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資産税の税理士ノート

カテゴリ:耳より税金情報( 62 )

儲ける経営、攻めの一歩 会社の決算月、適切ですか?
 決算月決算期変更で、事業年度短縮したら
留保金課税・役員給与損金不算入・消費税還付・自社株対策も

 自社の決算月は、どのようにして決めましたか?一般的に3月決算や12月決算、同業他社と足並み揃えた決算月の会社様が多いでしょう。エクスプレスは、資産対策・自社株対策のご相談を受ける中で、ご相談会社様の会社決算書・申告書を拝見する機会が多いのですが、決算月が適切でないのでは?という会社様を散見します。もう一度、自社の決算月をチェックしてみましょう。 

■会社の決算月は、収穫期の2~3ヶ月前に

 業種・地域・立地により、収穫期・閑散期は異なります。
経営的には、決算月は、収穫期の直前2~3ヶ月程度がおすすめです。期首から2ヶ月で前期決算と法人税申告を完了、株主総会で意志一致して収穫期に突入します。期の冒頭の収穫期で年売上と利益の趨勢がほぼ決まれば、期末に向かって税金対策や次年度投資対策・人事対策をじっくりできます。
反対に、収穫期の直後で期末を迎えると、棚卸や掛残照会などドタバタで決算することになり、節税対策などほぼ不可能。小売サービス業で12月末決算、不動産賃貸・仲介業で3月末決算などの会社さんは、毎期大変ストレスの多い決算を組まねばならなくなっているはずです。書店販売の会社設立本にこのあたりが書かれていないのは残念です。
 決算期変更には定款変更が必要ですが、登記不要。臨時株主総会での決議と所轄税務署・税務事務所への届出でOKです。その際に例えば次のような税軽減のオマケがついてくる場合もあります。

■同族会社の留保金課税適用除外期間を早めに

株主1グループ50%超所有の会社は、自己資本比率50%以下など適用除外に該当しない場合、2千万円等の留保控除額を超えた部分に、最大23.46%の重課税を受けていますが、平成19年4月1日開始事業年度から資本金1億円以下の会社は同族会社の留保金課税の適用対象外になります。決算期前倒しで、最後の課税を最小に、平成19年4月1日以降開始年度適用除外に突入します。

■自社株評価の直前期末をスライド

 自社株の類似業種比準価格の算定基礎は、直前・前々期・前々々期末数字。当期に前期末数字より利益・配当を低く設定できる場合は、決算期を変更して直前期末をスライド後、自社株移転します。

■突然の多額の利益計上見込みの場合の役員給与改定

  平成18年度改正で、定期同額給与改定は、期首より3ヶ月以内。年度内に大口取引で大幅増益になる場合には、決算期を早めて翌年度取引に。翌期の役員給与を増額して対応します。もちろん決算期をころころ変えるのはアウト。利益調整租税回避とされないように、ここ一番のときだけに。

■同族会社の業務主宰役員給与の1,600万円免税先取り

 悪評高い平成18年からの同族役員給与増税。平成19年4月1日開始事業年度から免税点が基準所得800万円から1,600万円へ増額しましたので、このゾーンの会社さんは、決算期前倒しすれば、非課税に駆け込めます。当期の損金不算入給与所得控除額は、期中按分できるからです。

■消費税還付や課税事業者となった基準期間対応にも

 建築消費税の還付には、建物引渡日と決算を合わせる、基準期間に対応する課税期間を短縮することもできるでしょう。
by expresstax | 2007-07-13 23:18 | 耳より税金情報

建物の税務効果は、新築時調査で決まる!
  不動産取得税・固定資産税・相続税-新築時調査は税務マネージメントのスタートライン


■新築建物の評価額調査で、その後の税負担が決まる
 固定資産税評価額は、毎年の固定資産税課税のベースであり、建物については、新築時の家屋評価額を元に、不動産取得税・固定資産税・相続税が課税されます。

(1) 調査で決定される家屋評価額×3.5%(住宅は3%)が不動産取得税です。
(2) この評価額を元に初年度減価▲20%程度で、翌年の固定資産税評価額が決まります。
(3) その後、経年減価後の家屋固定資産税評価額に対し、毎年、固定資産税が課税されます。
(4) 相続税・贈与税はその年の家屋の固定資産税評価額で財産評価します。

  つまり、当初の家屋評価額が低ければ低いほど、その後の長期に及ぶ税負担が激減するのです。

■家屋調査は、新築から数ヶ月後-都税事務所などからの連絡後、現地と竣工図・契約書確認

 新築から数ヶ月後に、都税事務所や市町村の資産税課家屋係から、現場を訪問して竣工図と契約書を見せてくださいと文書や電話で連絡が入ります。1千㎡超の家屋は、事前に資料を貸してくださいという場合もあります。
 調査官は図面と建築費明細をもとに、評価額を算定します。

■評価額は再建築価格評価-全国平均は実建築価格の68% エクスプレス平均はRCで35.6%!

 固定資産税評価基準では、再建築価格方式、つまり、主要構造部や設備の使用資材別に材料費・工賃その他を評点換算して積上計算。
 そのため、実際の建築価格に比べて事業用非木造家屋で、約30%~105%(!)程度までと評価差の偏差が激しく、平成17年度全国平均では68%です。

■立会した場合としなかった場合-29.9%と51.8%! その差21.9% 

 調査前にご連絡いただければ、エクスプレスの税理士が調査官と日程調整し立会います。
 その際に、評価額が適正に付されるよう、交渉するのです。

 ところが税理士に物件立会依頼する習慣がなく、無防備に調査を受けてしまうと、お役所の積算価格通りの評価を受けてしまいます。

 最近1年間のRC新築建物の建築価格と評価額事例でも、立会があった場合と、なかった場合での評価差が、一目瞭然です。この差が、今後毎年、相続税評価までずっとずっと続くのです。

■高い価格で評価されてしまった場合の救済措置は、審査請求で。でも・・・

 えっ、知らずに、うちは6割評価されてしまった!という場合。

 正式な手続としては、自治体の固定資産評価審査委員会に対し、家屋評価額についての審査請求を起こすことになりますが、それなりの評点により積算し、一度決定したお役人さんにとっては、審査請求は一大事。覆すのは、なかなか大変です。

 評価額決定以前の調査段階で、評価に詳しい専門家が物件についてきっちり交渉することで、お役人さんも安心して聞くのです。

 新築時調査は、財産防衛の税務マネージメントのスタートラインなのです。
by expresstax | 2007-05-31 23:08 | 耳より税金情報

 平成19年4月以降取得資産の減価償却税制
  -定額法・定率法ともに償却額アップ、減税へ
     3月末以前取得資産も、最後の5年で全額償却に

■平成19年4月以降は、減価償却の残存価格と償却限度額廃止で、年々の償却額アップ

 平成19年4月1日取得資産から減価償却制度が改正されます。(エクスプレス情報NO.188)法人税・個人所得税共通ですが、固定資産税の償却資産の償却は旧法適用が存続します。

1.残存価格廃止での償却額アップ

 定額法や定率法計算のうえで、残存価格10%を残すように定められていた算式
が全額償却を前提とした算式に変わるために、年々の償却額がアップするのです。

①定額法 平成19年3月末まで取得資産は「取得価額×90%×償却率」で計算していました。

つまり、耐用年数10年、償却率0.1の100万円の資産取得なら、100万円÷0.9÷10= 9万円が償却額でした。4月以降取得資産は、100万円÷10=10万円になります。

②定率法 定額法償却率×250%を適用します。上記資産の場合、従来は100万円×0.206=20.6万円でしたが、4月以降は、100万円×0.1×2.5=25万円となります。この250%増し法を適用した場合は、定額法償却額(取得価額×転換率)を下回る時点で、定額法に切り替えます。


2.償却可能限度額廃止での償却額アップ

 今までは、95%償却。残5%分は償却不可でしたが、残存1円(備忘価格)まで償却できます。

 本改正により総じて、減価償却額が増加しますから、個人法人問わず事業資産の経費化・資本の早期回収が早まることになります。 

 3月末購入・完成資産は、ちょっと延ばして、4月取得とする方が有利です。


■既存資産の取り扱い-平成19年3月末まで取得資産は旧法償却後、5年間で全額経費化

1.既存資産の残存価格の均等償却

 平成19年3月末日以前取得資産は、95%まで償却後、翌事業年度以降5年間で備忘価格まで償却。例えば1億円の建物を95%まで償却済、残存価格500万円の場合は、5年間100万円ずつ償却額が増えます。


2.資本的支出の償却


 既存資産については従来通りの減価償却を行いますが、修理を施し資産価値が増加する場合は資本的支出として資産計上、減価償却を行います。

従来の原則では、この資本的支出の減価償却は、本体耐用年数で行います(耐用年数通達1-1-2)。

 しかしそれでは、未来永劫、旧法償却方法が残ってしまいます。産業界では、資産の改修を重ねて法定耐用年数を超えることが多く、耐用年数7年のジェット航空機を改修して十数年飛ばせるのは、資本的支出が飛んでいるからです。

 法人税旧法適用と新法適用、そして固定資産税の旧法償却存続と、3つのシステムを構築しなければならないとあって、企業さんの償却システムコスト負担は必定。

 反対の声が挙がっていますが、原則通りの適用になる気配が濃厚です。
 法案成立後発表の施行令等を見守りましょう。

by expresstax | 2007-03-26 23:35 | 耳より税金情報

 平成18年確定申告は、金融商品花盛り-超有利な原価1千万円の株式非課税譲渡
  気をつけたい為替差損益・個人の投資損

 平成18年分の所得税確定申告まっさかり、エクスプレスも大わらわです。

 そして今回の確定申告の特徴といえば、不動産の元気な譲渡はもちろんですが、お客様の金融資産の売却益・配当益が百花繚乱です。

 より有利な確定申告は、エクスプレスの腕の見せ所です。

■受取利息への課税は、国税15、地方税5%の20%課税源泉分離で確定申告不要
 公社債だけでなく少人数私募債の利息も、起債会社の源泉徴収で課税完了。確定申告不要です。

■満期保険金は50万円まで非課税、超えても1/2課税。
(1)一時所得として、保険金-保険料のうち50万円を控除。残額の1/2を他の所得と合算します。

(2)一時払養老保険の差益は、利息と同様源泉分離20%です。

■株式の配当は総合課税だが、上場株は申告不要とハカリにかけて
①非上場株の配当は20%源泉分離。上場株は、平成21年3月まで10%(所得税7%、住民税3%)源泉され支払われます。原則は総合課税、最高では50%税率ですが、年10万円以下は申告不要です。

②上場株配当は、確定申告不要ですが、所得が330万円以下の人は、確定申告して他の所得と合算課税すれば、配当控除(配当額×10%)を受け源泉税が還付されます。海外株式は控除不可です。

■非上場株の売却益は原則20%分離課税

 非上場株売却益は上場株と損益通算可能。損失額まで自社株を後継者に譲渡して無税承継です。

■上場株・不動産REITは、有利な税制使いまくり

①上場株の譲渡益は、平成20年末までは10%課税です。高値の時に10%課税で簿価上げしておけば、増税後に利益が出ても税金は少なくできます。

②平成13年11月30日~平成14年12月31日購入の上場株式等の平成17年~平成19年の売却益は、購入金額1,000万円以内までのものは利益何億円でも非課税です。ただし「源泉徴収あり」の特定口座で売却したものはアウト。源泉徴収なしか、一般口座に変更してから売却してください。

③株式譲渡損の繰越申告していた人は、3年間繰り越して今年の利益と相殺して挽回します。

④上場株式などのみなし取得費特例は平成13年9月30日以前に取得、平成22年譲渡まで実際購入金額に関係なく、平成13年10月1日価額の80%に。まだまだ使えます。

■投資信託の解約償還損益は、上場株に準じるけれど

 投信の収益分配金は上場株配当と同様10%の源泉徴収、特別分配金は非課税。解約・償還益は配当所得、取得価額と個別元本の差額はみなし譲渡損益。

 配当控除5%、株式等と損益通算・繰越控除OKです。

■その他の金融商品も続々・・・個人の投資損は、紙屑。 リスクのある投資は法人で?
①金地金売却益は、50万円まで非課税。5年超保有はさらに1/2課税になります。30万円超は会員権など他の総合譲渡課税資産以外資産とのみ損益通算できます。生活に通常必要でない資産なのです。

②為替差益は雑所得として総合課税。損失は他と通算不可。
  デュアルカレンシー債、FXなどもです。

③誰かに投資した資金の投資損は、出資金でも貸付債権でも、法人と違い、他と通算できません。
by expresstax | 2007-03-09 23:29 | 耳より税金情報

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 特定資産買換は2年延長!中小は留保金課税廃止!
 同族給与増税維持-基準所得1,600万円まで免税に
 減価償却は100%償却に、残存簿価は5年で均等償却
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 平成18年12月14日、平成19年度税制改正大綱が決定されました。これで平成19年度税制が走ります。そのポイントを、資産関連中心にご報告します。
 
●相続税制

○社長後継者への自社株相続時精算贈与新制度

 平成19年1月1日以降、60才以上(原則65才)の中小オーナー社長様が、自社株を後継者の子に相続時精算課税贈与した場合、特別控除非課税枠が3千万円(原則2,500万円)になる、という事業承継税制創設です。
 
 5才緩和され、500万円増えても、相続時には相続財産に合算課税されてしまいますが、後継特定で自社株価激増会社なら、おすすめです。
 
○同族株主の配当優先無議決権株の相続評価 

 種類株の財産評価は、原則普通株と同様に。

 ただし、
 
 ①配当優先無議決株は、同族株主全員の同意のもとに、議決権株式に割り振れば、無議決株分を5%減額できます。95%評価で重い相続税を負担して無議決 で我慢して下さる株主さんには配当で相当報いなければならないでしょう。

 ②社債類似株式は、「配当優先・無議決・発行価額買取・残余財産分配は発行価額上限・普通株式転換権なし」を条件に、発行価額と配当による評価をします。拒否権付き株式は普通株式と同評価です。

○外国生命保険金をみなし相続財産課税

 日本の居住者が総理大臣の許可を得ずに外国保険に加入するのは違法ですが、相続で保険金を受けても最高50%税率の相続税対象とされず、一時所得25%税率。大資産家が節税対策に利用していました。今後は相続税課税です。
 
●不動産税制

○特定資産買換は、平成20年末まで延長! 

 平成18年改正議論の際に延長不可と財務省と国交省の間で念書が交わされていました。
 10年超長期保有資産譲渡買換で8割の課税繰延という柔軟なこの特例。経団連は議員さんに「先生の地元ではこんな買換が行われる予定なのですよ」とデータを回付。選挙目前の議員さんの支持を取付け、延長を勝ち取ったそうです。
 
 口惜しい財務省は、改正大綱検討課題に「20年末までの所要の見直し」を明記させました。
 
 期限延長により、年内譲渡予定物件は、引渡を来年初にすれば、2割の納税は平成20年に、買換資産取得期限が20年末までに延び、資金繰りでも買物件選択でも有利になります。
 
○住宅ローン控除は15年延長低率制度選択制に

 平成19年からの所得税減・住民税増に対応して、所得税住宅ローン控除に選択方式になります。所得税が低くローン控除を全額受けられない人には救済になります。
 
○住宅バリアフリー改修促進税制

 1.バリアフリーのローン控除制度

 平成19年4月1日以降、借入で30万円以上のバリアフリー改修した場合、5年間、1千万円まで借入残高の1%所得税額控除、うち廊下の拡幅等は、200万円まで2%所得税額控除します。対象者は要介護支援認定者・障がい者・同居者・50歳以上の人のいずれか該当者です。
 
 2.翌年度の固定資産税を1/3減額します。

○マイホーム買換特例の統合?-50㎡未満は?

 相続特定居住用財産の買換制度は平成19年4月1日以降譲渡について廃止され、特定居住用財産の買換制度の床面積280㎡上限規制撤廃のうえ3年延長し、マイホーム買換特例が一本になります。
 
 一見統合ですが、床面積不問だった相続買換が廃止、床面積50㎡以上の特定買換に統合されたことで、要件は厳しくなりました。
 
 相続取得して30年以上居住した住宅を売却、次の住宅は50㎡未満でいいや、という買換はできなくなります。 
 50㎡未満住宅を制限する政策です。
 該当の方は、平成19年3月末までに現住宅の売却を。
 
○居住用財産の譲渡損失繰越控除は3年延長

 居住用財産の買換等による譲渡損失の繰越控除制度と特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度は3年延長されます。
 
●金融税制

○上場株式譲渡益・配当10%優遇税率1年延長 
 19年末を20年末までに。株の利益確定も。 

●法人税制

○留保金課税は資本金1億円以下の会社は撤廃 

 昭和29年以来の制度が大改正。当時所得税率65%、住民税合わせて80%という高税率から、会社に利益を残して所得税逃れするなよ、との重課税制。事業税の外形標準課税共々資本金1億円以下への減資が続出しそうです。
 
○特殊支配同族会社の役員給与の増税制度

 同族会社の社長給与狙いの増税は、基準所得金額(会社利益+社長給与)が800万円超が対象ですが、これを平成19年4月開始事業年度以降は1600万円超に緩和します。ただし、平成18年度は800万円超会社も増税なのです。またまた複雑になり役員報酬決定試算に頭を痛めそうです。
 
○平成19年5月1日以降三角合併の適格合併

 解禁になる三角合併の適格要件は、親法人株式のみ交付することを要件とし、非居住者等株主の旧株譲渡益については課税、タックスヘイブン親会社株式対価合併は否認します。 
              
●減価償却税制

○残存価格・償却可能限度額廃止-経費化減税

 減価償却は、経費化できるけれど資金は出ない魔法の経費です。この償却費の減税です。
 
 平成19年4月1日以降、取得資産は、10%の残存価格を廃止、95%の償却可能限度額を廃止し、100%償却が可能となります。最後に備忘価格を1円つけます。
 
 平成19年3月末までの取得分は95%まで償却後、5年間均等償却します。未償却残高が残っていれば、今後5分割で経費化できます。
 
 付属設備15年の償却率は、定率法14.2%が16.5%に。経費化アップです。
 
 では資本的支出は?従来通りなら本体償却率を適用しますが、それでは旧償却率が未来永劫残ってしまいます。見直しが入るかも。
 
 また同様に償却後で課税する償却資産の固定資産税は現行通り。税・税別と複雑化します。
 
○ファイナンスリースは、売買取引とみなす 

 会計基準に合わせ原則売買取引とされます。

●個人税制

○寄付金控除は所得の40%(現行30%)上限に 

 上限25%→30%→40%、足切り1万円→5千円と年々優遇に。早く欧米のように100%控除にすべきでしょう。
 
○電子申告支援制度-1回だけ5千円税額控除

 平成19年度・20年度に電子申告すれば、1回だけ5千円所得税額控除。インセンティブ(飴の政策)としては、ちょっとケチですね。
 
○全ての匿名組合は源泉徴収義務化に

 平成20年1月1日以降、匿名組合からの利益分配につき、従来9人以下は免除されていた源泉徴収義務の人数制限を撤廃します。匿名組合組成に影響を受けるでしょう。
 
●信託税制-租税回避行為は規制

 平成19年4月の信託法の施行を見込んで整備されます。
 
 原則、現行の受益者課税(パススルー課税)を維持し、不当に法人税回避する場合(①自社株主に受益権を交付、②原則20年以上の自己信託、③自己信託等によるグループ企業間損益など)には、受託者課税します。
 
●今回見送りされた規制

 今回見送られたた節税規制ですが、施行令・通達に盛り込む可能性もありますから、今後を見守りましょう。
 
1.住宅消費税の還付
 間接税として消費税法理論上規制困難かも。
 
2.退職金の退職所得課税
 団塊大量退職時期の前規制は酷なのかも。

3.ゴルフ会員権の売却損の他所得通算

4.相続税24条定期金の有利評価

5.資本の消却損の損益取引扱い
by expresstax | 2006-12-19 21:38 | 耳より税金情報

■速報!平成19年度自民党税制改正速報大綱発表!-特定資産買換特例は2年延長!!
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 平成18年12月14日、自民党税制調査会総会の決議により、平成19年度税制改正
 大綱が決定されました。これで平成19年度税制が走ります。
 そのポイントをいつものように、資産関連中心に、速報としてご報告します。
 詳しい内容は、次号で!
  平成19年度自民党税制改正大綱
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●相続税制
 ○60歳以上のオーナー社長から社長後継者への自社株の相続時精算課税贈与 
               特別控除3千万円(通常2,500万円)に。
               
 ○同族株主の配当優先無議決権株の相続評価は
   同族株主全員の同意のもとに、議決権株式に割り振れば、5%減 
   
 ○外国生命保険金もみなし相続財産として相続税課税
 
●不動産税制
 ○特定資産買換は、平成20年末まで延長!
 
 ○住宅ローン控除は、15年延長低率制度との選択制に
 
 ○特定居住用財産の買換制度の床面積280㎡上限規制撤廃のうえ3年延長
  相続特定居住用財産の買換制度は平成19年4月1日以降譲渡について廃止
  
 ○特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度は3年延長
  特定居住用財産の買換等による譲渡損失の繰越控除制度の3年延長
  
 ○バリアフリー改修促進税制
    1千万円までの借入について1%所得税額控除
    廊下の拡幅等は、200万円まで2%税額控除
    廊下の拡幅等は、翌年度の固定資産税を1/3減額         
    
●金融税制
 ○上場株式の譲渡益・配当の優遇税率10%を1年延長。19年末を20年末まで。
 
●法人税制
 ○留保金課税は、資本金1億円以下の会社は撤廃

 ○特殊支配同族会社の役員給与の増税制度
   基準所得金額(会社利益+社長給与)1600万円以下を適用除外
                   (現行800万円) 
                           
 ○平成19年5月1日以降の三角合併の適格合併等要件
  親法人株式のみ交付することを規定
  非居住者等株主の旧株譲渡益について課税
  タックスヘイブン親会社株式対価合併の否認              
                   
●減価償却税制

 ○減価償却は、平成19年4月以降取得は100%(現行95%)まで可能に。
                   備忘価格は1円。
  平成19年3月末まで取得分は95%まで償却後、5年間均等償却。
 
 ○平成19年4月1日以降取得資産の残存価格10%を廃止、償却率が増加  
     例)付属設備15年 定率法 14.2%→16.5%
           10年 定率法 20.6%→25.0%
           10年 定額法  9.0%→10.0%
 
 ○償却資産の固定資産税での減価償却は、現行通り。
                   
 ○ファイナンスリースは、売買取引とみなす 
 
●個人課税

 ○寄付金控除は、所得の40%(現行30%)を上限に
 
 ○平成19年度・20年度に電子申告すれば、1回だけ5千円所得税額控除
by expresstax | 2006-12-14 23:33 | 耳より税金情報

 平成19年は、類似株価・都市部路線価上昇!?
 今なら、低かった18年以前評価額の適用OK
       超上昇地は、相当の地代据置方式借地設定も


 平成18年分の都心部の公示価格(1月1日現在)は、前年比+5.0%増、神宮前+30.5%増でした。

 8月発表の相続税路線価(1月1日現在)は、+6.1%増、銀座は+23.8%増でした。

 9月発表の基準地価(7月1日現在)は、+10.9%増、南青山は+27.5%増でした。

 都心部地価の平成18年の上昇が、平成19年路線価に反映されるのは必至です。

■平成19年路線価が上がったら-土地評価額激増・自社株純資産価額も激増

 平成19年相続税路線価が上がったら、もちろん、個人所有の土地の贈与・相続時の評価額がストレートに上昇します。それにより現金が入るわけでなくても、相続税だけが勝手に上がります。

 法人所有土地の評価も上がります。非上場会社の場合は、自社株評価のために純資産価額を算定しますが、路線価上昇は、この純資産価額評価額を引き上げることになります。

 相続時は、路線価上昇分の58%が、会社買取時は時価上昇分がそのまま反映されます。

■平成18年分の類似価額は激増、今なら低かった平成17年類似株価が使える

 非上場会社の自社株式を贈与や相続する場合の株価は、会社の規模や業種によって次の算定します。

①会社の財産債務の時価評価にもとづいて純資産価値を算定する純資産価額方式、
②利益や配当・純資産実績を上場の同業他社比較で計算する類似業種比準価額方式、です。

 このうち①の純資産価額は、平成18年路線価と株価で決まります。

②の類似業種比準価額の計算は、

上場類似業種の株価=ⅰ)贈与日の当月の平均株価、
ⅱ)贈与日の前月の平均株価、
ⅲ)贈与日の前々月の平均株価、
ⅳ)贈与年の前年平均株価のうち、 低い価格 で決まります。

平成18年中の8月までの類似業種比準価額の株価は、平成17年中の株価に比べ、軒並み上昇。不動産業は3割増です。上場株価の回復をストレートに反映しています。

 平成18年中の贈与なら、平成17年平均株価をベースに平成18年1月路線価で算定できるのです。 

■路線価急上昇地域は、相当の地代の利用による地価の法人移転も視野に

 特に東京都港区渋谷区など、平成18年7月基準地価は、大幅に上昇しています。平成18年に入っての上昇が明瞭です。

 土地個人・建物法人での土地賃貸の場合に、相当の地代据置方式への転換を今年中に実行すれば、過去3年路線価評価の平均額、つまり、今よりずっと低い路線価評価での地代設定が可能、今後の地価上昇分は、法人に帰属していきます。

 資産を後継者に贈与する、移転するなら、上がる前、低いうち、より低い価額で、が鉄則です。
by expresstax | 2006-11-08 23:55 | 耳より税金情報

                                     平成18年10月23日
                          エクスプレス経営資産セミナーご案内
                              エクスプレス・タックス株式会社
                    TEL.03(3461)8441 FAX.03(3461)8456
                        税理士・中小企業診断士 飯 塚 美 幸

拝啓 2006年の秋も深まり、ますますお元気にお過ごしのことと思います。

 今年は、ライブドア事件を皮切りに、都心不動産の高騰、ゼロ金利解除、税制度の改正等、資産をめぐる環境はまさに激動しています。資産の収益価値向上が、今後のテーマです。

今回は、第1部講師に再開発や建替・リニューアル等、いわゆる資産の「バリューアップ(価値増加)」のプロ中のプロである東急不動産ビル事業本部プロジェクト開発部の河合 潤氏を迎え、今後の不動産市況を睨んだ保有不動産のリニューアル・建替の実際と実行策についてお話しいただきます。

第2部ではこの数年、積極的に資産活用や相続税対策にチャレンジしていただき、資金調達、テナント誘致、建築の工夫、関係者様調整、近隣対策など、大変なお骨折りの末、「作品」とも呼ぶべき素晴らしいデザインマンションや収益ビルを立ち上げた弊社顧問先様2社様から、発表していただきます。

 第3部は、弊社飯塚から、開業以来多くの実績を積み上げた法人税・相続税・消費税・所得税・固定資産税の還付成功のポイントを税法理論と実務の両側面からご報告します。

第18回目の経営資産セミナーを有意義な交歓の機会として、先々を見抜くご自身の財産経営について、確かな戦略決定の一助としていただけますように、ご案内申し上げます。

                        記

日時:平成18年11月9日(木)午後1:30~5:00(1時開場)

場所:日比谷帝国ホテル 本館4階 松の間
    東京都千代田区内幸町1丁目1番1号 TEL.03(3504)1111(代)

講演:第1部 「建替・リニューアル・修繕等バリューアップの計画化と実行について」
     東急不動産㈱ビル事業本部プロジェクト開発部事業企画グループリーダー課長
                                  河合 潤 氏
   第2部 「お客様資産運用報告-超収益『作品』建築への挑戦」
        有限会社代官山ホシノ 代表取締役 星野 芳文 様 
         X社                   甲 様 
   第3部 「法人税・相続税・消費税・所得税・固定資産税の還付成功のポイント」
        エクスプレス・タックス㈱ 代表税理士・中小企業診断士 飯塚美幸

参加費用:3千円(お飲物・ケーキ付)
参加資格:弊社顧問先様に限らせていただきます。
       顧問先様には後日申込書を送付致します。
申込締切:平成18年11月1日(水)

第1部講師ご紹介:河合 潤(かわい じゅん)氏
昭和38年東京生、昭和62年慶応義塾大学法学部卒業、東急不動産㈱入社。平成 5年ビル事業部門を担当、現在同社ビル事業本部プロジェクト開発部事業企画グループリーダー課長。
資格:ビル経営管理士・再開発プランナー・マンション建替アドバイザー・宅建主任者等、再開発案件 原町田四丁目等 
by expresstax | 2006-10-28 12:19 | 耳より税金情報

 平成18年4月1日以降開始相続について、相続税の物納制度が大きく変更されたのは既報済み(本ブログ平成17年12月17日)ですが、改正相続税基本通達・理財局通達財理2640号により新たな取扱が明らかになりました。

不動産物納・自社株物納について追加情報です。

■延納・物納条件となる金銭納付困難事由と、許可限度額判定が厳格に-生活費は4.5万円/人
 相続税の延納・物納が許可されるのは、金銭での即時納付が困難な額に限られていますが、従来は、事業予定や住宅取得予定なども加味した緩やかな審査でした。

 ところが、新法では、「延納額=税額-(年間手取収入-本人と生計一親族の生活費-前年税金社保料±概ね1年以内臨時収入支出)」とされ、「物納許可限度額=納税額-金納額-延納額」です。生活費は、本人10万円/月、親族4.5万円/月。国税徴収法の規定が援用され、判定が厳格になりました。

 延納・物納予定者は預金でなく株式や不動産相続するなど、遺産分割を工夫する必要があります。

■「とりあえず物納」は、要注意!-売却後納付は、2.1%の利子税ではなく7.3%の延滞税課税に

先号のように、昨今の不動産ミニバブル状況で、物納より売却を選択するケースが増えています。
 相続税の申告期限に「とりあえず物納申請」しておいて、路線価×1.25より高い買い手があれば、物納を取り下げて延納に切替え、年利2.1%(不動産等割合が75%以上で、公定歩合0.4%の場合)の利子税を払って売却、相続税取得費加算で譲渡税申告、というのが従来でした。
 改正後は、物納の自主取り下げは、延納への切替ができず、年利7.3%(2ヶ月経過後14.6%)の延滞税課税に。延納切替ができるのは、「金銭納付困難理由がない」ことを却下理由として物納却下となった場合だけとなってしまったのです。

 したがって売却を横目に睨んだ「とりあえず物納」は延滞税覚悟で、延滞税負担してもなお高額で売却できる場合の選択です。物納は本気物納に限られます。

■審査書類期限は最長1年、要件整備の措置期限最長1年、過ぎれば物納却下、利子税・金銭納付

  物納劣後財産(賃借権設定地・法令違反・仮換地指定未了地・公道2m未満接道地・市街化区域外など)とは、他に適当な財産がない場合には、物納が認められる財産です。  

 物納不適格財産(担保付・権利争い・境界確認未了・隣地越境・無道路・共有・崖地・債務付など)は、物納却下されてしまう財産であり、1回だけ別財産で20日以内に再申請ができますが、それが不適格となれば、物納却下され、即座に利子税(平成18年中は4.1%)を含め金銭納付が必要です。
 書類提出不備には補完通知され、1年を限度に3ヶ月毎延長手続をします。当然利子税課税です。

 財務省と税務署の現地調査後、物納要件を充足するための措置通知があれば、適格財産への補正が必要です。1年を限度に3ヶ月毎延長措置可能です。いずれも納税者の整備期間は、利子税課税です。

■土壌汚染など条件付き許可-5年内回復不可能な場合の物納許可取消、更正の請求特則

 土壌汚染や地下埋蔵物の有無が明確でない場合は、条件付き許可とされ、後日5年以内に汚染や回復不可能が判明した場合は物納取消です。この場合、相続税の更正の請求ができますが、本税+利子税が莫大になる可能性大。そもそも納税困難だからこそ物納申請した相続人に過酷な仕打です。

■非上場自社株は、条件付き許可-5年以内の買い受け請求から6ヶ月以内対応を

 非上場株式は従来、買受希望者があるもののみ物納許可していましたが、条件付き物納許可を受け、5年以内の履行請求から6月以内に随意契約で1年以内(分割は5年内)に買受することが認められるようになりました。非上場自社株を分配可能額範囲で会社が相続人から直接買取れば、相続人は譲渡課税(3年半以内取得費加算可)を受けますが、物納後会社が国から買取れば譲渡税はかかりません。
by expresstax | 2006-09-30 23:27 | 耳より税金情報

 平成18年7月14日、日銀がゼロ金利政策を解除し、短期金利を引き上げたことから、今後の金利上昇の不動産価格への影響が気になります。

一方で、8月1日発表の土地の相続税路線価は、バブル崩壊後14年ぶりに全国0.9%上昇。

特に東京都は前年比5.5%アップ。都心部は銀座中央通りは23.8%増というのは去年の変動値。バブルの勢いが今年に入ってから更に急です。

■底地(貸宅地)が公示価格で売れてしまう! 相続税は、物納より売却へ

 A様のお父上は、たくさんあった底地をご生前より物納用に整備なさっていました。

底地は借地権者に買い取ってもらっても、底地の1割2割でしか売却が見込めないため、評価額相続税評価(更地価格の3割や4割)通りで国に物納するというのが、底地相続の定石だったからです。

 が、結果的に相続税評価の1.25倍、つまり公示価格レベルの提示額に対し、借地人さん達が全員買取希望してきました。

 底地を底地割合で売れる驚きの時代です。
 これというのも、借地権者さんへの融資がとても柔軟だからです。

 底地の現金化を図るなら今でしょう。

■奥の底地から角の借地権へ買換え、収益不動産経営へ

 B様の広大な所有地の角には、借地人甲さんの老朽アパート。

 奥の底地の借地人乙さんの建替のタイミングで底地売却話が成立しました。

 B様は奥の底地を売却、その収入で甲さんの借地権を買いとり、後継者様の法人が素晴らしい収益不動産を建築。B様は事業用資産の買換適用しました。

 特定資産の買換特例は、

 ①販売用でない所有期間10年超(個人は事業用)国内土地建物構築物を、
 ②平成18年12月31日迄に譲渡、
 ③譲渡年の翌年(翌事業年度)末迄に事業用買換国内土地建物構築物機械装置を取得、

  すれば

 ④1年以内に事業供用を要件に、売却額と買換額のいずれか低い額の8割まで課税繰延、

 ⑤買換資産が土地の場合は次に売るまで、減価償却資産の場合は減価償却額を8割引き下げて結果的に課税繰延できる制度(租税特別措置法個人37条①16、法人65の7①15)です。

 買換資産が個人の建物等ですと、所得税率が高い人は、譲渡税20%の繰延より不動産所得の償却経費の方が魅力ですから、要注意ですが、法人は比例税率ですから文句なし買換が有利です。

 B様のように底地から借地権への買換するならば、8割は次に土地を売るまで繰延べた場合は、買換資産を売るつもりがなければ、永久に繰延です。

■諦めていた債務ビルが売れてしまう! -保証債務履行譲渡特例で税金も圧縮

 C様は、ビル経営で債務が過重。意を決して再度売却打診すると、なんと鑑定価格の倍近い額で買手が登場。債務整理後手残り数億円を現金で使うか、収益物件買換取得か、どちらでも可です。金利上げ前の債務整理、バブル価格売却で、みごとに逃げ切っていただきました。
 保証債務履行譲渡特例で、高値売却の税金も引き下げます。

■相続から3年10ヶ月以内に売却、事業用買い換えしたら、特例はダブル適用

 D様はご相続後、土地を高値で売却。
 そして収益資産を取得。事業用資産の買換特例適用後の2割部分の課税につき、相続税の取得費加算特例を適用できますから、税金ゼロになってしまいます。

■法人譲渡資産は、販売用資産でなければ、未利用地事業供用要件なし

 E社様は、郊外地の数十年の未利用地を、買換えて事業展開します。特定資産買換特例の譲渡資産は、個人は事業供用資産であることが要件ですが、法人は販売用資産でなければよいのです。

■特定資産買換は平成18年12月31日譲渡まで、財務省は、廃止か縮小の念書を確保

 特定資産買換の行方が分かるのは平成19年度税制改正が固まる12月中旬です。

 来年の不動産価格は神のみぞ知るところですが、高値の今、準備しましょう。

 12月末迄に売却契約だけでも確定、購入は来期末迄、又はマンションなど大規模開発物件は翌々期末まで取得でよいのです。
by expresstax | 2006-08-18 17:17 | 耳より税金情報