カテゴリ:不動産( 57 )

 

借地権課税のご質問、そして横浜

 先日、東京税理士会荻窪支部様で支部研修の講演を担当させて頂いていました。
 それについて、ご出席の先生からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 荻窪支部以外の支部の先生とのことでしたが、
 当日、終わって、質問者が多かったので、諦めて帰ったが、やはりどうしても
 とのお電話でした。

 講演の内容ではなく、現在、先生のお客様が実施なさっている
 同族間の借地権契約と相続の関係について、のご質問でした。
 無償返還届出書を提出する前にご相続が開始してしまったのだけれど、とのこと。
 丁寧にお客様のお手伝いをご準備なさる先生のお姿が、受話器を通じて伝わってきました。
 いろいろとお話しをさせていただきました。
 頑張って下さいね。
 
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 所用で、横浜に行きました。
 猛暑の横浜、中華街の飲茶に逃げ込んで涼をとりました。
 金元宝という工芸茶、ふかふかの肉饅頭や海鮮お野菜が、身体を癒やしてくれました。
 さすが聘珍樓さんです。しっかりお土産も買い込みました。

 帰りに見かけたバスです。
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by expresstax | 2018-07-23 23:34 | 不動産  

平成30年分相続税路線価公表、深まる実務の疑問

 平成30年分の相続税路線価が公表されました。 
 前年比。東京都は+4.0%、再校路線価の鳩居堂前は4,432万円/㎡で、
 前年比9.96%上昇しています。

 これは3月27日に国土交通省の土地・建設産業局から発表された地価公示価格とほぼ比例しています。
 ちなみに、公示地価では、東京都平均は住宅地が+2.4%、商業地が+5.4%です。

 鳩居堂前の路線価の母数がそもそも高いのですから、そこから約1割上昇というのが、いかにすごいかがわかります。

 というわけで、路線価と、公示価格変動率をベースにして試算していた当社の試算額をチェックしてみると、ほぼ一致していているところが、ほとんど。
 これから実数で、置き換えていきます。

 ☆  ☆  ☆

 ところで、
 この間、お仕事でいろいろな事例を見てきて、
 公示価格の鑑定評価、
 相続税路線価、
 それぞれの評価方法と利用方法、年々の改訂のプロセスに、大きな疑問を感じています。

 これについては、今度担当する講演で、一部とりあげてみたいと思っています。












by expresstax | 2018-07-02 23:06 | 不動産  

稲本洋之助先生ご葬儀

 稲本洋之助先生がご逝去され、
 そのご葬儀が、先生が長年住み慣れたとの青山の
 善光寺さんで執り行われました。
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 稲本先生は、日本の土地法や区分所有法のコンメンタールを書かれるなど、
 不動産法の権威でいらして、また、
 平成4年の借地借家法改正に伴う定期借地権制度の理論化や創設をなさり、
 定期借地権推進協議会の名誉会長を担っていらっしゃいました。

 先生なくしては、現在の土地法の整理や、定期借地権の普及は不可能だったのです。

 定借協の勝倉啓仁様の弔辞や、学究生活を支えてこられた奥様のお話に、
 胸を塞がれる思いでした。
 納棺に際して、たくさんの花々を一緒に備えさせて頂くことができました。

 どうかご冥福をお祈り致します。







by expresstax | 2018-06-08 23:47 | 不動産  

赤坂二丁目再開発説明会

 自宅マンションの隣地は、森トラストさんの赤坂ツインタワー(ATT)でしたが、 
 建て替え計画で西側棟を解体、
 その後リーマンショックで、跡地はずっと大規模駐車場になっていました。

 その跡地の再開発が始動するというので、
 隣地の我々に、再開発の建築説明会の参加通知が来ました。
 
 会場は、赤坂一丁目のインターシティエアのカンファランス。
 地元民の皆様が出席します。
 自宅マンションは森ビルさん、ATTは森トラストさん、で、
 あまり仲がよろしくない、というウワサも聞いていましたので、
 さて、どうなんだろう、と。
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 大成建設さんの建築で、設計士さんたちが丁寧に説明を進めます。
 日照や騒音等はもとより、建築による交通量影響等の調査報告が、続々と行われます。
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 自宅マンションの東側のお部屋のひとたちは、対面になるので、景色が塞がれますが、
 マンション建築時には、この再開発のことは重要事項説明にあったので、
 日照の制限等の質問はいくつかあったものの、
 特段、このことを問題にする人はいませんでした。
 低層階の人は、庭園が眺望できて、いいのかもしれません。
 
 むしろ、赤坂氷川山車の常設展示場や公演施設が作られること、
 5,000㎡の大規模緑地となり、東京都の避難場所ともなること、
 公開空地のため、地下鉄駅から自宅マンションまで庭園を経由してのショートカットが可能となること、
 氷川神社前の電線が地下化され、かつ道路整備がおこなわれること、など、
 地域的には、ウェルカム!な内容です。

 国際級のホテルやサービスアパートメント、診療所が入るそうで、
 よかったよかった、というところですが、
 完成までは6年。
 その間、隣地で、ずっと大規模工事が行われるのですから、
 なかなか大変です。
 
(仮称)赤坂二丁目プロジェクト








by expresstax | 2018-01-21 23:58 | 不動産  

コンビニ戦争、そして干し芋

 昨年のことですが、
 複数のお客様の複数の土地に、複数のコンビニさんが、出店攻勢をかけてきました。

 コンビニの出店戦争、それも同時多発の様相です。
 夜討ち朝駆け、あちらがこうなら、ウチは、こう、と、
 条件戦争も始まりました。

 それぞれのお客様の要請で、
 弊社も、交渉に立ち会いました。

 そのうちのあるお客様とあるコンビニさんのお話しです。

 ☆  ☆  ☆

 お客様は、コンビニさんへと土地を貸すおつもりに、かなり傾いていらっしゃいました
 でも、慎重なお客様。
 弊社もお手伝いしながら、念には念と、
 細かな点まで確認をしながら、契約書のチェックを進めました。

 と、土地賃貸に至る整地事業のお話しになったときに、
 コンビニさんが、自社で使っている業者さんが安いこと、
 そしてそれはそのコンビニさんのブランド力があるからこそ、
 業者に安くやらせることができるんだと胸を張りました。

 お客様のお顔が、瞬間、曇りました。

 オーナーさんにはこんなことできないでしょうと
 コンビニさんは、畳みかけ、
 最後、さあ、どうだと、机を叩かんばかりにして、
 回答を求めました。

 と、お客様は、
 きっぱりと、今回の話は見合わせると、
 整地事業だけでなく、土地貸付そのものを
 お断りになったのです。

 ☆  ☆  ☆

 そのコンビニさんの開発担当者さんは、
 もしかしたら、
 これまで農地の地主さんなどとばかり交渉していて、
 上場企業のブランド力を背景に、
 札ビラで頬を叩くような仕事で、
 それなりの「成果」を挙げてきちゃってたのかもしれません。

 コンビニさんの静岡県以西の土地契約の8割は普通借地権だと聞いて、
 今どき、定期借地権以外で土地を貸すなど
 考えてもいなかった我々はびっくりししました。
 コンビニさんが、チカラ技で、押し通してきた結果なのかもしれません。

 ☆  ☆  ☆

 資産の所有者と事業者と利用者は、
 ウィン・ウィン・ウィン’win-win-win”の関係です。
 三方勝ちしてこそ、成功できるので、誰が泣くのでもいけません。

 特に所有者と事業者は、事業パートナーです。
 土地賃貸借という長期の契約を円滑に維持するのには、
 信頼関係と尊敬し合う関係こそが、第一なのです。

 ☆  ☆  ☆

 尊敬する税理士先生から干し芋をいただきました。
 ご自宅の地元の名産とのことで、とても甘くやわらかな干し芋です。
 2kgもいただきながら、おやつに、みんなであっという間にいただいてしまいました。
 お心遣い、ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-01-25 19:42 | 不動産  

熊本地震への寄附と活断層、そしてお土産をありがとうございました。

 熊本震災へ寄附金をお送りしました。

 直接自治体へ寄附することもできますが、 
 日本赤十字社やふるさと納税でも可能です。
 ふるさと納税では、謝礼品辞退の方法もあります。

 ☆  ☆  ☆
 
 震度7が連日に及び、前例のないという震災です。
 想像を絶します。
 
 なぜ、激甚災害と認定されないのでしょうか。
 今、自分にできることと思い、送金させていただきました。

 地震と被害が収まること、そして復興に向かうことができることをお祈りしています。

 ☆  ☆  ☆

 震災の状況を拝見していて、
 連日の激震の中で、旧耐震の建物が壊れていく一方、
 新耐震の建物はどうだったのかが、気になっています。

 日経ネットに、日経ホームビルダーの記事が掲載されていました。

 4月22日付 熊本地震 「新耐震基準」導入後の住宅に明暗  と、
 4月19日付 築浅住宅が地震で倒壊、金物不備や増築が要因か

 旧耐震建物が、淘汰されるように崩れ落ち、
 新耐震建物でも、施工の欠陥が露呈している状況は、
 今後の教訓になるでしょう。

 ☆  ☆  ☆

 国土地理院が、平成28年1月に「都市圏活断層図」を発表していました。

 その「利用の手引-地震被害の軽減に向けて-」に登載されていた
 日本全国の陸域の活断層です。
 今回被害の大分から熊本にわたる布田川断層帯と日奈久断層帯も、
 はっきり出ています。
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 関東にも深谷断層帯と綾瀬川断層があるそうです。

 むざむざ、活断層帯に該当する土地を買い、家を建ててしまった無念さは、
 どれほどのものか、
 政策によって、何とかならないのか、
 
 東日本大震災の際にも、「ここより下に家を建てるな」という
 先人のメッセージを無視して、建築許可をしてきた行政に、
 憤りを感じましたが、
 この既視感は、なんだろう、と愕然とします。

 被災者の方々に、心から、お見舞い申し上げます。

 
 ☆  ☆  ☆

 フィリピンにご旅行なさっていたお客様がご帰国なさいました。

 楽園のような島とホテルアマンプロに滞在していて 
 日本の地震を現地で聞いてびっくりした、とのことでした。

 ドライフルーツをお土産にお持ちくださいました。
 ココナツのドライフルーツは初めてです。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2016-04-22 23:05 | 不動産  

平成28年地価公示価格は全国アップ、そしてありがとうございます。

 平成28年1月1日の公示地価が公表されました。
 全用途平均で0.1%上昇、とのニュースを見て、
 あーあ、路線価もアップだね~、
 株式が、去年の1月1日と比べてこんな状態なのに、ねー、と話しながら、

 さっそく国交省の土地総合情報ライブラリーにアクセスするも、
 集中しているのでしょうか、全然、ページが開きません。
 夜、再度確認して、ようやく開くことができました。

 東京圏は、住宅地で1%増、商業地で3.5%増、
 他の地域も、ほとんどがアップしています。

 銀座が+18.6%増だの、
 赤坂一丁目(溜池)が+12.8%増だの、
 イケイケで買われて建築中の都心は、
 今がどうかに関わらず、走り始めてしまった数字、という様相です。

 公示価格が上がり、
 相続税路線価が上がり、
 現実には、国際テロだの、災害リスクだの、下落含みです。

 高い評価で、増税もあって高い税金になるのに、
 納税できない、なんてことが想定されそうです。

 ☆  ☆  ☆
 
 確定申告が終わり、
 お待ち頂いていたご相談が始まりました。
 申し訳ありませんでした。
 さっそく進めていきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 確定申告を担当したお客様から、「お礼」としてお菓子を贈っていただきました。
 成城の名店アルプスさんのクッキーの詰め合わせをいただきました。
 お心遣いをありがとうございます。
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 あまおうイチゴを戴きました。
 とても良い香りです。ありがとうございます。
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by expresstax | 2016-03-22 23:47 | 不動産  

六本木三丁目再開発は雲の中

 六本木三丁目再開発が進んでいます。
 以前は日本IBMさんの本社だった土地の再開発です。
 リーマンショックの後、2009年に移転したんですね。
 手前はサムソンさんのビルです。

 晴れた日は、4基のタワークレーンが、ガンガン建ち上げますが、
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 先日の台風の日は、クレーンは雲の中に隠れていました。
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 住友不動産さんの左の緑ガラスの泉ガーデン繋がりで
 「すみふ63」と呼んでいるそうです。
 建ち上がると、43階建て。
 下の絵のようになるそうですが、このパース図には泉ガーデンは入っていませんね。

 来年にオープン、虎ノ門のテレビ東京が移ってきます。

 これは六本木通り方面からの絵のようですが、
 左後ろに、27階の住宅棟が建つようで、
 いわゆる住宅付置義務を、別棟で建てるパターンですね。

 都心部では、大きなオフィスビルを建てる際に、
 必ず住宅を付置するのが義務づけられているのです。

 昔は、都心部はオフィス、郊外は田園調布のような住宅地、という渋沢栄一流国土計画だったのが、
 平成年間に入って、ニューヨークのような
 いわゆる「フュージョン=ビジネス・商業・居住・文化の混在型都市」へと、都市計画が変わってきています。

 住宅付置には、
 虎ノ門ヒルズやプルデンシャルタワー、弊社ビルのように、
 下層階オフィス、上層階レジデンス、という建て方と、
 六本木ヒルズや元赤プリの東京ガーデンテラス、そしてこの63開発のように、
 別棟で建てる方法とあるんですね。

 63開発は自宅とかなり近いので、
 公園や商業施設のお店が増えてよしよし、というのと、(^^ゞ
 また空が切り取られてしまうな、というのと(スカイスクレーパーですね)、(>_<)
 気分は複雑です。
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by expresstax | 2015-10-05 23:26 | 不動産  

中国人投資家の東京買い、そしてお中元をありがとうございました。

 お客様とのお話の中で、伺った話です。

 タワーマンションが高騰する中で、中国人投資家が、タワーマンションを買い漁っているそうだ、
 ということでした。 「爆買い」というそうです。
 そのために、タワーマンションの共用部の利用や管理がとんでもないことになっていると、

 新幹線で配られている雑誌(Wedgeウェッジですね。(^^))に載っていたのだそうですが、
 その話は、最近耳にし、週刊誌でも書かれているようです。

 でも?と、お話しを聞きながら、ちょっと違和感を感じ、
 首をかしげてしまいました。本当でしょうか?

 確かに赤坂見附あたりでも、中国人観光客グループ風の団体が、
 家電量販店で、「爆買い」というそうで、たくさんの箱や袋を抱え込んで闊歩している姿を見ます。
 でも、マンションは、それとは様子が違うはずです。

 最近は、湾岸や東京西北部などの分譲タワーが増えているので、
 そうした地域の話なのかもしれませんが、でも。

 ☆  ☆  ☆

 確かに、中国人に限らず、欧米人・アラブ人・アジア人やその資本が、
 「東京買い」をしていることは、ここでも何度か書きました。

 自国以外で不動産を買う投資家は、運用益と値上り益狙いです。基本的に、自分で住んだりしません。
 貸す場合は、自分が中国人だからといって中国人に貸すわけではありません。
 現地国の管理のプロに委託して、優良な賃借人に貸して、利益を最大化します。

 管理組合には、通常は、委任状対応です。
 よほど不利益となる大変更の議案でもない限り、管理組合総会には通常、投資家は出席しません。
 物件の資産価値を保つために、居住オーナー達が真剣に組合を運営してくれるからです。

 タワーマンションは、規模のメリットで充実した共用部があるために、
 その共用部利用のマナーが多く問題になるのは、これは日本人居住者とて同じことです。

 共用ラウンジでパーティを開いて大騒ぎする、ゲストルームを汚れ放題にする、
 エレベータには、我先に乗り降りするなど、
 一番お行儀が悪くて、管理組合で問題になっていたのは、残念なことに、日本人だったのです。

 ☆  ☆  ☆

 自分の自宅も、実はタワーマンションで、
 コンシェルジュさんが全員バイリンガル(日・英語が使える人)ということもあって、
 外国人、つまり、欧米人、アジア人、インド人、アラブ人等の所有者・入居者が多いのですが、

 欧米人はもとより、アジア人とおぼしき人達がエレベータなど共用部で
 自国語で声高に話しているのを、ついぞ聞いたことがありません。 
 フロントのコンシェルジュさんとのやりとりは、すべて流暢な英語か、日本語です。
 
 また、外国人はエレベータで乗り合わせたとき、朝夜真っ先に満面の笑顔で英語や日本語で挨拶し、
 必ずといっていいほど、乗り降りに、女性や高齢者・ベビーカーを優先するのに、

 むしろ、挨拶をしない、されても返さない(返せない?)、
 着床すると真っ先に下りようとするのは、日本の若い人に多いようで、
 これは今の50代60代の我々世代の教育の責任なのだなあと、常々、思っていました。

 ☆  ☆  ☆

 さらに、中国人投資家を揶揄する報道をみて、また、別な違和感も感じていました。

 ニューヨークやLA、パリ、ハワイのアパートメントやコンドミニアム、タウンハウスが、
 現地国人以外の外国人や外国資本の投資で多く所有されているのは周知の事実ですが、
 
 なぜ日本だけ、日本人以外が投資すると、週刊誌はヒステリックに強迫観念に陥るのでしょうか。
 
 これまで、東京は、ファンドは買うけど個人投資家には買われなかった、
 今は、円安と、この数年の東京の価値上昇予測と、中国危機で、個人投資家も買うようになった、
 というだけのことです。

 そして、欧米のファンドが買ってたときは何も言わないけれど、
 中国個人投資家が買うと騒ぎ出すヒステリーは、
 征韓論か、大東亜共栄圏構想か、というアジア蔑視のアナクロニズムです。

 ☆  ☆  ☆

 東京港区人口の8%が外国人とのことで、この割合は、今後もっと増えるでしょう。
 それは、悪いことではなくて、良いことのはずなのです。
 
 でも、ほんとうにそれを良いこととするには、
 日本人が、もっとユニバーサルになって、国際人として成長しなくちゃ、と思うのです。
 
 そして、国際人として成長するということは、何も、全く新しい価値観やテクニックを学ぶことではなくて、
 年長者や苦労した人を尊敬し、家族を守り、隣人や弱者をいたわり、暖かな人と人との関係を大切にするという、
 昔からの日本的な文化を、思い出すことのように思います。

 でも、それって、実は、とてもユニバーサルな価値観なのだと、最近思っているのです。
 日本のよい文化をもっと活かすことで、外国の人々とも必ず繋がれるはずだからです。

 ☆  ☆  ☆

 お客様たちからお中元をいただいています。
 ありがとうございます。

 尊敬する弁護士・税理士ご夫妻からいただきました。
 ちょっとご無沙汰していますが、暖かいお気持ちをいただきました。
 ありがとうございました。
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 千疋屋さんのアレキサンドリアをいただきました。
 桐の箱入り、すばらしいブドウです。
 いつも、ありがとうございます。
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 とても珍しいエビのお煎餅をいただきました。
 ありがとうございます。おいしくいただきます。
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 百貨店のギフトカタログを戴きました。
 みんなでわいわいと選んでいます。
 ありがとうございます。
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by expresstax | 2015-07-08 23:01 | 不動産  

ホームエレベーター、そして紫君子蘭の群生

 今年に入って、お客様の新築なったご自宅を訪問する機会が何度かありました。
 ありがとうございました。

 賃貸併用住宅や戸建て住宅や、形態はさまざまですが、
 気付いたことがありました。

 というより、この数年、お客様のご自宅訪問をさせていただくと、必ず、遭遇していました。
 ホームエレベーターです。
 お客様が、必ずニコニコと、とても嬉しそうにご案内くださるのも共通です。

 2階建てでも、3階建てでも、木造でも、RC(鉄筋コンクリート)でも、です。
 もはや、家というのは、住まう人が、若いか、高齢かを問わず、
 バリアフリー=ユニバーサルデザインでしか、建てないのですね。

 住まう人が高齢、あるいは今後高齢になるなら、当然、
 若い人も、今は生まれた時から、エレベーター生活です。

 ホームエレベーターは、新築時から組み込めば数百万円で設置できますが、
 後付するには、費用が莫大にかかるだけでなく、
 構造計算からやりなおして、後付不能の物件も多いでしょう。 

 これが時代の流れなのです。

 ☆  ☆  ☆

 雨の日が続きます。

 事務所ビルの公開空地のキスゲの季節は終わって、
 紫君子蘭の群生に代わっています。

 このビルの植栽は、山野草を、とても巧みに次々に咲くように設計しているのが、
 これはなかなかすごいことだなあと見ています。
 グリーンビルディングプラチナ2013の認証を受けているそうです。なるほど。
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by expresstax | 2015-07-06 23:36 | 不動産