資産税の税理士ノート


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ
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マンションを買うときは業者の売り方を知ってから。そして勝海舟の大イチョウ

 最近、マンションを取得なさるお客様が増えています。

 高値で推移しているマンション相場が、
 来年、令和2年のオリンピック・パラリンピック後は、
 当然に下落することが予想されているので、
 税理士としては、データを取得したうえで、
 慎重な決断をお願いしています。

 それでも、ご自身のお住まいにするなど、
 実需であれば、これはやむを得ません。

 そこで、マンションを購入する場合の、
 税理士的視点からのちょっとしたコツを、
 思いつくままに書いてみたいと思います。

 自分自身も、個人的にこれまでいくつかの不動産取得をし、
 たぶん、一般の方よりは、多く売買を体験していると思うからです。

 ☆  ☆  ☆

 まず、ほんとうに欲しい物件かどうかを見極めることです。
 その1です。
 ほんとうに、自分が不動産を欲しいのか、も含めて考えて下さい。

 不動産業者が勧めるから、
 顧問コンサルタントが勧めるから、
 親戚が勧めるから、
 という理由で買うことは、絶対アウトです。

 いわば広い意味での「縁故」売買です。
 「縁故」で、コトをを決断して、良いことは、この世に一つもありません。

 本当にその通りか、
 他と比較してどうか、
 イメージだけでなく、係数で試算したか、
 これを、実際の「事実」で確認します。
 資料化して、
 税理士にも確認してもらいましょう。

 先行きがアヤシい物件ほど、
 業者は、イメージ売りをします。
 自信があれば、データ化するからです。

 イメージばかりを強調して、
 数値で示さない業者の言葉は、
 それだけで怪しいかどうかの目安になります。

 お客様を褒め称えることばかりして、
 物件の将来数値を示さない業者の売り方は、
 詐欺商法と変わらないのです。

 今の日本は、不動産市況は多少良くても、
 買うのはカンタン、売るのは大変です。

 ☆  ☆  ☆

マンションを買うときは業者の売り方を知ってから。そして勝海舟の大イチョウ_d0054704_22013047.jpg


















 自宅マンション前の勝海舟が植えたという大イチョウです。
 もうだいぶ散ってしまいました。
 敷地内の勝海舟と坂本竜馬の銅像も見えています。

 大イチョウの真ん中あたり、葉がついていない部分は、
 実は、先日の台風19号で、
 手前の大きな枝がバッサリ折れて、
 それが、銅像を囲んでいた柵の上に落ち、柵をへし曲げてしまったのです。
 折れた枝の部分が、ぽっかり空いてしまったわけです。
 へしゃげた柵と銅像は、位置を変えて、
 銅像の前は柵のない状態になりました。

 数百年の大イチョウの枝が折れるほどの台風だったのか、
 台風で折れるほど、大イチョウが老化してきたのか。
 歴史が壊れるのは、あっという間なのだなあ、と
 見上げています。
 

 
 
 

by expresstax | 2019-12-08 18:08 | 不動産

中小企業診断士更新研修、そしてしゃぶしゃぶお疲れ様会

 中小企業診断士の更新研修を受講しました。
 
 中小企業診断士は、「新しい知識の補充に関する要件」として、
 理論研修を年4時間、5年分を修了して、5年ごとの更新を要件とされています。
 このほかの、経営コンサル修了も要件なのですが、
 時間と場所を限られる座学の理論更新研修は、それなりに大変です。
 昨年などは
、結局受講できず、今年に二重に受講、ということになってしまいました。(T_T);;

 でも、テーマ的に、経産省の施策研修や、経営コンサル事例、事業承継の理論と事例等、
 とても役立つ研修内容を選べますので、勉強になります。

 がんばります。。。

 ☆  ☆  ☆

 決算お疲れ会、で、しゃぶしゃぶに行きました。
 ニクタベイコウ!そうしよう!(^o^) です。
 おいしい霜降り肉をたっぷり食べてきました。(^^;ゞ

 パワーが欲しい!ガッツが欲しい! 
なら、お肉を食べたらいいじゃない♪、
というわけです。(^o^)/
中小企業診断士更新研修、そしてしゃぶしゃぶお疲れ様会_d0054704_19240736.jpg























 

by expresstax | 2019-10-29 23:18 | プロフェッショナル

筋肉頭の宅配業者、そしてSHAKE SHACK

 今年前半戦を終わって、
 訪問した街々へふるさと納税の申込をしました。

 続々と返礼品が送られてきて、
 冷凍品・冷蔵品で、自宅受取しなければならないのが多いです。

 今、家への配達は、
 S急便さんか、Y運輸さんのがほとんど、
 たまにヨドバシ便のような直送便も受け取ります。

 で、ヨドバシ便や特定の通販の場合は、
 申込段階で、届先や日時指定ができますから、
 平日なら昼間に職場へ、
 土日なら午前中に自宅へと指定します。

 また、最近か、Y運輸さんは、
 どこからの配送品であれ、ネット登録で
 受取曜日と時間帯を指定しておくことができるようになりました。

 そしてS急便さんが、ネット登録できるとのメッセージがあったので、
 一生懸命個人情報を入力、登録しました。

 が、受取指定ができません。

 送られてきた品物がどこにあるかの検索ができ、
 いつ不在配達されたか、を見て、
 再配達指定をネットでできるようにはなりましたが、

 自分の都合を予め登録して、不在配達という「無駄足」をなくす、
 というY運輸さんのようなことが、できません。

 特に、ウチの場合は、ミネラルウォーターをお取り寄せで毎月頼んでおり、
 それがまた、S急便さんなので、
 30kg弱の重い荷物を、数回も不在配達で持ってこさせて、
 都度、こちらから配達日指定して、初めて受取、という事態になります。

 今回のふるさと納税の冷凍品等も同じ憂き目に遭います。

 あまりに心苦しいので、配達員さんに、
 事前に都合を登録しておくことはできないのか、聞いてみたところ、
 我が配達員さんは、申し訳なさそうに、
 できない、自分の担当の品物の場合は、これからは指定日に届けるようにする、
 というアナログなお返事。
 唖然、としました。

 女性の就業率が約7割という時代に、
 平日昼間に受け取れる家庭が少なくなっているはずなのに、
 運送費や人件費を無駄をさせて、

 このネット時代に、個人情報だけ収集して、(-_-)#
 肝心の配達員さんの負担を軽減しようとせず、
 配達員さんの筋肉で解決させようとするなんて、
 何と、脳みそまで筋肉しかない会社だろう、と思ったのですが、

 まあ、そのうちに対応もするさ、と
 待ちましょうかね。。。

 ☆  ☆  ☆

 ペットの癌発病から3か月。
 頑張って生きてくれています。

 動物病院は、たまたま六本木に専門病院があり、
 ワンメーターでタクシー通院ができるのは、ラッキーでした。
 神様に感謝しながら通っています。

 キャリーケースでのペット君との動物病院からの帰り道、
 タクシーを拾うまでの途中、六本木通り沿いに
 アメリカのハンバーガー屋さんのSHAKE SHACKがあります。

 これまで入ったことはなかったのですが、
 前日、事務所メンバーがハンバーガーを食べたいと言っていたのを思いだして、
 立ち寄ってハンバーガーを買いました。
 ホルモンフリーのアンガスビーフ100%の2枚パテの分厚いハンバーガーです。

 袋に入ったボリュームたっぷりのバーガーには、
 何の覆いもされていなかったことに後で気付いて、
 あー、アメリカンだねー、と。(^▽^)

 空いていたのに、持ち帰るときには、後ろに長蛇の列ができていました。
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by expresstax | 2019-08-02 23:18 | プロフェッショナル

税理士は専門家紹介業、そして燃える東京

 このブログで、以前にもお客様への専門家のご紹介のことを書いたことがありますが。

 先日のこと、
 家屋の固定資産税評価額の審査請求をして棄却の決定を受け、
 訴訟に申し立てるということでお客様がご相談にいらっしゃいました。

 弊社は、土地評価に関しては、これまでも市町村と何度も折衝して
 審査請求に至るまでもなく、評価額の更正をしてもらってきましたが、
 家屋評価で代理人を立てた経験がありません。

 税理士は訴訟で代理人に立つことはできず、
 もう訴訟段階である以上、
 弁護士先生に訴訟代理人をお願いするしかありません。
 お客様のご依頼も、弁護士先生を紹介して下さい、という趣旨でした。
  
 でも、家屋評価に強い弁護士先生というのは、これまで知見がありません。
 そこで、代理人になっていただけそうな弁護士先生を探そうということになりました。

 いくつかの心当たりの法律事務所や弁護士先生をあたりましたが、
 家屋評価の訴訟は難しいとのことで。

 それに、
 固定資産税の訴訟自体が、訴額の点で、
 弁護士事務所のビジネスのテーブルに載せること自体が難しい様子でした。

 と、たまたま、いつも税務情報を回して下さる方からの情報で、
 東京都内のある家屋評価を巡っての今年の東京地裁の取消訴訟で、
 納税者勝訴となった判決があったことが分かりました。
 
 すわ!と、その裁判の弁護人先生のお名前をお尋ねしましたが、
 情報公開請求では開示されなかったそうなのです。

 そこで、弊社メンバーさんが、東京地裁、そして高裁に飛んで、
 判決文の閲覧請求をして、
 その弁護士先生のお名前を調べてきてくれました。(アリガトウ!)
 それがK先生です。

 K先生のご連絡先を調べ、ぶっつけ突撃連絡(^^;;ゞをすると、
 お会いいただけるとのことで、依頼者様と一緒に事務所をお伺いしました。

 そして、これまでの経緯をお話したところ、
 めでたく、お受けいただけることになったのです。

 K先生は、
 率直で、謙虚で、お人柄もとても素晴らしい先生です。

 お話しを伺って、
 K先生が、固定資産税の家屋評価訴訟をほぼ専門で、
 とても数多くご担当になってきたことが分かり、ビックリしました。

 こうしたことは、実積での口コミでしか伝わらないのだとは思うのですが、
 「自称」の「専門家」が多いこのネット時代です。
 もっともっと世にでていただきたい先生です。

 お話しの中で、K先生が、
 このブログをご覧下さっていたこともわかり(>_<);;、恐縮しました。

 こうしてとにかく、
 依頼者様を素晴らしい弁護士先生にお繋ぎすることができ
 ほっとしました。

 また固定資産税関連の問題が生じたときは、
 ぜひお力をお貸し下さい。

 よろしくお願いします。そしてありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 目を見張る夕焼けでした。
 カメラが残念ですが、
 燃えるようです。
税理士は専門家紹介業、そして燃える東京_d0054704_22172467.jpg























 

 
 


 

by expresstax | 2019-07-18 23:24 | プロフェッショナル

葬儀屋の事務員さん軍団

 駅や街なかで、 
 黒スーツに黒ローヒール、肌色ストッキング、
 黒の肩掛けバッグに髪はひっつめお団子、
 完璧な制服の葬儀屋の事務員さんたちが、ぞろぞろ。
 ニューオータニあたりで会社説明会があったんでしょうか、ね。

 女子の就活ファッションがこうなってしまったのは、
 デフレの時期からでしょうか。
 少なくとも、平成初期までは、もっと自由だったように記憶しています。
葬儀屋の事務員さん軍団_d0054704_14090802.jpg


















 「♪就職が決まって 髪を切ってきた時、
  もう若くないさと君に言い訳したね♪」
 なんて昔、歌っていた頃は、
 まだ男子の髪が長いままでも就職が決まっていたってことで。

 自分が数十年前に男性税理士ばかりの事務所に女性1人で飛び込んだときは、
 スーツのポケットチーフひとつにも、自己主張を入れたものでした。が。 

 今、 
 大学3年生くらいで、
 誰も彼もが同じ服装、同じ髪型、同じ靴、同じバッグで、
 ベッドの長さに合わせて自分の脚を切って、
 自分を買ってくれる企業に差し出して
 曳かれていく仔牛のような。
 切なくなります。

 せめて、
 日本の企業採用者が、
 若い世代の伸びるべき角(ツノ)を折り、脚を切捨てることで、
 その企業自体の未来のツノも脚も切捨ててるのを、
 分かっていて欲しいとも思うのですが。。。。

 






 

 

by expresstax | 2019-05-21 23:08 | プロフェッショナル

お客様の県議会議員選挙ご当選、おめでとうございます。

 しばらく前のことですが、
 お客様が、県議会議員選挙に初立候補なさり、 
 初出馬にハラハラしていましたが、

 見事に、トップ当選なさり、
 晴れて県議会議員として議員活動をスタートなさいました。
 弊社も蔭ながら、これからの議員活動をお支えしていくことになります。

 おめでとうございます!!
 若い力で地域の発展にご尽力下さい!
 弊社も精一杯お支えして参ります。


 

 

by expresstax | 2019-05-08 23:18 | お客様

賃貸不動産経営管理士講習打合せ会議、そして鉄次の鯛焼き

 もう長く、賃貸不動産経営管理士の講習講師を担当しています。
 今日は、その平成31年度の講習のDVD収録の打合せ会議がありました。

 オーナーさんと管理業者が管理契約を締結する場合は、
 不動産売買等の媒介等の場合の宅建士のように、
 賃貸不動産経営管理士による重要事項説明や契約書への署名押印が必要とされています。

 賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産管理のスペシャリストであり、
 一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会さんが試験を行っている登録制度です。
 その母体は、日本最後の公益法人といわれた公益財団法人日本賃貸住宅管理協会さんです。

 不動産のプロが不在で、
 単なるブローカーでしかなかった
 大家さんの下請でしかなかった日本の不動産業者、管理業者。

 それを欧米のアセットマネジメント、プロパティマネジメントの水準まで、
 尊敬される業界にまで引き上げるんだ、という志のもと、

 その創設の頃からずっと一緒に進んできて、
 こんなに大きな団体に成長なさいました。
 
 でも、まだまだ道半ば。
 これからも、より高い水準を目指してがんばっていきます。

 DVD収録は、今年が最後とのこと。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 日管協さんの本部は、東京駅の北口の朝日生命ビルさんの中です。
 帰りに、丸の内線まで、とことこと東京駅の地下を辿りながら、
 ふと見ると、鯛焼き鉄次さんのお店がありました。

 先日、四谷の若葉さんの鯛焼きを買いそびれたので、
 フラフラと鯛焼きをお土産に買い込みました。

 そうか、JRだから、鉄道だから鉄次か、
 とか思って買ったら、
 鉄製の全自動鯛焼き機のことを「鉄次」というんだそうで。

 場所も、JRの地下ではなく、大丸さんの地下だったそうで。
 ほー。

 でも、おいしくて、事務所では大好評でしたよ!
 あ、他のは、もう別な人のお腹の中に入っています。(^^)
賃貸不動産経営管理士講習打合せ会議、そして鉄次の鯛焼き_d0054704_22255907.jpg





















 

by expresstax | 2019-02-20 23:44 | プロフェッショナル

かぼちゃの馬車の似而非(えせ)シェアハウス、そしてわかばは長蛇

 機会があって、
 例の「かぼちゃの馬車」のシェアハウスの動画を見ました。

 報道されているように、事業会社㈱スマートデイズは、
 サブリース賃料不払いで
 昨年2018年6月に破産しています。

 いわゆるシェアハウスは、
 戸建てのように、大きなリビングと大きなキッチン・ダイニングルームや
 お風呂やサニタリー設備に、入居者の各個室を備えたものが典型です。

 弊社のお客様が運営するシェアハウスも、まさにその形態で、
 オシャレで大きなリビングやダイニングと入居者のルールある交流で、
 いつも、入居順番待ちの人気ハウスになっています。

 かぼちゃの馬車も、その類いと思っていたら、
 
 その物件、 
 並ぶ4畳ほどの個室は、80cmほどの廊下に面した長屋形態。
 そこに狭い共同風呂と共同トイレ・共同キッチンが附属しているだけ。

 入居者は、せまいキッチンで調理したら、
 料理を個室に運んで、食するという。

 これは、我々の学生時代に過ごした
 4畳半の共同風呂・トイレ・台所付きの学生下宿と
 まるで同じです。

 かぼちゃの馬車とは、
 名前だけはシェアハウスといいつつ、
 その貧困な生活スタイルに、各戸5~6万円のワンルーム並の家賃。
 これでは、部屋は埋まりません。

 唖然としました。

 スマートデイズのかぼちゃの馬車の写真には、
 小洒落た個室の写真ばかりで、
 共用部の写真が1つもありません。

 そして、こんな物件が、億の金額で個人オーナーに売買されていたのは、
 例のスルガ銀行の悪質な融資と、
 オーナー自身が購入物件を見ないで、
 話だけに釣られて購入してしまったことでしょう。

 スマートデイズへの賃料不払い、
 スルガ銀行の不正融資が問題とされていますが、
 オーナーの自己責任も大きいといえます。

 自分の財産を自分が本気で大切にすることでしか、
 財産運用はできません。
 そして「本気」とは、「現場を知る」ことです。(^_-)☆

 ウチのお客様には、被害にあうような人が1人もいないことが、
 せめてもだね、ということになりました。
 
 ☆  ☆  ☆
  
 チャリで四谷で所用に行った帰り、
 そうだ!と思いだして、
 事務所へのお土産に、鯛焼きのわかばさんに寄りました。

 と、わかばさんの店先の長蛇の列。
 なんと、テレビカメラまで入っています。
 というわけで、だめだ、こりゃ、と
 諦めて買わずに帰ってきました。

 が、こうなると、ますます食べたくなるもの。
 今度、リベンジで行ってこようと目論んでいます。
かぼちゃの馬車の似而非(えせ)シェアハウス、そしてわかばは長蛇_d0054704_16520009.jpg

























 
by expresstax | 2019-01-31 23:15 | 不動産

這っても黒豆、そして夜の国会議事堂

 争族を担当なさる弁護士先生のお話しで、
 「這っても黒豆」という言葉があるそうです。

 何か黒い物が、床を這って動いている。
 それを黒豆だ!と、
 間違っても絶対認めず、言い張るというのです。

 裁判官は、双方の話と証拠によってしか判断しないから、
 そんなものでも、黒豆だ!と、主張し続けるのだそうです。

 誰の目にも明らかに違うのに、
 声高に主張し取り下げない。
 相手方がそんな主張をし、それを代理する弁護士がそれを助長する。
 真実がどうかなんて、そんなの関係ない!
 常識や科学とは違う世界で、裁判は進む、という恐い話です。

 ☆  ☆  ☆

 いつぞや昼間の国会議事堂を撮しましたが
 今日は、事務所ビルからの夜の国会議事堂です。

 ビルの谷間で、うっすらライトアップされて、
 頭だけのぞかせています。
 夜の20時頃までです。

 手前右の大きなビルが、プルデンシャルタワー、
 その左隣の横に長いのが赤坂東急プラザ、
 議事堂の右後ろの明るいのは汐留でしょうか。
這っても黒豆、そして夜の国会議事堂_d0054704_22021358.jpg





























 

by expresstax | 2019-01-25 23:51 | プロフェッショナル

個人クリニックと個人タクシー、そして新年会

 健康診断の申込をして、
 近所の赤坂一ツ木通りの内科クリニックに行ってきました。
 いつも、風邪など何かあると通っているかかりつけの個人クリニックです。

 院長先生は、産業医を経て開業された先生です。
 看護婦さんがいつも複数いて、あれこれの面倒を見てくれて、
 クリニックの中は、夏は涼しく、冬暖かく、
 壁には、お客様が描かれたという絵が掲げられ、
 新しいお花がいつも生けられ、
 空気清浄機や除湿器や加湿器がいつも稼働してさわやか、
 待合室やトイレや診察室は掃除が行き届いてとても清潔、
 トイレは歯ブラシセットなどまで完備、
 診察室のベッドに横たわると、敷き毛布で暖かくなっています。

 行き届くというのは、こういうことを言うんだなあ、と、
 ここまで徹底しているのを見ると、
 院長先生の人柄なのだと分かってきます。

 診察時は、院長先生がじっとこちらの顔をみて、
 患者の話に耳を傾けてうなづいて、
 患者が話し終わるまで絶対口を挟みません。

 こんな具合なので、
 いつ行っても、患者さんがいて、
 院長先生は、決して広くないクリニック内を走って移動しています。

 ☆  ☆  ☆

 実は、弊社の事務所内で、「個人タクシー論」というのがあります。

 タクシーに乗るなら、個人タクシーはアウト、
 個人タクシーが来たらスルーして、
 会社タクシーに乗る方がいい。

 個人タクシーは、まず、社内が臭い。
 息が止まるほど強烈な芳香剤のにおい、
 何年使っているかわからないジットリとしたシートカバー、
 ナビがない車があるから、知らない場所に行くときの指示が面倒
 支払は交通カードに対応していない、
 等々、
 弊社での個人タクシーの評判は散々です。

 なぜ、個人タクシーはこんなことになるのか、

 推測するに、
 自分のタクシー空間しか知らないから、
 外から乗り込んだ乗客の嗅覚がわからない。
 シートカバーの汚れは、長年慣れると当たりまえに感じてしまう、
 ナビやカードリーダーなどの新規の機器の投資はできない、
 といったところが原因でしょうか。

 個人経営には、
 長年馴れると、汚れや古さを認識できなくなってしまいがち、
 ということでしょう。
 
 個人経営だからこそ、
 経営者がしっかりしていれば、
 大きな経営では行き届きにくい 
 一気通貫で、お客様によりそった気持ちいい仕事を貫徹でき実現できる、

 個人経営だからこそ、
 自分中心の進歩のない経営に堕してしまう。

 難しいところですが、
 税理士事務所経営にも通じます。
 
 ☆  ☆  ☆

 しばらく前の、我が事務所の新年会。
 今年は、赤坂見附そばの北大路さんです。
個人クリニックと個人タクシー、そして新年会_d0054704_16065861.jpg


















 スパークリングワインで乾杯しましたが、
 なんとグラスに。。。

 ちゃんとしたお店と思っていましたが、
 これも他山の石ですね。
 









by expresstax | 2019-01-18 23:16 | プロフェッショナル
自己紹介
税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。
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