資産税の税理士ノート

火中の栗

　昨日のご相続のご相談です。
(以下非公開）

税理士の使い方

　今日のご相談は、不動産のプロの会社さんの社長様でした。

　スタートアップして１年未満。
　もう既に相当な利益を叩きだしていらっしゃいました。
　これまでの事務所さんでの試算表報告が遅いこと、税務申告のためだけになっていること、利益体質なのだから、税金を払ってでも、もっと大きくしていきたいこと・・・・。
　いろいろお話といっしょに、社長様の夢と希望も、うかがうことができました。

　夢を描きます。
　その夢を絵にします。
　ありとあらゆる会社の可能性を総動員します。
　できること、やりたいことが、形に描いていけます。

　絵を描いていくのは、社長様あなたです。
　そのために、今の社員の方々とどう腕を組んでいくか、その姿は、社長様の目頭に、もう浮かんでいます。
　であれば、お手伝いしましょう。
　夢を持って、突き進む社長様を、エクスプレスは、全員で、全力で、お手伝いします。

　「税理士をアゴで使う姿を、お客様の前で見せてあげて下さい」とお話すると、社長様は、のけぞっていらっしゃいましたが、それがエクスプレス税理士の正しい使い方なのです。
　
　現場から、お客様の目の前から、エクスプレスに電話するのです。
　電車の中で何か、思いついたら、エクスプレスに電話するのです。
　気になることがあったら、エクスプレスに電話するのです。
　言葉に出して、論理組み立てをして、法的に検証して、実地に挑戦する、エクスプレスの税理士は、その社長様の頭の中を実現する、最初の一歩のお相手を、丁寧につとめています。
　そうして税理士を使い倒しているうちに、いつのまにか、会社はビッグになります。

　エクスプレスのお客様は、もう、既に、その事例を、たくさんたくさん、作ってくださっています。
　カリスマ大家さんになってしまったお客様、
　ご自分の相続対策を完了して、他の地主さんのコンサルタントになってしまったお客様、
　相続・法人・所得の３税務調査を、完全攻略してしまったお客様、
　ご自分でファンドを組んでしまったお客様、
　２世のお立場で、ご先代のご資産などアテにしないで、資産形成をすすめていらっしゃるお客様
　日本最大の不動産所有者として登場されようと準備しているお客様。。。。

　ぜひ、こうしたお客様とご一緒に、がんばってみてください。
　社長様の頑張りが、また続く、次のお客様の励みと目標になるのですから。
　　
　

企業再生円滑化税制

　今日のお勉強です。

　平成１７年度税制により、法人税における期限切れ欠損金の損金算入規定が緩和されたのです。が、私的整理の場合の資産評価損を債務免除益とぶつけることで、債務免除における企業再生を支援する、という制度ですが、それがどのレベルの私的整理まで対象とするか、が政令に期待されていたのです。

　例えば、
　バブル期に借入１０億円で取得した土地１０億円が現在は２億円になってしまっている場合、
　既に、税務上の繰越欠損金は宇宙の彼方へ消え失せてしまっている、
　２行以上の銀行が、８億円債務免除（ということはあまりないけれど）をしてくれる
　あるいは整理回収機構が既に債権者になっているために、他の２行が諦めて債権をサービサーに売却し、ＲＣＣへの債務２億のみが残る、というとき（このようなケースではこちらの方が現実的です。ＲＣＣの免除は、レアケースですね。。。。

　このようなとき、最大の課題は、債務免除益８億円にかかる法人税３．２億円です。
　２億の資産は売却、実現損として損出しすれば、課税は受けないじゃん、と思いがちですが、それは債権者が許してくれません。抵当権付きでは売却できないのです。

　第１の解決策は、債権者の理解を得て、会社をツブしてしまうこと。債権者もしゃあないか、と債権売却などに動いてくれます。
　法人は解散してしまい、しかるのち、免除を受け、決算までに清算結了してしまえば、免除益課税は回避できます。
　
　今回の改正の対象は、企業再生ですから、ツブしてしまうわけにはいかないケースです。

　で、第２の方法として、今回の改正法のように、税務上の期限切れ欠損金がある場合は、資産の評価損まで、損金算入してくれれば、仮に期限切れ欠損金が８億あれば、債務免除益は、課税ちゃら、資産処分もすることなく、しゃらしゃらと債務免除をやってのけることができることになります。起死回生の企業にはありがたい話です。

　今回導入された合理的な私的整理手続は、下記の要件となりました。（法人税法施行令２４の２ほか）
１．公表された債務処理計画に基づくこと。
２．公正かつ適正な手続により、①資産評定は公正な価額により、②債務処理に関する専門知識と経験を有する３人以上のチームが確認すること。
３．資産評定に基づいてＢＳ（貸借対照表）を作成。
４．上記ＢＳや事業計画に基づいて免除額を定めていること。
５．①２以上の金融機関又は②ＲＣＣ（整理回収機構）により債務免除が行われること。
６．対象となる私的手続とは、①ＲＣＣや中小企業再生支援協議会の私的整理手続、②私的整理ガイドラインに基づく私的整理手続となる。私的整理ガイドライン研究会からのに対する国税庁の文書回答では、上記を追認する。（平成１７年４月１９日付）

　対象を見る限り、２以上の金融機関からの債務免除や、ＲＣＣからの免除というのは、厳しすぎ！の感が否めません。まじめにそれをいうなら、遅すぎ！です。
　というより、この制度の趣旨は、これまでさんざん進んできた企業整理の最終処理を、もうこれで終わらせちゃってよね、ということなのです。つまり、救済したいのは、当然に、民事再生やガイドライン対象となるそこそこの企業。
　
　街場の中小企業は、期限切れ欠損金を持ち出すまでもなく、もう、いったんツブしちゃって、出直してよ、という政府の意図が見え隠れします。

　というわけで、あいかわらず、債務整理に注意すべきは、債務免除益、という結論です。　

　このあたりは、エクスプレス情報の平成１７年改正特集に書きましたが、もう一度、触れることにしましょう。特に、保証債務履行譲渡との関連も含めて、ね。

　

Ｊ－ＲＥＩＴの上昇

　Ｊ－ＲＥＩＴが上昇しています。

　例えば、平成１３年９月１０日に上場時６２万５千円だった日本ビルファンド投資法人さんは、現在９９万４千円に。利回りは３．０３％ということですが、キャピタルゲインも得られます。大量の資金が流れ込むはずです。

　思えば、上場直後の日本ビルファンド投資法人さんのスタートアップメンバーである日本ビルファンドマネジメント株式会社の投資本部 不動産投資・運用チームゼネラルマネジャー、田中　浩さんに、弊社の経営資産セミナーで、スタートしたＪ－ＲＥＩＴについてお話いただいたのが、つい昨日のことのようです。
　
　田中さんからは、コンプライアンスを含め、大変な努力のもとに、Ｊ-ＲＥＩＴをスタートさせ、日本の代表的ＲＥＩＴを堂々たるものへと育てるのだ、と熱のこもったお話をいただきました。

　田中さんは、サラリーマンの立場でありながら、絶えずそのときどきの時代の先端の業務を、会社の社命ではなく、自己の使命として、切り開いていかれる素晴らしい方です。その姿勢も、顧問先様に、大きな感慨を与えてくれました。

　そのとき田中さんのお話を聞いて、何社かの顧問先様がＪ－ＲＥＩＴをお買いになったそうで、「おかげで儲けさせてもらいました」と後日ご報告をいただきましたが、まだ持ち続けていらっしゃるでしょうか。

　いまでは、上場ＲＥＩＴだけでなく、お客様自ら私的にファンド組成まで、なさるようになりました。
　時代が、高速化だけでなく、成熟化のスピードも速くなっているのを感じます。

社員旅行

　会議で今月半ばの社員旅行の予定が発表されました。

　今年は国内で、札幌、そして洞爺湖。２泊３日です。洞爺湖ではあの窪山さんが復活させたというウィンザーホテル洞爺に宿泊します。

　予算が、福利厚生費の税務上の制限をオーバーしてしまうので、はらはらしていたようでした。

　社員旅行はこのところ、自由行動ばかりになった気がして、
　みんな若いのに、アゴアシ付きで旅行に行くだけだったら、会社で行く意味はないかなあ、とか、
　慰安は慰安なんだから、それぞれが楽しめれば、それでいいのかなあ、とか、思い迷っていました。　

　それで、やっぱり研修を入れようぜ、と工夫をしました。
　宿泊先のウィンザーホテル洞爺で、ホスピタリティ研修を組みました。
　熱烈に（？）オファーしたら、なんとホテルが引き受けてくれました。
　それも、支配人の道上氏が自ら登場です。
　これは楽しみです。

　一つ上いくビジネスをつくる、社員旅行も、そんな感じで。まあ、プロなんだから、ね。