タグ:譲渡 ( 73 ) タグの人気記事

 

固定資産の交換特例の同一用途、そして森の成長

 お客様からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 こちらのお客様は、駐車場と建物敷地との交換が、可能かどうか、とのお尋ねです。
 ありがとうございます。

 登記では雑種地となっている駐車場用地と、宅地となっている建物敷地が、
 固定資産の交換特例の「交換後、同一用途」要件を満たすことができるでしょうか。

 一見、交換したら、宅地所有者は、交換後は駐車場に建物建築しないとアウト、
 雑種地所有者は、交換後は建物を壊して雑種地にしないとアウト、と見えますが、
 そんな必要はなく、
 この場合は、交換特例適用オッケーなんですね。

 ☆  ☆  ☆

 というのは、交換後の用途の用途区分は、登記簿上の台帳地目ではなく、その現況により判断するとされており、

 かつ、宅地については、
 いつでもの本来の用途に使用しうる状態にあるものであれば、空閑地であっても差し支えなく、
 青空駐車場として利用している土地であっても、それが既に市街地を形成している地域にあり、
 いつでも建物が建築できる状態にあるものは、宅地として取り扱われるのです。

 ご心配なく、交換を実行できますね。
 ついては、次回、交換契約書作成のための資料をお持ち戴くことになりました。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 このあたりは、藤田良一先生が「土地建物等の交換・買換えの税務」(税務研究会出版局)に
 明解に書いてくださっています。
 藤田先生のこの書籍は、自分にとっては不動産の譲渡所得のバイブルです。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 赤坂御用地の緑が、日に日に
 こんもりと大きくなっていきます。

 迎賓館の手前にお庭まで見えていた和風別館游心亭も、
 もう緑の中に埋もれそうです。
d0054704_2345016.jpg 


 

 

by expresstax | 2017-06-15 23:04 | 譲渡  

固定資産の交換の都市伝説? あじさいの赤ちゃん

 先日からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 ご相談を受けながら、
 固定資産の交換特例が適用されるためには、
 交換後、1年間は所有しなければならないですよね、というご質問を受けました。

 同席の税理士先生も、同じご意見だったので、
 あれ~?
 と思った次第です。

 ☆  ☆  ☆

 土地建物等を交換した場合に、
 土地を売って代金の代わりに土地を取得したに過ぎないので、
 本来は、土地の譲渡所得(値上がり益)に対して課税が行われます。

 でも、その交換が、もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、というときは、
 その値上がり益には当面課税せずに、減価償却や次の譲渡の時まで繰り延べるというのが
 固定資産のの交換特例(所得税法58条、法人税法50条)です。
 本法交換ともいいます。

 ☆  ☆  ☆

 もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、とされるためには、次の7つの要件があります。
 国税庁タックスアンサー「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」が分かりやすいです。
====================================
(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
 この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
 この用途については、次のように区分されます。

 交換譲渡資産の種類が土地の場合の用途の区分:
    宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他

 交換譲渡資産の種類が建物の場合の用途の区分:
    居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用

(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

(7)交換の日の属する年分・事業年度の確定申告で、交換特例を適用すること。

 ☆  ☆  ☆

 さて、これらの要件の中に、先のご質問のような
 「交換後、1年間は保有しなければならない」という要件は、ありません。

 1年要件は、交換前の保有期間だけです。
 上の要件でいえば、(3)~(5)が混同されてるのかな、と思います。

 その場にいた複数の方がそう思い込んでいたとすると、
 ちょっとした都市伝説といえそうです.

 もちろん、交換後譲渡した場合は、先日のお客様とのやりとりで書いたように、
 結果的に譲渡所得課税を受けますが。
 
 国税庁の質疑応答にもありますので、確認してみて下さい。
 「交換により取得した資産を同一年中に譲渡した場合

 ☆  ☆  ☆

 そろそろ梅雨ですね。

 晴れた日に、額アジサイの赤ちゃん達が一杯でした。
d0054704_23133732.jpg

by expresstax | 2017-06-07 23:45 | 譲渡  

借地底地の交換、そして夕焼け

 お客様たちから、固定資産の交換特例についてのご相談が続いています。

 まったく別な地域の別なお客様の別な事案でのご相談です。

 所得税法や法人税法では、固定資産同士の交換については、
 同種資産同士であることや、
 交換前と同一用途に供すること、その他を要件に
 譲渡をなかったものと見なしたり、利益を圧縮したりして、
 税負担を将来に繰り延べて、
 当面は税負担なしでいいよ~、とする特例があります。(所得税法58条、法人税法50条)

  ☆   ☆   ☆

 さて。
 借地底地の交換をして、
 お相手の借地人様は、交換後、土地が完全所有権になったところで
 譲渡することになったのだけれど、

 関与の税理士先生によると、
 借地部分は長期譲渡税20.315%、
 底地部分は、今回、借地権と交換して取得した底地であり、
 その直後譲渡なのだから、短期譲渡税39.63%の税金がかかる、
 というご指導だったが、そうなんですか? とのご相談です。

 ☆  ☆  ☆

 うーん、そう考えがちのようですが、そうはなりません。

 結論としては、
 借地権=長期譲渡、底地=長期譲渡、ですので、
 全体が長期譲渡所得となるんです。

 ☆  ☆  ☆

 実は、固定資産の交換による取得資産の取得時期は、
 交換譲渡資産の取得時期を引き継ぐのます。
 
 下記のタックスアンサーの2で説明されています。
 No.3273 買換えなどで取得した資産の取得費と取得の時期
 

 根拠となるのは、次の法律です。
=========================
 所得税法施行令第168条( 交換による取得資産の取得価額等の計算)

 法第58条第1項(固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例)の規定の適用を受けた居住者が同項に規定する取得資産(以下この条において「取得資産」という。)について行なうべき法第49条第1項(減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法)に規定する償却費の額の計算及びその者が取得資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算については、その者がその取得資産を次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に掲げる金額をもつて取得したものとみなす。この場合において、その譲渡による所得が法第33条第3項各号(譲渡所得の金額)に掲げる所得のいずれに該当するかの判定については、その者がその取得資産を法第58条第1項に規定する譲渡資産(以下この条において「譲渡資産」という。)を取得した時から引き続き所有していたものとみなす。
=========================== 

 条文では、ちょっとわかりにくいですが、
 要するに、交換で取得した資産を譲渡するときは、譲渡資産の取得時期を引き継ぐんですね。

 ☆  ☆  ☆

 一方、事業用資産の買換特例や居住用財産の買換特例などの租税特別措置法の特例では、
 取得時期は引き継がず、買換取得資産の取得の日が取得時期となります。
 
 上記の所得税法(本法)交換と違って、
 租税特別措置法には、上の所得税法施行令168のような、
 「譲渡資産を取得した時から引き続き所有していたものとみなす」という規定がないため、
 本則に戻るからです。
 
 譲渡資産の取得の日についての本則を規定しているのが、次の通達です。 
======================
所得税法基本通達33-9 資産の取得の日
 法第33条第3項第1号に規定する取得の日は、次による。
(1) 他から取得した資産については、36-12に準じて判定した日とする。
(2) 自ら建設、製作又は製造(以下この項において「建設等」という。)をし
た資産については、当該建設等が完了した日とする。
(3) 他に請け負わせて建設等をした資産については、当該資産の引渡しを受け
た日とする。
=======================
 つまり、措置法の買換については、本則通り、今回売った資産の取得の日を取
得時期として見る、ということです。
 
 考え方としては、
 固定資産の交換特例のように、昔からあった民法(586条)にもある慣習的な交換については、
 単に物が交換によって置き変わっただけとみて、元々持ち続けていたものとして取り扱おう、

 租税特別措置で、政策的に認めている買換については、
 原則通り、実体の取得時期で判定しよう、ということでしょう。

 税理士先生は、
 所得税法本法の固定資産の交換特例を、措置法の買換特例と同様に、
 また、譲渡の本則通りに、取得時期を引き継がない、と思われてたのではないでしょうか。
 
 交換取得した底地も、もともと持っていた物として所有期間を見ていいので、
 安心して進めて下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 休日に、友人とご飯を食べた後、自宅マンションのラウンジに上がりました。
 最近、利用が増えています。(^^ゞ

 テラスに出ると、夕暮れ、素晴らしい夕焼けでした。
 一日、ありがとう。
 これからも、よろしくね。(^^)/
d0054704_215137.jpg 

by expresstax | 2017-06-05 23:44 | 譲渡  

老人ホーム入所後相続空き自宅の譲渡、そしてしながわ水族館

 先日、老人ホーム入所後相続での小規模宅地特例について書きましたら、
 老人ホームがらみで、譲渡の話が途中だよ~、と言われてしまいました。
 申し訳ありません。m(_ _)m

 以前、相続空き実家譲渡の3千万円譲渡特例について取材を受けた際の話題です。

 一人暮らしの親御様が要介護状態になって、老人ホームに入られた。
 入所後、亡くなられて、空き実家を売却することになった。
 その際に、この空き家譲渡3千万円特別控除特例は適用できるのか?

 答は、バツです。

 空家譲渡特例の他の要件を満たしていても、
 空いていた自宅は、死亡直前に被相続人が居住していた家屋とならないため、特例適用不可であり、
 住まなくなって3年間の規定もないため、老人ホームへの転居後3年以内でも不可となります。

 老人ホームに入所することが、自宅の変更になるかどうかについては、
 公式見解は出ていないようですが。
 老人ホームに住民票を移すことや24時間・365日の居住の実態から見て、
 生活の本拠の移転として扱われるのが一般的のようです。

 が、老人ホームでも特別養護老人ホームの場合は、
 老人のための福祉施設でしかなく、そこをその老人の住居であると考えるのは適当ではない、とする考え方もあるようです(弊社加入税理士懇話会での事例回答)。
 
 相続税の小規模宅地特例では、老人ホーム入所後も、介護認定等を条件に、入所前自宅を居住用と認める扱いがされています(租税特別措置法69の4)が、所得税ではこうした規定はありません。

 もちろん、親御様が、老人ホームに入所して3年以内に、存命中に自宅を譲渡するなら、自分の自宅の譲渡として、3千万円特別控除を適用することができます(租税特別措置法35条2項二号)。
 
 親御様が一人暮らししていて老人ホームに移ろうか、というとき、
 もし自宅を将来譲渡する可能性があるなら、存命中に入所3年以内に決断した方がいい、
 ということは言えそうです。

  ☆  ☆  ☆

 ボランティアで参加している港区の高齢者さんのアクティビティは、
 今回は、しながわ水族館へのバスハイクでした。
d0054704_19372796.jpg


















 
 

by expresstax | 2017-05-24 23:42 | 譲渡  

日経新聞に掲載されました。そして、桜祭り

 日本経済新聞平成29年4月1日朝刊に取材記事が掲載されました。
 "”Money&Investment"欄の「相続空き家眠らせず-賃貸収入/非課税売却」です。

 ☆  ☆  ☆

 平成28年4月1日以後に、相続した空き実家を売却した場合に、
 要件に合えば、売却益が一人3,000万円まで非課税になる特例が作られています(租税特別措置法35条3項)。

 全国で空き家が激増、その大半は相続が原因とあって創設された特例です。

 紙面では、空き実家をリフォームしたりして賃貸する活用にも触れられています。

 親御様がお一人で暮らしていた実家を相続したからといって、
 すぐさま売却したり、貸したり、とは、動きにくい相続人様たちですが、
 将来を考えれば、こうした制度が後押しになって意思決定のきっかけにもなります。

 ☆  ☆  ☆

 では、一人暮らしの親御様が要介護状態になって、老人ホームに入られた。
 入所後、亡くなられて、空き実家を売却することになった。
 その際に、この空き家譲渡特例は適用できるのか?

 相続税の小規模宅地の特例では、適用できるように手当されたのですけれど、
 譲渡の特例はどうか?

 これについては、また書きますね。
 
 ☆  ☆  ☆

 アークヒルズの桜祭りは、3月31日(金)から4月2日(日)まで。
 今年はサントリーホールのリニューアル工事で、オープンハウスなし、ということで、
 お買い物がてら、桜祭りだけ寄ってみました。

 カラヤン広場は敷物が敷かれ家族連れで大賑わいでした。
d0054704_12515162.jpg





















 スペイン坂の桜です。
d0054704_1255387.jpg
 

 

by expresstax | 2017-04-01 23:16 | パブリッシング  

平成28年度税制改正法の官報と相続空家譲渡特例、そして東京ガーデンテラス

 平成28年度税制改正法は、3月29日成立し、31日に公布されました。
 その3月31日付けの官報が4月4日になって発行され、ようやく、本法、政令、省令が揃いました。
 全10冊のおデブな官報です。
d0054704_18343921.jpg






















 本法は、既に新旧対照表まで出ていますから、
 例えば、平成28年4月1日以後譲渡した相続実家の3千万円非課税特例は、
 租税特別措置法の35条の居住用財産の譲渡所得の特別控除の中に組み込まれて、

 2項で、従来の自分が住んでいたマイホームを譲渡した場合、
 3項で、今回創設された、相続空家を譲渡した場合、
 それぞれ1項で、居住用財産の譲渡として3千万円控除するよ、という構成に変わったことがわかります。

 ということは、相続実家の特例も、平成31年12月31日までの譲渡限定とされてるけど、
 もしかしたら、マイホーム譲渡の特例と同じように、ずっと続くのかもね、という雰囲気が醸されています。

 被相続人様が存命中に売却したら非課税特例使えたけど、
 使わずに亡くなって、相続人でその特例を適用しても、
 空家解消できるチャンスを残したのかしらね、
 近接した譲渡はダメなんだけど、
 これって非課税特権を相続するみたいな話だね、というのが読めてきます。

 でも、本法での適用年制限以外に、
 耐震適合証明要件や解体要件、住宅の利用状況についての自治体証明要件などなど、
 省令(措規18の2②二イ(3)(ⅰ)、(ⅱ)、(4))他でワシワシ拘束されているので、
 なかなか、実際には、大変な制度でもあったりというのが、官報で見えてきます。

 他にも、政省令でどうなっているか、気になる部分が多々ありますので、
 これからがんばって読み込んでいきます。。。。

 ☆  ☆  ☆

 旧赤坂プリンスホテルの建替、東京ガーデンテラスと、
 住宅部分のマンションも建ち上がりました。
 左棟下層にはヤフーさんが入居、上層は紀尾井町ギャラリーというホテル、
 全部賃貸という右の住宅棟は足下までガラス貼りのダイレクトウィンドウのようですね。
d0054704_20293174.jpg











 

 

 
























 

by expresstax | 2016-04-05 23:16 | 税制改正  

構築物は不動産、そしてチューリップをありがとうございました。

 わいわいと、確定申告の議論をしていて、
 個人の駐車場設備の譲渡の議論になりました。

 この譲渡の所得区分は、何でしょうか、という議論です。

1.アスファルト部分

 アスファルトは、法人税の区分では構築物です。
 アスファルト部分を構築物とみるならば、不動産となります。
====================
民法86条(不動産及び動産)
 土地及びその定着物は、不動産とする。

2  不動産以外の物は、すべて動産とする。

3  略
====================

 分かりやすい規定ですね。

 そしてこちらもあります。
====================
租税特別措置法31条(長期譲渡所得の課税の特例)

 個人が、その有する土地若しくは土地の上に存する権利(以下「土地等」という。)又は建物及びその附属設備若しくは構築物(以下「建物等」という。)で、(以下略)
====================

 租税特別措置法でも、「建物及びその附属設備若しくは構築物」は、ひとくくりになって、
 分離譲渡課税の対象とされています。

 分離課税であれば、所有期間5年超か以下かで、税率判定、
 マイナスでも、分離譲渡所得以外とは損益通算できません。

 今年、平成28年4月1日以後取得の構築物や建物附属設備は、
 建物と同様に、定額法償却が強制されますが、
 これも、「建物・附属設備・構築物=不動産」という括りに統一されて、
 却って、分かりやすくなるのかもしれませんね。

2.時間貸し駐車場などの場合の、機械設備の部分

 はい、民法で、ズバリ、「不動産以外のものは動産」と言い切っていますから、
 動産の譲渡とされて、

 家事用ならば、非課税、
 事業上のものは、総合譲渡課税の対象となります。
 
 利益がでれば、50万円まで非課税、越えた部分の利益の1/2が総合課税となりますね。

3.印紙税

 じゃ、売買契約書の印紙税はどうなの、といえば、
 印紙税法では、その別表第一で、第1号の1文書として、
 不動産の意義=不動産とは、民法86条に規定する不動産としていますから、
 印紙税課税となる構築物譲渡の場合は、その価額で印紙税の課税標準とします。

 ☆  ☆  ☆

 議論の発端となった駐車場譲渡は、譲渡益も損も出ない譲渡なので、
 不動産判定だろうが、動産判定だろうが、
 分離課税だろうが、総合課税だろうが、
 結果一緒、ということになり、
 違いは、印紙税の課税文書かどうか、だけになりますが、

 他人間売買などで、譲渡損益が生じる場合は、
 こうした判定が必要になるのでしょうね。

 ☆  ☆  ☆

 お客様が、今年も、素晴らしいチューリップを贈って下さいました。
 新種を開発して戴いている農家さんの作品とのことで、
 珍しい緑のチューリップと美しい桃色のチューリップです。
 それに、開くと、香りが素晴らしいです! 
 ありがとうございまそした。
 また、花瓶は、お客様のご親戚様の伊万里焼、
 花瓶敷きは、税理士先生にいただいた銀座和光さんの刺繍の作品です。
 うっとりと拝見しています。
 ありがとうございます。
d0054704_1813572.jpg

 
 
































 

by expresstax | 2016-02-22 23:59 | 譲渡  

居住用財産の買換特例の価格要件、そして恵比寿ガーデンテラスのバカラ

 ちょっと前のことですが、不動産のプロの方からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 ☆  ☆  ☆ 
 
 居住用財産の買換え特例(租税特別措置法36条の2ですね。(^^))について、
 今は、1億5千万円までなら使えるんですよね、というご質問です。
 今回、1億4千万円で売るんです、とのことで、

 年末決済の売却と購入の仲介、両手取りのお仕事のようで、
 声が弾んでいます。
 
 うーむ、水を差すようですが、と思いつつ、お答えします。
 え-、昔は、価格青天井で使えていた時代もあったのですが、
 平成21年1月1日以後の譲渡では、売価2億円以下に、
 平成24年1月1日以後の譲渡では、売価1.5億円以下に、
 平成26年1月1日以後の譲渡では、売価1億円以下に、と厳しくなっています。

 この要件は、今回の税制改正大綱では、平成28年以後も、29年末までは延長されているので、
 仮に取引が、来年1月になったとして、今現在の売価制限は、1億円です。

 プロの方、え~っっ!と驚かれています。
 仲介業務が、ガラガラと音を立てて崩れる、といった様相です。
 ヘタをすると責任問題、と脳裏をよぎったかも知れません。

 あまりの驚きように、こちらも、念のために、他の条件、
 つまり、所有期間が1月1日現在で10年超だとか、居住期間が10年以上だとか、
 満たしてるんですよね、と、ちくちくお伺いしつつ、
 所有者は、お一人ですか?とお尋ねしました。

 あ、え、とお調べになって、えっと、2人の共有です。
 半々ですっっ!
 ほとんど叫び声です。

 おお、なるほど。
 であれば、一人当たりの譲渡対価は、7千万円ですから、OKになります。

 え。そんなことできるんですか!?と更に驚いておられます。

 できるとかではなく、そのように決まってるんですね。

===================
租税特別措置法基本通達36の2-6の2
譲渡に係る対価の額が1億円を超えるかどうかの判定

 措置法第36条の2第1項に規定する譲渡資産の譲渡に係る対価の額(以下この項において「譲渡対価」という。)が1億円を超えるかどうかの判定は、次により行うものとする。
(1) 譲渡資産が共有である場合は、各所有者ごとの譲渡対価により判定する。
(2) 略
===================

 このあたりは、例えば、面積要件である50㎡以上要件などは、
 共有者別判定でなく、物件判定になるので、
 対価要件も、その物件で判定、と早とちりしそうですが、
 そうではないんですね。

 現在の買換特例対象が1億円以下なので、
 3人で1/3ずつ共有なら、3億円以下もOKとなります。

 不動産の共有って、相続などでは、困ったちゃんですが、
 譲渡の場合は、3千万円控除がやはりひとりずつ使えるとか、
 有利なこともあります。

 という説明で、
 良かった~~!と胸をなで下ろしたらしいご質問者様でしたが、

 ここで安心しないで、
 対価が一人7千万円となったことで、
 取得価額を確認したうえで、
 3千万円控除+軽課税率との有利不利など、
 もういちど、事前によく税理士先生に確認していただけるように、
 お客様にアドバイスして差し上げて下さい、とお願いしました。

 それに、そもそもこの特例、要件が転変と変わるだけでなく、
 価格要件のような増税項目が、
 税制改正では、改正年の3月に国会で法律化されるのに、
 適用は、その年の1月1日以後譲渡に遡及適用されてきた、という
 インケンな改正経緯を辿っています。
 
 落とし穴に落ちろ!と行間に透けて見えているような法律ですから、
 プロの方も、まして、マイホーム譲渡を真剣に考える方も、
 くれぐれも、お気を付け下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 最近の事案やご質問で、共有、多いなというのが実感です。
 よく気を付けて下さい。

 ☆  ☆  ☆

 世の中は、クリスマス一色ですね。
 恵比寿ガーデンのバカラのクリスマスイルミネーションです。
 渋谷事務所時代は、よく来ていたのですが、最近はご無沙汰でした。
d0054704_1351753.jpg



 


 

by expresstax | 2015-12-25 23:47 | 譲渡  

月刊税理平成27年11月号に掲載されました。

 月刊税理平成27年11月号に論稿が掲載されました。 
 「会社の地方移転と税務」特集のうち、「土地建物等の譲渡と買換特例の適用」です。
d0054704_17514946.jpg





















 7月号で、地域再生法の改正に伴い改正された特定資産買換特例の九号買換特例について扱い、
 今回特集でも、地方拠点強化税制との関連や特例選択のポイント等について、書かせていただいています。
 
 特に、対象地域については、買換特例で圧縮割合適用の対象となる集中地域と集中地域以外は、
 そのまま、地方拠点強化税制では、
 集中地域=地方活力向上地域以外、集中地域以外=地方活力向上地域(いわゆる「支援地域」)と、
裏腹の関係です。

 そのため、地方拠点強化税制の判定でも、この地域判定が必要となりますから、
 7月号の補訂版として、集中地域の一覧表を掲載していただきました。

 7月号掲載以後、首都圏整備法等を深耕してその行政区域等が判明してきた地域もありますので、
 編集部さんもご協力くださって、がんばって作りました。
 なので、一覧表については、7月号ではなく、11月号を見て下さいね。(^^ゞ

 が、まだまだ不備があるんじゃないかと思いますので、(>_<)
 ご当地の先生方、ここは、こうだよ~、というのがありましたら、ぜひぜひ、お教え下さい。m(_ _)m

 ほんとうは、内閣府の地方再生推進室さんあたりで、完全版、出してほしいな~と思っています。(^^)






















 

by expresstax | 2015-10-22 23:29 | パブリッシング  

居住用財産の3千万円非課税は一人当たり利益

 お客様からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 不動産仲介業務をなさっているお客様のお取引先様からのご相談とのことです。

 そのご相談者様がマイホームを売却なさる。
 そのマイホームは、ご家族数人の共有なのだそうで、
 昨今の不動産市況で、かな~りの譲渡益が出るとのこと。
 何よりですね。

 そこで、売った住宅は1つでも、3人の共有なのだから、
 居住用財産譲渡益の3千万円特別控除は3人分、
 つまり、最大9千万円まで使えるんですね、というのがご質問です。

 はあ、一見そう見えるんですが、
 この特別控除は、一人ずつ譲渡税申告にあたって適用するために。
 あくまで一人当たり譲渡益3千万円までという制度なのです。

 したがって、3人共有でも、一人一人の持分が問題です。

 なので、例えば1億円で譲渡して、取得費と譲渡費用合計は1千万円だった、という場合、
 譲渡益9千万円から、3千万円×3人=9千万円を控除して、非課税となるわけではありません。

 もし、土地の持分が、共有者である父3/5、母1/5、子1/5なら、
 各人の譲渡益は、この割合です。
 つまり、父9千万円×3/5=5,400万円、母1800万円、子1,800万円と按分します。

 そうすると、3千万円の特別控除を使っても、母と子は譲渡所得ゼロとなりますが、
 父は、5,400万円-3千万円=2,400万円の譲渡益になります。

 3千万円特別控除を越えても、
 その住宅が譲渡年1月1日現在で、10年超所有、10年以上居住なら、
 越えた分については、6千万円までは、
 譲渡所得税の軽課税率(所得税10%、住民税4%、復興特別税2.1%)が適用できます。

 3千万円特別控除が、頭数分使えるわけではありませんから、
 よく持分を聞いていただいて、お取引様に税務事故にならないようにしてさしあげてください。

 また、持分といっても、建物の持分が土地持分と違っている、
 例えば、土地は上記割合であっても、建物は、全部子名義だった場合、
 住宅ローン設定の関係で、よくありますよね。
 この場合でも、父や母の土地は、居住用土地とならないか、といえば、
 建物名義がない人でも、建物所有者と同居・同一生計なら、
 土地も居住用財産として特例が使えたりします。

 土地・建物の持分や所有期間については、
 ご相談者である所有者ご自身が記憶があいまいになっていることも多いのです。
 
 登記簿で、持分や取得日をよく事実確認してから、譲渡の戦略を立てる、
 くらいでちょうどいいのです。

 よくアドバイスしてさしあげてください。

 ありがとうございました。 
  


















 
 

 

by expresstax | 2015-09-28 23:17 | 税務手続き