借入建築建物の債務逆ざや、そしてふきのとうと酒まん

 遺産分割協議を進めて頂いていますが、
 問題が出現。

 相続税対策の一環ということで借入金で建築なさった建物を、
 特定の方に相続して頂くお話しが出てきました。

 例えば
 借入金1億円で建築した建物評価額が固定資産税評価額の3,000万円、
 満室ですから借家権控除すると7割の2,700万円の評価額になります。

 に対して、1億円の債務がついてますから、
 もしこれを特定の相続人様が相続なさると、
 2,700万円-1億円=▲7,300万円と、逆ざやが生じます。
 土地とセットにしても、大きな逆ざやです。

 評価上はマイナスですが、ちゃんと賃料収入が入ってきますから、借入を返済しながら、
 資産として取得できます。
 
 この相続人様が他に7,300万円を一緒に相続しても、取得財産はゼロ、
 いわゆる相続税「節税」の原理です。

 でも、
 この相続人様がこの建物と借入金だけを相続するなら、取得財産は▲7,300のマイナスのまま。
 これはゼロとされて、当然、その相続人様はゼロ円ですが、
 他の像族人様の取得財産から、逆ざやの7,300万円を差し引くことはできません。
 そのぶん、相続税負担が増える結果となります。

 さあ、この逆ざやをどうするか、で、またお話し合いをすることになりました。(^_^)

 ☆  ☆  ☆

 分割協議で事務所にお集まりいただいたお客様が、
 お土産をお持ち下さいました。

 先日、ここで未練たらたらでイジましく書いていましたら、(>_<);;
 お客様がご自宅のお庭で採ったふきのとうを天ぷらにして
 お持ち下さいました。
 ありがとうございます!!
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 ご出席できないお嬢様が、地元のおいしい酒まんじゅうを託して下さいました。
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 おいしくいただきました。
 ありがとうございました。












 
# by expresstax | 2018-03-05 23:23 | 相続・贈与

是認と修正申告、そして豊川稲荷の緋寒桜

 昨年、税務調査で是認となったことをここに書いていたら、
 是認になるのは、税金を払いすぎていたからだ、

 修正申告をするのが、一番低い税額だったことになるのだ、
 という意見があると聞きました。

 なるほど。
 税金を払いすぎていれば、そもそも調査対象とならないかもしれないし、
 調査に来ても、黙って国税さんは、引っ込むのかもしれません。

 でも、
 税金を多めに払いたい、とのお客様のご意思があるならともかく、
 税理士が仮に1円でも過大申告して、お客様に税金を余計に払わせるとしたら、

 それは税理士として、お客様への重大な背任です。
 そんなことは、絶対にあってはならず、
 税理士の風上にも置けません。٩(๑`^´๑)۶

 
 いわゆるグレーゾーンとされる認定事案を、
 国税さんのいいなりに、最初から「黒」として過大申告してしまい、
 それで是認をとるというのも、税理士の努力義務違反、注意義務違反です。

 もちろん、最初から「黒」を白にするなんてのは言語道断、まさに仮装隠蔽ですが、
 白か黒かは曖昧なのが、税の現場です。

 現場と事実をよく確認して真実を導き出し、立証したうえで、「白」とする申告が、
 税理士のチカラです。
 その結果としての「申告是認」でなければなりません。
 
 またもし、修正申告する申告が、最低税額で済ませているからだというなら、
 その否認事項は、最初から「黒」だったとしか思えません。

 そうでないなら、なぜ反証しないのか、
 反証しても国税が認めないなら、なぜ国税に「そっちで直せ」と、
 「更正処分」を求めないのでしょうか。(-_-)#

 国税が更正すれば、それに対し、審査請求が可能となりますが、
 納税者自ら修正してしまったら、その後の法律救済を受けられません。

 それを修正申告してしまうというのは、
 最初から「黒」であることを承知で当初申告をしていたということですから、
 税理士としては、それも、お客様に対する背任です。

 また、「黒」がいくつかあって、
 そのうちの一部だけの修正で「済んだ」、だから最小だ、というのも、
 みっともない話です。

 そんなことを考えながら、
 是認をとる大変さを理解しない、
 お客様のお気持ちを理解しない、
 心ない意見に、ちょっと何だかなあと思っています。

 ☆  ☆  ☆

 暖かい日が続いて、
 事務所ビルのお隣の豊川稲荷さんの緋寒桜が咲き始めました。
 一分咲き、でしょうか。
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# by expresstax | 2018-03-02 23:08 | 税務調査

容積率2以上にわたる地積規模の大きな宅地評価の累乗評価、そして報道陣

 短い2月がもう終わり。
 慌ただしいままで、確定申告業務がピークを迎えます。

 ☆  ☆  ☆

 先日ここに書いた「地積規模の大きな宅地」評価の続きです。
 去年、お客様とお話ししていて、ここに書きそびれていたんですが。

 東京23区内、500㎡以上で、土地の入口が容積率300%、奥が200%の宅地の場合、
 地積規模の大きな宅地の減額はOK、というところまで書きました。

 では、その宅地が容積率が2以上にまたがる場合、
 以前から「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」(財産評価基本通達20-6)があります。
 容積率が高い地域と低い地域にまたがる宅地については、その面積に応じ、
 加重平均の方法で容積率の格差に基づく減額率を算定し、地域での影響度を乗じて調整します。

 「地積規模の大きな宅地減額」と、この「容積率の格差に基づく減額率」は、
 もちろん併用OKです。

 通達では、「容積率の格差に基づく減額率」は、「奥行補正(通達15)から前項(通達20-5崖地減額)までの定めにより評価した価額から、容積率の格差減額を控除して評価する」とされているからです。

 これは明解ですね。

 また、地積規模の大きな宅地についての「あらまし」にも、
 累乗適用することが明記されています。(あらましP.8(3)ホ)

 ☆  ☆  ☆

 でも、ちょっと待てよ。
 通達を読んでいて、この累乗適用について、???となりました。

 うーん、また長くなるので、これについては、また後日とします。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 ランチに出ると、
 事務所ビルの青山通り沿いの1軒お隣、鹿島建設本社さんの前で、
 報道陣が「出待ち」をしていました。
 なんだろね、とニュースを見ると、引き続きリニア談合の問題のようです。
 御用地関連といい、青山通り沿いは、報道陣の出没が激しいです。(>_<)
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# by expresstax | 2018-02-28 23:40 | 財産評価

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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