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5%概算取得費控除譲渡申告後、資料が発見された場合の更正の請求

 ブログをご覧戴いているという読者様からご質問をいただきました。
 
 去年不動産を譲渡したが原価が分からなかったので、
 今年3月に、税務署の指導で、売価の5%の概算取得費で申告し税金を払った。
 ところが今回、原価の資料が出てきて、数百万円の税金が下がることがわかった。
 今から更正の請求ができるだろうか、というご相談です。

 過去の記事をご覧戴いてのご質問です。
 ありがとうございます。

 ☆  ☆  ☆

 結論からいえば、更正の請求可能です。

 これについては、法律で明解に定められています。

 次は、概算取得費の規定(租税特別措置法31条の4第1項)です。
=====================
「個人が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等を譲渡した場合における長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、所得税法38条及びだい61条の規定にかかわらず、当該収入金額の100分の5に相当する金額とする。」
=====================

 そして、この第1項には、「ただし書」があります。
=====================
 ただし、当該金額(収入金額×5%)がそれぞれ次の各号に掲げる金額(実額取得費)に満たないことが証明された場合には、当該各号に掲げる金額とする。
=====================
 つまり、実際の取得費が証明された場合には、実際の取得費とする、
としているのです。

 もちろん、この規定の「昭和27年12月31日以前から」部分は、昭和28年1月1日以降」に拡張されているのですから、
 昨年譲渡でもオッケーです。

 というわけで、若干分かりにくいので、整理すると、

取得費不明 → 当初申告で概算取得費 → 合理的価格で更正の請求  ×
 〃    →    〃    → 実額判明→実額で更正の請求 〇
 〃    → 当初申告で合理的価格 → 合理性が認められれば〇
 〃    →     〃   → 実額判明 → 実額で更正の請求 〇

 ということでしょうか。

 頑張って更正の請求をして下さいね!


by expresstax | 2018-06-06 23:05 | 譲渡

詐欺はがき、そしてシャクナゲ

 お客様のところに、こぉんなはがきが届いたと、ファックスして下さいました。
 あー、これですね。

 実は、弊社のお客様たちにこれが届いたのは、これで3通目。
 都度、ご連絡を下さったので、拝見してきましたが、
 みな、同じです。
 違うのは、管理番号と、取り下げ最終期日、窓口電話番号くらいです。
 もちろん、全部、破り捨てて、無視っていただきました。
 はい、それで終わり。
 何もありません。(^_^)v
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 困るのは、万が一、真に受けて、電話してしまったりした場合。
 相手もプロ、言葉巧みに、お金を巻き上げられてしまうのでしょう。

 ご相続があったり、資産家だとわかったりすると、何らかの名簿が出回って、
 詐欺屋のターゲットになりやすくなるのでしょう。

 いたずらに恐れたり、腹を立ててもしょうがないので、
 気持ち悪い書類が届いたら、
 絶対に相手にしないで、
 そんな時は、税理士に一報。

 目の前にあると落ち着かないでしょうから、
 弊社にお渡しいただけたら、弊社で処分します。

 お客様とお客様のご資産をお守りするのが、弊社の仕事です。

 大丈夫です。
 一緒に、守っていきましょうね。

 ☆  ☆  ☆

 暖かい日が続き、事務所ビルエントランス部分のシャクナゲが、真っ赤に咲きました。
 もうこんな季節なのですね~。(^_^)
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by expresstax | 2018-03-28 23:31 | 提言

借入建築建物の債務逆ざや、そしてふきのとうと酒まん

 遺産分割協議を進めて頂いていますが、
 問題が出現。

 相続税対策の一環ということで借入金で建築なさった建物を、
 特定の方に相続して頂くお話しが出てきました。

 例えば
 借入金1億円で建築した建物評価額が固定資産税評価額の3,000万円、
 満室ですから借家権控除すると7割の2,700万円の評価額になります。

 に対して、1億円の債務がついてますから、
 もしこれを特定の相続人様が相続なさると、
 2,700万円-1億円=▲7,300万円と、逆ざやが生じます。
 土地とセットにしても、大きな逆ざやです。

 評価上はマイナスですが、ちゃんと賃料収入が入ってきますから、借入を返済しながら、
 資産として取得できます。
 
 この相続人様が他に7,300万円を一緒に相続しても、取得財産はゼロ、
 いわゆる相続税「節税」の原理です。

 でも、
 この相続人様がこの建物と借入金だけを相続するなら、取得財産は▲7,300のマイナスのまま。
 これはゼロとされて、当然、その相続人様はゼロ円ですが、
 他の像族人様の取得財産から、逆ざやの7,300万円を差し引くことはできません。
 そのぶん、相続税負担が増える結果となります。

 さあ、この逆ざやをどうするか、で、またお話し合いをすることになりました。(^_^)

 ☆  ☆  ☆

 分割協議で事務所にお集まりいただいたお客様が、
 お土産をお持ち下さいました。

 先日、ここで未練たらたらでイジましく書いていましたら、(>_<);;
 お客様がご自宅のお庭で採ったふきのとうを天ぷらにして
 お持ち下さいました。
 ありがとうございます!!
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 ご出席できないお嬢様が、地元のおいしい酒まんじゅうを託して下さいました。
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 おいしくいただきました。
 ありがとうございました。












 
by expresstax | 2018-03-05 23:23 | 相続・贈与

初詣

 新年の初詣は、 
 紅白歌合戦で、「ボクは嫌だ!」と叫んだあと、
 いつもの自宅そばの赤坂氷川神社に向かいました。
 寒さの中で、いつもの甘酒の暖かさが身に沁みます。
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 氷川神社のお詣りの後、
 例のごとく、神社のハシゴです。

 これもご近所の乃木神社へ。
 松木代表は、酒樽の山の前でご満悦です。
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 乃木神社でも、おまんじゅうとお茶のおふるまいをいただいていると、
 お客様からお声をかけていただき、ビックリでした。
 こんなこともあるのですね。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2018-01-01 23:44 | 折りにふれて

事務所主催お客様セミナーアンケート

 先日のお客様セミナーでのアンケート結果を、メンバーがまとめてくれました。
 ありがとうございます。

M・G様
不動産市場の動向につき、大変興味深く拝聴しました。
テレビや新聞等で色々なアナリストの話を聞きますが、
このようなデータを基に分かりやすく説明を聞き
今後の仕事、又個人資産の運用に活かしたいと感じました。

H・M様
将来的な見地がわかりやすく良かったです。毎年貴重な場を
楽しみにしております。寸劇良かった!

H・Y様
寸劇協力できずすみません。とても良かったです。
外貨預金は有効ですか?

T・M様
今回の不動産市場の動向のお話では、実際郊外に
実家(畑付き)身近に感じ考えさせられました。
相続についての話題を具体的に伺いたいと思いました。

T・Z様
初めての参加でしたが興味深く聴講しました。
不動産市場のテーマは漠然とした内容になりがちで
東京といった特殊性に(地域etc)に絞ると良いと思いました。

I・T様
不動産市場について詳しいお話がきけて良かったです。
相続について改正点はわかりました。
寸劇ににより大切な部分がわかりました。
ありがとうございました。

O・H様
第一部については幅広く情報が得られ(不動産市場だけで
ないので)興味深く拝聴しました。
第二部はもう少し時間があればと思いました。興味の
ある内容でした。次回お願いします。まだ確定されていないので
微妙な状態ということでしょうか?
最後の寸劇はビジュアルでインパクトありました。
明解でした。

I・Y様
・事前アンケートはせめてレジュメを見てから書きたい。
・第一部 言葉が難しい。
・漢字を減らして1項目2行ぐらいで説明してほしい。
・法律の文言は参考程度にあればいいと思う。
・寸劇は面白い。分かりやすい。こわいくらいリアル。
 座ると見えない。

S・K様
巷間で声高に言われているオリンピック後の日本経済や不動産市場の
急激な冷え込みを様々な角度から分析されたデータに基づき鮮やかに
否定され、感心しつつ安堵しました。とても楽しく勉強になりましたのは
不動産の証券化という考え方です。初めて聞きました。初耳といえば
適温相場というキーワードもそうです。初耳ながらなるほどなと
実感がありました。
不動産オーナーのお客様が多いからでしょうか。テーマも興味深かった
です。他のお客様からの質問も身近に感じられ先生のお答えもわかり
やすかったです。

A・C様
不動産関連の動向や民法改正の認識などいつも大変勉強になるセミナーです。
準備等大変だと思いますが今後も受講させていただきたいと思います。
ありがとうございました。寸劇わかりやすかったです。

M・Y様
2020年後のオフィス賃料と空室について心配しておりました。
予測情報を聞くことができたので勉強になりました。
今回の貴重なセミナーをありがとうございました。
いつもわかりやすい寸劇をありがとうございます。

S・M様
税務調査を今までより楽な気持ちで受けられるように
なりそうです。

H・H様
不動産及び相続については興味がありました。
役立てていきたいと思う。

M・H様
第一部から三部まで多彩盛りだくさんで大変興味深く面白く
勉強になりました。色々ヒントになることがありました。
質疑もよかったです。スタッフの皆様お疲れ様でした。

I・F様
大変参考になりました。オリンピックまで不動産価格が
安定的に推移するときき安心しました。

I・M様
1部の吉野先生の日本の不動産はバブル的でないという話を聴いて安心しました。
また率直な意見を聞けて大変参考になりました。
2部の民法の改正試案についいてですが、民法は家族という概念より
各個人を保護するという制度改正になるということがわかりました。
家族単位から個人単位への変更と言えそうです。
3部の税務調査は通帳の保管場所まで確認するとは驚きました。
事前の対策が出来ているか不安になりました。

M・N様
小さいながら不動産を持っておりまして、この先の不動産の見通しが少し理解できました。
税務署からの来訪がある場合には会う前に税理士先生に連絡することが大事であると、
皆様の演劇で相続税についての理解が出来ました。

A・K様、A・Y様
限られた時間内で、難しい内容のお話をわかりやすく説明いただきありがとうございました。
先生方の名演技に感動しました。最高でした。

S・T様
不動産市場の動向、普段見聞きしているものと異なる見方を聞かせていただき参考になりました。
小生も2018年は潮目、投資不動産の売りどきかということを他で多く聞いていましたので。
遺留分制度の見直し、遺留分とても感心ありますのでありがとうございました。
贈与について、奥さんへの生活費、子供へのお金の使い方のアドバイス。


O・T様
一部の不動産市場の動向は、第一線のホットな情報を頂きとても参考になりました。
ありがとうございました。

K・M様
「2018年不動産情報」「相続関連情報」いつの時代でも上記テーマは重要ですね!
寸劇「税務調査」!かなり現実味をもって見ました。
緊張感をもって見ました!ありがとうございます。

K・S様
誠に参考になりました。(有意義でした)

A・N様
不動産市場動向はたいへん興味のあるテーマで、
データ豊富な解説が、説得力がありました。
若い方のご意見は参考になりますね(ハート)
寸劇、すごかったです~こんなに楽しくてユニークなセミナーは初めてです。
ありがとうございました。

Y・K様
1.不動産市場動向は、豊富なデータと説得力ある分析で、有益でした。
2.相続法改正試案は初めて聞く内容であり、参考になりました。
3.税務調査寸劇は具体的で分かり易く、真剣に対応しなければいけない事がよく理解できた。

K・T様
(第一部)不動産市場のこれまでの動き、見通しを解り易く解説して頂き、有難うございました。
地価下落地域の例として取り上げられた三浦半島で不動産投資を行っていますが、
極端な二極化を実感しています。具体的な地価下落の特徴を挙げて頂き、
今後投資してはいけない、もしくは持っていてはいけない不動産を選定する基準が持てました。
(第二部)時間が圧倒的に不足していましたが、とてもゆっくりお話し頂き、
とても解り易かったセミナーでした。
(第三部)寸劇は期待通りとても面白く、勉強になりました。特に相続税調査が良かったです。
「王道」を大事にします。私は立ってみていたので良く見えましたが、最後列の方は良く見えない様子でした。
寸劇の出演者は立った状態で首からもしくは大きな名札(税理士など)を付けて頂けたら
もっと見易かったと思います。

A・H様
不動産市場について安心しました。寸劇、面白い内容で楽しませていただきました。
先日、飯塚先生のご著書で「生前贈与のポイント」を拝読し、大変参考になりました。
祖母の相続の際は大変お世話になりました。
この度父親の資産を同族法人へ移転したいと考えているところで、
私が考えている方法について進めて良いものか?ご相談をさせていただければ有難いです。
宜敷くお願い申し上げます。

 ☆  ☆  ☆

 多くのご意見をありがとうございました。

 寸劇については、立ち位置など、反省しました。
 今後また寸劇をやる機会があるかどうかはわかりませんが、
 留意します。

 ご参加下さったお客様、そして事務所メンバーのみなさん、
 ありがとうございました。

 最後の松木代表の挨拶です。
 私は、寸劇の時のグレースーツのままです。
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 ☆  ☆  ☆


 セミナー前に写した清水谷公園は、紅葉も最後です。
 大久保利通さんの哀悼の石碑前では、水道局の工事をやってます。
 手前は、会場ホテルニューオータニの屋上庭園です。

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by expresstax | 2017-12-12 23:16 | パブリッシング

第4回お客様セミナー開催!

 第4回弊社主催の「お客様セミナー」を開催しました。

 例年より遅いのですが、この日程なら、税制改正大綱が前の週までには決定されるだろう、という見込みのもと、会場押さえをしていたのです。
 が、大綱決定が昨年より1週遅くなり、慌ててテーマ変更をしたという
 とんでもセミナーになりました。

 今回第1部は、一般財団法人日本不動産研究所(略称:不動研)の不動産エコノミスト吉野薫先生から2018年の不動産市場の動向について、分かりやすくかみくだいてお話しをいただきました。

 吉野薫先生は、ご専門は都市経済学、経済政策、不動研きってのエコノミストです。
 不動研は、市街地価格指数や建築費指数等、政府への不動産調査諮問機関として知られていますが、国税庁の相続税・贈与税の財産評価基本通達も、従来よりこの不動研のデータベースや諮問に基づき作成されています。

 吉野先生は、弊社お客様からの事前質問を、レジュメの中に盛り込んで、ご回答くださいました。
 ありがとうございました。
 
 第2部では、今年8月に追加試案、平成30年初に要綱案へと進み、遺言や配偶者相続の大きな改正が見込まれる民法相続法改正中間試案について弊社松木税理士からご報告しました。

 第3部では、テーマ変更による苦し紛れ、ご要望の多い税務調査について、松木飯塚税理士法人メンバーオールスターキャストによる寸劇をお送りしました。
 相続税・法人税・所得税調査の完勝のコツを、解説付きでトクとご覧戴きました。お見苦しい点が多々ありましたが、そこは笑いでご容赦いただき、図々しく演じさせていただきました。

 今回も、お客様全員のご出席のもと、ホテル自慢のお茶とケーキを召し上がって頂きつつ、ご質問を活発にいただきつつ、楽しく、ご参加いただくことができました。
 ありがとうございました。

 吉野先生のご講演です。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-12-11 23:03 | パブリッシング

出張、出張・・・

 今年もあと2か月。
 予定がパツパツになってきています。
 新規のアポを入れるのに、四苦八苦です。

 この日も出張。
 朝飛び出ていって、その日のうちにトンボ返りします。

 帰りに、静岡駅で途中下車して、
 懐かし、静岡おでんを食べようということになりました。
 懐かしがってるのは、静岡出身の私だけですが。

 以前行った青葉おでん街は、お休み。
 そこで、すぐ近くの青葉横町に向かいました。
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どこに入ろうか、迷いつつ、えいやっと、暖簾を押します。
8人も座ったら満杯になりそうなお店に、
おかみさんが一人で切り盛り、
大きなおでん鍋がどどーん、と鎮座しています。
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はしから、全種類注文。(^^ゞ
玉子にモツにはんぺんにがんもに大根に、と懐かしいおでん種のオールスターキャストが、
真っ黒いおでんスープの中で、真っ黒く煮えています。

東京で、「白はんぺん」と言ったら、
「白はんぺんはヘンだ、はんぺんは白いモノだ」と訂正されて、
東京には黒はんぺんがないんだとショックを受けたり。

魚屋さんで10枚50円くらいで売られてるのに、
お土産で買ったら500円もしたのに、呆れかえったり。

関西生まれ東京育ちの代表に、そんなウンチクを垂れて、
真っ黒く煮えたおでんに、ダシ粉や青のりをてんこ盛りかけて、
大きな口でパクつく「静岡おでん=しぞーかおでん」のお作法を伝授したり、

お隣のカップルと、ワイワイ盛り上がったり、
おかみさんのサービスのリンゴのチーズサンドに感激したり。
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ごちそうさまでした。
さあ、帰ろう!



















by expresstax | 2017-11-01 23:53 | お仕事

大規模地積宅地評価のあれこれ、そしてお客様のお野菜

 編集者様がお見えになり、いろいろお話しを伺った折に、
 ご質問をいただきました。

 平成30年から広大地評価が廃止されて、地積規模の大きな宅地の評価が適用されますが、
 その地積規模の大きな宅地の評価方法について、いろいろな意見が出ているとか。
 
 特に、地積規模の大きな宅地の評価では、
 広大地評価では適用されなかった開発を了した宅地=既にマンション等が建った宅地についても
 要件を満たせば、減額が適用されることで、
 不適切ではないか、との意見があるとか。

 うーん、ですね。
 通達改正に関わった担当官さんたちが、どこまでを想定しているのかは、分かりませんが、

 例えば、既にマンションが建っていても、
 建替が今後の課題、というケースが増えています。
 その時に、三大都市圏であれば、500㎡以上ならやはり建築要件が問われるので、
 そこは、地積規模の大きな宅地を宅地として見るときに、
 一定の制限がかかることを想定しているのかも知れません。

 もう一つ、弊社のお客様の土地で、
 東京23区内で、接道部正面路線沿いの用途地域では指定容積率300%ですが、
 土地のほとんどの部分は、200%の住宅地域に所在するという土地があります。

 これについては、相続税の試算を行うときに、
 地積規模の大きな宅地の適用できないかも、と仕方なく保守的に試算しているのですが、
 でも、とても不合理です。

 そのあたりが、通達になる段階で、どのように取り扱われるのか、
 そんな疑問も編集者様にお伝えしました。

 いずれにせよ、そろそろパブコメの結果とか、改正通達で明確にされることと思いますが、
 相続税等への影響が大きいだけに、
 気になるところです。

 ありがとうございました。
 
 ☆  ☆  ☆

 ご相続のお客様のところに、相続税の最終報告にお伺いしました。
 遺産分割を確定していただき、
 今後の固定資産税や譲渡した場合の税制について確認していただきながら、
 最終確定をしていただきました。
 お疲れ様でした。

 ☆  ☆  ☆

 終わって、ちょっとほっとした状態で、
 もう一度、ご自宅周辺の確認をさせていただきました。

 お作りになっている畑の一部に、
 鈴なりのキゥイが。
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 また隅の方には茗荷が。
 香り高い茗荷が、掘り起こされます。

 お嫁に行ったお嬢様が、しばらくはスーパーで買う野菜に慣れず、大変だったとのこと。
 ほんとうに、ご自宅で新鮮なお野菜をいただいていたら、
 外の野菜はいただけなくなりそうです。
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 感激してあれこれ拝見していたら、
 なんと、ひょうたんカボチャや茗荷や枝豆をお土産に持たせて下さいました。
 もうしわけありません。
 ありがとうございます。
 おいしくいただきます。
by expresstax | 2017-09-15 23:11 | 税制改正

お客様からのご紹介、そして夕焼け

 お客様がご相続のお客様をご紹介下さいました。
 お客様とは学校以来の数十年のご友人とのこと。

 大切な方をご紹介いただけたこと、ありがとうございます。

 また、被相続人様は、まさに日本の歴史を担ってこられた方です。
 相続人様ご自身が、専門家でもいらっしゃりながら、
 あえて同業の弊社にご依頼下さいました。
 光栄です。

 ご紹介いただいたご信頼に報いることができますように、 
 選んで任せて頂いた甲斐のありますように、
 最善を尽くして、精一杯、担当させて頂きます。

 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 事務所の西の空が真っ赤でした。
 秋です。
 アイフォンカメラで自分の腕では、上手に写せず、PC画面の映り込みまで入っています。
 でもあまりに綺麗で、つい見とれてしまいました。
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by expresstax | 2017-09-12 23:55 | お客様

お客様からのご紹介、そしてありがとうございます。

 ご相談のお客様が続いています。
 いずれも、弊社のお客様からのご紹介です。
 ありがとうございます。

 ご友人であったり、
 ご親族であったり、
 お客様からご紹介をいただくと、
 弊社のお仕事を認めて戴けたようで、
 とても嬉しいです。

 ご紹介いただいた甲斐のありますように、
 お役に立つために、
 心して、ご対応させていただきます。
 
 ありがとうございます。

 ☆  ☆  ☆

 花束をいただきました。
 美味しいケーキも。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-06-02 23:33 | お客様