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無償返還届出の相当の地代方式貸地を開始後に賃料ストップした土地の評価、そしてヤブラン

 先日講演に伺った松戸支部の受講者の税理士先生からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。
 小規模宅地特例テーマの講演でしたが、
 お話しを伺うと小規模宅地特例についてのご質問ではないようで。(^^;;ゞ

 ☆  ☆  ☆

 昭和の時代に、個人所有の土地上に同族法人が建物を建て、
 建築当初に土地の無償返還届出書は提出済、
 しばらく相当の地代の支払いを継続していたが、
 その後数十年間は、地代支払いを停止していた。
 この場合、土地所有者の相続に係る土地評価は、いかに。
 土地評価の20%の減額はできるか、
 というご質問です。
 法人では地代の未払計上なく、個人で未収地代の売上申告もない、
 とのことです。

 うーん。

 「の地代」や「の地代」を当初続けても、
 その後経営悪化等の理由で、地代支払がウヤムヤになってしまう、
 というのは、とてもよくあることです。

 期間から察するに、旧法借地契約で既に30年は経過して、
 本来なら借地契約の更新があった、と見るべきで、
 でも、その間に、地代支払がなくなってしまった、
 つまり、契約満了時には使用貸借状態になっていた、ということですと、

 相当の地代支払いで、そもそも生じていなかった借地権が、
 無償返還届出をしたうえでの使用貸借で、に変わった、のですから、

 借地権はゼロ、
 地主の土地は、自用地評価、
 法人の純資産価額計算上の20%借地権も計上の不要、と
 判断されるのが、一般的です。

 ここで、もし無償返還届出が出てなかった、というならば、
 事情は、違ってきますが。

 ☆  ☆  ☆

 あ、講師の立場でいえば、
 
 小規模宅地の特例については、
 賃料支払のない使用貸借中の貸地ですから、
 事業用とはいえず、
 相続底地について、貸付事業用の50%減額も、できません。

 悩ましいところですが、
 先生には、がんばっていただけますよう、お祈りします。

 ありがとうございました。 

 ☆  ☆  ☆

 事務所ビルの緑のアプローチに、
 ヤブラン(藪蘭)の花が、咲きそろいました。
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 ひとつひとつは、びっしり開いたとても小さな花々が、
 秋を伝えてくれます。
 あと2か月もすると、黒い実に変わります。

 やあ、今年も、会えたね。(^_^)/
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by expresstax | 2018-09-25 23:04 | 財産評価  

容積率2以上にわたる地積規模の大きな宅地評価の累乗評価、そして報道陣

 短い2月がもう終わり。
 慌ただしいままで、確定申告業務がピークを迎えます。

 ☆  ☆  ☆

 先日ここに書いた「地積規模の大きな宅地」評価の続きです。
 去年、お客様とお話ししていて、ここに書きそびれていたんですが。

 東京23区内、500㎡以上で、土地の入口が容積率300%、奥が200%の宅地の場合、
 地積規模の大きな宅地の減額はOK、というところまで書きました。

 では、その宅地が容積率が2以上にまたがる場合、
 以前から「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」(財産評価基本通達20-6)があります。
 容積率が高い地域と低い地域にまたがる宅地については、その面積に応じ、
 加重平均の方法で容積率の格差に基づく減額率を算定し、地域での影響度を乗じて調整します。

 「地積規模の大きな宅地減額」と、この「容積率の格差に基づく減額率」は、
 もちろん併用OKです。

 通達では、「容積率の格差に基づく減額率」は、「奥行補正(通達15)から前項(通達20-5崖地減額)までの定めにより評価した価額から、容積率の格差減額を控除して評価する」とされているからです。

 これは明解ですね。

 また、地積規模の大きな宅地についての「あらまし」にも、
 累乗適用することが明記されています。(あらましP.8(3)ホ)

 ☆  ☆  ☆

 でも、ちょっと待てよ。
 通達を読んでいて、この累乗適用について、???となりました。

 うーん、また長くなるので、これについては、また後日とします。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 ランチに出ると、
 事務所ビルの青山通り沿いの1軒お隣、鹿島建設本社さんの前で、
 報道陣が「出待ち」をしていました。
 なんだろね、とニュースを見ると、引き続きリニア談合の問題のようです。
 御用地関連といい、青山通り沿いは、報道陣の出没が激しいです。(>_<)
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by expresstax | 2018-02-28 23:40 | 財産評価  

容積率の異なる2以上の地域にわたる地積規模の大きな宅地評価、そしてクリスマスローズ

 去年、地積規模の大きな宅地の評価の改正通達が出て、
 今年1月1日以後開始相続贈与から適用開始されています。

 去年のこと、
 都内の高級住宅地で500㎡以上の地積の億ションの敷地が、
 自動的に改正前より2割減!というタナボタになりそうなお客様と
 この話になりました。

 低層高級マンションは、タワマンなどに比べて相対的に土地面積も多いので、
 奥行補正率も下がったし、
 小規模宅地の特例と合わせると、
 節税商品になりましたねぇ、と。

 ところで、そのマンション、東京23区内ですが、
 接道部分は容積率300%の地区ですが、
 道路から20m以奥の土地は、200%なのです。

 減額対象となる「地積規模の大きな宅地」の要件のひとつが、
 容積率が400%未満(東京都23区内は300%未満)であること、です。

 つまり、入口はバツだけど、奥がマルな場合はどうなるか。

 これについては、平成29年10月3日付けで国税庁から
 「資産評価企画官情報5号資産課税課情報17号『財産評価基本通達の一部改正について』通達等のあらましについて(情報)」(長い。。。)という文書が出て、
 その5ページに、
====================
「(注)なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。」
====================
 とあります。

 つまり、さっきの例の場合は、地積1000㎡、
 容積率300%の土地が200㎡、200%の土地が800㎡だったら、
 300%×200/1000+200%×800/1000=220%<300%
 故に、減額該当、となります。

 これは、低い容積率の面積が少なくても、
 極端にいえば、
 容積率300%の土地が999㎡、200%の土地がたった1㎡ でも、
 300%×999/1000+200%×1/1000=299.9%<300%、
 減額該当、となります。

 こうした取扱は、この情報文書にしか書いてありません。
 通達だけ読んでいたら、う~ん、となってしまうところです。

 ☆  ☆  ☆

 と、話題に上った容積率の異なる2以上の地域に所在するお客様の億ション敷地、
 地積規模の大きな宅地に適格となり、
 実際には、もっと広くて、減額OKとなるわけですが、

 となると、元々あった財産評価基本通達20-6「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」との関連が気になりますが、
 長くなりますので、これについては、また後日。

 ☆  ☆  ☆

 青山通りから事務所エントランスまでの緑のアプローチに、
 いつもの冬のお友達、クリスマスローズがたくさん開いていました。
 凍てつく寒さの中で、うつむきながら、けなげに咲き続ける花です。
 今年も、がんばってるね。
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by expresstax | 2018-02-22 23:05 | 財産評価  

地積規模の大きな宅地の評価通達発遣、そして二子玉の満月

 先日ご報告していた広大地通達の廃止と地積規模の大きな宅地の評価についての
 パブリックコメントの結果が発表され、
 改正通達とその解説が公表されました。
 
 パブコメを受けての改訂は、評基通40(市街地農地の評価)に、
 (注)に、なお書きとして、
 市街地農地評価の宅地並への引き直しの際に、規模格差補正率を適用する旨、
 追加しています。
 
 これは既にパブコメの段階から、与良先生からも教えて頂いていたので、
 そうだよね、という内容ですが、

 パブコメで質問があった事項について、
 「御意見を踏まえ、別添のとおり、(略)財産評価基本通達に明記することにしました。」
 とありますね。
 パブコメの結果が、通達に反映されたのは、初めて見た気がします。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 先日、編集者様とお話ししてた
 容積率の異なる地域にまたがった宅地については、
 概要のP.5、③の(注1)に、書かれていました。
 
==========================  
③ 指定容積率が400%(東京都の特別区内においては300%)以上の地域に所在する宅地

 指定容積率(注1)が400%(東京都の特別区内においては300%)以上の地域に所在する宅地については、マンション敷地等として一体的に利用されることが標準的であり、戸建住宅用地として分割分譲が行われる蓋然性が乏しいと考えられることから、「地積規模の大きな宅地」に該当しないものとした(注2)。
(注1)指定容積率とは、建築基準法第52条第1項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。
 なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。

(注2) 略
 ==========================

 これで、正面路線の用途地域の容積率だけでなく、宅地全体の容積率での判断ができます。
 その結果、容積率は300%を切りますから
 地積規模の大きな宅地として評価できます。
 というわけで、お客様のご試算、有利に訂正しましょう。(^^)/

 ☆  ☆  ☆

 二子玉川でご飯とお散歩をしました。
 見違えるように新しくなったニコタマの、ライズのルナリウムから、
 オフィスビルの横に、満月が見えていました。
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by expresstax | 2017-10-06 23:14 | 財産評価  

財産評価基本通達改正公表、そして赤坂みつばちあ

 財産評価基本通達の改正が、公表されました。
 パブコメ以後、6月かね、と言っていたのが、早々に公表されましたね。
 何でも、広大地の通達も、夏頃パブコメに付されて、秋にも発遣だそうで。
 いや、忙しい。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 先日のこと、ボランティアで、「赤坂みつばちあ」見学に同行しました。

 赤坂支所から、みんなでトコトコと、徒歩移動。
 三井不動産さんのパークコート赤坂ザタワーの公開空地を抜けていくと、
 TBSさんの、いつもマラソンの最終地点になる坂道に降ります。

 パークコート赤坂ザタワーは、高額販売、着工後リーマンショック、竣工時はベタ不況で、
 販売にとても苦戦したと言われるタワーマンションです。(ウチも検討した経緯があります。(^^ゞ)
 その後のアベノミクスで、ずいぶん回復し、今は黒字になっているのではないでしょうか。
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 「赤坂みつばちあ」は、赤坂のみつばちさんたちの養蜂場です。
 ヘリポートの形から、ビッグハットと呼ばれているTBSのビルの8階にあります。
 シャレですか?と聞いたら、タマタマです、とのことでした。

 TBSさんに入ります。
 赤坂みつばちあは、TBSさんのCSR(corporate social responsibility=コーポレイト・ソーシャル・レスポンシビリティ=企業の社会的責任)としてスタートしたそうです。
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 まずは、TBSのCSR推進部の高橋さんから、みつばちについての説明を受けます。
 田中副区長さんたちも一緒です。

 ミツバチは、環境指標動物といって、ミツバチが自由に飛ぶ地域は、花と緑が豊かで、
 環境汚染がない地域とされるそうです。
 赤坂は、赤坂御用地や国会議事堂周辺、日枝神社、氷川神社、神宮や青山霊園、アークヒルズやミッドタウン・・・と、
 都内でも、屈指の緑豊かな街だから、とのことです。
 お話しの合間に、マロニエ栃の木やさくらの蜂蜜を試食させてもらいました。
 独特の甘~い香りと味です。
 特に桜は、開花時期が短いので、とても貴重なのだそうです。
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 座学が終わると、みんなで完全武装して屋上へ。
 柵の向こう側に、養蜂箱が並んでいます。
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 ミツバチさんたちを観察させてもらいました。(苦手な人は下の写真は見ないで下さい。)
 六角形のハニカム構造が素晴らしいです。
 ちなみに、蜜をとり精製して働くのは全部メスで、
 英語で雄蜂=drone(ドローン)というのはナマケモノの意味なんだそうです。
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 チームみつばちあの皆様、ありがとうございました。
 あ、赤坂みつばちあの蜂蜜は市販されていないので、お土産にできませんでした。(^^ゞ

by expresstax | 2017-05-15 23:37 | 財産評価  

現地調査、そして牡丹と石楠花

 ご相続のお客様の不動産の現地調査に伺いました。
 お勤めのご相続人様たちですので、土曜日です。

 多くの土地がありますが、全土地について測量図がありますので、一部のみ計れば良い、との見込での装備で伺いました。

 広い土地と広い青空は、とても気持ちよく、
 菜の花やれんげ、クローバー、あざみ等々の花々が咲き、
 楽しく現地確認ができました。
 ありがとうございました。

 一部に、鉄道線路沿いの土地がありました。

 騒音測定器を持参していましたので、さっそく電車の通過時に測定すると、
 80デシベル越え。
 その後、何本かの電車通過時に、90、100デシベルを計測し、
 記録を取りました。

 もちろん、騒音が既に路線価に反映されていれば、減額はできませんが、
 路線価図で見る限り、線路から垂直路線を見ても、並行路線を見ても、
 路線価に反映されていません。

 減額を検討しよう、ということになりました。

 その他、市街化調整区域の雑種地なども拝見して、
 まさに現場を見なければ、足を入れてみなければ判断できない要素を発見しました。

 ご相続人様たちが、アテンドして見て下さいました。
 検討してご報告申し上げます。
 一日、ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 丹精された、お手入れの行き届いた素晴らしいお庭も拝見しました。
 財産評価では悩ましいところですが。。。。

 亡きご主人様と一緒に大切にお育てになったという牡丹が、見事に大輪の花を開いていました。
 素晴らしいです。
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 石楠花(シャクナゲ)です。
 淡く美しい大輪の花にうっとりします。
 亡きご主人様と奥様、ご家族様の生活のお姿とお人柄がそのまま伺われ、感動しました。

 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-04-24 23:39 | 財産評価  

現地調査の鬼軍曹

 ご相続のお客様の不動産の現地調査に伺いました。

 弊社が陣頭指揮を執って、ご相続人様と顧問の不動産コンサルタントさんに立ち会って頂きながらの現地確認と、計測です。

 不動産には、山あり、宅地あり、貸地あり、大きな大きなご自宅あり、複数棟の賃貸物件あり、です。

 大きな筆が、複数の利用画地になっている箇所がいくつもあり、
 予め、弊社メンバーMさんが測量図・公図・住宅地図をベースに立ち上げてくれていた図面に、計測距離を書き入れていきます。
 計測は、いわゆる現調七つ道具であるステッキメジャー、小メジャー、中メジャー、大メジャー、音波計測器等を組み合わせながら進めます。

 急傾斜の市街地山林は、もうすでに評価方法は検討済みですが、
 立木評価する樹木の樹種も確認しなければなりません。

 今回はメンバーのMさんにリーダーをお願いし、我々は手足となって動く、という計画で進めたところ、
 Mさん、一緒に歩いた不動産コンサルタントさんが 呆れる舌を巻くほどの大頑張りです。
 テキパキと指示しながら先頭切って進むMさんの後を、
 ロートルたちががフウフウ言いながら付いていきました。
 Mさんには、謹んで、「鬼軍曹」の称号を与えて差し上げましょう。(^^);;

 でもその頑張りのお蔭で、日が暮れる前に、なんとか全体の計測が終わりました。
 帰りに、お疲れ様の打ち上げに繰り出したのは、いうまでもありません。
 ほんとに、お疲れ様でした。

 ☆  ☆  ☆

 桜の下で、はい、記念写真です。
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by expresstax | 2017-04-15 23:47 | 財産評価  

類似業種株式評価改正のパブコメ募集、そしてチューリップ

 平成29年度税制改正大綱で、自社株評価の際の類似業種比準価額の評価方法の改正が挙がっていました。

 そのパブリックコメント募集要領が、公表されました。

 もう既に今年平成29年1月1日から適用開始されているものが、
 開始後にようやくパブコメに付され、その結果を受けて、6月頃通達改正に及ぶという、
 例のごとく、何だかなあ、の流れです。

 ☆  ☆  ☆

 経験的には、税制関連で、パブコメで公示された内容が、
 パブコメを受けて修正されるといった前例はないので、
 この通りで、通達改正へ進むのだと思います。。

 配当・利益・純資産の比重変更は既に大綱に記載されていましたが、
 会社規模基準については、これで明らかにされたと言えます。

 概ね減税と聞いていましたが、簿価総資産の大会社区分が、
 従前は10億円以上で大会社だったのが、
 改正後は、15億以上がでないと大会社にならないところは、
 厳しくなっているようですね。

 お客様の自社株価の検証をしていかねばなりません。

 ☆  ☆  ☆

 お客様から、例年のように、チューリップを贈っていただきました。
 甘い香りがいっぱいです。
 毎年、ほんとうにありがとうございます。 
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 暖かい執務室に飾った花は、こんなに大きく開きます。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-03-01 23:46 | 財産評価  

まだまだ現調・役調。。。、

 先日、役所調査のことを書きましたが、
 別なお客様の不動産物件の現地調査と役所調査です。

 不動産物件の場合、現地とその管轄のお役所は、通常は数駅しか離れていないので、
 同日で行くのがスケジュールとなります。

 この日は、都内に散在する複数の物件の現地と、その管轄役所を回ります。

 全部、測量図はありますので、七つ道具は持たず、
 メンバーのMさんと、勇んで出かけたものの、
 とにかく、全物件で、都内を1周するほど、それぞれが離れています。

 駅から駅へ乗り継いで、
 途中、駅~現地~駅~役所が、めちゃ不効率なところは、
 駅~現地~タクシー~役所~駅、と、
 タクシーも利用します。

 アイフォン名人のMさんが、楽で、早くて、安い道順をさくさくと調べて、
 リードしてくれます。

 お昼は、M区役所の職員食堂を利用してみました。
 安いし、意外に美味しいことを発見しました。

 ほどんど弥次喜多道中でしたが、
 前回調査と合わせて、調査の手順と要領をMさんが覚えてくれましたので、
 これからは、手分けして動けそうだね、と、
 ほこほこと帰ってきました。

 今日は一日、お疲れ様。
 ゆっくり休んでね。

by expresstax | 2017-02-13 23:00 | 財産評価  

雪の中の役所調査

 雪です。
 下から吹き上げるように、雪が舞い上がってきます。
 赤坂御用地の向こうの西新宿も、消失しています。
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 ☆  ☆  ☆

 こんな日ですが、横殴りの雪にヒキながら、予定の役所調査に出かけました。
 日程がパツパツなので、雪でも、嵐でも、予定のずらしようがないのです。

 役所調査といっても、今回は特別です。

 〇〇の評価をするのに、通常の〇〇での評価方法では、億単位の評価額となってしまいます。
 減額は可能ですが、限度があります。

 では、鑑定か、とも考えていたのですが、
 
 この間、親しくさせて頂いている国税OBのS先生から、
 〇〇な場合は、〇〇の評価を採用できるんだよ、とサジェストいただきました。

 えーーーっっ!
 そんなことは、どこにも書かれていません。
 でも、通達を読むと、確かに、そうも読めます。

 参考書やネットで調べると、あるわあるわ、全然違うことが、わんさか。

 アドバイスにしたがって、お役所に直撃調査です。

 ☆  ☆  ☆

 お役所は、雪のためか、ほとんど来所客もないようで、
 お役人さん、すぐ出てきてくれて、とても丁寧に対応してくれました。

 そして、しらべていただくと、
 結果、数十万円となります。
 
 でも、ん?
 それって、〇〇ですよね、とさらにツッコんで伺うと、

 当管区内には、〇〇〇ません!と、お役人さんは、断言。

 ん-。ちょっと割り切れないまま、

 いやー、〇.〇億円のが、〇十万円になったのだから、と
 ブチブチ思いながら、一定の成果として帰りました。

 が、お役所から、追って連絡が来ました。
 〇〇〇でした!と。

 今度は、詳しく調べて下さっていました。
 雪の日ならでは、だったかもしれません。

 伺ったデータで計算すると、
 おー! 〇万円に落ちました。

 その差、〇.〇億円以上です。
 ありがとうございます!!
 お役人さんがそこにいたら、ハグしちゃったでしょう。

 というより、お教え下さったS先生、さまさま、です。
 ありがとうございました。

 お客様に報告できる日が楽しみです。(^^)v














 
 
 
 

by expresstax | 2017-02-10 23:38 | 財産評価