資産税の税理士ノート

スキー&スノーボード2004-2005

平成17年7月29日 NO.253 地主さん、土地の評価が変わります。

 平成17年7月22日、国税庁は6月17日付け資産税課情報により、広大地の判定解説を公表しました。また、6月16日付けで財産評価基本通達改正により底地(貸宅地)の評価割合を新たに設定することにしました。平成17年1月1日以降相続贈与について、地主さんの土地評価が変わります。

広大地の判定に当たり留意すべき事項(情報)
財産評価基本通達の一部改正について(法令解釈通達)

■広大地の判定-マンション適地は容積率300%以上地。大規模店舗も住宅地内なら広大地。
 東京都下の地主様。とても大きな土地に、広いご自宅敷地や広い駐車場、そして広い自営店舗敷地をお持ちです。この土地に広大地評価をどう適用できるかのご相談です。三大都市圏で500㎡以上の広大地に該当すれば、正面路線価×(60%-5%×地積÷1千㎡)。最高でも標準評価の57.5%へと土地評価が下がり、相続税が下がります。周辺はほとんど戸建住宅ですが、マンションがちらほら。

 専門家からは、マンションがあるんだからマンション適地でないという証明は難しい、店舗敷地は有効利用済みだろう、と言われてしまっていた矢先、解説情報が出ました。

1.容積率200%以下は、明らかにマンション適地以外は、原則として広大地!  

 戸建住宅とマンションが混在する主に容積率200%の地域は、明らかにマンション適地と認められる土地以外は、広大地です。これをマンション適地とするには税務署さんが証明する必要があります。

2.広大地戸建て住宅地域の大規模店舗敷地は、広大地適用OK!
 現通達では、大規模店舗、ファミリーレストラン等は、現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」であることから、広大地に該当しないとしていましたが、今回の解説によれば、それは、郊外の幹線道路沿いで店舗営業所が連たんしている地域をいう、としています。
 そして、「例えば、戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とはいえないことから、『現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地』には該当しない。と明解に。
 先の地主様のお土地は見事に全部広大地該当です。

3.将来はマンション適地や容積率変更になりそうな土地は?-生前贈与で評価確定を 
 でもちょっと待って。
 地域によっては、どんどんマンションが増え、容積率変更したり商業地になったりするかもしれません。その土地の承継者が確定しているなら、現在の広大地評価で、贈与してしまいましょう。路線価10万円1千㎡の土地も、広大地なら5,500万円評価。相続時精算贈与課税制度なら600万円の贈与税で贈与可能。将来相続の際、広大地でなくなって評価1億円でも、5,500万円評価のままです。精算贈与ですと、相続時に小規模宅地減額を使えませんから、よく注意して。

■貸宅地割合の導入-地主さんの底地評価は「1-借地権」とはならない?!

 他人に貸している底地(貸宅地)の評価は、「自用地価額×(1-借地権割合)」です。
 借地権割合6割地域なら底地は4割、つまり、借地権割合+底地割合=100という想定理論です。

 売ろうとしても4割ではとても売れない底地が4割で評価され、相続税がキャッシュでかかるなら、4割で引き取ってもらおうじゃないか、と底地相続のテーマは昔から物納でした。
 かくして、国の元には、4割3割の底地がうじゃうじゃ物納、国も悲鳴を上げてきました。

 というわけで、平成17年6月16日付けで財産評価通達25が改正されました。

 「底地の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した価額の宅地の自用地としての価額に対する割合(以下貸宅地割合という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が貸宅地割合を定めている地域においては、その宅地の自用地としての価額にその貸宅地割合を乗じて計算した金額によって評価する」

 つまり、国税局が貸宅地割合を、地域ごとに決めるから、底地は、もうそれで評価してよね、というわけです。
 当面は、一部地域になるそうですから、8月1日の路線価発表を待って、またこの最新トピックでご報告しましょう。地主さんは要注目、です。
# by expresstax | 2005-07-30 22:23 | 耳より税金情報

舟生さんの桃

 舟生さんから、今年も桃をいただきました。
 毎年、まるまると大きな山梨の桃を箱でどん!と送って下さいます。
  
 舟生さんは、実は、私の独立した勤務先事務所の元総務部長さんです。
 勤務先の所長、つまり本郷先生を若い頃から支えて、タクトコンサルティングさんを大きくした蔭の立役者です。
 
 勤め始めた頃は、女性税理士は私一人。
 不慣れな状態で、立ち往生しがちな私を優しく気遣い、蔭になり日向になり支えてくれました。
 舟生さんがいなければ、私はその勤務先では十分な仕事ができなかったでしょうし、私の税理士としての人生もずいぶん違ったものになってしまっていたに違いないのです。
 私には、人生の恩人と言える方が何人かいますが、舟生さんもその一人です。

 私が独立してしばらくして、そろそろ仕事が入り出して、事務所を空けることが多くなったとき、くしくも同時期に退職していた舟生さんが、パートタイムでお留守番をかってでてくれました。

 食うや食わずの私を、またも助っ人してくれたのです。
 そして社員が入り、一人増え、二人増えして、弊社が総務を担当する事務局を設置したころ、「そろそろ私もやりたいことがあるの」とおっしゃって、ご自分の途に進まれました。
 今は、海外旅行などに行かれながら、お嬢様(舟生和美先生)の事務所のサポートをなさっています。
 
 毎年の桃は、そのころから送って下さっていますが、なんといっても、箱いっぱいの桃。
 まだ社員の少ない頃から、一人何個も抱えて分け合っていただきました。
 今は、ひとりあたりの割り当て個数が少なくなりましたが、でも、大きな桃の箱を開けるたびに、みんなで「わあ!」と歓声を上げます。
 
 甘く、みずみずしい桃を頬張って、舟生さんのふくよかな笑顔を思い出すたびに、独立したての訳もわからず一生懸命だった頃を思い返します。
 そして舟生さんが一緒に育ててくれたこの事務所を、迷うことなく、まっすぐに、もっともっと育てなくては!と決意するのです。
 
 桃のお礼にお電話して、久しぶりに舟生さんのあったかな声を聞くことができました。
 そして来週には渋谷に遊びに来て下さることになりました。
 今から嬉しくて、何だか、自分の母親に会えるような、甘酸っぱい甘えた気持ちが湧き上がります。
 嬉しくて、嬉しくて。そんな気持ちで、久しぶりの舟生さんをお待ちします。
# by expresstax | 2005-07-28 23:17 | 事務所

貸宅地割合の登場

 地主さんの相続税・贈与税が激変する制度が導入されます。 

 底地の評価が下がりそうなのです。ということは相続税も下がりそうなのです。
 逆に物納は不利になりそうなのです。

 つまり!

 底地(貸宅地)の評価は、自用地価額×(1-借地権割合)です。
 借地権割合6割の住宅地の場合は、底地は、4割、つまり、借地権割合+底地割合=100という想定理論です。
  
 ところが、地主さんが底地を売却しようとしても、ぜーーーーーったいに、4割では売れません。
 せいぜい1割程度でしょう。
 
 だって、底地と借地権って、地球にひとつだけ。限定1組のコーヒーカップとソーサー(皿)のようなもの。ウェッジウッドのカップのないお皿だけ、なんて、カップを買い足さない限り、1円の価値も持ちませんが、それと同じなんです。

 んじゃ、地主さんはどうするか、っていうと、売っても1割にならない底地が4割評価されて、半分が相続税でキャッシュで持って行かれるなら、4割で引き取って貰おうじゃないか、と考えます。それが相続税の物納です。
 かくして、国の元には、4割3割の底地がうじゃうじゃ物納されました。
 じゃ、国が底地を公売しようとしたら?もちろん4割3割では売れません。
 
 というわけで、今回の財産評価通達25の改正です。

 「底地の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した価額の宅地の自用地としての価額に対する割合(以下「貸宅地割合」という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が貸宅地割合を定めている地域においては、その宅地の自用地としての価額にその貸宅地割合を乗じて計算した金額によって評価する」

 つまり、国税局が貸宅地割合を、地域ごとに決めるから、底地はもうそれで評価してよね、というわけです。
 当然に、借地権+底地=100という仮想理論は、がらがらと崩壊。
 特に、地代額を基とする、ってのは、いわゆる収益還元価格ですから、底地はそもそも、地代くらいしか所有する楽しみがなく、売買実例がめったにないのが普通ですから、これはもう、これまでの財産評価の理屈に完全に風穴を開けた、というより崩壊させた取扱です。

 ことほどさように、物納で、国は、底地をもてあましてきているのでしょう。
 
 この貸宅地割合は、8月1日の公表路線価に搭載されるんだそうです。
 
 さあ、地主さん達は、8月1日は、国税庁に一斉アクセスです。
 もちろん、エクスプレスも、ご報告しますね。
# by expresstax | 2005-07-27 23:16 | 耳より税金情報



税理士飯塚美幸のひとことメッセージ
by expresstax
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 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。
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