資産税の税理士ノート

スキー&スノーボード2004-2005

テナント審査と不動産のプロの成熟度、そして赤坂雪華堂さん

 新規の事業用物件の賃借の申し込みを受けたとご相談がありました。

 あれこれお尋ねしているうちに、
 これまで賃借人の入居時の審査をほとんどなさってこなかった事が分かりました。
 うーん。これまでが、ラッキーだったのでしょう。

 不動産を貸し付けるにあたっては、一般的に、最低でも次の書類程度は要求するでしょう。

 住居系物件の場合は、申込書・身分証・収入証明書(源泉徴収票や確定申告書・青色決算書)、

 事業系物件の場合は、申込書・会社案内・法人登記簿謄本・会社決算書(法人税申告書共)、
           連帯保証人である社長個人の確定申告書等 

 これらの書類は、いわば基本中の基本ですが、これまでの仲介業者さんは、
 住宅は身分証だけ、事業系は申込書と会社案内だけで、テナント付けしていたとのこと、
 非常に怖いことです。

 特に事業物件は、契約至上主義です。
 入り口で、ヌルい審査や ヌルい契約しかしないで、
 入居後に事業で下手ぐって賃料不払が起きて、立ち退き問題となっても、
 うっかりすると営業権を主張されてしまうこともあります。
 
 まずは、入り口から、厳格に対応して、
 ああ、しっかりした大家さんだなあ、これはいい加減なことはできないぞ、と
 しっかり思わせることです。

 もちろん、何としてもここに入居したい!ここで営業したい!
 と思わせるだけの物件にすることが第一ですが。

 また、入居審査に不安がある場合は、保証会社を使う方法もあります。
 テナントが、連帯保証人を連れてきても、有料で保証会社と契約することを条件にするのです。
 そうすれば、入居与信審査は、保証会社が、ガチガチにやってくれますから、
 保証会社のハードルを越えた入居者であれば、安心だな、という判断がつくでしょう。

 こうしたことは、税務には関係ないのですが。(^^ゞ
 お客様に失敗されて困るのは税理士なのです。(^^ゞ

 ご成功をお祈りします。

 ☆  ☆  ☆

 以前、貸し戸建てをなさっていたお客様の物件に、入居後しばらくして、
 契約した老夫婦ではなく、実際には反社会勢力さんが入居していたことがわかりました。

 お客様から連絡をいただいて、
 とんでもないことだと、賃貸借契約書を拝見すると、
 なんと、譲渡転貸禁止条項がない契約書だったのです。
 地元の不動産屋さんが、のどかに、作成していたもののようでした。

 ありえないことに驚きつつも、即座に弁護士の先生に連絡、
 一気に動いていただき、
 なんとか数ヶ月後に退去させることができました。
 
 これは、結果的にみれば、むしろラッキーな例といえるでしょうが、

 オーナー様というのは、親から相続した土地建物の場合、いわば不動産の素人。
 不動産業を営みながら、不動産の知識も訓練も受けていないケースが多いのでしょう。

 だからこそ、不動産のプロに仲介も頼むのでしょうが、
 日本の不動産のプロは、
 まだまだ、法的に未成熟で訓練されていないのが現状なのだと思い知らされます。
 
 ☆  ☆  ☆
 
 弊社はといえば、事務所を借りる立場なのですが、

 過去に、渋谷で三菱銀行さんの物件に入居したとき、
 赤坂見附で東急不動産さんの物件に入居したとき、
 そして現在の物件に入居したときも、
 辟易するほどコテコテに書類提出を求められました。

 帝国データバンクの調査を受けて、データベースに登載されたことが、後でわかりましたが、
 それ以降、急に個人向けにアメックスカードの加入のお誘いなどが増えたりしました。
 与信調査、信用調査というのは、そういうものなのです。

 良い機会ですので、よく研究して、良い賃貸経営ができるように、アプローチしてみてください。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂雪華堂さんです。
 甘納豆の専門店です。
 赤坂には、みつまめの専門店の相模屋さん、羊羹の専門店の虎屋さん、
 単に和菓子屋というだけでないお菓子の専門店が集結しているのが面白いですね。
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 お店に入るとすぐに、買う買わないにかかわらず、お茶と甘納豆を出してくれます。
 とても赤坂らしい応対です。
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 お茶をすすりながら、物色していると、おや、新商品が。
 七福どら焼きだそうで。
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 はい、事務所のお土産の七福どら焼きです。
 白あんに、7種類の甘納豆のうち何種類かが入っているそうで。
 宝くじみたいですね。(^^)
 はい、これで皆様にも、開運福宝!です。
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by expresstax | 2013-05-29 23:05 | 不動産
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税理士飯塚美幸のひとことメッセージ
by expresstax
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自己紹介
税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。
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