カテゴリ:不動産( 60 )

当て馬物件、そして擬宝珠

 お客様の貸付物件のことで、事務所で話題がでました。
 その際に、以前に内覧させていただいた物件の話が引き合いに上りました。

 ずいぶん以前のことですので、
 もう時効かなと思い。

 ☆  ☆  ☆

 ご相談者様の貸家物件がなかなか埋まらず、
 内覧には来るんだけど、契約に至らない、とのお話しになったことがありました。

 一度、拝見できますか?
 とお願いしました。
 このときのご依頼の税務のお仕事の範疇ではなかったのですが。

 どうぞ、どうぞ、と案内されて、拝見したところ。
 貸家の玄関前に立った瞬間から、
 イヤーな予感がしました。

 まず、玄関横の灯りのガラスが汚れて曇っています。
 玄関を開けると、かび臭い匂い。
 長期間空室だったためのものでしょう。

 見上げると、玄関の天井灯のガラスの隅にひび割れ。
 これも煤(すす)けています。

 玄関を上がり、廊下、居室、リビングダイニングルーム、洗面所、風呂・トイレと
 一巡して拝見しました。 

 十分に広々とした2階建ての立派な戸建てですが、
 これは。。。。

 特に洗面所・風呂・トイレは、
 どうみても清掃の後がなく、
 鏡はウロコ汚れ、タイルは目地汚れに欠損、バスタブは茶ばんでいます。
 キッチンも同様です。

 とてもじゃないですが、
 自分自身が、この風呂に入ったり、トイレを使ったり、
 料理をする気になれません。
 正直、建物に触れるにもためらってしまいます。

 我々は、無言で貸家を後にすることになりました。

 お客様のご自宅に戻って、
 管理業者さんの清掃は終わってるんですよね、とお尋ねすると、
 はい、と見せてもらった清掃の領収書では、
 決して安くない価格の清掃料金が支払われていました。

 清掃業者さんは、管理業者さんが手配しているのでしょうが、
 名の知れた大手の管理業者さんです。
 しかし、このていたらく。

 税金のお話しは済んでいましたので、
 管理業者さんの変更を提案して、我々は、ご自宅を後にしました。

 ☆  ☆  ☆

 お客様の貸家は、ズバリ、「当て馬物件」になっているのです。

 不動産仲介業者や管理業者が、借主を物件案内する場合に、
 最初によろしくない物件を見せて、
 これはひどい、こんなひどい物件もあるのだ、と、第一印象を作り、
 次に、借りさせたい本命物件に案内する方法を採る場合があります。

 よろしくない物件を見た後、普通の物件を見れば、
 どんなものでも、よく見えてしまうのは必然、そこで契約、となります。

 この、「最初に見せるひどい物件=他の物件を引き立たせるための物件」を
 「当て馬物件」といいます。

 通常なら、こんな役目の物件にされるのは願い下げですが、
 問題意識のない、文句の少ない大家さんの物件が、
 当て馬物件として放置されてきてしまったのでしょう。

 実に「性悪(しょうわる)=悪質」な管理業者ですが、

 長年、特に不動産賃貸をそもそもの本業としていない大家さんや、
 相続で親の賃貸物件を引き継いでしまって
 賃貸について経験の浅い大家さん、
 親の代でローンが終わって、
 ローンの重さを感じていない大家さんが、
 こんな憂き目にあってしまいます。

 こうなったら、未来永劫、借り主など現れません。
 賃貸経営など、破綻まっしぐらです。

 性悪な管理業者さんをすげ替えて、
 本当に大家さんのために清掃業者を選び、
 場合によってはリフォームし、
 経営を立て直してくれる管理業者さんに登場してもらうしかありません。

 そんな大家さんをときどき拝見して、
 はがゆい思いをしている税理士もいることを、
 ちょっと書いてみたくなりました。(^^;ゞ
 すみません。

 ☆  ☆  ☆

 雨が続いたと思ったら、
 暑い日が再来しそうです。

 事務所ビルアプローチ部分の擬宝珠(ギボシ)です。
 舌のようにメシベを出して、夏を教えてくれます。
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by expresstax | 2019-07-25 23:37 | 不動産

かぼちゃの馬車の似而非(えせ)シェアハウス、そしてわかばは長蛇

 機会があって、
 例の「かぼちゃの馬車」のシェアハウスの動画を見ました。

 報道されているように、事業会社㈱スマートデイズは、
 サブリース賃料不払いで
 昨年2018年6月に破産しています。

 いわゆるシェアハウスは、
 戸建てのように、大きなリビングと大きなキッチン・ダイニングルームや
 お風呂やサニタリー設備に、入居者の各個室を備えたものが典型です。

 弊社のお客様が運営するシェアハウスも、まさにその形態で、
 オシャレで大きなリビングやダイニングと入居者のルールある交流で、
 いつも、入居順番待ちの人気ハウスになっています。

 かぼちゃの馬車も、その類いと思っていたら、
 
 その物件、 
 並ぶ4畳ほどの個室は、80cmほどの廊下に面した長屋形態。
 そこに狭い共同風呂と共同トイレ・共同キッチンが附属しているだけ。

 入居者は、せまいキッチンで調理したら、
 料理を個室に運んで、食するという。

 これは、我々の学生時代に過ごした
 4畳半の共同風呂・トイレ・台所付きの学生下宿と
 まるで同じです。

 かぼちゃの馬車とは、
 名前だけはシェアハウスといいつつ、
 その貧困な生活スタイルに、各戸5~6万円のワンルーム並の家賃。
 これでは、部屋は埋まりません。

 唖然としました。

 スマートデイズのかぼちゃの馬車の写真には、
 小洒落た個室の写真ばかりで、
 共用部の写真が1つもありません。

 そして、こんな物件が、億の金額で個人オーナーに売買されていたのは、
 例のスルガ銀行の悪質な融資と、
 オーナー自身が購入物件を見ないで、
 話だけに釣られて購入してしまったことでしょう。

 スマートデイズへの賃料不払い、
 スルガ銀行の不正融資が問題とされていますが、
 オーナーの自己責任も大きいといえます。

 自分の財産を自分が本気で大切にすることでしか、
 財産運用はできません。
 そして「本気」とは、「現場を知る」ことです。(^_-)☆

 ウチのお客様には、被害にあうような人が1人もいないことが、
 せめてもだね、ということになりました。
 
 ☆  ☆  ☆
  
 チャリで四谷で所用に行った帰り、
 そうだ!と思いだして、
 事務所へのお土産に、鯛焼きのわかばさんに寄りました。

 と、わかばさんの店先の長蛇の列。
 なんと、テレビカメラまで入っています。
 というわけで、だめだ、こりゃ、と
 諦めて買わずに帰ってきました。

 が、こうなると、ますます食べたくなるもの。
 今度、リベンジで行ってこようと目論んでいます。
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by expresstax | 2019-01-31 23:15 | 不動産

借地権課税のご質問、そして横浜

 先日、東京税理士会荻窪支部様で支部研修の講演を担当させて頂いていました。
 それについて、ご出席の先生からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 荻窪支部以外の支部の先生とのことでしたが、
 当日、終わって、質問者が多かったので、諦めて帰ったが、やはりどうしても
 とのお電話でした。

 講演の内容ではなく、現在、先生のお客様が実施なさっている
 同族間の借地権契約と相続の関係について、のご質問でした。
 無償返還届出書を提出する前にご相続が開始してしまったのだけれど、とのこと。
 丁寧にお客様のお手伝いをご準備なさる先生のお姿が、受話器を通じて伝わってきました。
 いろいろとお話しをさせていただきました。
 頑張って下さいね。
 
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 所用で、横浜に行きました。
 猛暑の横浜、中華街の飲茶に逃げ込んで涼をとりました。
 金元宝という工芸茶、ふかふかの肉饅頭や海鮮お野菜が、身体を癒やしてくれました。
 さすが聘珍樓さんです。しっかりお土産も買い込みました。

 帰りに見かけたバスです。
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by expresstax | 2018-07-23 23:34 | 不動産

平成30年分相続税路線価公表、深まる実務の疑問

 平成30年分の相続税路線価が公表されました。 
 前年比。東京都は+4.0%、再校路線価の鳩居堂前は4,432万円/㎡で、
 前年比9.96%上昇しています。

 これは3月27日に国土交通省の土地・建設産業局から発表された地価公示価格とほぼ比例しています。
 ちなみに、公示地価では、東京都平均は住宅地が+2.4%、商業地が+5.4%です。

 鳩居堂前の路線価の母数がそもそも高いのですから、そこから約1割上昇というのが、いかにすごいかがわかります。

 というわけで、路線価と、公示価格変動率をベースにして試算していた当社の試算額をチェックしてみると、ほぼ一致していているところが、ほとんど。
 これから実数で、置き換えていきます。

 ☆  ☆  ☆

 ところで、
 この間、お仕事でいろいろな事例を見てきて、
 公示価格の鑑定評価、
 相続税路線価、
 それぞれの評価方法と利用方法、年々の改訂のプロセスに、大きな疑問を感じています。

 これについては、今度担当する講演で、一部とりあげてみたいと思っています。












by expresstax | 2018-07-02 23:06 | 不動産

稲本洋之助先生ご葬儀

 稲本洋之助先生がご逝去され、
 そのご葬儀が、先生が長年住み慣れたとの青山の
 善光寺さんで執り行われました。
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 稲本先生は、日本の土地法や区分所有法のコンメンタールを書かれるなど、
 不動産法の権威でいらして、また、
 平成4年の借地借家法改正に伴う定期借地権制度の理論化や創設をなさり、
 定期借地権推進協議会の名誉会長を担っていらっしゃいました。

 先生なくしては、現在の土地法の整理や、定期借地権の普及は不可能だったのです。

 定借協の勝倉啓仁様の弔辞や、学究生活を支えてこられた奥様のお話に、
 胸を塞がれる思いでした。
 納棺に際して、たくさんの花々を一緒に備えさせて頂くことができました。

 どうかご冥福をお祈り致します。







by expresstax | 2018-06-08 23:47 | 不動産

赤坂二丁目再開発説明会

 自宅マンションの隣地は、森トラストさんの赤坂ツインタワー(ATT)でしたが、 
 建て替え計画で西側棟を解体、
 その後リーマンショックで、跡地はずっと大規模駐車場になっていました。

 その跡地の再開発が始動するというので、
 隣地の我々に、再開発の建築説明会の参加通知が来ました。
 
 会場は、赤坂一丁目のインターシティエアのカンファランス。
 地元民の皆様が出席します。
 自宅マンションは森ビルさん、ATTは森トラストさん、で、
 あまり仲がよろしくない、というウワサも聞いていましたので、
 さて、どうなんだろう、と。
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 大成建設さんの建築で、設計士さんたちが丁寧に説明を進めます。
 日照や騒音等はもとより、建築による交通量影響等の調査報告が、続々と行われます。
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 自宅マンションの東側のお部屋のひとたちは、対面になるので、景色が塞がれますが、
 マンション建築時には、この再開発のことは重要事項説明にあったので、
 日照の制限等の質問はいくつかあったものの、
 特段、このことを問題にする人はいませんでした。
 低層階の人は、庭園が眺望できて、いいのかもしれません。
 
 むしろ、赤坂氷川山車の常設展示場や公演施設が作られること、
 5,000㎡の大規模緑地となり、東京都の避難場所ともなること、
 公開空地のため、地下鉄駅から自宅マンションまで庭園を経由してのショートカットが可能となること、
 氷川神社前の電線が地下化され、かつ道路整備がおこなわれること、など、
 地域的には、ウェルカム!な内容です。

 国際級のホテルやサービスアパートメント、診療所が入るそうで、
 よかったよかった、というところですが、
 完成までは6年。
 その間、隣地で、ずっと大規模工事が行われるのですから、
 なかなか大変です。
 
(仮称)赤坂二丁目プロジェクト








by expresstax | 2018-01-21 23:58 | 不動産

コンビニ戦争、そして干し芋

 昨年のことですが、
 複数のお客様の複数の土地に、複数のコンビニさんが、出店攻勢をかけてきました。

 コンビニの出店戦争、それも同時多発の様相です。
 夜討ち朝駆け、あちらがこうなら、ウチは、こう、と、
 条件戦争も始まりました。

 それぞれのお客様の要請で、
 弊社も、交渉に立ち会いました。

 そのうちのあるお客様とあるコンビニさんのお話しです。

 ☆  ☆  ☆

 お客様は、コンビニさんへと土地を貸すおつもりに、かなり傾いていらっしゃいました
 でも、慎重なお客様。
 弊社もお手伝いしながら、念には念と、
 細かな点まで確認をしながら、契約書のチェックを進めました。

 と、土地賃貸に至る整地事業のお話しになったときに、
 コンビニさんが、自社で使っている業者さんが安いこと、
 そしてそれはそのコンビニさんのブランド力があるからこそ、
 業者に安くやらせることができるんだと胸を張りました。

 お客様のお顔が、瞬間、曇りました。

 オーナーさんにはこんなことできないでしょうと
 コンビニさんは、畳みかけ、
 最後、さあ、どうだと、机を叩かんばかりにして、
 回答を求めました。

 と、お客様は、
 きっぱりと、今回の話は見合わせると、
 整地事業だけでなく、土地貸付そのものを
 お断りになったのです。

 ☆  ☆  ☆

 そのコンビニさんの開発担当者さんは、
 もしかしたら、
 これまで農地の地主さんなどとばかり交渉していて、
 上場企業のブランド力を背景に、
 札ビラで頬を叩くような仕事で、
 それなりの「成果」を挙げてきちゃってたのかもしれません。

 コンビニさんの静岡県以西の土地契約の8割は普通借地権だと聞いて、
 今どき、定期借地権以外で土地を貸すなど
 考えてもいなかった我々はびっくりしました。
 コンビニさんが、チカラ技で、押し通してきた結果なのかもしれません。

 ☆  ☆  ☆

 資産の所有者と事業者と利用者は、
 ウィン・ウィン・ウィン’win-win-win”の関係です。
 三方勝ちしてこそ、成功できるので、誰が泣くのでもいけません。

 特に所有者と事業者は、事業パートナーです。
 土地賃貸借という長期の契約を円滑に維持するのには、
 信頼関係と尊敬し合う関係こそが、第一なのです。

 ☆  ☆  ☆

 尊敬する税理士先生から干し芋をいただきました。
 ご自宅の地元の名産とのことで、とても甘くやわらかな干し芋です。
 2kgもいただきながら、おやつに、みんなであっという間にいただいてしまいました。
 お心遣い、ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-01-25 19:42 | 不動産

熊本地震への寄附と活断層、そしてお土産をありがとうございました。

 熊本震災へ寄附金をお送りしました。

 直接自治体へ寄附することもできますが、 
 日本赤十字社やふるさと納税でも可能です。
 ふるさと納税では、謝礼品辞退の方法もあります。

 ☆  ☆  ☆
 
 震度7が連日に及び、前例のないという震災です。
 想像を絶します。
 
 なぜ、激甚災害と認定されないのでしょうか。
 今、自分にできることと思い、送金させていただきました。

 地震と被害が収まること、そして復興に向かうことができることをお祈りしています。

 ☆  ☆  ☆

 震災の状況を拝見していて、
 連日の激震の中で、旧耐震の建物が壊れていく一方、
 新耐震の建物はどうだったのかが、気になっています。

 日経ネットに、日経ホームビルダーの記事が掲載されていました。

 4月22日付 熊本地震 「新耐震基準」導入後の住宅に明暗  と、
 4月19日付 築浅住宅が地震で倒壊、金物不備や増築が要因か

 旧耐震建物が、淘汰されるように崩れ落ち、
 新耐震建物でも、施工の欠陥が露呈している状況は、
 今後の教訓になるでしょう。

 ☆  ☆  ☆

 国土地理院が、平成28年1月に「都市圏活断層図」を発表していました。

 その「利用の手引-地震被害の軽減に向けて-」に登載されていた
 日本全国の陸域の活断層です。
 今回被害の大分から熊本にわたる布田川断層帯と日奈久断層帯も、
 はっきり出ています。
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 関東にも深谷断層帯と綾瀬川断層があるそうです。

 むざむざ、活断層帯に該当する土地を買い、家を建ててしまった無念さは、
 どれほどのものか、
 政策によって、何とかならないのか、
 
 東日本大震災の際にも、「ここより下に家を建てるな」という
 先人のメッセージを無視して、建築許可をしてきた行政に、
 憤りを感じましたが、
 この既視感は、なんだろう、と愕然とします。

 被災者の方々に、心から、お見舞い申し上げます。

 
 ☆  ☆  ☆

 フィリピンにご旅行なさっていたお客様がご帰国なさいました。

 楽園のような島とホテルアマンプロに滞在していて 
 日本の地震を現地で聞いてびっくりした、とのことでした。

 ドライフルーツをお土産にお持ちくださいました。
 ココナツのドライフルーツは初めてです。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2016-04-22 23:05 | 不動産

平成28年地価公示価格は全国アップ、そしてありがとうございます。

 平成28年1月1日の公示地価が公表されました。
 全用途平均で0.1%上昇、とのニュースを見て、
 あーあ、路線価もアップだね~、
 株式が、去年の1月1日と比べてこんな状態なのに、ねー、と話しながら、

 さっそく国交省の土地総合情報ライブラリーにアクセスするも、
 集中しているのでしょうか、全然、ページが開きません。
 夜、再度確認して、ようやく開くことができました。

 東京圏は、住宅地で1%増、商業地で3.5%増、
 他の地域も、ほとんどがアップしています。

 銀座が+18.6%増だの、
 赤坂一丁目(溜池)が+12.8%増だの、
 イケイケで買われて建築中の都心は、
 今がどうかに関わらず、走り始めてしまった数字、という様相です。

 公示価格が上がり、
 相続税路線価が上がり、
 現実には、国際テロだの、災害リスクだの、下落含みです。

 高い評価で、増税もあって高い税金になるのに、
 納税できない、なんてことが想定されそうです。

 ☆  ☆  ☆
 
 確定申告が終わり、
 お待ち頂いていたご相談が始まりました。
 申し訳ありませんでした。
 さっそく進めていきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 確定申告を担当したお客様から、「お礼」としてお菓子を贈っていただきました。
 成城の名店アルプスさんのクッキーの詰め合わせをいただきました。
 お心遣いをありがとうございます。
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 あまおうイチゴを戴きました。
 とても良い香りです。ありがとうございます。
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by expresstax | 2016-03-22 23:47 | 不動産

六本木三丁目再開発は雲の中

 六本木三丁目再開発が進んでいます。
 以前は日本IBMさんの本社だった土地の再開発です。
 リーマンショックの後、2009年に移転したんですね。
 手前はサムソンさんのビルです。

 晴れた日は、4基のタワークレーンが、ガンガン建ち上げますが、
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 先日の台風の日は、クレーンは雲の中に隠れていました。
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 住友不動産さんの左の緑ガラスの泉ガーデン繋がりで
 「すみふ63」と呼んでいるそうです。
 建ち上がると、43階建て。
 下の絵のようになるそうですが、このパース図には泉ガーデンは入っていませんね。

 来年にオープン、虎ノ門のテレビ東京が移ってきます。

 これは六本木通り方面からの絵のようですが、
 左後ろに、27階の住宅棟が建つようで、
 いわゆる住宅付置義務を、別棟で建てるパターンですね。

 都心部では、大きなオフィスビルを建てる際に、
 必ず住宅を付置するのが義務づけられているのです。

 昔は、都心部はオフィス、郊外は田園調布のような住宅地、という渋沢栄一流国土計画だったのが、
 平成年間に入って、ニューヨークのような
 いわゆる「フュージョン=ビジネス・商業・居住・文化の混在型都市」へと、都市計画が変わってきています。

 住宅付置には、
 虎ノ門ヒルズやプルデンシャルタワー、弊社ビルのように、
 下層階オフィス、上層階レジデンス、という建て方と、
 六本木ヒルズや元赤プリの東京ガーデンテラス、そしてこの63開発のように、
 別棟で建てる方法とあるんですね。

 63開発は自宅とかなり近いので、
 公園や商業施設のお店が増えてよしよし、というのと、(^^ゞ
 また空が切り取られてしまうな、というのと(スカイスクレーパーですね)、(>_<)
 気分は複雑です。
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by expresstax | 2015-10-05 23:26 | 不動産


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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