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資産税の税理士ノート

平成19年は、類似株価・都市部路線価上昇!?

 平成19年は、類似株価・都市部路線価上昇!?
 今なら、低かった18年以前評価額の適用OK
       超上昇地は、相当の地代据置方式借地設定も


 平成18年分の都心部の公示価格(1月1日現在)は、前年比+5.0%増、神宮前+30.5%増でした。

 8月発表の相続税路線価(1月1日現在)は、+6.1%増、銀座は+23.8%増でした。

 9月発表の基準地価(7月1日現在)は、+10.9%増、南青山は+27.5%増でした。

 都心部地価の平成18年の上昇が、平成19年路線価に反映されるのは必至です。

■平成19年路線価が上がったら-土地評価額激増・自社株純資産価額も激増

 平成19年相続税路線価が上がったら、もちろん、個人所有の土地の贈与・相続時の評価額がストレートに上昇します。それにより現金が入るわけでなくても、相続税だけが勝手に上がります。

 法人所有土地の評価も上がります。非上場会社の場合は、自社株評価のために純資産価額を算定しますが、路線価上昇は、この純資産価額評価額を引き上げることになります。

 相続時は、路線価上昇分の58%が、会社買取時は時価上昇分がそのまま反映されます。

■平成18年分の類似価額は激増、今なら低かった平成17年類似株価が使える

 非上場会社の自社株式を贈与や相続する場合の株価は、会社の規模や業種によって次の算定します。

①会社の財産債務の時価評価にもとづいて純資産価値を算定する純資産価額方式、
②利益や配当・純資産実績を上場の同業他社比較で計算する類似業種比準価額方式、です。

 このうち①の純資産価額は、平成18年路線価と株価で決まります。

②の類似業種比準価額の計算は、

上場類似業種の株価=ⅰ)贈与日の当月の平均株価、
ⅱ)贈与日の前月の平均株価、
ⅲ)贈与日の前々月の平均株価、
ⅳ)贈与年の前年平均株価のうち、 低い価格 で決まります。

平成18年中の8月までの類似業種比準価額の株価は、平成17年中の株価に比べ、軒並み上昇。不動産業は3割増です。上場株価の回復をストレートに反映しています。

 平成18年中の贈与なら、平成17年平均株価をベースに平成18年1月路線価で算定できるのです。 

■路線価急上昇地域は、相当の地代の利用による地価の法人移転も視野に

 特に東京都港区渋谷区など、平成18年7月基準地価は、大幅に上昇しています。平成18年に入っての上昇が明瞭です。

 土地個人・建物法人での土地賃貸の場合に、相当の地代据置方式への転換を今年中に実行すれば、過去3年路線価評価の平均額、つまり、今よりずっと低い路線価評価での地代設定が可能、今後の地価上昇分は、法人に帰属していきます。

 資産を後継者に贈与する、移転するなら、上がる前、低いうち、より低い価額で、が鉄則です。
by expresstax | 2006-11-08 23:55 | 耳より税金情報