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資産税の税理士ノート

カテゴリ:耳より税金情報( 62 )

リバースモーゲージ

 ある雑誌社さんからリバースモーゲージについて取材を受けて。
こちょこちょ調べていました。

 リバースモーゲージとは、goo辞書では、こんな風に書かれています。
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 リバースモーゲージ 【reverse mortgage】

 住宅などの資産はあっても現金収入が少ない高齢者等を対象に,居住中の持ち家を担保に資金を貸し出し,生活費や福祉サービス費にあてる制度。契約時に一括して融資額が支払われ,毎月返済していく通常の融資とは逆に,ローン残高が毎月増えていき,契約終了時や死亡時に資産を売却し精算することから,資産担保年金,住宅担保年金,逆抵当融資,逆住宅ローンなどとも呼ばれる。
〔日本では 1981(昭和 56)年,東京都武蔵野市で導入されたのが最初で,武蔵野方式ともいわれる〕
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 最近は、不動産価格が回復してきたためか、金融機関でも取扱を始めています。
 で、気になったのは、税務なんです。

 ネットでのリバースモーゲージについての説明は、たくさんありますが、出口での税務について、ほとんど記述されていません。
 
 そこで、というわけで。

 リバースモーゲージの出口、つまり、設定本人が亡くなったあとの問題です。
 
 税務では、考え方は、概ね代物弁済と似ています。

 相続後の抵当権実行・不動産譲渡となり、相続人の譲渡所得になるからです。
 
 担保財産評価・本人リバースモーゲージ設定
    ↓
 生活費等借入・借入累積
    ↓
 本人相続開始
    ↓
 相続人:担保不動産相続+借入債務承継
    ↓
 相続人から抵当権者への不動産譲渡・債務返済
 含みのある不動産の場合は、相続人は不動産譲渡所得申告
 
(1)被相続人の居住用財産の譲渡特例は不適用

 存命中は抵当権実行しないというのがリバースモーゲージの趣旨でしょうから、
抵当権実行は相続後、相続人により行われることになります。
 
 そのため、
 被相続人の居住用だったとしても、居住用財産の譲渡特例(3千万円特別控除
+軽減税率)は適用できませんね。
 
(2)自治体リバースモーゲージの場合は収用特例・軽減税率適用可能性?

 武蔵野市などの自治体のリバースモーゲージは、運営は公社ですが、担保物は
武蔵野市の用地取得部門に回されて、その後、市の施設として利用されているよ
うです。
 したがって、公共団体の場合は、収用特例が適用できる可能性があるのではないでしょうか。聞いてみたいところです。
 収用特例が適用されれば、特別控除により、5千万円まで譲渡税非課税となるりますが、
そこまでいかなくても、軽減税率は使えます。
 
(3)金融機関のリバースモーゲージの場合には、原則として相続人に譲渡税が課されるのを前提としています。

 実際には相続人借り換え・リバースモーゲージ分返済、相続人が該当不動産利用、借入返済継続ということも多いようです。

 そして、担保不動産売却、譲渡税支払後の価格が返済額を下回ることのないように、融資そのものが、不動産担保価値を相当安全を見込んで(C信託銀行さんの場合は、査定額の5割だとか。)設定されているようです。
 
 うーん、やっぱり、税務抜きに考えるのは、怖い、ですね。
by expresstax | 2008-02-14 23:56 | 耳より税金情報

エクスプレス経営資産セミナーご案内
平成20年1月10日

拝啓 新年がスタートし、ますますお元気にお過ごしのことと思います。

米国のサブプライムショックの余波と原油高、ドル安・円安の大波乱で新年は明けました。

また、平成19年末に公表された与党・野党と政府の税制改正大綱は、相続税制改正と増税路線を打ち出しましたが、与野党のねじれ国会の中で、方向性は不安定です。

 こうした中で、資産の運用と今後を適切に判断し、対処しなければなりません。

今回のセミナーでは、第1部講師に「全国賃貸住宅新聞」・雑誌「家主と地主」編集長の榎本ゆかり氏にご登場いただき、「これからの賃貸住宅マーケットとオーナーのとるべき対策」についてご講演いただきます。好調の商業系賃貸に比べ、賃貸住宅市場がどのように進むのか、都市部と地方物件の対応など、最前線の現場を知る第一人者として大いに語っていただきます。質疑応答にも応じていただきます。

第2部では弊社飯塚から、平成20年度税制改正の方向について、ご報告します。とりわけ新事業承継税制について詳説し、資産経営との関わりと対応策を検討します。

第21回目の経営資産セミナーを有意義な交歓の機会として、先々を見抜くご自身の財産経営について、確かな戦略決定の一助としていただけますように、ご案内申し上げます。敬具



日時:平成20年1月23日(水)午後1:30~5:00(1時開場)

場所:日比谷帝国ホテル 本館4階 松の間
    東京都千代田区内幸町1丁目1番1号 TEL.03(3504)1111(代)

講演:第1部 「これからの賃貸住宅マーケットとオーナーのとるべき対策」
㈱全国賃貸住宅新聞社 取締役
「週刊全国賃貸住宅新聞」編集部デスク 榎本 ゆかり 氏                                 
   第2部 「平成20年度税制改正の方向について」
        エクスプレス・タックス株式会社 税理士・中小企業診断士 飯塚 美幸 

参加費用:弊社顧問先様5千円(お飲物・ケーキ付)
参加資格:弊社顧問先様に限らせていただきます。
顧問先様には後日申込書を送付致します。

申込締切:平成20年1月17日(木)

第1部講師ご紹介:榎本 ゆかり(えのもと ゆかり)氏
日本女子大卒業、亀岡大郎取材班グループに入社、住宅リフォーム業界向け新聞、ベンチャー企業向け雑誌などの記者を経て、平成15年1月㈱全国賃貸住宅新聞社「週刊 全国賃貸住宅新聞」の編集部デスク就任、平成16年9月同社取締役就任、現在に至る。家主や不動産業者向けのセミナー多数。
by expresstax | 2008-01-19 23:14 | 耳より税金情報

 2008年、明けましておめでとうございます。
 
 先日、ここでも触れた、税制改正の行方です。
 案の定、民主党さんの「税制改革の大綱」が出され、与党の「税制改正大綱」財務省の「税制改正の大綱」について、疑問が出てきました。

 政府予算案は憲法の規定で衆院で可決されれば、成立することになるけれど、税制改正法案は参院で否決されると成立せず、結果的に予算を執行できなくなるというのです。

 現在の「ねじれ国会」ではありえなくない話しです。
 両大綱案は、相続税などではほぼ一致しているものの、証券税制や、消費税・道路特定財源・法人税などでは、真逆の主張です。

 どうなるのか、税制改正本の原稿を抱えながら唸っています。

 ☆  ☆  ☆

 と、さて。

 今年は、自宅屋上で初日の出を見る会がありましたので、いそいそと参加して、拝んで参りました。

 写メなので、きれいじゃないですが、今年初めてのご来光です。

 では、今年もよろしくお願いします。
迷走?激突?20年税制改正、そして初日の出_d0054704_7343531.jpg
















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by expresstax | 2008-01-01 07:25 | 耳より税金情報

 大晦日を目前のご相談です。

 これまで免税事業者だったけど、平成20年に大きな設備投資をするから、その消費税の還付を受けるためには、この年末に届出を出さなくちゃいけないんじゃないか、ただし設備投資後は、ずっと課税事業者になるんだけど、というものです。

 消費税は「預かった消費税-払った消費税」の差額を納めるのが原則です。
 そのために、消費税の課税事業者であれば、例えば、「その年の課税の売上1千万円に払う消費税50万円-設備投資1億円に払う消費税が500万円=▲450万円還付」が可能ですが、免税事業者の場合は、そのままでは消費税と無関係。従って還付もなし、となっちゃうために、免税事業者でも、あえて消費税の課税事業者になることを選択しちゃうという方法があります。

 でも、このケースの場合、方法は2つです。
1.設備投資後は、いずれ課税事業者(課税売上高1千万円以上)になるのだから、余計な手続きをせずに、平成22年から粛々と消費税を納税する方法。
 平成19年までは課税売上高1千万円以下なので、平成21年はどんなに課税売上があっても、消費税納税はないからです。
 
2.事前に課税事業者となることを選択して、平成20年は消費税還付を受ける方法。
 ただし、そのままなら払わずに済む平成21年消費税を払うことになります。
 
 この判断基準は、設備投資額の消費税と、20年21年の課税売上高の消費税のどちらが大きいか、に係ってきます。
 
 そして設備投資額の方が大きいぞ、と2を選択するとして、年間計算をしたら、平成20年分の設備投資後の課税売上高が増えるほど、還付消費税は少なくなります。

 つまり、消費税還付額を最大化するためには、課税売上高を最小化する必要があります。
 
 消費税には、3ヶ月や1ヶ月に、課税期間を区切ってもいいよ、とする課税期間短縮規定(消費税法19条)がありますが、これを使います。

 もちろん、そんな手間暇をかけることと、課税売上高の額による還付効果のコストパフォーマンスを検討する必要があるのは言うまでもありません。
 
 今回の場合は、課税期間短縮が有利なので、どうせ課税期間短縮するなら、あえて、大晦日にばたばた手続きをしないで、設備投資の直前で手続きをする方がよかろう、という結論です。

 以上、年末のちょいとしたどたばた相談、ひやひやの対応でした。
 だって、今やっておいた方がいい、という可能性だって大大大なのですから。
 スリルとサスペンスの人生です。税理士って。
 
   ☆   ☆   ☆

 というわけで、大晦日。
 悪友と、ふらりふらりとちょっと東京の匂いを感じに、出かけてきました。
 まずは、汐留コンラッドホテル。これは私の希望です。

 事務所の内装のモデルを見てみようというのです。

大晦日の消費税の届出?そして東京タワー_d0054704_1110132.jpg


 そして、東京タワー。

大晦日の消費税の届出?そして東京タワー_d0054704_054039.jpg



























2007年最後の東京の夜景と、ライトアップされた東京タワー、タワシタのレストランGARB Pintinoのおいしいイタリアンでの今年最後の食事を満喫してきました。

 では、どちらさまも、お元気に、良いお年を。
by expresstax | 2007-12-31 23:37 | 耳より税金情報

 前回ご報告した平成20年度与党税制改正大綱。
 民主党が追いかけて12月18日、大綱を出しました。 
 ①租税特別措置(租特)の抜本見直しを進める一方で法人税率を引き下げる。
 ②寄付税制を大幅に拡充し、公益事業を担う団体への寄付に関して所得税額の40%を上限に税額控除できる措置の新設、などが報道されています。

 一方、翌12月19日、財務省が「平成20年度税制改正の大綱」を決定。

 これは、財務省ベースの国税のみの改正大綱ですが、「の」が入っているのが特徴(笑)。
 そして、自民・公明税調との協議済みの与党大綱のベースになっています。
 民主党さんの税率引き下げなどは、匂いも入っていません。(税調議論には載っていたんですけどね。)

 もちろん来年3月の国会の流れを見なければならないというものの、1月には税制改正要綱が閣議決定されていくことを考えれば、大筋、与党大綱で進むということでしょう。

 というわけで、取り急ぎ、税制改正本の原稿書きにハッパを掛けています。

 ☆    ☆    ☆

 そんな中でも世の中はクリスマス。
 
 赤坂見附の弊社事務所ビルの入っている赤坂東急プラザと
 お向かいのベルビー赤坂のクリスマス・イルミネーションです。
財務省「平成20年度税制改正の大綱」_d0054704_0344198.jpg














 もうひとつは、有楽町マリオン。
 正時のオルゴール人形です。
財務省「平成20年度税制改正の大綱」_d0054704_0354160.jpg















 メリークリスマス!
by expresstax | 2007-12-24 23:24 | 耳より税金情報

 明日13日に、与党税制改正大綱が決定され発表される予定です。
 その一部を先行してお伝えします。

■事業承継税制は21年度から-相続税抜本改正と一緒に納税猶予制度として

 期待されていた事業承継税制は、21年度から相続税課税方式の抜本改正と合わ
せて、5年間チェックを基準とする納税猶予制度として導入されます。
 
 具体的には、平成20年10月施行予定の「事業継続円滑化法」と足並みを揃えて、
それ以降の税制適用になる見込みです。
 
 制度適格となれば、発行済み議決権株式総数の2/3の8割の評価減となりま
すが、個人資産の管理等を行う法人などは排除されます。
  
■土地売却の登録免許税の1%軽減税率は平成21年3月まで1年延長

 平成20年3月で期限到来する軽減税率は、1年間延長され、その後漸増します。
 
                 現行  平成21年4月~ 22年4月~
 土地売買所有権移転登記     1%    1.3%    1.5%
 土地所有権信託登記       0.2%   0.25%    0.3%
 
■証券税制

 1.譲渡所得
   (1)上場株式等譲渡の軽減税率 現行10%  平成20年12月で廃止
                        本則20%課税に
   
   (2)市場特例措置 平成22年末まで 500万円以下は10%適用
   
 2.配当所得課税
   (1)上場株式等配当の軽減税率 現行10%  平成20年12月で廃止
 
   (2)少額配当の軽減措置
              平成22年末まで 100万円以下は10%適用
              
 3.譲渡損失と配当の損益通算制度
   
    申告方式  平成21年度から開始
    特定口座の場合は、早くても平成22年度から

■相続税の営業権評価は、利率・企業者報酬等見直しへ

 低金利のあおりで高額評価されるようになってしまった法人の営業権評価は、
標準企業者報酬と基準年利率の見直しにより適正化される予定です。
          現行             改正後
          
 (1)企業者報酬 利益金額5千万円 報酬850万円  2,500万円
            1億円    1千万円  4千万円
            5億円    5千万円  1億円
            
 (2)基準年利率     2%            5%

■続きと詳細は、大綱発表後に!
by expresstax | 2007-12-12 23:57 | 耳より税金情報

2007年エクスプレス秋の経営資産セミナーご案内

                                 平成19年9月21日
エクスプレス・タックス株式会社
TEL.03(3461)8441 FAX.03(3461)8456
税理士・中小企業診断士 飯 塚 美 幸

拝啓 まだまだ残暑が続くなか、ますますお元気にお過ごしのことと思います。

  米国株のサブプライムショック、株価の乱高下、金利足踏み、土地路線価の上昇など、資産をめぐる環境は激動、地価上昇に対する資産対策、相続事業承継対策が急務であり、エクスプレスにも相続税試算や資産の移転・贈与のご依頼が殺到しています。

 今回のセミナーでは、第1部講師に東証一部上場ケネディクス㈱の創立メンバーであり、現ケネディクス・リート・マネジメント株式会社代表取締役である宮島大祐様から、J-REIT市場の現状とこれからの不動産市場の動向と投資経営判断のポイント、資産育成のあり方についてお話しいただきます。宮島様は弊社顧問先様のご子息でもあります。

 第2部では弊社飯塚から、事業承継のポイントをわかりやすくご報告しながら、事業承継計画書の作成についてガイダンス致します。
  経済産業省の事業承継ガイドプランを踏まえたエクスプレス式事業承継計画書に直接書き込んでいただくことにより、現在の相続対策や事業承継計画の進捗を確認し、あるいは、スタートを切ってみましょう。もちろん、当日その場でお書きにならなくても大丈夫です。

 第20回目の経営資産セミナーを有意義な交歓の機会として、先々を見抜くご自身の財産経営について、確かな戦略決定の一助としていただけますように、ご案内申し上げます。
敬具


日時:平成19年10月10日(水)午後1:30~5:00(1時開場)

場所:日比谷帝国ホテル 本館4階 松の間
東京都千代田区内幸町1丁目1番1号 TEL.03(3504)1111(代)

講演:第1部 「J-REIT市場の現状と将来の展望」
ケネディクス・リート・マネジメント㈱代表取締役  宮島 大祐 様                                 
第2部 「書いてみよう! 事業承継計画書」
エクスプレス・タックス株式会社 税理士・中小企業診断士 飯塚 美幸 

参加費用:3千円(お飲物・ケーキ付)
参加資格:弊社顧問先様に限らせていただきます。顧問先様には後日申込書を送付致します。
申込締切:平成19年10月3日(水)

第1部講師ご紹介:宮島 大祐(みやじま たいすけ)様
昭和60年 4月三菱UFJ信託銀行株式会社(当時三菱信託銀行株式会社) 、平成4年 4月   同 ロスアンゼルス支店、平成9年 4月 株式会社宮島商会、平成10年 4月ケネディクス株式会社(当時ケネディ・ウィルソン・ジャパン㈱)、平成17年 5月以降ケネディクス不動産投資法人執行役員、ケネディクス・リート・マネジメント㈱代表取締役就任、現在に至る。
by expresstax | 2007-10-09 23:48 | 耳より税金情報