資産税の税理士ノート

資産法人の一工夫、そして空中庭園のクリスマスローズ

　先日、財産ドック様のセミナーの最後の質疑応答でお受けしたご質問がありました。
　その場で、簡単にお答えしたのですが、
　でも、ちょっと食い足りないなあ、という気がして、
　頭の中で、ぐるぐると考えていました。

　と、そうだ！とあるアイディアを思いつきました。

　主催者様に、ご質問者様のご連絡先を伺い、
　すぐに電話でご連絡をとらせていただきました。

　弊社でも、似た事例はやっていますが、
　ご質問のケースではまだ応用したことはありませんし、
　おそらく他にも事例はないのではないかと思いますが、
　これは理論上も実務上も、可能と思います。

　チャレンジしてみていただけますでしょうか。

　☆　　☆　　☆

　実務家の方々とのセミナーを担当させていただく、
　これが、醍醐味です。

　実務家の方々から上がってくるご質問は、
　まさに、いまそこにある課題です。
　そして、これからも続々と起きてくる課題です。

　実務家の方々と、共に考え、悩み、新たな解決法を編み出していく、
　そして成功して、お客様にお喜びいただく、
　その解決こそが、実務の要求なのです。
　
　空理空論のお勉強を、何百万時間やっていただいても意味はなく、
　既に知っている知識を、講師が知った顔で、ただお伝えするだけでは、
　価値を生みません。

　価値を生み出す、価値あるブレインストーミングの機会をまたいただきました。
　ありがとうございました。

　がんばりましょう！

　☆　　☆　　☆

　事務所ビルの庭園にクリスマスローズがどんどん開花していますが、
　１８階の空中庭園のあちこちにも、赤や白のクリスマスローズが開いていました。
　どんどん温かくなりますね。







































　

社会保険未加入事業者の加入促進問題・２、そしてそして東京は雨、雪、雹

　先週の税務研究会様の講演の際に、税理士先生からご質問をいただきました。

　小規模宅地の特例とは関係ないのだけれど、と前置きなさって、
　顧客の事業の法人化について、社会保険加入をすると、法人負担が増える、
　加入しなければならないのか、というご質問です。

　☆　　☆　　☆

　社会保険の法人加入義務については、以前お問い合わせをいただいて、
　ここでも触れました。
　

　なぜ、これまでず～～っと、ズサンに見過ごされていた法人全加入問題が、
　急に注目されて、加入促進に舵が切られたのか。
　理由はたくさんあるでしょうが、きっかけは次の２つのようです。

１．税務情報ベースでの適用事業所把握

　法律上、強制適用事業所は、
　　①　株式会社などの法人
　　②　一部の業種を除く従業員５人以上の個人事業所　です。

　ところが、法人税申告はしてるけど、社会保険は未加入という企業は
　平成２６年段階で８０万社にも及び、
　加入促進するにも、法人登記簿だけでは、ペーパーカンパニーや休業中法人が多く、
　また、各業界の国民健康保険組合加入者に強制はできなかったり、と、
　ラチがあかなかったようです。　

　厚労省の調査力が不足していたというわけですが、
　平成２６年になって、国税から、税務情報を入手できることとなり、
　平成２７年度から、税務情報をもとに、文書や電話での加入促進、
　訪問指導、立入調査と、認定加入（強制加入）まで進めることとなったのです。

　今後数年で、全事業所の加入を進め、
　年金財政の安定を図る、ということです。（平成２６年７月４日付日本経済新聞）

２．建設業界からの社会保険未加入対策の促進

　これより先に、不動産業界特に建築業界では、加入促進を強制力をもって進めてきました。

　平成２４年７月から　未加入企業に対する経営事項審査評価減点を倍増
　平成２４年１１月から、
　　　①建設業許可申請書に、保険加入状況記載書面添付必要に
　　　②施工体制台帳に、保険加入状況記載義務化

　が始まりました。

　そして、その発端は、
　日本建設業団体連合会の平成２１年５月２２日の「建設技能者の人材確保・育成に関する提言」、
　日本建設業連合会の平成２４年４月１９日の「社会保険加入促進計画」です。

　若年労働者が建設業界に安心して参入できる環境を構築してほしいという要望に対し、
　国交省から、ならば、社会保険加入により、インフラを作るべき、と方向付けられ、
　現在の未加入企業への規制と、強制加入の流れです。

　現在の未加入企業加入が、主に不動産業から着手されているのは、
　この背景があるからのようです。

　でも、１で書いたように、
　既に、全業種での未加入企業の加入促進は進められていますので、
　しばらくは、猶予はあるかもしれませんが、
　不動産業であれ、そうでない業界であれ、
　法人は、加入、というのは、避けられない流れと言えます。

　☆　　　☆　　　☆

　事業の法人化の中で、コスト＝手間暇と資金負担として、
　社会保険は、当然に織り込んで計画化すべきと、
　お客様にアドバイスして差し上げて戴くしかないでしょう。

　ここから先は、社会保険労務士先生のテリトリーになりますが、
　とはいえ、税務上も有利な加入の方法というのも、あり、ですよね。　(^^)

　☆　　　☆　　　☆

　夜中からずっと雪。
　朝の赤坂御用地の赤坂御苑です。






















　なんと、雹（ヒョウ）が落ちてきました。
　弊社ビルの大きな庇に見える鉄骨の格子に、ヒョウが積もっていきます。



















　
　

６０万円以上の工事費は修繕費じゃなくなるの？そしてウガンダ大統領の来日

　以前、株価の算定でのご相談くださったお客様からご質問をいただきました。
　ありがとうございます。

　直前期の決算書で、賃貸マンションの屋上防水工事費用が、資産計上されて、
　本体耐用年数である４７年で減価償却されていたそうです。
　これは修繕費にできないのでしょうか、とのご質問です。

　ご担当の先生に改めてお尋ねしたところ、
　６０万円以上だから、資本的支出（資産として計上する支出）だとのご回答とのことでした。

　☆　　☆　　☆

　困りましたね。まず、屋上防水修繕工事の場合の判断の原則を確認しましょう。

１・原則は、全額修繕費として損金経理

　建築時に屋上防水工事のなされていないマンションはありません。

　そして、一般的に、旧来と同水準の防水工事の場合は、
　原状回復費用ですから原則として、修繕費です。（法人税基本通達７－８－２）

　外壁塗装なども、同様ですね。
　何千万円かかっても、原則は原則、全額修繕費です。
　
2．形式基準による修繕費の判定

　では、１００歩譲って、修繕費か資本的支出か明らかでない場合だとしましょうか。

　その場合も、税務では、形式基準を設けて判定し、修繕費として損金経理できるよ、としています。

（１）少額又は周期の短い費用の損金算入（法人税基本通達７－８－３）

①少額修繕費＝１つの修理改良工事費＜２０万円のとき。
　　　どんなに物理的に効用的に価値を増す工事でも、全額修繕費です。

②おおむね３年以内の周期で行う工事
　　　全額修繕費です。

（２）形式基準（＝金額基準）（法人税基本通達７－８－４）

①工事費＜６０万円
　　顧問の先生は、このことを言っているのでしょうが、形式基準は、これだけではないのです。

②その固定資産の前期末における取得価額のおおむね１０％相当額以下である場合

　前期末取得価額とは、過去の資本的支出を含めた取得価額、
　つまり、過去に投じた投資金額の全額です。
　前期末未償却残高ではありません。
　
　ご質問のケースでは、１０％以下該当です。

　その他、継続して７：３で経費化していれば、それでもいいよ、等の取扱があります。

　ご質問のケースでは、
１．そもそも、原則的な修繕費となる原状回復工事であること。
２．防水工事は、数年に１回は行われる工事であり、このケースもそれに該当すること。
３．１０％基準の形式基準によっても修繕費といえること。

　なぜ、ご専門家先生が、６０万円基準だけで、判定しようとしたのか、
　もう一度、お尋ねいただくことでしょう。

　そのうえで、やはり修繕費該当ならば、過去の決算を訂正していただくのが正しいやり方なのですが、
　どうでしょうか。

　☆　　☆　　☆

　質疑応答集「陸屋根全面防水補修工事」では、
　１０％形式基準が適用できない場合でも、耐用年数が相当期間経過している場合の原状回復は修繕費と回答しています。
　
　また、所得税ですが、前期末未償却残高の１０％超規模の金額の場合でさえ、
　平成１１年１１月１５日裁決事例で、
　屋上全体の防水工事が、使用可能期間の延長や建物価値を増加するものではないから、
　修繕費に該当するとした裁決があります。

　☆　　☆　　☆

　お客様にとっては数百万円の工事費が、全額損金となるか、１／４７ずつの償却となるかでは、
　税負担と、資金回収期間が、全く変わってしまいます。

　修繕費の判定についての税務専門家さんの問題について、以前このブログでも取り上げたことがありました。

　大切なお客様の税務であれば、
　ご担当の先生も、お客様からご質問があった場合には、
　もうほんのちょっとだけ、調べて見ていただいて、適切な処理をしていただければ、
　お客様との信頼関係を、強固に維持していただけるのではないでしょうか。

　よくご相談になってみてください。

　ありがとうございました。

　☆　　☆　　☆

　先日９日の激しい雨の夕暮れ時、ふと窓の外を見ると、赤坂迎賓館の前庭が、ライトアップされています。
　例のように、ふだんはお休みの噴水も吹き上げています。
　





















　あ、国賓が来てるんだね、と、調べて見ると、
　９月９日から１２日まで、ムセベニ・ウガンダ共和国大統領が来日してたのですね。
　略歴を拝見すると、１９８６年から現在まで４期の在位約３０年の大統領ということで、
　ほとんど、王様のようだね、日本の首相の短命さと、どちらがいいんだろうね、と
　みんなでワイワイしました。
　　
　翌１０日の晴れた迎賓館前庭です。
　紀ノ國坂の左の道路際に、黄色と赤のウガンダ国旗がずっと並んで掲揚されています。
　迎賓館の正門の上にも、ちらっと黄色と赤の国旗が見えます。

美術品の減価償却資産計上基準の改正２、そして桜と鳥さん

　先日もここで書いた美術品の減価償却資産計上基準の改正について、
　お客様とご相談していた際に、誤解があるかなあ、と思ったので、書きますね。

　通達の文章では、展示用減価償却資産となるものについて、次のように注書きをしています。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
(注)１時の経過によりその価値が減少することが明らかなものには、例えば、会館のロビーや葬祭場のホールのような不特定多数の者が利用する場所の装飾用や展示用（有料で公開するものを除く。）として法人が取得するもののうち、移設することが困難で当該用途にのみ使用されることが明らかなものであり、かつ、他の用途に転用すると仮定した場合にその設置状況や使用状況から見て美術品等としての市場価値が見込まれないものが含まれる。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　
　ここでの、展示用等で、かつ、転用価値がないもの、の解釈です。

　展示用で、建物に固定してる銅像のようなものは、これに該当するだろうが、
　展示されている絵画で、他に移設できるものは、美術品として、非減価償却資産じゃないか、と。

　うーん、なかなかグレーなゾーンではあるのですが、
　実は、ここの部分について、国税さんの考えを見ることができるのが、
　この通達に先行して行われたパブリックコメントの説明です。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　これは、多くの者の目に触れる場所の装飾品として用途が限定されており、もし転売等をしようとしたとしても美術品等としての実質的な価値がないと見込まれるものについては、「時の経過によりその価値の減少することが明らかなもの」と言え、減価償却資産として取り扱うことが適当と考えたことによるものです。したがって、取得価額が１点100万円以上する美術品等について不特定多数の者の利用する場所に展示等をしているものであっても、例えば、ガラスケースに収納されている等、退色や傷が付かないように展示されているものについては、通常、他の用途に転用すると仮定した場合にその設置状況や使用状況から見て美術品等としての市場価値が見込まれないものとは言えないことから、「時の経過によりその価値の減少することが明らかなもの」には該当しないこととなります。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　つまり、絵画のような移設可能なものでも、
　上記のように「ガラスケースに収納されている等、退色や傷が付かないように」されていない場合には、
　退色＝褪色（色が褪せる）してしまいます。

　美術品の保管は、光量調整、紫外線調整の特殊ガラス装置や湿度調整があって初めて可能です。
　
　それもせずに、額装だけで展示していると、
　残念なほどに、油絵でも日本画でも、褪色し、劣化してしまいます。

　これまで相続税申告にあたって、多くの美術品について、
　プロの評価額査定に立ち会ってきた経験です。
　
　したがって、１００万円以上でも、額装だけで展示していた絵画などは、
　減価償却資産とするしかないでしょう。

　反対に、大切な絵画を所有しながら、管理不十分で、
　プロから厳しい査定をされてしまったお客様を、何度も目にしてきました。
　　
　大切な資産の保管方法には、ぜひ気を配って下さい。

　☆　　☆　　☆

　暖かくなって、１軒お隣のＫタワーの緋寒桜です。















　この枝に、鳥さんを発見。
　しきりに桜の花をつついていました。何という鳥でしょうね。








































　

　

災害損失と保険金計上時期、そして根津美術館

　決算での議論です。
　
　荒天で、屋根に被害を受けて修繕、それについて決算日前に保険金を請求したところ、
　翌期になって支払通知が送られ、保険金が下りました。
　
　申告期限までに最終の保険金額は判明し、支払通知の到着、入金が行われていますが、
　決算日現在では請求額しか算定できていませんでした。

　修繕費は当期に計上するのは明白であるにせよ、保険金計上時期の問題です。

　会計原則では、費用収益対応の原則があるんだから、
　この決算で修繕費と見込の保険金額をそれぞれ計上すべき、
　翌期計上では、将来の税務調査で否認されるという意見がひとつ。

　でも、期末現在では支払や支払額は確定していなかったんだから、翌期計上だ、という意見がひとつ。
　さあ、どちらでしょう、という「期ズレ」似の問題です。

　回答は、保険金収は翌期計上が正しいのです。
　質疑応答などでは次のように説明しています。

１．企業会計原則から、未実現利益の計上不可

　法人税法上は、特別に規定されているものを除き、
　一般に公正妥当と認められる会計処理の基準に従うものとされています（法人税法22条4項）。
　そして一般に公正妥当と認められる会計処理の基準とは、企業会計原則をいい、
　企業会計原則では、原則として、未実現利益は、当期の損益計算に計上してはならないとされていますから、
　税務上も未実現収益は実現時点で計上します。
　企業会計原則は、監査の基本となりますから、架空収益となりうる未実現利益はきちんと排除するのです。

２．保険契約は、修繕費の財源確保にすぎないこと
　
　保険契約の締結はあくまで修繕費などの財源確保のためにすぎず、受取保険金が損金となる修繕費に対応する益金であるとは解されないため、それぞれについて収益または費用の確定した日の属する事業年度において益金または損金の額に算入することになります。

　つまり、修繕費と保険金収入は一見対応関係にあるようですが、
　修繕費が保険収入の犠牲費用ではない、保険金収入を得るために修繕したのではない、ということです。

　このあたり、ちょっと見、勘違いしそうで、
　ヘタすると税務調査の現場でも丸め込まれかねない要素があるそうです。

　疎明資料と、論点整理をきちんと残して、決算を進めてください。

　☆　　☆　　☆

　夏の終わりのお休みの日に、南青山の根津美術館に行ってきました。
　チャリで１０分です。
　


















　東武鉄道の根津嘉一郎氏のコレクションを展示する広い庭園を持つ美術館です。
　隈研吾さんの設計で建て替えされています。
　南青山の建物は、隈さんだらけです。
















　丘陵を生かした庭園は、井戸から池へと水が導かれています。
　お庭でも山でも、源泉探しは楽しいです。




























　柿の木に、青い実がたわわです。


















　おなかが空いたら庭園内の根津カフェで軽食ができます。
　手前は日替わりパスタのホタテとオリーブのトマトソース。
　向こうは、ミートパイのダブルです。
　焼きたてのアッツアツは、ユーハイムさん運営ならでは、です。


























　

















　

法人税率引き下げ議論、そして雪の下

　法人税率引き下げ議論が活発です。
　実効税率２５％くらいに、ということのようですが、
　個人の税率の半分になっちゃうんですね。

　でも、日本の税制は、必ずPay as You Go(ペイ・アズ・ユー・ゴー＝下げるんなら上げる)ですから、
　資産と経営への影響を考えると。。。
　事務所ニュースにまとめようかな、と考えています。
　が。(>_<);;;

　☆　　☆　　☆

　雪の下の花が、事務所ビルの公開空地で満開です。
　白い大きな２つの花弁と上の３つの模様入りの花弁が、とても可愛いのですが。
　葉は産毛の生えたフキの葉のようで、やはりフキに似たツワブキの葉と、
　競い合うように茂っています。



















　事務所の下のフロアの空中中庭（？）です。
　びっしりと茂った白いのが雪の下です。
　すごい繁殖力です。
　各フロアの廊下がこの中庭を囲っています。

太陽光発電の即時償却の備忘価格?と相続税評価、そして虹！

　税理士の先生からご質問をいただきました。

　お客様の導入されている太陽光発電設備について、このブログでときどき報告しているので、
　それでお尋ねいただいたようです。
　ありがとうございました。

　ご質問は、太陽光発電設備を即時償却すると、備忘価格が１円が貸借対照表上残る、
　法人で太陽光発電設備を設置した所有の場合は、
　法人の自社株評価で、その1円で評価したら否認されるそうだが、と。

　お答えは、ノー、であり、イエス、です。

１．即時償却では、備忘価格は残りません。

　備忘価格1円については、何かの誤解でしょう。

　普通償却をして、例えば、中古資産で耐用年数2年、定率法で償却すれば、償却率１００％です。
　この場合、１円の備忘価格を残しますね。（法人税法施行令６１条１項２号）

　しかし、太陽光発電設備の即時償却、
　つまり租税特別措置法４２条の５（法人税）、１０条の２の２（所得税）の">いわゆるグリーン税制＝「環境関連投資促進税制（エネルギー環境負荷低減推進設備等を取得した場合の特別償却又は税額控除）」の場合（な、長い。。。）では、
　償却額を次のように定めています。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
租税特別措置法４２の５第６項
　特別償却限度額は、同項の規定にかかわらず、当該特定エネルギー環境負荷低減推進設備等の取得価額から普通償却限度額を控除した金額に相当する金額とする。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　つまり、特別償却額＝取得価額－普通償却額　ですから、
　　　　　　移項すると、
　　　　　　普通償却額＋特別償却額＝取得価額

　取得価額全額が償却額限度額になります。

　上のタックスアンサーでは、すっきりと、全額を償却、って書いてますよね。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
タックスアンサー５４５４
　なお、上記4「適用対象資産」の(1)1及び3に掲げる設備の特別償却限度額は、その設備の取得価額から普通償却限度額を控除した金額に相当する金額とされ、その事業の用に供した事業年度において取得価額の全額を償却（即時償却）することができます。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　なので、即時償却したら、全額償却、残存価格はゼロになり、備忘価格は残りません。

　法人税法本法施行令で定めている原則より、
　租税特別措置法の特則が優先されるのです。

　☆　　☆　　☆

２．次の、イエスのほうです。

　　設備の相続税評価額は、法人税上の簿価とは限りません。別途に算定します。

　基本的には、全量売電であれば、独立した電気設備として一般動産の評価
　つまり、新品の課税時期における小売価額から償却費の額の合計額を差し引いて計算します。
　課税時期の小売価格といっても、取得価額で計算するのが一般的と思いますが。
　そして、償却費の合計額は、たとえ、法人税では定額法償却していたとしても、
　定率法で償却します。（財産評価基本通達１２９，１３０）

　経過年数を１年未満切上したりしますから、定率法で、普通償却でカチっと計算してあっても、簿価と一致しないケースが多いと思います。
　まして、即時償却は、あくまで法人税での措置法特例ですから、相続税評価とは、関係ないんですね。

　したがって、太陽光発電設備を即時償却しちゃって、簿価ゼロとなっていたとしても、
　自社株の純資産価額評価上は、ちゃんと計上しなくちゃ否認されることになります。

　でも、
　備忘価額がない状態で、帳簿上は、消え去ってしまっていた設備を、
　相続税評価の際に、きちんと抽出して計上するというのは、
　何らかの、まさに「備忘」がないと、難しいかもしれません。

　たかが１円、のことですが、大きな１円の違いですね。

　実務上は、確かに、要注意、と思います。

　場合によっては、設備管理のために、
　即時償却可能資産でも、あえて、備忘価格を残して、限度額まで償却しない、という
　選択肢もありえますね。

　良いご質問を、ありがとうございました。

　☆　　☆　　☆

　今日の夕方。
　土砂降りが止んだあと、アイフォンのお天気ニュースで、虹予報がありました。

　窓の外を見ると、おおっっ！
　とても綺麗な虹です。オータニの左側にも二重の虹が見えますね。
　写真上部の白い楕円は、事務所の照明の映り込みです。(^^ゞ




















　みんなで大喜びで南側に回ると、山王パークタワーの向こうにも。
　






















　プルデンシャルタワーの上にも！
　オーバーザレインボウを歌って、オズの魔法使い気分です。

太陽光発電は消費税第３種事業、そしてありがとうございました。

　お客様の太陽光発電設備の導入が進み、
　法人税申告書や消費税申告書に反映していきます。

　郊外地にせよ、ビルやマンションの屋上にせよ、
　従来なら、未利用だったスペースに太陽光パネルを据え付けることによって、
　売電収入を得ていく事業は、

　未利用スペース利用の新しいビジネスとして、
　買い取り価格等の制度改正や設備の補修等、いくつかのリスクを孕みながらも、
　先進的な経営者様が採用なさってきました。

　これに補助制度やグリーン税制のような税務特例が、
　いわばオマケのようについてきていますが、
　
　平成２５年度設置についていえば、
　買い取り価格が下がってしまったこと、
　補助金を受けた場合はグリーン税制が適用できないこと、
　年度ごとに制度の改編や規制が進んでいますので、
　よくシミュレーションして導入検討していただく必要があります。

　電子申請が可能となった５０ｋＷ未満の場合は、
　税務書類として添付が義務づけられている固定価格買取制度の申請書の写しが、
　認定申請画面プリントで代替するなど、どこにも書いてないんですね。

　資源エネ庁のページを見ると、変更内容と適用開始期日が、もう、わやくしゃです。
　このあたりは、設置業者さんが主導しているはずなのですが、
　徹底していないようです。

　事故が起きそうで、コワイですね。
　制度そのものが、手探りで進んでいる感があります。
　もうちょっと整備してほしいですよね。

　また、太陽光の売電収入については、消費税区分の議論を、事務所でひとしきり。
　製造業で３種だろうね、ということになりました。

　消費税では、課税売上５千万円以下の場合、
　実際支払消費税でなく、みなし仕入率で消費税計算をすることができる簡易課税制度があります。

　その場合の、みなし仕入率は、事業区分により、卸売業の第１種９割を最大に、
　不動産業・サービス業など第５種５割まで、定められています。
　電気ガス、熱供給業は、ズバリ第３種、７割となっているんです。

　太陽光発電は、小さな規模も多いでしょうから、なんとなく頷けますが、
　製造業で、電気業・ガス業・熱供給業などで、簡易課税適用、
　つまり課税売上５千万円以下、というのは、具体的にはどんな業務なんでしょうね。
　プロパン屋さんは卸や小売でしょうしねぇ。(^^ゞ

　そういえば、歯科技工士事件の判決がありましたね。(^^;)　

　☆　　☆　　☆

　いただきものです。

　ドイツのお土産、ハイジのチョコレートです。
　あちらもとても暑かったそうで。ありがとうございました。


























　出雲大社の遷宮祭のお札をお送りくださいました。
　ありがとうございました。大切にお供えしています。


























　田中美光先生から、ご著書「相続税の増税、あなたの家は大丈夫？」をご恵贈いただきました。
　ありがとうございました。勉強させていただきます。

























　

　

法人への借地権の無償返還、そして伊豆の海

　不動産のプロの方からご質問をいただきました。
　ありがとうございます。

　法人所有地の借地人さんが、借地権を返還することになった。
　借地人さんにとって、古くなった建物はもう不要、維持ができなくなったためだそうです。
　建物解体費は地主法人が負担するけれど、解除の合意書はどう書いたらいいか、というものです。

　合意書の表現については、いくつかアドバイス申し上げましたが、

　結果的には、建物解体費相当額で、地主が借地権を買い取るのですから、
　地主法人にとっては、解体費用が、借地権として計上されます。
　当初、権利金を受け入れての借地権設定であれば、土地簿価の損金算入をしていたでしょうが、
　その点は、法人帳簿を確認していただかねばなりません。

　適用通達は、法人税基本通達１３－１－１４（借地権の無償譲渡等）の(3)です。

　通達は法人借地人をベースに、寄付認定と(3)借地権の朽廃による場合を書いていますが、
　地主の場合は、逆に、借地権の受贈益認定となるところ、
　次の場合には、「これを認める」としています。　
(1)・(2)　略
(3)　借地上の建物が著しく老朽化したことその他これに類する事由により、借地権が消滅し、又はこれを存続させることが困難であると認められる事情が生じたこと。

　個人地主対個人借地人であれば、
　所得税法基本通達５９－５の取扱で、ノープロブレムとなるのですが、
　法人地主の場合は、注意して下さい。

　ありがとうございました。

　☆　　☆　　☆

　お盆にお休みをいただいて、伊豆に行ってきました。

　とても、暑い！暑い！ですが、海は穏やかです。

























　左が三浦按針（ウィリアム・アダムス）の像、
　中央のポールが、日本初の洋式帆船建造の地の碑、
　右の船が、日本初の洋式帆船「サン・ブエナ・ヴェンツーラＳＡＮ　ＢＵＥＮＡ　ＶＥNＴＵＲＡ」号
　だそうです。




















　最近証券化したという星野リゾートさんで宿泊しました。
　星野リゾートさんの見学気分です。
　豪華な伊勢エビや金目を、伊豆の山葵をおろしながらいただきました。


























　伊東は、とても泉質がよく、ゆっくりと休養できました。
　ありがとうございました。

業績悪化と自然発生借地権、そして7/11の野菜販売？

　譲渡と借地権についてのご質問でしたが。
　ありがとうございました。

　長らく社長様個人の土地に、会社が店舗を建てて事業展開。
　しかし、もう10数年、赤字続きで、
　その土地建物を売却して会社の借入精算をしようということです。

　会社は、繰越欠損がてんこ盛りあります。

　会社が、社長様の土地に会社建物を建てたのは、昭和中期。
　これ、借地権が発生していたんですね。

　ところが、この数年は、地代支払いをストップ。
　だけでなく、未払地代計上していません。
　つまり、使用貸借状態になっているんですね。

　もったいない。。。。

　自然に会社に付着していた借地権を主張するには、賃貸借を解消してから、
　長すぎます。

　売買で、出てくるのは、土地の含み益ですから、
　会社に借地権あり、となれば、会社の売却益。
　過去の繰越欠損金で、法人税をチャラにできます。

　でも、借地権なしとなれば、全部、社長様の譲渡課税。

　会社の借入の保証人になってるでしょうから、
　せめて所得税法64条の保証債務履譲渡場合の求償権の行使不能の特例で、
　保証債務の立替弁済分は、譲渡収入をなかったものとみなして、
　譲渡課税を圧縮することはできそうです、が、それでも譲渡税は出ます。

　借地権があれば、全部非課税にもできる事案です。
　もったいない。。。。

　地代ったって、せいぜい固定資産税のウン倍払っておけばよいので、
　せめて未払経理だけでもやっていてくれればと、う－、口惜しい。
　残念です。。。。

　☆　　☆　　☆
　
　資産はない、商売だけ！という会社様はともかく、
　会社であれ、社長様であれ、資産を持っての経営の場合は、

　大事なのは、損益だけでなく、
　資産負債のマネージメントです。

　目先のことで、将来の可能性を逃さないように、
　資産関連で、何かアクションするときは、
　それが、止めるときでも、
　ちょっと、セカンドオピニオン、とってください。
　もったいない、ですから。。。。

　☆　　☆　　☆

　お休みの日に、
　赤坂通り沿いのセブンイレブン前が賑やかです。





















　お野菜や卵が激安。
　地元のおじいちゃま達が、群がっていました。
　販売しているのは、セブンイレブンのお兄さんたち。
　ローソンが、野菜を扱ったりしてますが、
　セブンイレブンも、こんなこともやるんですね。

　もしかしたら、産直の場所貸し、なのかも。
　
　☆　　☆　　☆

　赤坂サカスのサカスマルシェは、１年ほどで、立ち消えました。
　アークヒルズのヒルズマルシェが、今も賑わってるのと対照的です。

　赤坂にも、こんな産直が増えれば、いいですね。