中古物件の附属設備価額

 中古物件を取得したときの、附属設備価額の計算です。

 新築ならともかく、中古物件を取得した場合、契約書に、土地建物価額が明記されていない場合が多いでしょう。
 このときは、土地建物の価額の区分をしなければなりません。
 これについては、いつぞや、ここにも書きました。

 問題は、附属設備です。
 建物価額が明記された契約書でも、附属設備価額までは、明記されることは、まずありません。

 ということは、建物価額を、さらに、駆体と、附属設備に区分しなければならないということなんです。
 その数字は、その後の買い主の減価償却計算に大きく影響します。

 建物部分は、定額法で、法定耐用年数47年や50年ベースでの中古耐用年数。
 附属設備は、定率法OKで、法定耐用年数15年ベースでの中古耐用年数。
 算定される償却費は、天と地の差です。

 どんなビルでもマンションでも、エレベータがあり、給排水設備があり、電気設備があります。
 現に存在して、しっかりと稼動しています。
 それを、どのように評価するか。

 例えば、附属設備の耐用年数ほぼ15年を経過しきってしまった物件の場合、
 どうするか。

 弊社では、それをある方法で算定していますが、
 税理士先生によっては、消極的な方が多いことがわかりました。

 いわく、償却が終了したので、附属設備価額はない、と。
 したがって、建物全体を、建物の中古耐用年数で減価償却するしかないと。

 そうでなければ、国税さんから否認されてしまうと。

 ほんとうでしょうか。
 現に稼動し、機能しているからこそ、買い主さんは、その物件を買ったのでしょう。
 現にあるものを、ないものとして判定するのは、正しいでしょうか。

 では、附属設備あり、とした場合に、どのように価額計上したらよいでしょうか。
 それを立証するには、どうしたらよいでしょうか。
 
 ここからが、ほんとうの資産税の税理士の力が問われるのです。
by expresstax | 2010-08-01 23:07 | 不動産

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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