税理士飯塚美幸のひとことメッセージ

by expresstax

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 先日、役所調査のことを書きましたが、
 別なお客様の不動産物件の現地調査と役所調査です。

 不動産物件の場合、現地とその管轄のお役所は、通常は数駅しか離れていないので、
 同日で行くのがスケジュールとなります。

 この日は、都内に散在する複数の物件の現地と、その管轄役所を回ります。

 全部、測量図はありますので、七つ道具は持たず、
 メンバーのMさんと、勇んで出かけたものの、
 とにかく、全物件で、都内を1周するほど、それぞれが離れています。

 駅から駅へ乗り継いで、
 途中、駅~現地~駅~役所が、めちゃ不効率なところは、
 駅~現地~タクシー~役所~駅、と、
 タクシーも利用します。

 アイフォン名人のMさんが、楽で、早くて、安い道順をさくさくと調べて、
 リードしてくれます。

 お昼は、M区役所の職員食堂を利用してみました。
 安いし、意外に美味しいことを発見しました。

 ほどんど弥次喜多道中でしたが、
 前回調査と合わせて、調査の手順と要領をMさんが覚えてくれましたので、
 これからは、手分けして動けそうだね、と、
 ほこほこと帰ってきました。

 今日は一日、お疲れ様。
 ゆっくり休んでね。
by expresstax | 2017-02-13 23:00 | 財産評価

雪の中の役所調査

 雪です。
 下から吹き上げるように、雪が舞い上がってきます。
 赤坂御用地の向こうの西新宿も、消失しています。
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 ☆  ☆  ☆

 こんな日ですが、横殴りの雪にヒキながら、予定の役所調査に出かけました。
 日程がパツパツなので、雪でも、嵐でも、予定のずらしようがないのです。

 役所調査といっても、今回は特別です。

 〇〇の評価をするのに、通常の〇〇での評価方法では、億単位の評価額となってしまいます。
 減額は可能ですが、限度があります。

 では、鑑定か、とも考えていたのですが、
 
 この間、親しくさせて頂いている国税OBのS先生から、
 〇〇な場合は、〇〇の評価を採用できるんだよ、とサジェストいただきました。

 えーーーっっ!
 そんなことは、どこにも書かれていません。
 でも、通達を読むと、確かに、そうも読めます。

 参考書やネットで調べると、あるわあるわ、全然違うことが、わんさか。

 アドバイスにしたがって、お役所に直撃調査です。

 ☆  ☆  ☆

 お役所は、雪のためか、ほとんど来所客もないようで、
 お役人さん、すぐ出てきてくれて、とても丁寧に対応してくれました。

 そして、しらべていただくと、
 結果、数十万円となります。
 
 でも、ん?
 それって、〇〇ですよね、とさらにツッコんで伺うと、

 当管区内には、〇〇〇ません!と、お役人さんは、断言。

 ん-。ちょっと割り切れないまま、

 いやー、〇.〇億円のが、〇十万円になったのだから、と
 ブチブチ思いながら、一定の成果として帰りました。

 が、お役所から、追って連絡が来ました。
 〇〇〇でした!と。

 今度は、詳しく調べて下さっていました。
 雪の日ならでは、だったかもしれません。

 伺ったデータで計算すると、
 おー! 〇万円に落ちました。

 その差、〇.〇億円以上です。
 ありがとうございます!!
 お役人さんがそこにいたら、ハグしちゃったでしょう。

 というより、お教え下さったS先生、さまさま、です。
 ありがとうございました。

 お客様に報告できる日が楽しみです。(^^)v














 
 
 
 
by expresstax | 2017-02-10 23:38 | 財産評価
 自社株の財産評価通達の純資産価額方式で評価する場合に
 純資産価額から法人税相当額を差し引きます。
 この法人税相当額は、法人の清算の際の所得課税に対応する税率で決められます。
 清算所得課税だった以前は、清算所得の税率、
 現在は、実効税率で決められます。

 法人税率の引き下げを受けて、
 平成26年4月以後の自社株の相続贈与については、40%、 
 昨年平成27年4月以後は、38%
 そして、今年平成28年4月以後は、37%になりました。

 平成28年4月6日付法令解釈通達課評2-10他
 「財産評価基本通達改正の一部改正について」の
 (評価差額に対する法人税額等に相当する金額)186-2が新旧対照となっています。
 通達では4月6日付けですが、4月25日に公表されています。
 
 そんなの知らなくて、4月10日に自社株贈与しちゃったら38%でやっちゃって
 違っちゃうじゃん、という向きもあるかもですが、
 申告するのは、贈与なら来年の3月15日、相続なら早くても来年の2月1日の
 申告期限に間に合うんだから別にいいじゃん、というのが国税さんのスタンスでしょう。

 ☆  ☆  ☆

 平成26年法人税引き下げで40%になったときには、国税さんも
 こんな「資産評価企画官情報第1号 資産課税課情報第7号」なんか出しちゃって、
 実効税率の計算を懇切丁寧に説明してくれちゃっていましたが、

 今回は、さくっと改正通達部分だけの公表になっています。

 ☆  ☆  ☆

 実は、昨年の平成27年12月27日の弊社事務所ニュースでの税制改正特集で、
 相続・贈与税制改正事項トップは、「非上場自社株純資産価額評価額が上昇」でした。
 
 松木代表が引き下げ予想の法人税額相当額を計算してくださって、
 改正前38%→改正後37%、というのも、しっかり書かせていただいていました。

 端数処理の問題もありましたから、予想通りで良かったね、となりました。

 ☆  ☆  ☆

 いえ、年々法人税相当額が下がって、
 自社株価は、黙っていても上がって、
 相続税・贈与税の負担は、ジワジワと重くなっていきますから、
 「良かった」なんて言ったら、張り倒されますね。
 
 昔の法人税相当額50%台の時代を思い出すと、隔世の感があります。

 ☆  ☆  ☆

 ボランティアで伺った港区さんの健康講座で、
 港区さんで発行している「自分カルテ」を配りました。
 自分の身体や病気のデータを記載するだけでなく、
 世代別の健康のポイントも書かれています。
 
 病気って、その時は、大変だ~!とあわてますが、
 治ってしまうと、ケロっと忘れちゃったりしませんか。(自分はそうです。(^^ゞ)
 お薬手帳と一緒に、活用できるといいですね。
 この平成28年4月から、薬局にお薬手帳を持参すると、お薬代が20円くらい安くなるそうです。(^^)b
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by expresstax | 2016-05-11 23:19 | 自社株
 平成28年1月1日の公示地価が公表されました。
 全用途平均で0.1%上昇、とのニュースを見て、
 あーあ、路線価もアップだね~、
 株式が、去年の1月1日と比べてこんな状態なのに、ねー、と話しながら、

 さっそく国交省の土地総合情報ライブラリーにアクセスするも、
 集中しているのでしょうか、全然、ページが開きません。
 夜、再度確認して、ようやく開くことができました。

 東京圏は、住宅地で1%増、商業地で3.5%増、
 他の地域も、ほとんどがアップしています。

 銀座が+18.6%増だの、
 赤坂一丁目(溜池)が+12.8%増だの、
 イケイケで買われて建築中の都心は、
 今がどうかに関わらず、走り始めてしまった数字、という様相です。

 公示価格が上がり、
 相続税路線価が上がり、
 現実には、国際テロだの、災害リスクだの、下落含みです。

 高い評価で、増税もあって高い税金になるのに、
 納税できない、なんてことが想定されそうです。

 ☆  ☆  ☆
 
 確定申告が終わり、
 お待ち頂いていたご相談が始まりました。
 申し訳ありませんでした。
 さっそく進めていきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 確定申告を担当したお客様から、「お礼」としてお菓子を贈っていただきました。
 成城の名店アルプスさんのクッキーの詰め合わせをいただきました。
 お心遣いをありがとうございます。
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 あまおうイチゴを戴きました。
 とても良い香りです。ありがとうございます。
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by expresstax | 2016-03-22 23:47 | 不動産
 お客様からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。
 
 先週、平成28年1月24日付日経新聞の
 「『マンション節税』防止 高層階、相続税の評価額上げ」記事についてです。 

 新聞を読んで、あーあ、と思っていましたが、ご質問をいただきましたので、
 やはり、ここでも書きますね。

 ☆  ☆  ☆

 現在は、マンション1戸の固定資産税課税標準は、建物の全体の固定資産税評価額を持分割合=専有面積割合に按分した価額とされています。

 それを、「実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。」というのです。
 「高層マンションの20階は1階の10%増し、30階は20%増しといったかたちで一定の補正を行う案が有力だ。」そうです。

 総務省と国税庁が協議して、今年平成28年秋に総務省令改正案、税調で議論し、平成29年に省令改正、平成30年1月から実施、というタイムスケジュールまで書かれています。

 ☆  ☆  ☆

 さて、本気で、財務省と総務省が、固定資産税評価基準の見直しに動くのか、というのがご質問です。

 お答えとしては、抜本的な評価基準改正が必要なので、即座には、考えにくいのですが、
 昨今の財務省や総務省の無茶ぶり理屈抜きのひたすら増税志向税制改正の流れからは、
 あり得なくもないですかね、というところです。

 ☆  ☆  ☆

 現行の固定資産税評価基準の原則では、
 家屋は、売買価額でもなく相場時価でもなく、再調達価額で計算してきました。
 再調達価額を基礎に、基準年ごとに経年減価計算を行います。

========================
固定資産評価基準 第2章 家屋 第1節 通則
一 家屋の評価は、木造家屋及び非木造家屋の区分に従い、各個の家屋について評点数を付設し、当該評点数に評点一点当たりの価額を乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものとする。

二 各個の家屋の評点数は、当該家屋の評点数は、当該家屋の再建築評点数を基礎とし、これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設するものとする。この場合において、家屋の状況に応じ必要があるものについてはさらに家屋の需給事情による減点を行うものとする。
==============================

 そしてマンションのような「区分所有権」(建物区分所有法第2条(定義))の場合は、
 区分所有権を有する人たち全員で、建物の共有部分と土地を持分に応じて共有します。

 でも、建物は、構造上1棟で成立し、どの1室を欠いても、建物として成り立ちません。
 1階の101号と、20階の2001号の1㎡あたりの家屋の再調達価額は、同じです。

 そのため、区分所有者の所有家屋の専有部分と共有部分の評価の算定には、
 1棟の再調達価額を、専有面積割合で按分するという評価方法を採用しているのです。

 また、上記の二のうち、「家屋の需給事情による減点」とは、
「家屋の減点補正率は、建築様式が著しく旧式となっている木造家屋、所在地域の状況によりその価額が減少すると認められる木造家屋等について、その減少する価額の範囲において求めるものとする。」とされています。(固定資産評価基準解説家屋篇第2節六)

 つまり、草葺の家屋等は、再調達価額は、今となっては高額となったとしても、最近の生活様式に適合しない家屋は、需給上価額が減少するので、減点補正率を適用しなさいよ、としています。

 今回報道にあるように、階数による増加点補正という基準を導入するには、根幹から評価方法の見直しをすることになります。

 それに、階数で、本当に高いフロアに加点すべきなのか、
 震災後は、低層階の方がよかったじゃないか、
 空しか見えない高層階より、緑の見える4階くらいの方がいいじゃないか、
 方角は、東南の方がいいとは限らないだろう、いまの共同戸建てだって方角調整はしていないじゃないか、
 隣地に高層ビルやタワーマンションが建って、眺望が得られない場合も加点するのか、
 マンションの分譲販売だって、1期販売と2期販売で、どんどん価格を変えているじゃないか、
 などなど、

 一律に高層階に加点べきかどうかは、評価基準自体に遡って、
 日本不動産研究所や鑑定士協会さんと、大いに研究してもらって、初めて始まるお話でしょう。

 固定資産税は、収入があろうがなかろうが、
 所有するだけで、毎年現金払いの税金です。
 担税力無視の税金なので、その基準を改定するのは、とても重大な変更となるからです。

 それを、政策目的や担税力の異なる相続税の評価に準用してきたのが歴史ですから、
 相続税評価のために、固定資産税負担を引き上げるという結果となるとすると、
 本末転倒となります。

   ☆  ☆  ☆

 とはいえ、全国知事会や全国市長会、町村会から固定資産税の増税の訴えを受けている総務省さんにとっては、
 マンション高層階について、加点方式で固定資産税評価額が増額でき、増税できるなら、渡りに船。
 財務省・国税庁からの要望があったとあれば、
 固定資産評価基準の従来の法則なんぞ、平気で踏みにじって、政令・通達改正、堂々と増税、
 というのも、ありえなくもないのでしょう。

 あるいは、総務省さんのガードが堅く、従来基準の見直しに及び腰となるのであれば、
 国税庁サイドで、調査研究の上、財産評価基本通達見直しを行う、 というところでしょう。
 でも、それがさくさくできるなら、総務省まで、コトを持ち込まなくて済むはずでした。

 さあ、どうなるでしょうか。

 ☆  ☆  ☆
 
 お客様たちから、続々と、確定申告のご資料が届いています。

 今日、届いた箱を開けてみたら、大きな伊予柑とフルーツトマト、その下にご資料が入っていました。
 つまり、資料と箱の隙間を埋める詰め物=アンコだったんですね。
 
 さっそく、美味しく戴きながら、着手させていただきます。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2016-01-29 23:13 | 財産評価
 シリーズタワマン評価その4です。(^^ゞ

 タワマン節税規制要望に対する記者発表資料に2つの判決が掲載されましたが、
 次の判決は書かれていません。
 
 旧租税特別措置法69条の4の三年縛り法の廃止のきっかけになった
 平成7年10月17日大阪地裁判決と平成10年4月14日大阪高裁判決、
 その後の平成11年6月11日最高裁判決です。

 三年縛り法とは、昭和63年12月31日以後に相続した土地建物等で、
 相続開始から3年以内のものは、
 被相続人の居住用を除き、取得価額で課税するとした租税特別措置法です。
 
 国税が、記者発表で提示した判決のような事例を規制するための法律でしたが、
 平成4年以後、昭和バブル崩壊とともに、
 地価は取得価額の43%に実勢時価が下落して、
 あろうことか、税額が鑑定後の課税価格を上回ってしまったというのが、
 平成3年8月7日相続開始のこの事案です。 

 これをきっかけに、租税特別措置法は、そのため、平成7年で廃止されています。
 
 当時は、相続財産の評価は、相続税法22条で時価とし、
 通達評価は、あくまで時価なので、
 それと異なる課税は、法律による、という原則的立場を国もとっていたのですね。

 でも、バブル節税規制のために作った法律を、バブル崩壊後も適用せざるを得ず、
 国も、取得価額評価せざるを得ないといういわば自縄自縛になったわけです。

 ☆  ☆  ☆

 だから、国としては、評価についての規制措置を、
 法律でやるのは、もう、コリゴリという経験をしたのでしょうね。

 だって、地価なんて、アップダウンして当然、
 そのたびに、法律化して、また訴えられて、なんてのはやってられない。

 それに、自社株評価の三年縛りは、通達で、十分効果を発揮してる、
 てことは、規制は法律に持ち込まなくても、いいじゃん。

 通達で、それも、総則6項、で、 課税の公平の錦の御旗のもと、
 この印籠が目に入らぬか、とやれば、それで効果はあるじゃないの、
 という。

 ☆  ☆  ☆

 それに、情報筋によれば、
 評価通達そのものの見直しは予定に登っているけれど、
 それには、人を得て、という内部事情もあるそうなので。
 
 というわけで、またいつか、この項続きます。

 ☆  ☆  ☆
 
 お客様から蜜柑をいただきました。
 切り口も新しい、ごつごつの無農薬の蜜柑です。
 ビタミンCで、元気をいただきます。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-11-20 23:55 | 財産評価
 シリーズタワマン評価その3です。(^^ゞ

 前回に続き、タワマン節税規制要望に対する記者発表資料の判決。 

 2つ目の判決です。
 国税さんがまとめたアンダーライン部分を原判決原文から抜粋します。
========================
 昭和56年1月28日東京高裁判決判旨部分

 相続開始当時における土地の評価額が取引価額によつて具体的に明らかになつており、しかも、被相続人もしくは相続人が相続に近接した時期に取引代金を全額取得しているような場合において、その取引価額が客観的にも相当であると認められ、しかも、それが通達による路線価額との間に著しい格差を生じているときには、右通達の基準により評価することは相続税法22条の法意に照らし合理的とはいえないというべきである。
 してみれば、本件土地の評価については、前記取引価額をもつてすることが正当として是認しうる特別の事情があるというべきである。
========================
 昭和47年11月25日開始相続の相続税申告について、
 昭和53年9月27日東京地裁 納税者勝訴、
 昭和56年1月28日東京高裁 原判決取消
 昭和61年12月5日最高裁 棄却、納税者敗訴確定

 相続開始時に近接した時期に売買価格が実現している場合は、売買価格が適正とした判決であり、
 特に、当時はまだ、公示価格が時価の7割程度、相続税路線価が公示価格の7割程度、
 結果的に、7割×7割=49%≒時価の5割、と言われていた時代です。
 これも、平成23年7月1日六本木ヒルズレジデンス裁決と同一趣旨です。

 ☆  ☆  ☆

 さて、では、この2つの判決をわざわざ掲げたワケは?

 相続税評価額と売買時価の乖離について、
 昭和61年最高裁判決で、
 マンションの相続税評価額と売買時価の乖離について、
 いずれも、旧租税特別措置法69条の4の三年縛り法の施行前の評価乖離事案について、
 総則6項を謳うことなく、最高裁まで認められてるよ、ということかもしれません。

 でも、逆のの判決もありますよね。
 旧租税特別措置法69条の4の三年縛り法の廃止のきっかけになった
 平成7年10月17日大阪地裁判決とその結果の平成11年6月11日最高裁判決です。
 
 というわけで、この項続きます。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 今月の高齢者さんアクティビティボランティアは、
 去年も行った国立演芸場観芸にアテンドしました。
 開演前の演芸場ホールです。
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by expresstax | 2015-11-12 23:55 | 財産評価
 先日書いた、タワマン節税規制要望に対する記者発表資料。

 この中で、国税さんは、2つの判決の判旨をアンダーライン付きで掲載しています。
 国税さんの脳内チェックができそうですので、ちょっと見てみましょう。

 まず、1つめの判決です。
 アンダーラインを抜粋すれば、次のようになります。
===========================
 東京地裁平成4年3月11日判決の判旨

「右の評価方式を画一的に適用するという形式的な平等を貫くことによって、かえって実質的な租税負担の公平を著しく害することが明らかな場合には、別の評価方式によることが許されると解すべきであり」
 ・・・
「相続財産の評価に当たっては、特別の定めにある場合を除き、評価通達に定める方法によるのが原則であるが、評価通達によらないことが相当と認められるような特別の事情のある場合には、他の合理的な時価の評価方式によることが許されるものと解すのが相当である。」
 ・・・
 「被相続人が相続開始直前に借り入れた資金で不動産を購入し、相続開始直後に右不動産が相続人によってやはり当時の市場価格で他に売却され、その売却金によって右借入金が返済されているため、相続前後を通じてことがらの実質を見ると当該不動産がいわば一種の商品のような形で一時的に相続人及び被相続人の所有に帰属することとなったに過ぎないと考えられるような場合についても、画一的に評価通達に基づいてその不動産の価額を評価すべきものとすると、他方で右のような取引の経過から明らかになっているその不動産の市場における現実の交換価格によってその価額を評価した場合に比べて相続税の課税価格に著しい差を生じ、実質的な租税負担の公平という観点からして看過しがたい事態を将来することとなる場合ががあるものというべきであり、そのような場合には、前期の評価通達によらないことが相当と認められる特別な事情がある場合に該当する」
==========================

 この判決は、昭和62年12月19日開始相続に係る相続税申告について否認を受け、
 平成4年3月11日東京地裁で原告敗訴、原告控訴、
 平成5年1月26日控訴審(東京高裁)で原告敗訴、上告、
 平成5年10月28日最高裁棄却、納税者敗訴が確定しています。

 そもそも、平成3年12月から旧租税特別措置法69条の4で、
 取得3年以内の不動産を取得価額評価すべしとする個人3年縛りが導入される前の事件です。

 相続開始2ヶ月前に3年元本据え置き借入で7.5億円のマンションを購入、
 相続の翌月売買契約を締結、3ヶ月後に売却、相続税申告では1.3億円で評価、
 当時のリクルートさんのマンションを、ファーストファイナンスが融資して、という
 典型的な節税事案です。

 国は、3年縛り規制法を先に作ってしまい、判決はそれを追認しているのですが、
 まだ規制法ができる前の相続なので、総則6項を持ち出してはいないものの、
 「評価通達によらないことが相当」と判決しています。
 
 ☆  ☆  ☆

 以前、ここでも取り上げたように、平成23年7月1日裁決の六本木ヒルズレジデンスの否認事例とも、
 そっくりなパターンですね。
 
 というわけで、この項目は続きます。

 ☆  ☆  ☆
 
 自宅マンションのロビーのクリスマスツリーが点灯しました。
 ハロウィンが終わると、すぐクリスマスムードに入るんですね。
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by expresstax | 2015-11-09 23:35 | 財産評価
 お客様から、ご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 タワーマンション節税についての規制について、
 朝日新聞で掲載されていたけれど、
 これで不動産価格の異様な高騰が収まるなら、
 不動産投資にとっては、利回りが回復し、いいことだと思うのだが、
 どうなっているのだろうか、
 というごご質問です。

 はい。
 ちょうど、情報が入ってきたところです。

 結論からいえば、すぐには、財産評価通達の改正は行われません。
 目に余る節税行為は、規制するけれど、
 そうでなければ、
 すぎさま特別な評価をするという扱いにはなりません。

 広大地等も含めて、時間をかけて様子を見つつ、検討するというのが、
 現時点での国税のスタンスのようです。

 そして、その時間をかけて検討する、という理由と内容には、
 いくつかのポイントがあります。

 その点を、ちょっと書いていきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 土地の評価のうち、タワマン節税規制について、
 当面は、財産評価基本通達の改正にまで行わず、
 しばらくは、目に余る事案は、総則6項で対処する旨、朝日や日経など商業紙で報道されました。

 10月27日の政府税調での税調委員から、
 タワマン節税規制の要望が出されたとのことで、
 10月29日に国税庁記者クラブでの記者発表があったためです。
 
 弊社もこの記者発表資料を入手しました。
 
 要は、
1.通達の他の評価とのバランスがあるから、すぐには評価の改正は行わない、
2.しかし、看過しがたい場合には、総則6項で規制する、
3.過去の昭和バブル時代に、目に余る節税に対し、訴訟事件が起き、
  節税規制法(旧租税特別措置法69条の4=3年縛り法)が導入された経緯もあるから、
  通達改正をせずとも、判例を背景に総則6項は使える、
  といいたいようです。

総則6項とは、財産評価基本通達の冒頭の総則で、
次の6項のことです。

総則6項(この通達の定めにより難い場合の評価)
この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

そもそもは、通達で評価したら負担が重くなり不適切な場合の救済規定だったのですが、最近は、節税規制として、他の規定で規制できない場合に振り下ろされる、伝家の宝刀として利用されてしまっています。

今回は、税調のそれも税理士専門家からの要望によって、
 財務省も国税と一緒に、節税対策を検討します、という流れになっているのですね。

 ☆  ☆  ☆
 
 不動産業界や不動産関連の「評論家」が、売らんかなのために「タワマン節税」を宣伝した結果が、
 六本木ヒルズレジデンスの否認事例のような無分別な節税行動に繋がったためか、
 
 「タワマン=中国投資家と節税屋の巣窟」であるかのような、
 タワマンけしからん、タワマン大嫌い、的な意見が、
 税務の業界のあちこちで語られ、書かれしてきました。

 ずいぶんな感情論ですが、
 もともと、なぜ外国人の投資や相続対策でタワマンが選好されているのか、は
 ほとんど議論がありません。

 健全な資産運用や投資、相続への準備を図られる
 お客様の冷静なお言葉を伺って、安心しました。
 そうしたご見識で取り組んで頂くこと、なによりと思います。

 ☆  ☆  ☆ 

 来週の秋の園遊会に向けて、
 赤坂御用地の赤坂御苑は、スタンバイです。
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by expresstax | 2015-11-06 23:47 | 財産評価
 ご相続の土地の現地調査と役所調査に伺いました。
 ありがとうございました。

 まず、お役所の担当部署で、土地の接道や幅員などの資料を閲覧したり、写しを頂いたり。
 この自治体は、開発が遅れ、整備が追いついていないにもかかわらず、
 土地単価が高く、かつ広域です。

 もっとも、通うこちらも、この窓口にはしょっちゅう伺うので、
 そのためかどうか、お役所の担当者さんも、慣れたもの。
 テキパキと説明し、よく答えてくれます。

 公道か、位置指定道路か、2項道路か、赤道か青道か、などにより、
 その法律上の取扱は全く異なるのですが、
 それでも、そうした状況を全く無視した路線価がズルッと打たれている道路が多いのです。

 道路後退部分は、幅員の指定と指定始点により、道路ごとに変わりますから、
 これも、図面上で書いてもらいます。
 
 都市計画の地区区分と合わせて、
 評価土地と建物は、既に建築基準法既存不適格になっていることがわかりました。

 ご担当者さんも、こちらの持参した相続税の財産評価基準書の路線価図をしげしげと見てくれましたが、
 うーん、税務署、もっとちゃんと付けろよ、と本当は、言いたいのかもしれません。

 また、隣接して、都市計画道路が着々と進んでおり、
 あと数年で完成ということもわかりました。

 既に用地買収が済んだ部分は、自治体の公園になっていますから、
 役所調査で、担当官に突っ込んで聞くか、
 一見公園となっている現地周辺や標識を、せいぜい注意深く観察することでしかわかりません。

 完成したら、当然路線価が付され、周囲は、路線価が急上昇することになります。
 これはまだ路線価に反映されていないようですので、よしとしますが、
 相続人様には、こうした情報を理解して遺産分割や将来計画を検討していただきます。
 
 今は、グーグルマップを始め、お役所のホームページの開示情報で、
 かなりの部分まで、事前確認ができます。

 そのため、重要な確認ポイントが予め把握できていた今回は、先に役所調査を行い、
 その後、現地に回り、役所で入手した図面のポイントをチェック、
 写真を撮らせて頂きながら、確認を進めました。

 ここが不十分だと、現地を見て、また役所に戻らねばならないことになります。

 広域な自治体は、役所と現地との移動距離が長い場合があり、
 移動計画も十全に練らないと、タイムロスになってしまいます。

 お蔭様で、お天気が良かったので、なんとか1日で調査をクリアできました。
 事務所に戻って、この調査結果の落とし込みに入ります。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 お土産にお煎餅の詰め合わせをいただきました。
 ありがとうございました。
 お煎餅大好きさんがいますので、なによりです。
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 種なしブドウとシャインピオーネの詰め合わせを贈っていただきました。
 特約の農家さんからいつもお送り下さいます。
 お心遣いをありがとうございます。
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 お土産にお持ちいくださいました。
 みんなで分けて、たっぷりおいしくいただきました。
 ごちそうさまでした。
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 素晴らしいピオーネをたくさんいただきました。
 お心遣い、ありがとうございます。
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 先日の事務所セミナーのお礼にと、
 ピオーネとシャインマスカット、明太子ツナ缶と可愛いチャームを贈って下さいました。
 ブドウは、おやつに、
 明太ツナ缶は、お酒のおつまみにいただきますね。
 また、右端のメガネの女の子のチャームは、私へといただきました。
 実物は、こ、こんなに可愛くないのですが(>_<);; アクセサリーにさせていただきます。;;;
 ありがとうございました。
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 出版社のご担当者様が、とてもおいしいバームクーヘンお土産にお持ち下さいました。
 お気遣いいただき、申し訳ありません。ありがとうございました。
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 ご相談のお客様が、お土産にお持ち下さいました。
 フィナンシェの詰め合わせです。
 ありがとうございました。
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 代表がツーリングのお土産に買ってきてくれました。
 リンゴが丸々1個入ったバウムクーヘンや名産土産です。ごちそうさまでした。
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 お客様がお打合せに、お土産にお持ち下さいました。
 叶匠壽庵さんの和菓子ですが、包装紙の裏で、手作り封筒ができるようになっています。
 古き良き日本のセンスですね。ありがとうございました。
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 お客様からスープの詰め合わせをいただきました。
 残業食にいただきます。ありがとうございました。
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 財務教室にいらしたお客様がお持ち下さいました。
 おいしいお煎餅です。ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-10-09 23:31 | 財産評価