約、となります。

 この、「最初に見せるひどい物件=他の物件を引き立たせるための物件」を
 「当て馬物件」といいます。

 通常なら、こんな役目の物件にされるのは願い下げですが、
 問題意識のない、文句の少ない大家さんの物件が、
 当て馬物件として放置されてきてしまったのでしょう。

 実に「性悪(しょうわる)=悪質」な管理業者ですが、

 長年、特に不動産賃貸をそもそもの本業としていない大家さんや、
 相続で親の賃貸物件を引き継いでしまって
 賃貸について経験の浅い大家さん、
 親の代でローンが終わって、
 ローンの重さを感じていない大家さんが、
 こんな憂き目にあってしまいます。

 こうなったら、未来永劫、借り主など現れません。
 賃貸経営など、破綻まっしぐらです。

 性悪な管理業者さんをすげ替えて、
 本当に大家さんのために清掃業者を選び、
 場合によってはリフォームし、
 経営を立て直してくれる管理業者さんに登場してもらうしかありません。

 そんな大家さんをときどき拝見して、
 はがゆい思いをしている税理士もいることを、
 ちょっと書いてみたくなりました。(^^;ゞ
 すみません。

 ☆  ☆  ☆

 雨が続いたと思ったら、
 暑い日が再来しそうです。

 事務所ビルアプローチ部分の擬宝珠(ギボシ)です。
 舌のようにメシベを出して、夏を教えてくれます。
当て馬物件、そして擬宝珠_d0054704_16504854.jpg

 





















 
 

 
 

 
 
 

by expresstax | 2019-07-25 23:37 | 不動産

 2019年度版「背景・趣旨がよくわかる改正点付き不動産税制の手引」が発行されました。
 公財)不動産流通推進センターさんの発行で、宅地建物取引士さんたちの法定更新研修のテキストであり、私は監修を担当しています。

 ますます複雑になる不動産税制で、テキストがどんどん厚くなります。
 宅建士さんたちも大変ですが、頑張って下さいね。

 センターのご担当のI様、ありがとうございました。
不動産税制の手引2019年度版が発行されました。_d0054704_19171414.jpg
































 

by expresstax | 2019-05-28 23:12 | パブリッシング