資産税の税理士ノート

タワーマンションの固定資産税評価は階層比で？そして健康体操

　タワーマンションの固定資産税評価について報道されています。
　
　タワーマンションの固定資産税評価が実勢価格に比べて低い、
　したがって固定資産税評価を採用する相続税評価上、有利になっていて、
　「節税」に使われているのはけしからん、という議論の中で、
　それが飛び火したのか、東京都や総務省さんを動員して、
　評価方法の見直しを進めているようです。

　報道されていたのは、まず１棟を丸ごと評価して、
　その評価額を、床面積の㎡単価について、
　高層階に厚く、低層階に薄く配賦する、とのこと。

　☆　　☆　　☆

　もともと、不動産鑑定には、階層別効用比という考え方があります。
　マンションの家賃査定方法などで利用されるのです。

　この階層別効用比は、
　ただ高層だから高率、低層だから低率、みたいな
　単純なものではありません。

　それに、今の一般的なタワーだと、２０階～５０階程度なので、
　（最近は６０階建も出てきていますが）、
　タワーマンションの中低層部＜２０階　∴非タワー　ですしね。

　報道にあるように、単純に、中層が平均、
　高層部を割増し、低層部を割引き、みたいな決め方は、
　安直すぎるよね～、と思いますが。(-_-)

　報道で見る限り、まだまだ議論の途中のようですので、
　見守るとしましょうか。

　☆　　☆　　☆
　
　恒例、高齢者さんへのボランティアに伺いました。
　このところ、２回ほど欠席してしまい、
　その挽回です。(^^;;ゞ

　今回は健康体操。
　港区赤坂総合支所の同じビル内にある
　健康センターヘルシーナの先生が指導してくださいました。

　座ったままボールを使って、
　さまざまなストレッチや筋肉強化運動をします。
　みなさん、なかなか柔軟で、すごいですね。























　

　

償却資産サザエさん事件顛末、そして港区大使館ラリー

　先日、償却資産申告のことを書きましたら、
　ここでも書いたサザエさん銅像課税事件のことが、話題に挙がりました。
　あれ、どうなったんだっけ？というフリです。
　ここで書いていなかったですね。(^^ゞ

　結果的には、桜新町商店組合さんが、
　世田谷区に、サザエさん銅像を無償貸与することになったそうです。

　したがって、サザエさん銅像は固定資産税の非課税規定該当となって、
　第１期分は課税されたけど、無償貸与契約成立後、第２期分以後は非課税となった、
　ちゃんちゃん、という結末だったそうです。（ＮＰ通信社）

　区に寄附しちゃえば？　とか、いろいろ議論はあったようですが、
　所有権は組合に留保しつつ、非課税にしてもらうには？　という苦肉の策のようです。

　原則としては、賦課期日である１月１日現在に非課税でない場合は全額課税なのでしょうが、
　１期分で済んだというのは、政治決着なのでしょうか。
　
　サザエさん銅像は、桜新町の商店街の舗道上にありますから、
　非課税とするなら、妥当な対応といえますね。

　無償貸与とするなら、組合側は、減価償却の問題が生じますが、
　もともと事業用資産と認識せずに、償却資産申告していなかったのでしょうから、
　そこは割り切るんでしょうね。

　☆　　☆　　☆

　ところで、固定資産税の非課税の根拠は、次の条文が根拠です。
　
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
地方税法３４８条　（固定資産税の非課税の範囲）

　　市町村は、国並びに都道府県、市町村、特別区、これらの組合、財産区及び合併特例区に対しては、固定資産税を課することができない。

　２ 固定資産税は、次に掲げる固定資産に対しては課することができない。ただし、固定資産を有料で借り受けた者がこれを次に掲げる固定資産として使用する場合においては、当該固定資産の所有者に課することができる。

一 国並びに都道府県、市町村、特別区、これらの組合及び財産区が公用又は公共の用に供する固定資産
　（以下略）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　この第２項の一号該当で、無償で公用公共用とされる固定資産は、非課税となるんです。
　これは、例えば、私道でも、公衆用道路は、固定資産税非課税とされるのと同じです。

　☆　　☆　　☆

　この第２項には、次の非課税も入っています。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
三 宗教法人が専らその本来の用に供する宗教法人法第三条 に規定する境内建物及び境内地（旧宗教法人令の規定による宗教法人のこれに相当する建物、工作物及び土地を含む。）

四 墓地
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　そう、先日ここで書いた赤坂浄苑納骨堂の固定資産税課税問題です。
　上記の条文を元に、お寺さんは、非課税だ、と主張しているのでしょうが、
　都税事務所は課税、と認定して裁判にあがっているんですね。

　☆　　☆　　☆

　港区さんが、「港区ワールドフェスティバル」をやっています。





























　参加の大使館は３２カ国。
　各大使館を巡って、右の小冊子＝パスポートに、スタンプを押してもらったり、
　参加商店街の商店からワールドカードを集めて抽選会に参加したり、
　増上寺でワールドカーニバルで、踊ったり食べたり、できちゃいます。

　☆　　☆　　☆

　港区には、在日本の大使館の半分にあたる８０カ国の大使館があります。
　
　なぜ、港区に大使館が多いかといえば、
　港区には、江戸時代の各藩の大名屋敷が集中していて、
　明治維新後、明治政府が公用地として接収した大名屋敷を、各国に提供したのだそうです。

　さらに、港区にアメリカ・ロシア・中国という大国の大使館ができたので、
　他の国々も、周辺に集まってきた、というのが、歴史なのだそうです。
　
　ワールドフェスのパスポートは、弊社にも置いてありますので、
　ご希望の方はお申し出下さい。(^^)/

平成２８年度美術品の償却資産申告、そして富士山

　先日、マイナンバーのことで、償却資産申告についてここで触れました。
　さ来週が申告期限ですので、弊社でも、わらわら対応しています。

　☆　　☆　　☆

　平成２６年１２月の法人税・所得税通達改正により、
　事業用の美術品は、価値が明らかに減少しないものを除き、取得価額１００万円未満／点のものは減価償却対象とされました。

　そして、平成２６年１２月３１日以前取得の減価償却資産となる美術品についても、
　経過措置として、平成２７年１月１日以後開始する最初の事業年度で減価償却資産としたものも、
　減価償却を認める、とされました（法人税基本通達７－１－１、所得税基本通達２－１４）。

　初年度限定適用ですので、
　うっかりは禁物です。

　では、平成２７年１月１日以後最初に開始する事業年度（適用初年度）というと、

　個人は、平成２７年分所得で、平成２８年３月１５日確定申告、
　法人は、一番早い法人で、平成２７年１２月決算法人、平成２８年２月申告、

　減価償却資産の振替や償却処理が計上されていきます。
　
　個人や、１２月決算法人では、いずれも、
　確定申告や、法人税申告前に、
　この平成２８年２月１日期限の償却資産申告で、
　該当美術品を計上しなければなりません。

　☆　　☆　　☆

　じゃ、過去に取得した美術品について、どんな計算をするか、というと、
　過去の取得価額をベースに、耐用年数で償却します。

　例えば、
　２０年前に取得し、これまで非減価償却資産としていた８０万円の事業用絵画を、
　減価償却資産に振替えた場合、
　今から８０万円×８年の定率法償却率で償却計算ＯＫなんですね。

　上記改正通達の附則ただし書きで、法人税でも所得税でも同じとされています。
　所得税では、強制償却なのに、ここでは調整されています。

　一方、償却資産申告では、未償却残高課税が原則なので、
　例えば上記法定耐用年数経過資産の場合は、
　取得価額×５％（残存率）×税率（１．４％）＝納税額、でいいんです。

　なんだか、いいとこ取り、っぽいのですが、
　いいんです。

　申告時期の問題と、申告計算の問題、
　法人税・所得税・固定資産税の、ビミョーな違いがありますから、
　押さえておいて下さい。

　☆　　　☆　　　☆

　霞の向こうに夕暮れの富士山がうっすらと見えました。






























　

赤坂浄苑納骨堂の固定資産税課税、そして事務所のサンタツリー

　東京赤坂一ツ木通り沿いには、お寺さんがたくさんあります。

　というより、都心は、どこに行っても、宗教施設が多く、
　洪積層の突端がお墓や供養塔になり、
　封建時代には、寺社が時の権力者から権勢を与えられ、寺町が形成されたなごりです。

　そのため、一等地といえば、お寺か、教会か、墓地です。

　その赤坂一ツ木通りに、伝燈院さんというお寺さんが建替をして、
　ずいぶんモダンなビルを建てたと思ったら、赤坂浄苑という納骨堂でした。
　左奥は、三代目市川猿之助さんの料理屋うまやさん、右側は、威徳寺さんが建替中ですね。
































　このビルと敷地が、固定資産税の課税対象となったそうで、
　今年７月に、伝燈院さんが、東京都に対して訴訟を提起したそうです。

　宗教法人の宗教活動に係る寺社境内、墓地などは固定資産税非課税だ、というのが主張です。
　東京都は、「宗派を問わず遺骨を受け入れたり、はせがわに建物内で営業を認めたりしていると指摘し、
　課税に踏み切った」とあります（朝日新聞デジタル）。

　宗教法人なのに課税、なのか、墓地なのに課税、なのか、
　詳しい議論を見てみたいですね。

　☆　　☆　　☆

　事務所のクリスマスツリーを、メンバーが飾ってくれました。
　光ファイバーで、赤や青、黄色と、ファイバーの色が刻々と変わります。
　例年のように、チョコの福サンタのオーナメントもたくさんです。
　ご来所のお客様を、楽しく迎えてくれます。

「建築物の維持保全について（お願い）」文書配布始まる、そしてありがとうございました。

　既に、ここにもご報告したように、
　空家対策法が５月２６日から全面施行され、
　問題空家（特例空家）は、勧告を受け、固定資産税の住宅地特例停止、
　改善ない場合は、行政代執行による取り毀し、と進んでいくことになっています。

　☆　　☆　　☆

　そしていよいよ、各自治体から、市町村長名での
　空家対策法で、問題空家とみられる建築物の所有者に対して
　「建築物の維持保全について（お願い）」文書の送付が始まりました。

　各自治体ごと、取扱は、まちまちと思いますが、
　送付を受けたお客様が、さっそくご相談くださいました。
　ありがとうございました。

　☆　　☆　　☆

　こうして、お願い文書の送達から始めて、所有者の反応をみて、
　逐次、対応のない所有者には、指導・勧告・処分と進めていくようです。
　勧告を受けると、固定資産税の特例は停止されます。

　ただ、調べてみましたら、
　お客様の自治体では、空家対策法に対応して解体等を行う所有者に対し、
　補助金を給付する制度を設けています。

　お客様に、さっそく補助金を受けつつ、解体等の日程について、
　自治体に申し入れていただくことになりました。
　全額出してもらえるわけではないのですが、でも、よかったですね。

　さらに、
　空家対策法対応の制度として、
　国土交通省さんが、対応して解体等を行った所有者に対し、税の軽減制度の要望を出しています。

　こちらは、法律ですから、
　施行は、通常は来年平成２８年度４月からです。
　空家対策法施行日以後、などに遡及してもらえればいいのですが、
　どうなるでしょう。

　進捗如何によっては、解体や建替工事のプランニングも、有利に設計したいところです。

　補助金は全額だしてもらえるわけではないので、
　残額自己負担部分に応じた税軽減制度が入れば、それも資金応援になります。

　見守っていきましょうね。

　☆　　☆　　☆

　ところで、空家対策法に関連して、
　役所名をカタって、工事などを勧める悪徳業者の暗躍の話が聞こえてきます。
　今後、よく調べながら、慎重に対応するようにしましょう。

　お役所から、何らかの文書がきたら、まず顧問税理士に連絡して、よく確かめて、
　場合によっては、税理士経由で役所に連絡するくらいの慎重さをもってもよいでしょう。

　☆　　☆　　☆

　先日、ご質問くださった税理士先生が、お礼を贈ってくださいました。
　お気遣いをありがとうございました。























　税理士先生から、残暑見舞いをいただきました。
　ありがとうございます。先生もぜひともお元気に。
























　お土産をお持ち下さいました。
　とても可愛いお花のラッピングです。ありがとうございました。




























　税理士先生からのお土産にお持ちいただきました。
　ありがとうございます。






















　顧問先様が経営会議のお土産にお持ち下さいました。
　ありがとうございました。おやつになによりです。





































　取引先金融機関の担当者様が、ご帰省の折にお土産を下さいました。
　お仕事を離れてのお気遣いを、ありがとうございます。

事務所ニュースは固定資産税テーマ、そしてキックオフランチ

　６月です。

　☆　　☆　　☆

　東京２３区では、今日、固定資産税の通知書が発送されます。
　２３区以外は、４月や５月の初頭発送です。

　評価額や課税標準に疑問がある場合の審査申出や審査請求は、
　通知書受領日から６０日以内までとされていますから、
　東京都の場合は、７月末が目処です。

　☆　　☆　　☆

　そして平成２７年は、固定資産税の評価替え基準年。
　４月１日以後、固定資産税評価額の閲覧・縦覧が行われていますので、
　評価チェックは進めていただいてきました。

　また、平成２７年は、家屋の評価基準の改正が行われ、
　それまでの固定資産税評点が、昨今の建築費の高騰を反映して引き上げられたのです。

　その引き上げたるや、
　例えば主体構造部コンクリートは平成24年評価26,250円→27年評価36,510円／㎥です｡
　
　これは新築家屋だけでなく、
　既存（中古）家屋の再建築価額のベースにもなりますから、　
　つまり、あまねく増税されることになります。

　また、５月２６日からは、空家対策法が全面施行になりました。
　問題空家は、勧告を受け、固定資産税の住宅特例停止、
　改善ない場合は、行政代執行による取り毀しもあり、という強烈な法律です。

　これらを、５月２９日付けの事務所ニュースでお伝えしました。

　お手元に平成２７年度の固定資産税通知書が届いたら、弊社に送って下さいね。

　☆　　☆　　☆

　このところ、ご新規案件が続いていたのに、キックオフミーティング（ランチ）ができずにいました。

　というわけで、みんなで、赤坂の「あきふく」さんに出陣。
　ふぐ三昧のお食事をいただきました。
　途中で、焼きふぐや白子焼きも追加、おいしくいただきながら、
　新規案件への鋭気を養いました。
　がんばりましょう！



































　

固定資産税課税台帳の閲覧、そして台風の日は日和見

　お客様のご自宅を訪問しました。
　ありがとうございました。
　新たにご契約いただき、今後、財産改善を図っていただきます。

　ご当主様とお会いし、
　ご案内いただいて、ご資産の現地の状況を確認させていただくことができました。

　お話しの中で、土地や建物について、ちょうど今、縦覧期間中なので、
　評価替えになった今年平成２７年の固定資産税の評価を確認したいね、ということになり、

　お役所がすぐそばだから、とのことで、
　さっそくその場で、一緒に、固定資産税評価の閲覧に行こうということになりました。
　いいフットワークです！

　これまで、課税台帳の閲覧はなさっていないとのことですので、
　良い機会なので、一度、ご一緒に閲覧に行っていただき、
　窓口でどのように話し、手続し、交渉するかをご体験戴ければ、

　今後は、お客様ご自身でお役所に行って、
　台帳閲覧の請求や交渉をしていただけるようになるかもしれません。

　ご当主様までご同道下さるとのことになり、委任状を作る必要もなく、
　みんなでワイワイと出かけました。

　お役所の窓口の担当官は、ちょっと面食らったようでしたが、
　採用路線価と、評価のプロセスについて、説明してくれました。

　ただ、区によって、課税台帳計算書の提供の仕方はさまざまです。
　この区では、画面プリントをそのまま出してきました。
　見ると、標準地選択や格差率についての補正が不足しているようです。
　とりあえず、閲覧コピーのみ受け取って、
　後で検討しましょうということになりました。

　こうして、みんなでワイワイわちゃわちゃと調べたり、検討したりして財産改善をしていき、
　そのプロセスで、ご親族の考え方や気持ちを理解しあったり、
　確認しあったり、深めたり、していけるのです。

　だから、ご資産の問題解決って、張り合いがあって、楽しくて、感動的で、
　そしてなにより、お得！なんです。

　これから、ひとつひとつ、進めていきましょう。

　ありがとうございました。

　☆　　☆　　☆

　夜は台風が来ると聞いていたものの、
　雨降ってないよね～、と空の様子を見て、

　夜７時半頃になって、やっぱ行こう、とジムに向かうと途中から雨。
　地下鉄では、交通が乱れるから早く帰宅せよ、とのアナウンスが流れ、
　駅に着くと、もう強風と雨でした。
　
　引き返すワケにもいかず、ジムに直行しましたが、
　スタジオレッスンの予定は、バックレて日和見（ひよりみ）を決め込み、
　お風呂だけザブッと入って、またもや傘の骨が折れそうな風雨の中を、
　ほうほうの体で帰ってきました。
　































　

　


　

　
　

　

公示地価アップは相続税アップ、固定資産税のこっそり増税、そして豊川稲荷の桜

　先日、平成２６年１月１日の地価公示価格が公表されました。
　三大都市圏は、ほぼ上昇、
　東京区部では、１割近い上昇地も続出しています。

　過去の地価が上がったの下がったのを取りざたしても、
　昨日は雨だった晴れだったと言ってるのと同じで、全く意味はありません。

　が、問題なのは、この地価公示価格をベースに、相続税路線価が、ほぼその８割で決定されることです。
　平成２７年から相続税の非課税枠縮小や税率引き上げで増税になることが決まっていますが、
　上昇地の所有者の平成26年の相続税は、確実に増税になります。
　知らない間に、勝手に増税されていきます。

　☆　　☆　　☆

　また、今年の土地の税金で忘れてならないのは、
　土地の固定資産税の負担調整で、また固定資産税負担が増えることです。
　負担調整措置で、地価が下がろうが、上がろうが、概ね５％ずつ上昇するのがお約束なのですが、
　中でも、住宅地で負担水準（時価への追いつき度合）が約８５％超の土地は、
　平成２６年度には負担調整が外れてしまうために、１００％水準までがっつり引き上げられます。
　
　これは既に平成２４年度の税制改正により、既に決められてたことです。

　というより、住宅地について、平成２４年２５年は負担調整の据置措置を入れるが、
　平成２６年度については言及していない、

　そのため、結果的に平成26年度は住宅地のみ増税となるという、
　大変、インケンに、こっそりとわかりにくく仕込まれていたものです。

　負担調整が８割を越えるような都心部の住宅地が、この影響をモロに受けることになりますから、
　都心部の住宅所有者、Ｊリートや不動産ファンドの財務数字を直撃することになります。　

　先週木曜日３月２０日発行の事務所ニュースでお伝えして、
　今日付のＦａｎｅｔのコラムにも掲載していただきました。

　今年の固定資産税は、要注意です。
　４月１日から各自治体の固定資産税閲覧が始まります。
　チェックしてください。

　☆　　☆　　☆

　豊川稲荷の緋寒桜が満開になっています。これは３月２４日のものです。















　そして、３月２６日。満開です。
























　

　

固定資産税の取られすぎはいつまで取り戻せるか・３、そしてビルサイン

　固定資産税過誤納金還付の消滅時効のお話、途中でした。

　国家賠償法を元にした訴訟を起こせば、２０年還付は可能というのが、最高裁判例。

　でも、裁判にまで持って行きたくないという人は多いはず。
　特に法人、特に大企業は、訴訟の提起など、無理！という事情も多いでしょう。

　とはいえ、アクションすれば取り戻せる税金還付請求しないとなると、
　場合によっては、株主やステークホルダー（債権者など取引関係者）から、
　努力義務違反のクレームを受けかねません。

　とりわけ、最近は、各自治体が、固定資産税等の過誤納還付要綱を定め、
　最大２０年まで過誤納還付に応じる制度を措置しています。

　それなのに、それを知らずに、あるいは調べずに請求しなかったとなると、
　責任問題ともなるでしょう。

　では、該当不動産の所在する自治体に、
　誤納金還付要綱が定められているかどうかというと、
１．ホームページに掲載している自治体と、もありますが、
２．照会すれば、あるかないかは、回答し、
　(1)依頼すれば、送ってくれる自治体と、
　(2)役所に来て手続をして、閲覧請求を出せ、そしたら見せてやる、という自治体に分かれます。　

　過誤納金還付要綱があっても公表されていなければ、
　納税者にとっては、ないのも同じ。
　救済されません。
　でも、それが実態です。

　過去５年を越える過誤納＝払いすぎの事実が分かったら、
　まず、過誤納金還付要綱の存在を調べましょう。

　要綱があれば、それに基づいて還付請求すれば、
　還付は受けられます。

　お役所サイドからは、地方税法を超越した手続をとれないので、
　要綱に基づく還付請求が出されれば、
　その還付請求が正しいと認められれば、
　お役所は諸手を挙げて、喜んで還付してくれます。

　そういうものです。

　これでコトを荒立てずに、救済を受けることができます。

　☆　　☆　　☆

　事務所ビルのエントランスサイン、
　７月にオラクルさんが入居したとき、オラクルさんのサインだけが掲示されました。

　その後、しっかり、住友電工さんのサインも入りました。
　元々のメインテナントですから、そりゃあ、というところですね。





















　裏口のサインも。




















　公開空地の緑も、秋の風情になりました。




















　おや、白ツツジが開いています。なんと。



















　ヘデラ＝アイビーつる草ですね。３種類を植え込んでいますね。

固定資産税の過誤納金還付請求の消滅時効・２

　おととい書きかけていた固定資産税の過誤納金の還付請求のお話です。
　時効のことで、追加しますね。

　地方税法では、５年前までしか、さかのぼれない、というのは書きました。

　５年超、１０年までは、民法第７０３条（不当利得の返還義務） の不当利得返還請求で対応することになりますが、これは民法１６７条に基づきます。
　
民法第703条（不当利得の返還義務）
　法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。

　　民法第１６７条（債権等の消滅時効）
　債権は、１０年間行使しないときは、消滅する。
　２　債権又は所有権以外の財産権は、２０年間行使しないときは、消滅する。

　不当利得返還義務について、
　その不当利得の受益者が国又は公共団体の場合には、国家賠償法が適用されます。

国家賠償法第１条
　国又は公共団体の公権力の行使に当る公務員が、その職務を行うについて、故意又は過失によつて違法に他人に損害を加えたときは、国又は公共団体が、これを賠償する責に任ずる。

　そして、その期間の制限は、民法７２４条に基づき、ここで不法行為の時から２０年とされているんですね。

民法724条（不法行為による損害賠償請求権の期間の制限）
不法行為による損害賠償の請求権は、被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から3年間行使しないときは、時効によって消滅する。不法行為の時から20年を経過したときも、同様とする。

　２０年以上前というのは、本当の時効に入ります。

　以前、ハンセン氏病について、当時の小泉元首相が国の賠償責任について認めつつ、
　でも２０年という時効の壁が問題になったことがありましたが、その法律の根拠は、これです。
　
　被害者が損害を知ったときから３年が不法行為についての時効は、
　不法行為の時から２０年ですが、
　２０年以内の不法行為について、知ったときから３年以内に損害賠償請求しなよね、ということです。