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資産税の税理士ノート

カテゴリ:不動産( 64 )

 新型コロナウィルスCovid19について、 

 安部さんが、2月18日に、ようやく警戒の発言をし、
 たにもかかわらず、2月20日に厚労省がイベント開催自粛、
 じゃなくて、一律の自粛じゃない、なんてほざいて、
 2月25日の政府決定、2月26日の安部さんから、
 2週間の中止・延期・規模縮小、が要請されて。
 
 その間に、2月18日の大阪のライブハウスなどでの感染が発生していて
 感染クラスタが、どんどん広がっていって、
 
 日本だけじゃなく
 韓国やイタリアや、世界での感染者が膨らんで、
 インフォデミックだ、なんてトボけたことを言っていたWHO(世界保健機構)が、
 ようやくパンデミック(爆発的感染)だ、なんて言い出して。

 ☆  ☆  ☆

 自宅マンションには、1月末に入居者のマスク着用が要請されてたところ、
 3月になって、
 陽性者が出た場合はフロントに届け出ろ、
 陽性者の同居者には、サービスと共用部の利用停止、
 体調不良の来訪者は入館禁止、と、
 掲示が出されました。
Covid19でマンション共用部は閉鎖_d0054704_13175668.jpg



















 おお、なかなかはっきり書くね、と言っていたら、
 とうとう、ラウンジやゲストルーム、ライブラリ等の
 共用施設利用中止、との追加の告示。

 500世帯以上だし、外国人が多いし、まあ、そうだよね、と。

 他のマンションも、こうなのでしょうか?
Covid19でマンション共用部は閉鎖_d0054704_13155761.jpg




















 ☆  ☆  ☆

 と、事務所では、手洗い励行、外出時は、室内からマスク着用、と
 せめて、事務所や各家庭が感染クラスタにならないように、
 気を付けましょう!(^o^)/





 


by expresstax | 2020-03-03 23:45 | 不動産

 お客様のご自宅の売却のお話です。

 まず、次の自宅をと探されて、
 結果的に、賃貸物件に転居なさいました。
 といっても、ビル付置の上層レジデンスです。
 お引っ越し、おめでとうざいます。

 港区は、住宅附置義務といって、
 市街地環境の整備改善と定住人口の確保・増加のため
 延床面積3,000㎡以上や敷地500㎡以上の建築について 
 総床の10%以上の住宅又は生活利便施設を設置することが義務づけられています。

 そのため、港区の多くの高層ビルは、上層や中層や敷地内別棟に
 住宅が確保されています。
 プルデンシャルタワーや虎ノ門ヒルズは上層に、
 六本木ヒルズやアークヒルズは別棟に、という具合です。

 弊社も、赤坂センタービルという住友金属さんやオラクルさんが入居する大規模ビルの
 上層のレジデンス部分を利用しています。

 ☆  ☆  ☆

 お客様は、ご入居の賃貸物件が大変気に入ったようでした。
 仕様といい、素材といい、最上級の建築がなされている物件です。
 なによりです。

 そして、いよいよ、空き家となった自宅の売却ですが、
 これは、またいつか、ふれさせていただきます。

 ☆  ☆  ☆

 しばらく前でしたが、
 明治神宮へのご祈願がまだでしたので、
 お返しするお札を抱えて出かけました。
 
 といっても、みなさんは電車。私はチャリです。

 完成した新国立競技場脇を通って行きました。
 植栽なども、まだヒョロヒョロです。
不動産の売買・2、そして明治神宮めぐり_d0054704_13501992.jpg























 代々木駅で集合、高島屋さんでお昼を食べて、
 いざ明治神宮へ。

 いつもの大きな楠(クスノキ)が迎えてくれました。
 楠のカンフォーラという学名は、カンフル剤のカンフルなのだそうです。
 鎮静・消炎の効果があるために、こうした神域に植栽されたのだとか。
不動産の売買・2、そして明治神宮めぐり_d0054704_14062136.jpg



























 いつものように、社運隆昌をご祈願し、
 お札をいただいてきました。

 神主様も巫女さんも、マスクをするわけにもいかず、
 大変ですね。

 帰りは東京税理士会館の売店に寄って書籍をどっちゃり購入して
 結局、一日仕事かけてしまいました。


 

 
 

by expresstax | 2020-02-18 23:51 | 不動産

 最近、マンションを取得なさるお客様が増えています。

 高値で推移しているマンション相場が、
 来年、令和2年のオリンピック・パラリンピック後は、
 当然に下落することが予想されているので、
 税理士としては、データを取得したうえで、
 慎重な決断をお願いしています。

 それでも、ご自身のお住まいにするなど、
 実需であれば、これはやむを得ません。

 そこで、マンションを購入する場合の、
 税理士的視点からのちょっとしたコツを、
 思いつくままに書いてみたいと思います。

 自分自身も、個人的にこれまでいくつかの不動産取得をし、
 たぶん、一般の方よりは、多く売買を体験していると思うからです。

 ☆  ☆  ☆

 まず、ほんとうに欲しい物件かどうかを見極めることです。
 その1です。
 ほんとうに、自分が不動産を欲しいのか、も含めて考えて下さい。

 不動産業者が勧めるから、
 顧問コンサルタントが勧めるから、
 親戚が勧めるから、
 という理由で買うことは、絶対アウトです。

 いわば広い意味での「縁故」売買です。
 「縁故」で、コトをを決断して、良いことは、この世に一つもありません。

 本当にその通りか、
 他と比較してどうか、
 イメージだけでなく、係数で試算したか、
 これを、実際の「事実」で確認します。
 資料化して、
 税理士にも確認してもらいましょう。

 先行きがアヤシい物件ほど、
 業者は、イメージ売りをします。
 自信があれば、データ化するからです。

 イメージばかりを強調して、
 数値で示さない業者の言葉は、
 それだけで怪しいかどうかの目安になります。

 お客様を褒め称えることばかりして、
 物件の将来数値を示さない業者の売り方は、
 詐欺商法と変わらないのです。

 今の日本は、不動産市況は多少良くても、
 買うのはカンタン、売るのは大変です。

 ☆  ☆  ☆

不動産の売買・1 イメージ売り、そして勝海舟の大イチョウ_d0054704_22013047.jpg


















 自宅マンション前の勝海舟が植えたという大イチョウです。
 もうだいぶ散ってしまいました。
 敷地内の勝海舟と坂本竜馬の銅像も見えています。

 大イチョウの真ん中あたり、葉がついていない部分は、
 実は、先日の台風19号で、
 手前の大きな枝がバッサリ折れて、
 それが、銅像を囲んでいた柵の上に落ち、柵をへし曲げてしまったのです。
 折れた枝の部分が、ぽっかり空いてしまったわけです。
 へしゃげた柵と銅像は、位置を変えて、
 銅像の前は柵のない状態になりました。

 数百年の大イチョウの枝が折れるほどの台風だったのか、
 台風で折れるほど、大イチョウが老化してきたのか。
 歴史が壊れるのは、あっという間なのだなあ、と
 見上げています。
 

 
 
 

by expresstax | 2019-12-08 18:08 | 不動産

 お疲れ様会で、お昼に銀座へ。
 オープンしたステーキ屋さんへ繰り出します。

 今は死語でしょうか、「銀ブラ(銀座をブラブラすること)」をして、
 発売なったアップルビルで新アイフォン11を覗いたり(結果、買い換えて)、
 サン・モトヤマさんの前を通ったり。
 店舗内は暗く、中で何やら商品の整理をやっているようでした。

 そういえば、自己破産したんだったね、と通り過ぎようとすると、
 背広を着た7~8人の男性達が、鞄を提げてぞろぞろと出てきました。
 債権者さんたちでしょうか。

 「あれが『ハゲタカ』かぁ」なんて言いながら、
 とても銀座的光景で、感慨深く見ました。

 ☆  ☆  ☆

 新しいビジネスが伸長する一方、撤退を余儀なくされるビジネスがあります。

 サン・モトヤマさんは、
 平成29年12月に創業者の茂登山長市郎氏が96歳が逝去、
 2代目貴一郎氏が相続して売上が激落、
 株を売りに出し、
 でも、M&Aの買主選びに失敗、
 その間に、銀行等取引先から全て見放され、
 今年令和元年9月に自己破産申請、
 10月1日に破産手続開始決定を受けたそうです。

 サン・モトヤマさんは、世界ブランドの日本総代理店で拡張してきたけど、
 そのうち、世界ブランドが同じ銀座に直営店をどんどんオープンして、
 代理店を必要としなくなりました。

 ほんとうは、そこで
 業態の見直しをすべきだったと思いますが、
 長命の先代さんが、それを許さなかったのかしらん、
 セレクトショップとしてがんばろうとしてたと思うけど、
 そこで優秀なバイヤーを確保できなかったのかしらん、と。

 事業承継って難しいなあ、と見ています。

 一度、ひとつのビジネスモデルで成功してしまうと、
 なかなかその味が忘れられず、
 そのビジネスモデルを継続することが、自社のミッションのように錯覚してしまう、

 自社のミッションならまだ、その会社だけが金のなる木と負け犬をたどればいいけど、
 経営者自身が、ビジネスモデル自体を自分のミッションと思っちゃうと、
 難しいですね。

 事業転換が気が引けるなら、併走で新事業を興せば良いだけの話で、
 金のなる木に稼がせて、新たな問題児や花形を別に作って、
 軸足を移していけばいいのですから。

 ただ、それを経営陣が、自ら気付いて決断するのは難しいのも事実。
 それをサジェスト(示唆・助言)するのが、お側の経営コンサルタントや顧問団だと思いますが、
 サンモトヤマさんは、そうした顧問団に恵まれてなかったのでしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 銀座ブラの目的地、ステーキ屋さんです。
 他のステーキ屋さんが、最初からデデーンと焼いて切って提供するのと違い、
 100㌘くらいずつ焼いてくれて、
 ストップするまで、絶えず焼きたてを食べられます。
 赤身の多いA5肉ですから、軽くお代わりができてしまい、
 2枚、3枚と平らげられます。(^^ゞ

 大変だった9月申告の労をねぎらって、乾杯しました。
 ごちそう様でした!
銀座のハゲタカさん、そしてお疲れ様会_d0054704_19044959.jpg
























 
by expresstax | 2019-10-03 23:58 | 不動産

 お客様の貸付物件のことで、事務所で話題がでました。
 その際に、以前に内覧させていただいた物件の話が引き合いに上りました。

 ずいぶん以前のことですので、
 もう時効かなと思い。

 ☆  ☆  ☆

 ご相談者様の貸家物件がなかなか埋まらず、
 内覧には来るんだけど、契約に至らない、とのお話しになったことがありました。

 一度、拝見できますか?
 とお願いしました。
 このときのご依頼の税務のお仕事の範疇ではなかったのですが。

 どうぞ、どうぞ、と案内されて、拝見したところ。
 貸家の玄関前に立った瞬間から、
 イヤーな予感がしました。

 まず、玄関横の灯りのガラスが汚れて曇っています。
 玄関を開けると、かび臭い匂い。
 長期間空室だったためのものでしょう。

 見上げると、玄関の天井灯のガラスの隅にひび割れ。
 これも煤(すす)けています。

 玄関を上がり、廊下、居室、リビングダイニングルーム、洗面所、風呂・トイレと
 一巡して拝見しました。 

 十分に広々とした2階建ての立派な戸建てですが、
 これは。。。。

 特に洗面所・風呂・トイレは、
 どうみても清掃の後がなく、
 鏡はウロコ汚れ、タイルは目地汚れに欠損、バスタブは茶ばんでいます。
 キッチンも同様です。

 とてもじゃないですが、
 自分自身が、この風呂に入ったり、トイレを使ったり、
 料理をする気になれません。
 正直、建物に触れるにもためらってしまいます。

 我々は、無言で貸家を後にすることになりました。

 お客様のご自宅に戻って、
 管理業者さんの清掃は終わってるんですよね、とお尋ねすると、
 はい、と見せてもらった清掃の領収書では、
 決して安くない価格の清掃料金が支払われていました。

 清掃業者さんは、管理業者さんが手配しているのでしょうが、
 名の知れた大手の管理業者さんです。
 しかし、このていたらく。

 税金のお話しは済んでいましたので、
 管理業者さんの変更を提案して、我々は、ご自宅を後にしました。

 ☆  ☆  ☆

 お客様の貸家は、ズバリ、「当て馬物件」になっているのです。

 不動産仲介業者や管理業者が、借主を物件案内する場合に、
 最初によろしくない物件を見せて、
 これはひどい、こんなひどい物件もあるのだ、と、第一印象を作り、
 次に、借りさせたい本命物件に案内する方法を採る場合があります。

 よろしくない物件を見た後、普通の物件を見れば、
 どんなものでも、よく見えてしまうのは必然、そこで契約、となります。

 この、「最初に見せるひどい物件=他の物件を引き立たせるための物件」を
 「当て馬物件」といいます。

 通常なら、こんな役目の物件にされるのは願い下げですが、
 問題意識のない、文句の少ない大家さんの物件が、
 当て馬物件として放置されてきてしまったのでしょう。

 実に「性悪(しょうわる)=悪質」な管理業者ですが、

 長年、特に不動産賃貸をそもそもの本業としていない大家さんや、
 相続で親の賃貸物件を引き継いでしまって
 賃貸について経験の浅い大家さん、
 親の代でローンが終わって、
 ローンの重さを感じていない大家さんが、
 こんな憂き目にあってしまいます。

 こうなったら、未来永劫、借り主など現れません。
 賃貸経営など、破綻まっしぐらです。

 性悪な管理業者さんをすげ替えて、
 本当に大家さんのために清掃業者を選び、
 場合によってはリフォームし、
 経営を立て直してくれる管理業者さんに登場してもらうしかありません。

 そんな大家さんをときどき拝見して、
 はがゆい思いをしている税理士もいることを、
 ちょっと書いてみたくなりました。(^^;ゞ
 すみません。

 ☆  ☆  ☆

 雨が続いたと思ったら、
 暑い日が再来しそうです。

 事務所ビルアプローチ部分の擬宝珠(ギボシ)です。
 舌のようにメシベを出して、夏を教えてくれます。
当て馬物件、そして擬宝珠_d0054704_16504854.jpg

 





















 
 

 
 

 
 
 

by expresstax | 2019-07-25 23:37 | 不動産

 機会があって、
 例の「かぼちゃの馬車」のシェアハウスの動画を見ました。

 報道されているように、事業会社㈱スマートデイズは、
 サブリース賃料不払いで
 昨年2018年6月に破産しています。

 いわゆるシェアハウスは、
 戸建てのように、大きなリビングと大きなキッチン・ダイニングルームや
 お風呂やサニタリー設備に、入居者の各個室を備えたものが典型です。

 弊社のお客様が運営するシェアハウスも、まさにその形態で、
 オシャレで大きなリビングやダイニングと入居者のルールある交流で、
 いつも、入居順番待ちの人気ハウスになっています。

 かぼちゃの馬車も、その類いと思っていたら、
 
 その物件、 
 並ぶ4畳ほどの個室は、80cmほどの廊下に面した長屋形態。
 そこに狭い共同風呂と共同トイレ・共同キッチンが附属しているだけ。

 入居者は、せまいキッチンで調理したら、
 料理を個室に運んで、食するという。

 これは、我々の学生時代に過ごした
 4畳半の共同風呂・トイレ・台所付きの学生下宿と
 まるで同じです。

 かぼちゃの馬車とは、
 名前だけはシェアハウスといいつつ、
 その貧困な生活スタイルに、各戸5~6万円のワンルーム並の家賃。
 これでは、部屋は埋まりません。

 唖然としました。

 スマートデイズのかぼちゃの馬車の写真には、
 小洒落た個室の写真ばかりで、
 共用部の写真が1つもありません。

 そして、こんな物件が、億の金額で個人オーナーに売買されていたのは、
 例のスルガ銀行の悪質な融資と、
 オーナー自身が購入物件を見ないで、
 話だけに釣られて購入してしまったことでしょう。

 スマートデイズへの賃料不払い、
 スルガ銀行の不正融資が問題とされていますが、
 オーナーの自己責任も大きいといえます。

 自分の財産を自分が本気で大切にすることでしか、
 財産運用はできません。
 そして「本気」とは、「現場を知る」ことです。(^_-)☆

 ウチのお客様には、被害にあうような人が1人もいないことが、
 せめてもだね、ということになりました。
 
 ☆  ☆  ☆
  
 チャリで四谷で所用に行った帰り、
 そうだ!と思いだして、
 事務所へのお土産に、鯛焼きのわかばさんに寄りました。

 と、わかばさんの店先の長蛇の列。
 なんと、テレビカメラまで入っています。
 というわけで、だめだ、こりゃ、と
 諦めて買わずに帰ってきました。

 が、こうなると、ますます食べたくなるもの。
 今度、リベンジで行ってこようと目論んでいます。
かぼちゃの馬車の似而非(えせ)シェアハウス、そしてわかばは長蛇_d0054704_16520009.jpg

























 
by expresstax | 2019-01-31 23:15 | 不動産

 先日、東京税理士会荻窪支部様で支部研修の講演を担当させて頂いていました。
 それについて、ご出席の先生からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 荻窪支部以外の支部の先生とのことでしたが、
 当日、終わって、質問者が多かったので、諦めて帰ったが、やはりどうしても
 とのお電話でした。

 講演の内容ではなく、現在、先生のお客様が実施なさっている
 同族間の借地権契約と相続の関係について、のご質問でした。
 無償返還届出書を提出する前にご相続が開始してしまったのだけれど、とのこと。
 丁寧にお客様のお手伝いをご準備なさる先生のお姿が、受話器を通じて伝わってきました。
 いろいろとお話しをさせていただきました。
 頑張って下さいね。
 
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 所用で、横浜に行きました。
 猛暑の横浜、中華街の飲茶に逃げ込んで涼をとりました。
 金元宝という工芸茶、ふかふかの肉饅頭や海鮮お野菜が、身体を癒やしてくれました。
 さすが聘珍樓さんです。しっかりお土産も買い込みました。

 帰りに見かけたバスです。
借地権課税のご質問、そして横浜_d0054704_17234596.jpg





























by expresstax | 2018-07-23 23:34 | 不動産

 平成30年分の相続税路線価が公表されました。 
 前年比。東京都は+4.0%、再校路線価の鳩居堂前は4,432万円/㎡で、
 前年比9.96%上昇しています。

 これは3月27日に国土交通省の土地・建設産業局から発表された地価公示価格とほぼ比例しています。
 ちなみに、公示地価では、東京都平均は住宅地が+2.4%、商業地が+5.4%です。

 鳩居堂前の路線価の母数がそもそも高いのですから、そこから約1割上昇というのが、いかにすごいかがわかります。

 というわけで、路線価と、公示価格変動率をベースにして試算していた当社の試算額をチェックしてみると、ほぼ一致していているところが、ほとんど。
 これから実数で、置き換えていきます。

 ☆  ☆  ☆

 ところで、
 この間、お仕事でいろいろな事例を見てきて、
 公示価格の鑑定評価、
 相続税路線価、
 それぞれの評価方法と利用方法、年々の改訂のプロセスに、大きな疑問を感じています。

 これについては、今度担当する講演で、一部とりあげてみたいと思っています。












by expresstax | 2018-07-02 23:06 | 不動産

稲本洋之助先生ご葬儀

 稲本洋之助先生がご逝去され、
 そのご葬儀が、先生が長年住み慣れたとの青山の
 善光寺さんで執り行われました。
稲本洋之助先生ご葬儀_d0054704_15544923.jpg




















 稲本先生は、日本の土地法や区分所有法のコンメンタールを書かれるなど、
 不動産法の権威でいらして、また、
 平成4年の借地借家法改正に伴う定期借地権制度の理論化や創設をなさり、
 定期借地権推進協議会の名誉会長を担っていらっしゃいました。

 先生なくしては、現在の土地法の整理や、定期借地権の普及は不可能だったのです。

 定借協の勝倉啓仁様の弔辞や、学究生活を支えてこられた奥様のお話に、
 胸を塞がれる思いでした。
 納棺に際して、たくさんの花々を一緒に備えさせて頂くことができました。

 どうかご冥福をお祈り致します。







by expresstax | 2018-06-08 23:47 | 不動産

赤坂二丁目再開発説明会

 自宅マンションの隣地は、森トラストさんの赤坂ツインタワー(ATT)でしたが、 
 建て替え計画で西側棟を解体、
 その後リーマンショックで、跡地はずっと大規模駐車場になっていました。

 その跡地の再開発が始動するというので、
 隣地の我々に、再開発の建築説明会の参加通知が来ました。
 
 会場は、赤坂一丁目のインターシティエアのカンファランス。
 地元民の皆様が出席します。
 自宅マンションは森ビルさん、ATTは森トラストさん、で、
 あまり仲がよろしくない、というウワサも聞いていましたので、
 さて、どうなんだろう、と。
赤坂二丁目再開発説明会_d0054704_16134419.jpg


 大成建設さんの建築で、設計士さんたちが丁寧に説明を進めます。
 日照や騒音等はもとより、建築による交通量影響等の調査報告が、続々と行われます。
赤坂二丁目再開発説明会_d0054704_16124141.jpg

















 自宅マンションの東側のお部屋のひとたちは、対面になるので、景色が塞がれますが、
 マンション建築時には、この再開発のことは重要事項説明にあったので、
 日照の制限等の質問はいくつかあったものの、
 特段、このことを問題にする人はいませんでした。
 低層階の人は、庭園が眺望できて、いいのかもしれません。
 
 むしろ、赤坂氷川山車の常設展示場や公演施設が作られること、
 5,000㎡の大規模緑地となり、東京都の避難場所ともなること、
 公開空地のため、地下鉄駅から自宅マンションまで庭園を経由してのショートカットが可能となること、
 氷川神社前の電線が地下化され、かつ道路整備がおこなわれること、など、
 地域的には、ウェルカム!な内容です。

 国際級のホテルやサービスアパートメント、診療所が入るそうで、
 よかったよかった、というところですが、
 完成までは6年。
 その間、隣地で、ずっと大規模工事が行われるのですから、
 なかなか大変です。
 
(仮称)赤坂二丁目プロジェクト








by expresstax | 2018-01-21 23:58 | 不動産