資産税の税理士ノート


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ
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固定資産税の減額成功!

 昨年、お客様からご連絡をいただきました。
 
 都税事務所から「固定資産税・都市計画税に関するお知らせ」というタイトルで、
 賃貸住宅の駐車場用地について、住宅用地等申告書を提出せよ、
 という書類が届いたそうです。

 あなたの土地を調査したけど、
 賃貸住宅敷地内の駐車場面積が広く、
 入居者専用駐車場じゃないのでは?

 その場合は、入居者専用駐車場なら
 家屋敷地と一体で住宅地(固定資産税1/6)でいいけど、
 入居者専用でない場合は、非住宅地だから、
 固定資産税は6倍になるよ、
 ちゃんと申告してね、
 という趣旨のようです。

 ということで、お客様のお土地を拝見、
 賃貸借契約書をチェックし、
 車室図や公図等と照らし合わせてみました。
 
 駐車場カウントでは、
 駐車場の各車両対応の貸付区画を居室のように、「車室」と呼びます。
 契約車室を図にしたのを車室図といいます。

 従来住宅地課税を受けていた駐車場部分は、
 居住者専用。
 複数台数入居者や、ゲスト用、修理業者の車両用として確保しなければならなかったために、余剰車室と見えていたようでした。
 これについては説明すれば足りることでしょう。

 と、車室図と建物測量図、公図をジロジロみていてふと気がついたのは、
 指摘の賃貸住宅隣地が、駐車場用地として非住宅地となっています。

 でも、その筆には、しっかりお客様の賃貸住宅建物が乗っています。
 あれぇ、と、念のためにお客様に確認すると、
 その筆に、さらに賃貸住宅の入居者用車室があるとのことです。
 もちろん外部貸しの部分もあるのですが、それだけじゃなさそうです。

 ありゃ、これは隣りの筆も、一部は住宅用地じゃん、となりました。
 都税さんは、住宅地の一部否認のために、今回の書類を送ってきたけど、
 むしろ、住宅地の追加認定を受けなくちゃ、です。

 そこで、メンバーさんが、
 従来、非住宅地として課税されていた筆の地積を、
 入居者専用部分と外部者貸付部分にCADで区分して
 図面を作成し、計算してくれました。

 そのうえで、住宅用地等の申告書を作成、
 意見書やエビデンス資料を添付して提出しました。

 ☆  ☆  ☆

 都税さんがどう対応してくれるかな、と思っていたところ、

 年が明けて、都税さんから連絡が入り、
 都税さんも、申告書の記載どおりだと現地を確認できたので、
 提出したとおりで取扱います、との回答が来ました。

 住宅用地等申告書の提出によって、課税変更となるのは、
 提出の翌年度からとなっていますから、
 令和2年度の固定資産税から数十万円が引き下がることになります。

 連絡を受けて、
 意図して勧奨した申告書とは違うものが提出されたのに、
 よく受け入れてくれたね、みんなもビックリ。
 諦めずにやってよかった!やったぁ!と大喜びしました。

 お客様にもご報告申し上げて、お喜びいただきました。
 よかったですね!








 

 
 

 

 

 

 

 


by expresstax | 2020-01-08 23:37 | 固定資産税

マンションを買うときは業者の売り方を知ってから。そして勝海舟の大イチョウ

 最近、マンションを取得なさるお客様が増えています。

 高値で推移しているマンション相場が、
 来年、令和2年のオリンピック・パラリンピック後は、
 当然に下落することが予想されているので、
 税理士としては、データを取得したうえで、
 慎重な決断をお願いしています。

 それでも、ご自身のお住まいにするなど、
 実需であれば、これはやむを得ません。

 そこで、マンションを購入する場合の、
 税理士的視点からのちょっとしたコツを、
 思いつくままに書いてみたいと思います。

 自分自身も、個人的にこれまでいくつかの不動産取得をし、
 たぶん、一般の方よりは、多く売買を体験していると思うからです。

 ☆  ☆  ☆

 まず、ほんとうに欲しい物件かどうかを見極めることです。
 その1です。
 ほんとうに、自分が不動産を欲しいのか、も含めて考えて下さい。

 不動産業者が勧めるから、
 顧問コンサルタントが勧めるから、
 親戚が勧めるから、
 という理由で買うことは、絶対アウトです。

 いわば広い意味での「縁故」売買です。
 「縁故」で、コトをを決断して、良いことは、この世に一つもありません。

 本当にその通りか、
 他と比較してどうか、
 イメージだけでなく、係数で試算したか、
 これを、実際の「事実」で確認します。
 資料化して、
 税理士にも確認してもらいましょう。

 先行きがアヤシい物件ほど、
 業者は、イメージ売りをします。
 自信があれば、データ化するからです。

 イメージばかりを強調して、
 数値で示さない業者の言葉は、
 それだけで怪しいかどうかの目安になります。

 お客様を褒め称えることばかりして、
 物件の将来数値を示さない業者の売り方は、
 詐欺商法と変わらないのです。

 今の日本は、不動産市況は多少良くても、
 買うのはカンタン、売るのは大変です。

 ☆  ☆  ☆

マンションを買うときは業者の売り方を知ってから。そして勝海舟の大イチョウ_d0054704_22013047.jpg


















 自宅マンション前の勝海舟が植えたという大イチョウです。
 もうだいぶ散ってしまいました。
 敷地内の勝海舟と坂本竜馬の銅像も見えています。

 大イチョウの真ん中あたり、葉がついていない部分は、
 実は、先日の台風19号で、
 手前の大きな枝がバッサリ折れて、
 それが、銅像を囲んでいた柵の上に落ち、柵をへし曲げてしまったのです。
 折れた枝の部分が、ぽっかり空いてしまったわけです。
 へしゃげた柵と銅像は、位置を変えて、
 銅像の前は柵のない状態になりました。

 数百年の大イチョウの枝が折れるほどの台風だったのか、
 台風で折れるほど、大イチョウが老化してきたのか。
 歴史が壊れるのは、あっという間なのだなあ、と
 見上げています。
 

 
 
 

by expresstax | 2019-12-08 18:08 | 不動産

銀座のハゲタカさん、そしてお疲れ様会

 お疲れ様会で、お昼に銀座へ。
 オープンしたステーキ屋さんへ繰り出します。

 今は死語でしょうか、「銀ブラ(銀座をブラブラすること)」をして、
 発売なったアップルビルで新アイフォン11を覗いたり(結果、買い換えて)、
 サン・モトヤマさんの前を通ったり。
 店舗内は暗く、中で何やら商品の整理をやっているようでした。

 そういえば、自己破産したんだったね、と通り過ぎようとすると、
 背広を着た7~8人の男性達が、鞄を提げてぞろぞろと出てきました。
 債権者さんたちでしょうか。

 「あれが『ハゲタカ』かぁ」なんて言いながら、
 とても銀座的光景で、感慨深く見ました。

 ☆  ☆  ☆

 新しいビジネスが伸長する一方、撤退を余儀なくされるビジネスがあります。

 サン・モトヤマさんは、
 平成29年12月に創業者の茂登山長市郎氏が96歳が逝去、
 2代目貴一郎氏が相続して売上が激落、
 株を売りに出し、
 でも、M&Aの買主選びに失敗、
 その間に、銀行等取引先から全て見放され、
 今年令和元年9月に自己破産申請、
 10月1日に破産手続開始決定を受けたそうです。

 サン・モトヤマさんは、世界ブランドの日本総代理店で拡張してきたけど、
 そのうち、世界ブランドが同じ銀座に直営店をどんどんオープンして、
 代理店を必要としなくなりました。

 ほんとうは、そこで
 業態の見直しをすべきだったと思いますが、
 長命の先代さんが、それを許さなかったのかしらん、
 セレクトショップとしてがんばろうとしてたと思うけど、
 そこで優秀なバイヤーを確保できなかったのかしらん、と。

 事業承継って難しいなあ、と見ています。

 一度、ひとつのビジネスモデルで成功してしまうと、
 なかなかその味が忘れられず、
 そのビジネスモデルを継続することが、自社のミッションのように錯覚してしまう、

 自社のミッションならまだ、その会社だけが金のなる木と負け犬をたどればいいけど、
 経営者自身が、ビジネスモデル自体を自分のミッションと思っちゃうと、
 難しいですね。

 事業転換が気が引けるなら、併走で新事業を興せば良いだけの話で、
 金のなる木に稼がせて、新たな問題児や花形を別に作って、
 軸足を移していけばいいのですから。

 ただ、それを経営陣が、自ら気付いて決断するのは難しいのも事実。
 それをサジェスト(示唆・助言)するのが、お側の経営コンサルタントや顧問団だと思いますが、
 サンモトヤマさんは、そうした顧問団に恵まれてなかったのでしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 銀座ブラの目的地、ステーキ屋さんです。
 他のステーキ屋さんが、最初からデデーンと焼いて切って提供するのと違い、
 100㌘くらいずつ焼いてくれて、
 ストップするまで、絶えず焼きたてを食べられます。
 赤身の多いA5肉ですから、軽くお代わりができてしまい、
 2枚、3枚と平らげられます。(^^ゞ

 大変だった9月申告の労をねぎらって、乾杯しました。
 ごちそう様でした!
銀座のハゲタカさん、そしてお疲れ様会_d0054704_19044959.jpg
























 
by expresstax | 2019-10-03 23:58 | 不動産

お役所手数料さまざま、そしてお役所レストラン

 ご相続のご遺産の調査で、
 各お役所を巡ります。

 そこで、
 該当の資料の写しを交付してもらうのに、
 以前は、コピー代1枚10円くらいのお役所が多かったのですが、

 今回、いくつか回ったら、 
 300円/枚のI区役所、
 500円/枚のN区役所があり、ビックリしました。

 M市役所やN市役所のように、コピー代10円だけのところもありますが、
 それにしても各お役所の価格差って。。。
 
 ☆  ☆  ☆

 お役所には、地下や最上階などに、
 食堂やレストランがあります。

 ここはお役所の展望台付きのレストラン。
 汗みどろで駆け回った後の、水分と糖分の補給に、
 しっかりクリームあんみつを摂取、してきました。(^_^)v
お役所手数料さまざま、そしてお役所レストラン_d0054704_19032518.jpg

























  

by expresstax | 2019-09-06 23:09 | 税務手続き

当て馬物件、そして擬宝珠

 お客様の貸付物件のことで、事務所で話題がでました。
 その際に、以前に内覧させていただいた物件の話が引き合いに上りました。

 ずいぶん以前のことですので、
 もう時効かなと思い。

 ☆  ☆  ☆

 ご相談者様の貸家物件がなかなか埋まらず、
 内覧には来るんだけど、契約に至らない、とのお話しになったことがありました。

 一度、拝見できますか?
 とお願いしました。
 このときのご依頼の税務のお仕事の範疇ではなかったのですが。

 どうぞ、どうぞ、と案内されて、拝見したところ。
 貸家の玄関前に立った瞬間から、
 イヤーな予感がしました。

 まず、玄関横の灯りのガラスが汚れて曇っています。
 玄関を開けると、かび臭い匂い。
 長期間空室だったためのものでしょう。

 見上げると、玄関の天井灯のガラスの隅にひび割れ。
 これも煤(すす)けています。

 玄関を上がり、廊下、居室、リビングダイニングルーム、洗面所、風呂・トイレと
 一巡して拝見しました。 

 十分に広々とした2階建ての立派な戸建てですが、
 これは。。。。

 特に洗面所・風呂・トイレは、
 どうみても清掃の後がなく、
 鏡はウロコ汚れ、タイルは目地汚れに欠損、バスタブは茶ばんでいます。
 キッチンも同様です。

 とてもじゃないですが、
 自分自身が、この風呂に入ったり、トイレを使ったり、
 料理をする気になれません。
 正直、建物に触れるにもためらってしまいます。

 我々は、無言で貸家を後にすることになりました。

 お客様のご自宅に戻って、
 管理業者さんの清掃は終わってるんですよね、とお尋ねすると、
 はい、と見せてもらった清掃の領収書では、
 決して安くない価格の清掃料金が支払われていました。

 清掃業者さんは、管理業者さんが手配しているのでしょうが、
 名の知れた大手の管理業者さんです。
 しかし、このていたらく。

 税金のお話しは済んでいましたので、
 管理業者さんの変更を提案して、我々は、ご自宅を後にしました。

 ☆  ☆  ☆

 お客様の貸家は、ズバリ、「当て馬物件」になっているのです。

 不動産仲介業者や管理業者が、借主を物件案内する場合に、
 最初によろしくない物件を見せて、
 これはひどい、こんなひどい物件もあるのだ、と、第一印象を作り、
 次に、借りさせたい本命物件に案内する方法を採る場合があります。

 よろしくない物件を見た後、普通の物件を見れば、
 どんなものでも、よく見えてしまうのは必然、そこで契約、となります。

 この、「最初に見せるひどい物件=他の物件を引き立たせるための物件」を
 「当て馬物件」といいます。

 通常なら、こんな役目の物件にされるのは願い下げですが、
 問題意識のない、文句の少ない大家さんの物件が、
 当て馬物件として放置されてきてしまったのでしょう。

 実に「性悪(しょうわる)=悪質」な管理業者ですが、

 長年、特に不動産賃貸をそもそもの本業としていない大家さんや、
 相続で親の賃貸物件を引き継いでしまって
 賃貸について経験の浅い大家さん、
 親の代でローンが終わって、
 ローンの重さを感じていない大家さんが、
 こんな憂き目にあってしまいます。

 こうなったら、未来永劫、借り主など現れません。
 賃貸経営など、破綻まっしぐらです。

 性悪な管理業者さんをすげ替えて、
 本当に大家さんのために清掃業者を選び、
 場合によってはリフォームし、
 経営を立て直してくれる管理業者さんに登場してもらうしかありません。

 そんな大家さんをときどき拝見して、
 はがゆい思いをしている税理士もいることを、
 ちょっと書いてみたくなりました。(^^;ゞ
 すみません。

 ☆  ☆  ☆

 雨が続いたと思ったら、
 暑い日が再来しそうです。

 事務所ビルアプローチ部分の擬宝珠(ギボシ)です。
 舌のようにメシベを出して、夏を教えてくれます。
当て馬物件、そして擬宝珠_d0054704_16504854.jpg

 





















 
 

 
 

 
 
 

by expresstax | 2019-07-25 23:37 | 不動産

不動産税制の手引2019年度版が発行されました。

 2019年度版「背景・趣旨がよくわかる改正点付き不動産税制の手引」が発行されました。
 公財)不動産流通推進センターさんの発行で、宅地建物取引士さんたちの法定更新研修のテキストであり、私は監修を担当しています。

 ますます複雑になる不動産税制で、テキストがどんどん厚くなります。
 宅建士さんたちも大変ですが、頑張って下さいね。

 センターのご担当のI様、ありがとうございました。
不動産税制の手引2019年度版が発行されました。_d0054704_19171414.jpg
































 

by expresstax | 2019-05-28 23:12 | パブリッシング

消費税2%アップと新規投資、そして東京はまたまた戒厳令

 消費税がこの10月から2%アップというスケジュールで世の中が動いています。

 請負工事等は、31年指定日の前日=平成31年3月31日までの間に工事の請負契約を締結10月1日以後に完成した資産の引渡を受ける場合には、経過措置として、資産の引渡日である10%でなく、8%の課税でよい、とされています。

 そのためか、3月末までに結ばれた契約について、最近になって建築内容についてのご相談を相次いでいただきました。

 内容は、家のリフォームであったり、新規建築であったりですが、
 拝見すると、ずいぶん高額な建築費で契約なさっています。

 確かに、オリンピック景気か、建築費が暴騰しているのは事実であり、
 低金利であることも事実ですが、

 その建築、ほんとうに、今、必要だったんですか?と
 問いかけたいものもありますが、
 契約してしまったものを、今更どうこう申し上げることもできず、
 口をつぐんでしまいました。

 この点については、弊社事務所ニュースでも、
 思案のしどころと書かせて戴きました。
 建築の問題は、今後の数十年に及びます。
 是否今からでも、契約してしまったものなら、最大限良い建築へと見直して戴きたいと願います。
 
 ☆  ☆  ☆

 トランプ大統領の来日で、東京はまたまた戒厳令状態です。
 皇居周辺・赤坂御用地周辺には、警官がビッシリ、うようよ。
 特にアメリカ大使館のある溜池・赤坂近辺は、
 各通路に10m単位で警官が並び、ヘリが絶えず頭上をブンブンしています。
 
 弊社事務所ビルまえの青山通りには、検問所が敷かれ、
 通行するトラックなどは、荷台の検証を受けています。
消費税2%アップと新規投資、そして東京はまたまた戒厳令_d0054704_18023664.jpg

















 今日は、事務所ビルとお隣の豊川稲荷の間の九郎九坂入口の道路に
 通行止めの柵が作られており、ここまでの警備は初めてでしたので、
 ビックリしました。

 赤坂迎賓館は、
 日曜日はまっくら、何か準備してるんだろね~、と見ていたら、
 日米首脳会談のあった27日昼間は、噴水が吹き出て、
 会談が終わったと思われる夕方には、ぴたりと止まっていました。
 分かりやすい動静です。

 噴水の吹き上がっている迎賓館です。
 紀伊国坂には警察車両が並び、
 眼下のビル屋上には、またもや警備の人影がありました。
消費税2%アップと新規投資、そして東京はまたまた戒厳令_d0054704_18175283.jpg


























 
 

by expresstax | 2019-05-27 23:12 | 消費税

賃貸不動産経営管理士講習打合せ会議、そして鉄次の鯛焼き

 もう長く、賃貸不動産経営管理士の講習講師を担当しています。
 今日は、その平成31年度の講習のDVD収録の打合せ会議がありました。

 オーナーさんと管理業者が管理契約を締結する場合は、
 不動産売買等の媒介等の場合の宅建士のように、
 賃貸不動産経営管理士による重要事項説明や契約書への署名押印が必要とされています。

 賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産管理のスペシャリストであり、
 一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会さんが試験を行っている登録制度です。
 その母体は、日本最後の公益法人といわれた公益財団法人日本賃貸住宅管理協会さんです。

 不動産のプロが不在で、
 単なるブローカーでしかなかった
 大家さんの下請でしかなかった日本の不動産業者、管理業者。

 それを欧米のアセットマネジメント、プロパティマネジメントの水準まで、
 尊敬される業界にまで引き上げるんだ、という志のもと、

 その創設の頃からずっと一緒に進んできて、
 こんなに大きな団体に成長なさいました。
 
 でも、まだまだ道半ば。
 これからも、より高い水準を目指してがんばっていきます。

 DVD収録は、今年が最後とのこと。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 日管協さんの本部は、東京駅の北口の朝日生命ビルさんの中です。
 帰りに、丸の内線まで、とことこと東京駅の地下を辿りながら、
 ふと見ると、鯛焼き鉄次さんのお店がありました。

 先日、四谷の若葉さんの鯛焼きを買いそびれたので、
 フラフラと鯛焼きをお土産に買い込みました。

 そうか、JRだから、鉄道だから鉄次か、
 とか思って買ったら、
 鉄製の全自動鯛焼き機のことを「鉄次」というんだそうで。

 場所も、JRの地下ではなく、大丸さんの地下だったそうで。
 ほー。

 でも、おいしくて、事務所では大好評でしたよ!
 あ、他のは、もう別な人のお腹の中に入っています。(^^)
賃貸不動産経営管理士講習打合せ会議、そして鉄次の鯛焼き_d0054704_22255907.jpg





















 

by expresstax | 2019-02-20 23:44 | プロフェッショナル

かぼちゃの馬車の似而非(えせ)シェアハウス、そしてわかばは長蛇

 機会があって、
 例の「かぼちゃの馬車」のシェアハウスの動画を見ました。

 報道されているように、事業会社㈱スマートデイズは、
 サブリース賃料不払いで
 昨年2018年6月に破産しています。

 いわゆるシェアハウスは、
 戸建てのように、大きなリビングと大きなキッチン・ダイニングルームや
 お風呂やサニタリー設備に、入居者の各個室を備えたものが典型です。

 弊社のお客様が運営するシェアハウスも、まさにその形態で、
 オシャレで大きなリビングやダイニングと入居者のルールある交流で、
 いつも、入居順番待ちの人気ハウスになっています。

 かぼちゃの馬車も、その類いと思っていたら、
 
 その物件、 
 並ぶ4畳ほどの個室は、80cmほどの廊下に面した長屋形態。
 そこに狭い共同風呂と共同トイレ・共同キッチンが附属しているだけ。

 入居者は、せまいキッチンで調理したら、
 料理を個室に運んで、食するという。

 これは、我々の学生時代に過ごした
 4畳半の共同風呂・トイレ・台所付きの学生下宿と
 まるで同じです。

 かぼちゃの馬車とは、
 名前だけはシェアハウスといいつつ、
 その貧困な生活スタイルに、各戸5~6万円のワンルーム並の家賃。
 これでは、部屋は埋まりません。

 唖然としました。

 スマートデイズのかぼちゃの馬車の写真には、
 小洒落た個室の写真ばかりで、
 共用部の写真が1つもありません。

 そして、こんな物件が、億の金額で個人オーナーに売買されていたのは、
 例のスルガ銀行の悪質な融資と、
 オーナー自身が購入物件を見ないで、
 話だけに釣られて購入してしまったことでしょう。

 スマートデイズへの賃料不払い、
 スルガ銀行の不正融資が問題とされていますが、
 オーナーの自己責任も大きいといえます。

 自分の財産を自分が本気で大切にすることでしか、
 財産運用はできません。
 そして「本気」とは、「現場を知る」ことです。(^_-)☆

 ウチのお客様には、被害にあうような人が1人もいないことが、
 せめてもだね、ということになりました。
 
 ☆  ☆  ☆
  
 チャリで四谷で所用に行った帰り、
 そうだ!と思いだして、
 事務所へのお土産に、鯛焼きのわかばさんに寄りました。

 と、わかばさんの店先の長蛇の列。
 なんと、テレビカメラまで入っています。
 というわけで、だめだ、こりゃ、と
 諦めて買わずに帰ってきました。

 が、こうなると、ますます食べたくなるもの。
 今度、リベンジで行ってこようと目論んでいます。
かぼちゃの馬車の似而非(えせ)シェアハウス、そしてわかばは長蛇_d0054704_16520009.jpg

























 
by expresstax | 2019-01-31 23:15 | 不動産

平成30年分相続税路線価公表、深まる実務の疑問

 平成30年分の相続税路線価が公表されました。 
 前年比。東京都は+4.0%、再校路線価の鳩居堂前は4,432万円/㎡で、
 前年比9.96%上昇しています。

 これは3月27日に国土交通省の土地・建設産業局から発表された地価公示価格とほぼ比例しています。
 ちなみに、公示地価では、東京都平均は住宅地が+2.4%、商業地が+5.4%です。

 鳩居堂前の路線価の母数がそもそも高いのですから、そこから約1割上昇というのが、いかにすごいかがわかります。

 というわけで、路線価と、公示価格変動率をベースにして試算していた当社の試算額をチェックしてみると、ほぼ一致していているところが、ほとんど。
 これから実数で、置き換えていきます。

 ☆  ☆  ☆

 ところで、
 この間、お仕事でいろいろな事例を見てきて、
 公示価格の鑑定評価、
 相続税路線価、
 それぞれの評価方法と利用方法、年々の改訂のプロセスに、大きな疑問を感じています。

 これについては、今度担当する講演で、一部とりあげてみたいと思っています。












by expresstax | 2018-07-02 23:06 | 不動産
自己紹介
税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。
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