居住用財産の買換特例の2億円制限
 居住用財産を売却して、次のマイホームを取得するご予定のお客様からのご質問です。
 居住用財産の譲渡の買換特例(租税特別措置法36の2)の適用を希望なさっています。

 お話のなかで、売価のお話がでてきました。

 平成22年1月1日以降の譲渡の場合は、譲渡対価が2億円以下に、制限されました。
 こんな値下がり期に、ご丁寧に頭打ちするとは、ピントのずれた増税の改正ですが、

 国会を通ったのは3月、それなのに、改正法は、1月から遡及適用という、
 法律論からは、信義則違反、後出しジャンケンのだまし討ちですから、
 さらにピントを外した税制です。(怒)

 そこでご質問です。
 売値は2億円だったらいいんですね。
 それなら買換特例が使えますね。

 確かにそうです。
 が、ちょっと注意してください。
 
 正しくは、「2億円-固定資産税精算金」で売買契約した場合に、使えるのです。

 それは、何ですか?
 お客様は、目を剥きました。

 通常、不動産売買をする場合に、
 その不動産にかかる固定資産税を、日割りで精算するのが取引慣行です。

 例えば、年12万円の固定資産税だとすると、
 固定資産税はその年の1月1日の所有者に課されますから、
 売買が1月末なら、年間固定資産税の31/365は、売主負担、
 残りは買主負担として、その負担分を精算するために、
 買主は、売主に対して支払うケースが多いでしょう。

 しかし、固定資産税はあくまで、売主が所有者として全額負担すべきであり、
 買主は固定資産税の納税義務者ではありません。
 あくまで取引慣行として精算しているので、精算しない取引も、有効なのです。

 つまり、税務上は、
 買主が負担する精算金は、ただの売買での取引金額の一部に過ぎないのですね。

 この結果、2億円で売買するつもりでも、固定資産税精算金が11万円あったら、
 売主は、そのマイホームを、200,110,000円で売却したことになるのです。

 これで、買換特例は、あえなく、アウト。

 さあ、せいぜい居住用財産の3千万円の特別控除と、6千万円部分の低税率(14%)の特例だけを使って、
 しっかり納税してくださいね、となります。

 目を剥いたお客様は、
 じゃあ、もらった固定資産税にも、課税されるんですか!と、更に叫ばれましたが、
 はい、そうなんです。

 仮に、2億円ジャストで売り出すなら、固定資産税分だけ、ディスカウントしなければなりません。

 うーん。
 困った税制ですね。 
by expresstax | 2010-09-12 23:26 | 譲渡

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ
by expresstax
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 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
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 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

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