借地更新料の損金算入、そしてあなたへ

　お客様の事案で、メンバーと面白い議論をしました。

　借地人が借地権更新料を払った場合の、更新料の取扱です。
法人税法施行令第139条です。

　原則としては、借地権利金の補完として、
　帳簿価格に加算して、資産計上なんですが、
　そのうち、次の算式分だけは、損金とします。
　これは、「損金にできる」、のではなく、「損金の額に算入する」のです。

　損金算入額＝更新直前の借地権の帳簿価額×（更新料÷更新時の借地権時価）

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法人税法施行令第139条
　更新料を支払つた場合の借地権等の帳簿価額の一部の損金算入等内国法人が、その有する借地権（地上権若しくは土地の賃借権又はこれらの権利に係る土地の転借に係る権利をいう。）又は地役権の存続期間の更新をする場合において、その更新の対価（以下この条において「更新料」という。）の支払をしたときは、その更新の直前における当該借地権又は地役権の帳簿価額に、その更新の時における当該借地権又は地役権の価額のうちに当該更新料の額の占める割合を乗じて計算した金額に相当する金額は、その更新のあつた日の属する事業年度の所得の金額の計算上、損金の額に算入する。この場合において、その更新料の額は、当該借地権又は地役権の帳簿価額に加算するものとする。
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　例えば、簿価１００万円の借地権が、時価１億円になっていて、１千万円の更新料を払った場合、
　上記算式では、１００万円×１千万円／１億円＝１０万円ですから、
　
　仕訳では、
　借地権　１千万円／　現預金　１千万円
　更新料損金　１０万円／借地権　１０万円

　更新によって、増額した借地権は、９９０万円、結果として借地権簿価は１，０９０万円になります。

　では、地価が下がっていたら？
　借地更新が３０年毎、と言うような場合に、なかなかレアなケースではありますが、
　ないわけではないでしょう。
　場合によっては、建替承諾料を、更新料と同様の取扱をすると、十分ありえます。

　例えば、簿価１億円の借地権が、時価８千万円になっていて、１千万円の更新料を払った場合、
　上記算式では、１億円×１千万円÷８千万円＝１，２５０万円ですから、
　
　仕訳では、
　借地権　１千万円／　現預金　１千万円
　更新料損失　１，２５０万円／借地権　１，２５０万円

　増額した借地権は、△２５０万円、結果として借地権簿価は当初の１億円を割って、９，７５０万円になってしまいます。

　更新料支払によって、借地権簿価は増額するかと思いきや、反対に簿価割れを起こしていきます。

　政令には、損金算入額が、支払額を超えた場合に、支払額限度とするとは言ってませんから、こうせざるをえないのでしょう。

　これはつまり、更新によって支払った更新料は、時価補填にもならず、簿価下げ効果を起こすということになるんですね。面白いですね。

　☆　　☆　　☆

　つらかったね。
　つらかったね。
　ほんとうに悲しかったね。

　泣こうね。
　今日は、思いっきり、泣いて、泣いて、泣き尽くそうね。
　我慢なんかしなくていいよ。
　がんばったりしなくていいよ。
　強くなんて、なくていいよ。
　悲しいままに、つらいままに、今日は、泣こうね。

　私は、何もできないかもしれないけど、
　でも、私が、ここにいるから。
　いつまでも、必ず、ここにいるから。
　それだけは、忘れないで。