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当て馬物件、そして擬宝珠

 お客様の貸付物件のことで、事務所で話題がでました。
 その際に、以前に内覧させていただいた物件の話が引き合いに上りました。

 ずいぶん以前のことですので、
 もう時効かなと思い。

 ☆  ☆  ☆

 ご相談者様の貸家物件がなかなか埋まらず、
 内覧には来るんだけど、契約に至らない、とのお話しになったことがありました。

 一度、拝見できますか?
 とお願いしました。
 このときのご依頼の税務のお仕事の範疇ではなかったのですが。

 どうぞ、どうぞ、と案内されて、拝見したところ。
 貸家の玄関前に立った瞬間から、
 イヤーな予感がしました。

 まず、玄関横の灯りのガラスが汚れて曇っています。
 玄関を開けると、かび臭い匂い。
 長期間空室だったためのものでしょう。

 見上げると、玄関の天井灯のガラスの隅にひび割れ。
 これも煤(すす)けています。

 玄関を上がり、廊下、居室、リビングダイニングルーム、洗面所、風呂・トイレと
 一巡して拝見しました。 

 十分に広々とした2階建ての立派な戸建てですが、
 これは。。。。

 特に洗面所・風呂・トイレは、
 どうみても清掃の後がなく、
 鏡はウロコ汚れ、タイルは目地汚れに欠損、バスタブは茶ばんでいます。
 キッチンも同様です。

 とてもじゃないですが、
 自分自身が、この風呂に入ったり、トイレを使ったり、
 料理をする気になれません。
 正直、建物に触れるにもためらってしまいます。

 我々は、無言で貸家を後にすることになりました。

 お客様のご自宅に戻って、
 管理業者さんの清掃は終わってるんですよね、とお尋ねすると、
 はい、と見せてもらった清掃の領収書では、
 決して安くない価格の清掃料金が支払われていました。

 清掃業者さんは、管理業者さんが手配しているのでしょうが、
 名の知れた大手の管理業者さんです。
 しかし、このていたらく。

 税金のお話しは済んでいましたので、
 管理業者さんの変更を提案して、我々は、ご自宅を後にしました。

 ☆  ☆  ☆

 お客様の貸家は、ズバリ、「当て馬物件」になっているのです。

 不動産仲介業者や管理業者が、借主を物件案内する場合に、
 最初によろしくない物件を見せて、
 これはひどい、こんなひどい物件もあるのだ、と、第一印象を作り、
 次に、借りさせたい本命物件に案内する方法を採る場合があります。

 よろしくない物件を見た後、普通の物件を見れば、
 どんなものでも、よく見えてしまうのは必然、そこで契約、となります。

 この、「最初に見せるひどい物件=他の物件を引き立たせるための物件」を
 「当て馬物件」といいます。

 通常なら、こんな役目の物件にされるのは願い下げですが、
 問題意識のない、文句の少ない大家さんの物件が、
 当て馬物件として放置されてきてしまったのでしょう。

 実に「性悪(しょうわる)=悪質」な管理業者ですが、

 長年、特に不動産賃貸をそもそもの本業としていない大家さんや、
 相続で親の賃貸物件を引き継いでしまって
 賃貸について経験の浅い大家さん、
 親の代でローンが終わって、
 ローンの重さを感じていない大家さんが、
 こんな憂き目にあってしまいます。

 こうなったら、未来永劫、借り主など現れません。
 賃貸経営など、破綻まっしぐらです。

 性悪な管理業者さんをすげ替えて、
 本当に大家さんのために清掃業者を選び、
 場合によってはリフォームし、
 経営を立て直してくれる管理業者さんに登場してもらうしかありません。

 そんな大家さんをときどき拝見して、
 はがゆい思いをしている税理士もいることを、
 ちょっと書いてみたくなりました。(^^;ゞ
 すみません。

 ☆  ☆  ☆

 雨が続いたと思ったら、
 暑い日が再来しそうです。

 事務所ビルアプローチ部分の擬宝珠(ギボシ)です。
 舌のようにメシベを出して、夏を教えてくれます。
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by expresstax | 2019-07-25 23:37 | 不動産

令和元年改正通達はサイト未反映かつPDF保護措置(T_T);;、そしてマサラ茶

 今月頭に令和元年度の相続税と租税特別措置法相続税関連の改正通達が発遣され、
 関係の原稿書きを進めているのですが、

 困っているのは、改正を反映させた完成版通達集がないことです。
 
 法律・政令が反映されたのは、つい先日、
 通達に関してはまだまだです。

 法令のeGOVには掲載されませんし、
 国税庁のサイトには、まだ反映されず、平成30年改正までです。

 それでも、改正通達の新旧対照表をベースに、
 自力更生で、なんとか復元しようとしたら、
 
 な、なんと、新旧対照表のPDFに保護がかけられ、
 テキストコピーできないようになっているんですっ。 #(`д´)P

 保護してコピーさせないなら、
 もっと早く国税庁サイトに反映させろよ~!
 と、暴れたい気持になるのは、私だけでしょうか!! (怒)

 あ、私だけ。。。?
 失礼しましたっっ。((((((((((T_T);;

 ☆  ☆  ☆

 と、煮え立ったところで気分を変えて、
 
 先日、残業食で行ったプルデンシャルタワーのアジアンレストラン「SAPANA」さんです。
 夜は初めて行きました。

 おいしいインドカレーやタイカレーとチーズナン、
 アルコールをグッと我慢して、おいしいおいしいと夢中で食べて、
 さあ、帰ろうか、というときに、
 オリジナルマサラ茶が出ました。

 お砂糖を入れてスプーンで混ぜようとすると、
 店員さんが、ちょっと待って、と、
 お砂糖を溶かすための見事なパフォーマンス! おーー!

 ちょっと漢方の香りのマサラ茶は、おいしく
 元気が沸いてきますね。
 ごちそうさまでした。 
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by expresstax | 2019-07-22 23:03 | 税制改正

税理士は専門家紹介業、そして燃える東京

 このブログで、以前にもお客様への専門家のご紹介のことを書いたことがありますが。

 先日のこと、
 家屋の固定資産税評価額の審査請求をして棄却の決定を受け、
 訴訟に申し立てるということでお客様がご相談にいらっしゃいました。

 弊社は、土地評価に関しては、これまでも市町村と何度も折衝して
 審査請求に至るまでもなく、評価額の更正をしてもらってきましたが、
 家屋評価で代理人を立てた経験がありません。

 税理士は訴訟で代理人に立つことはできず、
 もう訴訟段階である以上、
 弁護士先生に訴訟代理人をお願いするしかありません。
 お客様のご依頼も、弁護士先生を紹介して下さい、という趣旨でした。
  
 でも、家屋評価に強い弁護士先生というのは、これまで知見がありません。
 そこで、代理人になっていただけそうな弁護士先生を探そうということになりました。

 いくつかの心当たりの法律事務所や弁護士先生をあたりましたが、
 家屋評価の訴訟は難しいとのことで。

 それに、
 固定資産税の訴訟自体が、訴額の点で、
 弁護士事務所のビジネスのテーブルに載せること自体が難しい様子でした。

 と、たまたま、いつも税務情報を回して下さる方からの情報で、
 東京都内のある家屋評価を巡っての今年の東京地裁の取消訴訟で、
 納税者勝訴となった判決があったことが分かりました。
 
 すわ!と、その裁判の弁護人先生のお名前をお尋ねしましたが、
 情報公開請求では開示されなかったそうなのです。

 そこで、弊社メンバーさんが、東京地裁、そして高裁に飛んで、
 判決文の閲覧請求をして、
 その弁護士先生のお名前を調べてきてくれました。(アリガトウ!)
 それがK先生です。

 K先生のご連絡先を調べ、ぶっつけ突撃連絡(^^;;ゞをすると、
 お会いいただけるとのことで、依頼者様と一緒に事務所をお伺いしました。

 そして、これまでの経緯をお話したところ、
 めでたく、お受けいただけることになったのです。

 K先生は、
 率直で、謙虚で、お人柄もとても素晴らしい先生です。

 お話しを伺って、
 K先生が、固定資産税の家屋評価訴訟をほぼ専門で、
 とても数多くご担当になってきたことが分かり、ビックリしました。

 こうしたことは、実積での口コミでしか伝わらないのだとは思うのですが、
 「自称」の「専門家」が多いこのネット時代です。
 もっともっと世にでていただきたい先生です。

 お話しの中で、K先生が、
 このブログをご覧下さっていたこともわかり(>_<);;、恐縮しました。

 こうしてとにかく、
 依頼者様を素晴らしい弁護士先生にお繋ぎすることができ
 ほっとしました。

 また固定資産税関連の問題が生じたときは、
 ぜひお力をお貸し下さい。

 よろしくお願いします。そしてありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 目を見張る夕焼けでした。
 カメラが残念ですが、
 燃えるようです。
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by expresstax | 2019-07-18 23:24 | プロフェッショナル

税務研究会税理士懇話会東京会場の鈴木正孝先生の資産税事例検討会2回目、そしてひっぱりだこ

 税務研究会税理士懇話会東京会場の鈴木正孝先生の資産税事例検討会2回目です。
 資産税の事例検討会の出席者が毎回大変多く、
 このところ、2回に分けて開催されます。

 事例の中で、急斜面にある地積規模の大きな宅地の評価の問題がありました。
 この急傾斜地の評価について、宅地転用が見込めない土地について、
 平成30年から、さりげなく、改正が入っていることについて、
 正孝先生が指摘がありました。
 するっと入っている、とても大きな改正で、
 注意しないとコワい話です。

 今回も大変多くの先生方がご出席くださいました。
 また、ご質問も多く、活発な検討会になりました。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 事例検討会の会場である鉃鋼ビルの控え室に使ったラウンジです。
 ビルのオフィスワーカー用でしょうか、
 ラウンジの奥には、バーカウンタやトレーニングジム・シャワールーム
 個別デスクコーナーやトイレ、など、充実しています。
 さすがですね。
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 ☆  ☆  ☆

 東京駅経由で事務所に戻る途中、
 全国の駅弁を売っている駅弁屋さんで、
 明石のひっぱりだこ飯を買いました。
 兵庫県に行った折に、みんなで病みつきになった
 日本一おいしい駅弁(弊社評)です。

 左が通常版、右が、ゴジラ版です。
 通常版は煮たこですが、ゴジラ対ひっぱりだこの方は、
 焼きたこが入ってました。
 たこや穴子や、美味しいものが沢山載って、
 お酒にもいい最高の駅弁です。
 食した後の蛸壺は、ウチのペットのおもちゃになっています。
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by expresstax | 2019-07-16 23:19 | パブリッシング

武藤健造先生から相続税重要計算ハンドブックをご恵贈いただきました。

 税理士の武藤健造先生が令和元年版の「相続税重要計算ハンドブック」をご恵贈下さいました。ありがとうございます。
 中央経済社さんの発行で、日税連さんの推薦があります。

 計算ハンドブックの名のとおり、
 相続税の中でも、特に計算に係る部分について、
 明細な計算プロセスを明らかにしていただいていますので、
 とても参考になります。
 各項目の計算例は、そのままとても良いワークドリルです。

 いつも、税研懇話会の事例検討会でご指導をいただきながら、
 ご配慮をいただいて、感謝に堪えません。
 事務所全員で、利用させていただきます。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2019-07-15 23:32 | 税理士

毎日新聞令和元年7月12日朝刊に掲載されました。

 毎日新聞令和元年7月12日朝刊の13面「くらしナビライフスタイル」面
 「住み続けるための相続」に取材記事が掲載されました。
 (ネットでは有料記事になっているようです。)

 この7月1日から相続法の一部施行により
 配偶者への自宅の生前贈与が、
 遺留分侵害とならないとする制度がスタートし、
 税制の2千万円の配偶者控除制度(おしどり贈与制度)と
 足並みを揃えたことの取材です。

 来年(令和2年)4月1日スタートの配偶者居住権について
 子なし夫婦で遺言書がない場合に、
 夫の兄弟に自宅所有権、妻に配偶者居住権とし、
 少しでも配偶者が現金を相続できるようにするパターンなど、
 とてもよくまとめていただいています。

 弊社では従来から、
 土地は、場合によっては子供や他の親族が相続するとしても、
 自宅建物は奥様に相続していただくことで、
 奥様が誰に遠慮もなく終生暮らして戴けるようにご推奨してきました。
 
 でも、相続前に生前贈与により奥様名義になっていれば、なお確実です。

 2千万円というのは相続税評価額で計算するので、
 実際の流通価格よりだいぶ有利です。
 ときには、
 マンションを2,110万円まで贈与したいと言われ、計算したら、
 土地建物のほとんどが奥様に渡ることになってしまい、
 贈与者であるご主人の分があまり残らないじゃないか、と
 ご主人がおヘソを曲げてしまって、調整させていただいたこともありました。
 そんなことも記者様とお話ししました。

 また、贈与式のことも取り上げて戴きました。
 贈与式を挙げたお客様をご紹介下さい、と言われましたが、
 それは守秘義務があるので、ごめんなさい、させていただきました。

 ご担当記者のN様、とてもよくまとめていただき、
 ありがとうございました。
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  ☆  ☆  ☆

 夜8時頃になると、
 ドッドーーーン!
 お仕事の手が止まって、ドキッッ。

 始まりました。
 神宮球場の花火です。
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 相変わらずアイフォンカメラではこれが限度です。
 左の明るいのは球場のナイターの照明です。
 打ち上げ場所は、当然、球場の真上じゃなくて、
 室内練習場の芝生あたりのようです。

 今年の神宮花火大会は、8月10日(土)19:30だそうで。
 涼しい事務所で花火見物、今年もやりますか?(^o^)









by expresstax | 2019-07-13 23:17 | パブリッシング

税経通信令和元年8月号に論稿が掲載されました。そして合同誕生会2

 税務専門誌「税経通信」令和元年8月号に論稿が掲載されました。

 特集Ⅰの "不動産オーナーの建物を法人移転する判断基準”の中の
 「小規模宅地特例の検討」です。
 ちょうど、相続税の小規模宅地特例について、
 平成31年度改正までをまとめていたタイミングで執筆させていただきました。

 財務省の税制改正の解説や改正通達発遣前に書きましたが、
 良い意味でも悪い意味でも、影響はありませんでした。。。

 個人所有地に建物建築する場合、
 税務では法人税・所得住民税・相続税・消費税・不動産取得税等流通税の税務と、
 借地権の課税や民事が複雑にからみます。
 これらでの留意点のうち相続税の小規模宅地関連のものを挙げました。

 ご担当のN様、ありがとうございました。
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 ☆  ☆  ☆

 事務所の合同誕生会のパート2です。(^^;ゞ
 
 溜池山王駅近く、ぢつは自宅のご町内に昔からありながら、
 自宅そばではほとんど外食しないので、なかなか機会がなく、
 ずっと行ってみたいと思っていたフレンチのレストラン「かえりやま」さんです。

 お店の移転後、外見からはちょっと軽い感じに変わってしまって、
 どうなのかな、と思いつつ押しかけました。

 まずは2皿のアミューズの出たところで、乾杯!しました。

 他のお料理も、お魚もお肉も、とてもおいしくて、お値段もリーズナブルなのに、
 なぜ今まで来なかったんだろ、と、
 みんなで感激しながらいただきました。
 ごちそうさまでした!
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by expresstax | 2019-07-11 23:23 | パブリッシング

税務研究会税理士懇話会東京会場の鈴木正孝先生の資産税事例検討会、そしてTDL

 7月に入りました。 
 もう今年も半年経過、あと半年もある、とは到底思えず。(>_<);;

 税務研究会税理士懇話会東京会場の鈴木正孝先生の資産税事例検討会は、
 税務研究会様の東京駅北口のて鉃鋼ビル内会議室で、初めての開催だそうです。
 
 鉃鋼ビルの「てつ」は、「鉄」ではなく「鉃」なんですね。
 金を失うのは、確かに験(ゲン)が悪い、で、金が矢のように飛んでくる、
 というノリということです。

 ☆  ☆  ☆

 札幌からもう2回目、
 160名の受講者様からどんなご質問が飛び出すか、ワクワクでした。

 正孝先生が、事例に合わせて、
 この7月1日から施行された相続法改正関連のご解説を下さいました。

 ご質問で、ご自身の事例を出される先生もいらっしゃいましたが、
 正孝先生が、事例照会に出してね、とご案内なさいました。

 テキストの事例を深める形で質疑ができれば
 他の先生とも問題の所在を共有化でき、
 面白くなりますよね。

 ☆  ☆  ☆

 先月の末に、東京ディズニーランドに行ってきました。
 失効しそうな株主優待券の消化試合です。(^^;;ゞ

 雨が降っていたので、
 これなら空いてるかもという目論見は、
 雨があがって大ハズレ。
 雨でも何でも、激混みなんですね、ここは。(-_-)

 リニューアルしたと聞いて行った「イッツ・ア・スモール・ワールド」は、
 スポンサーが日通さんになっていて、
 以前にはなかった気がする(?)ディズニーキャラクターが登場していました。
 お人形さんたちも、昔のちょっとバタ臭い感じから、
 すっきりと今風の顔つきに変わったように思えました。

 思えば、子供時代にテレビで
 ロスのディズニーランドのスモールワールドの映像を見て、
 なんて素敵な世界があるんだろう、と感動したものです。

 ディズニー映画も、
 様々な人種・様々な文化・様々な年代・様々な生物へのリスペクトに溢れています。
  
 写真は、日本の情景の部分です。
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 アトラクションを巡って歩きに歩き、
 今回は、初めてオムニバスに乗りました。
 まだまだ未踏破です。(^^ゞ

 七夕間近ということで、
 ワールドバザールに七夕飾りがありました。
 下の黄色いのはカードに書かれた願い事。

 ウチもぶら下げてきました。
 え、願い事は何かって? 事務所の悲願です。(>_<);;;
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by expresstax | 2019-07-04 23:03 | パブリッシング


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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