資産税の税理士ノート

スキー&スノーボード2004-2005

リバースモーゲージ

 ある雑誌社さんからリバースモーゲージについて取材を受けて。
こちょこちょ調べていました。

 リバースモーゲージとは、goo辞書では、こんな風に書かれています。
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 リバースモーゲージ 【reverse mortgage】

 住宅などの資産はあっても現金収入が少ない高齢者等を対象に,居住中の持ち家を担保に資金を貸し出し,生活費や福祉サービス費にあてる制度。契約時に一括して融資額が支払われ,毎月返済していく通常の融資とは逆に,ローン残高が毎月増えていき,契約終了時や死亡時に資産を売却し精算することから,資産担保年金,住宅担保年金,逆抵当融資,逆住宅ローンなどとも呼ばれる。
〔日本では 1981(昭和 56)年,東京都武蔵野市で導入されたのが最初で,武蔵野方式ともいわれる〕
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 最近は、不動産価格が回復してきたためか、金融機関でも取扱を始めています。
 で、気になったのは、税務なんです。

 ネットでのリバースモーゲージについての説明は、たくさんありますが、出口での税務について、ほとんど記述されていません。
 
 そこで、というわけで。

 リバースモーゲージの出口、つまり、設定本人が亡くなったあとの問題です。
 
 税務では、考え方は、概ね代物弁済と似ています。

 相続後の抵当権実行・不動産譲渡となり、相続人の譲渡所得になるからです。
 
 担保財産評価・本人リバースモーゲージ設定
    ↓
 生活費等借入・借入累積
    ↓
 本人相続開始
    ↓
 相続人:担保不動産相続+借入債務承継
    ↓
 相続人から抵当権者への不動産譲渡・債務返済
 含みのある不動産の場合は、相続人は不動産譲渡所得申告
 
(1)被相続人の居住用財産の譲渡特例は不適用

 存命中は抵当権実行しないというのがリバースモーゲージの趣旨でしょうから、
抵当権実行は相続後、相続人により行われることになります。
 
 そのため、
 被相続人の居住用だったとしても、居住用財産の譲渡特例(3千万円特別控除
+軽減税率)は適用できませんね。
 
(2)自治体リバースモーゲージの場合は収用特例・軽減税率適用可能性?

 武蔵野市などの自治体のリバースモーゲージは、運営は公社ですが、担保物は
武蔵野市の用地取得部門に回されて、その後、市の施設として利用されているよ
うです。
 したがって、公共団体の場合は、収用特例が適用できる可能性があるのではないでしょうか。聞いてみたいところです。
 収用特例が適用されれば、特別控除により、5千万円まで譲渡税非課税となるりますが、
そこまでいかなくても、軽減税率は使えます。
 
(3)金融機関のリバースモーゲージの場合には、原則として相続人に譲渡税が課されるのを前提としています。

 実際には相続人借り換え・リバースモーゲージ分返済、相続人が該当不動産利用、借入返済継続ということも多いようです。

 そして、担保不動産売却、譲渡税支払後の価格が返済額を下回ることのないように、融資そのものが、不動産担保価値を相当安全を見込んで(C信託銀行さんの場合は、査定額の5割だとか。)設定されているようです。
 
 うーん、やっぱり、税務抜きに考えるのは、怖い、ですね。
by expresstax | 2008-02-14 23:56 | 耳より税金情報
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税理士飯塚美幸のひとことメッセージ
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 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

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