不動産賃貸会社の営業権評価、そして銀座のサックス

　不動産等所有法人の株式評価で、

　営業権の評価はどうなるのかの議論になりました。

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　自社株の相続・贈与をする場合の株式の評価額は、

　その会社の正味財産価値である純資産価額や

　同業他社成績と比較する類似業種比準価額で算定します。

　資産として営業権があれば、

　それも純資産価額計算に計上しなくちゃなりません。

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　営業権とは、ブランドなどの目に見えない超過収益力をいいます。

　財産評価では、

　

　営業権の価額＝

　　超過利益金額×営業権の持続年数(原則として10年)に応ずる基準年利率による複利年金現価率

　　超過利益金額＝平均利益金額×0.5－標準企業者報酬額－総資産価額×0.05

　　

　として算定します（財基通165、166）。

　商売の事業会社様の場合は、必ず計算して、

　価額があれば、株式の純資産価額計算に計上します。

　会社の発展に伴い生じてくるため、

　外部から「のれん」として買ってきたのでない限り、

　会社の決算書には計上がなく、簿価はありません。

　別会社から買ってきた「のれん」であれば、

　買主法人は買収価額で計上して耐用年数5年の定額法償却します（法令48②四、耐令別表三）が、

　それは稀なケースでしょう。

　通常は、簿価がないため、株式評価でも見落としがちです。

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　さて、今回の株式評価の法人は、

　実業もあるけど、不動産を多数所有しています。

　それで上記の営業権評価を、

　国税さんの評価明細書の書式で入力していくと、

　はい、ゼロ円で～す！となります。

　ふ～む、と算式をジロジロと見ると、

　営業権の算定の基礎となる超過利益金額の計算の、

　「－総資産価額×0.05」

　これが効いてくるんですね。

　総資産の5％を超えない限り、営業権は算出されないわけです。

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　これまで、不動産賃貸の会社の場合は、

　営業権なんか計算しな～い、、

　でも、税務署も問題にしな～い、

　ということで通ってきてしまうケースが多かったようです。

　それは、この総資産の5％のハードルがあるからなんですね。

　それに、そもそも、不動産ベースの会社様の場合は、　

　その超過収益率とは、ズバリ、立地の収益力だからでしょう。

　例えば、最果ての地のリゾートホテルなどは、

　総資産額の５％より平均利益額が多く、

　営業権が算出されるとしたら、

　そりゃ、ブランド力でしょう、ということですね。

　

　でも、一般の不動産賃貸業での超過収益力は、

　リッチな立地に尽きるはずです。

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　とはいえ、やはり、念には念を。

　しっかり計算して、お客様に説明申し上げましょう。

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　とある日曜日の夜の銀座の街角です。

　サックス吹きさんが、ひとりで演奏していました。

　「She」の演奏に入って、

　思わず足を止めて、聴き入ってしまいました。