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新土地税制は、信託受益権譲渡でも使えるか。そして氷川坂

 今日は、平成21年22年土地取得について施行されている土地特例について、
 ご質問の方がお越しになりました。

 昨年来、不動産市場が厳しくなるなかで、
 ファンドさんが、ノンリコースローンのリファイナンス(借換え)ができず、
 苦労が多いそうです。
 そのため、ファンドさんが持つ不動産を、
 実需の企業さんに売却・資金化する流れが加速しています。

 その際に、ファンドさんが持つ不動産、といっても
 信託受益権を、売却した場合、
 取得する企業は、平成21年22年の土地取得特例、
 つまり5年超保有した場合の1千万円非課税(措法65の5の2)や、
 先行取得買換特例(措法66の2)を適用できるでしょうか。

 法人税法基本通達14-4-6 で下記のように規定されています。
============================ 
 信託の受益者としての権利の譲渡等受益者等課税信託の受益者等がその有する権利の譲渡又は取得が行われた場合には、その権利の目的となっている信託財産に属する資産及び負債が譲渡又は取得されたこととなることに留意する。
(注) 例えば、受益者等がその有する権利の目的となっている信託財産に属する資産が土地である場合において、当該権利が譲渡されたときには、当該受益者等が当該土地を譲渡したものとして、その譲渡の態様に応じて、譲渡、交換、収用、買換え等の法人税に関する法令の規定の適用があることに留意する。
============================

 対象特例が租税特別措置であるため、
 上記本法通達がそのまま適用できるかどうか、ということはありますが、
 通達の中で、「買換え」を掲出しているため、措法でも適用あり、と
 考えることができるのではないでしょうか。

 政策趣旨としては、
 土地の流通促進です。
 その政策趣旨に合致すれば、適用も可能、と考えてよいのではないでしょうか。

 この適用ができれば、低迷しているファンドの資産処理と資金化が加速するかもしれません。

 では、取得する企業側はどうか。

 コア(本業)ビジネスとの倒産隔離のために、
 仮に平成21年22年でSPC組成により不動産を取得し、届出しておく、
 そして10年内に、本体企業が所有していた含み不動産を売却する、
 それでSPCの持つ先行取得物件について、買換圧縮記帳する、
 というのは、これは難しいでしょう。
 
 税法の圧縮記帳は、あくまで法人格ごとに行われるからです。

 まして、倒産隔離のためのファイアーウォールを設定するというのであれば、
 税法の適用も、隔離された取り扱いになるのは、仕方がないのかもしれません。

 調べていて、勉強になりました。
 ご質問いただき、ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂の坂シリーズです。(^^ゞ
 氷川神社前の氷川坂です。
 正面向こうに見えるのが、アカサカパークビルです。
d0054704_1311626.jpg 
by expresstax | 2009-06-29 23:11 | 税制改正

昭和38年の古地図、そして檜坂

 gooの古地図ページを見つけました。

 昭和38年の東京の航空写真のサイトです。
 ちょうど東京オリンピックを経て、
 東京が豪速で成長を始めた時期です。
 
http://map.goo.ne.jp/mesh/250/img10/img1963/img10_250_-9_2.jpg
 こちらが、赤坂見附付近です。
 国会議事堂や議長公邸の位置から、なんとなく位置がつかめますが、
 弊社の入っている赤坂東急プラザは、まだできていません。
 でも、すぐ南のトライスター型の建物が、「あの」ホテルニュージャパンで、
 昭和35年築ですから、築3年目のピカピカだった頃ですね。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂6丁目と9丁目の間の檜坂です。
 東京ミッドタウンの檜町公園から、赤坂氷川町方面に戻る途中の坂です。
 檜町公園は、長門萩藩毛利邸の跡地。
 毛利邸が檜の木が多いため、檜屋敷と呼ばれたのだそうです。
d0054704_1514032.jpg
by expresstax | 2009-06-28 23:43 | 不動産

物納、物NO!

 相続税の物納の手続きでおおわらわです。

 延納・物納について、平成18年の法律改正により、
 それまでに比べ、規定化、明確化、厳格化が図られました。
 というと聞こえがいいのですが、
 首をかしげる、あるいは納税者にとってとても残酷な取扱がたくさん導入されています。

 課税するのだから、それを現金等価物として認めて収納する、
 それが物納の理論なのです。

 かつて、取引相場のない株式の評価通達改正に関わった
 品川 芳宣先生が、まだお役所のなかで、物納の担当課長をされていた頃、
 研究会の講師にいらしたときに、
 なぜ、税理士先生たちは、問題の矛盾を提起しないのか!と、
 喝破されていました。

 あの時代から、物納の取扱は、一見整備されたかのふりをして、
 納税者には、とても残酷な制度に改悪されました。

 生活費は、ひとり10万円/月、家族4.5万円/月/人で計算して、
 生活費は3ヶ月分、事業経費は1ヶ月分だけ残して、
 あとは、みんな現金納付に当てよ、
 手続きが整備できずに遅れたら、
 年4.5%の利子税を、タクシーメーター状態で徴収するぞ。。。

 もう、とにかく、物納はやってくれるな、
 どんなに不利であろうが、バナナの叩き売りだろうが、
 売却して、現金納付しろ!

 国のそんな意図が、あぶり出しのように読めてきます。
 表題に書いたように、
 まさに、「物はノー!」なのです。

 これまでたまたま、ミニバブルの時期に施行されているので、
 選択する人が少なく、
 まだ納税事故は起きていないのでしょうが、

 路線価と実勢地価が逆転している現在、
 この法律がそのまま運用されるならば、
 どこかで爆弾が破裂するのは、時間の問題のような気がします。

 ☆  ☆  ☆

 法改正以降、弊社でトップバッターの物納手続きに入っています。

 所轄税務署と広域担当の納税部署に事前確認や挨拶で訪問します。

 所轄の担当官の話では、法改正以後、まだ1件も事例がない、
 1件申請があったが、売却したと取り下げられた、とのこと。

 弊社の物納が進めば、その所轄での最初の収納例になりそうです。 

 ☆  ☆  ☆

 相続税の3原則は、
 円満な分割、円滑な納税、適正な評価です。

 どれひとつ失敗しても、お客様は、地獄の苦しみに転落します。

 地獄の苦しみの最たるものは、納税事故です。
 絶対に、失敗できません。
 
 その結果を出すのが、税理士の仕事なのです。

 あまりに残酷な新法を見て、

 税理士というのは、なんとせつなく、
 そして、大変な使命をもった仕事なのだなあ、と実感しています。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂アメリカ大使館宿舎脇の南部坂です。
 六本木通りまで、急傾斜で降りる坂道です。
 むかし、南部藩の敷地だったため南部坂ですが、
 歩くのたいへんと、「難歩坂」とも書かれたと、
 説明書きにあります。 
 d0054704_7295957.jpg
by expresstax | 2009-06-26 23:01 | 相続・贈与

2年限定マイホーム資金贈与特例、そして赤坂ツインタワー

 経済対策の改正措置法の続きです。

 贈与税制度は、直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度の創設です。
 「租税特別措置法の一部を改正する法律 措法70の2」

 マイホーム資金贈与は、現在、相続時精算贈与制度で、最大3,500万円控除制度のみです。

 そこに、若干要件を変えて、かつ、精算贈与を選択せずとも、あるいは一緒に、
マイホーム資金贈与を受けられる制度となっています。

1.対象期間  平成21年1月1日から平成22年12月31日 の贈与

2.対象者及び要件

(1)受贈者(もらう人) 1月1日現在で20歳以上の者

(2)贈与者(あげる人) 実父母や実祖父母などの直系尊属

(3)目的  自己が居住する家屋の新築若しくは取得又は増改築の資金贈与

(4)特例  贈与資金500万円まで贈与税が非課税

   ※暦年課税(年110万円)、相続時精算課税(3500万円)の非課税枠と併用が可能です。

 したがって、
 暦年贈与であれば、610万円まで、
 精算贈与であれば、4千万円までの贈与で、マイホームが取得できてしまいます。

 特に、祖父母からの贈与でも対象になるので、
 こちらは相続時精算贈与ができないため、暦年贈与だけですが、

 6ポケット(父方祖父母+母方祖父母+父母)の今の若い世代には、
 応援ですね。

 ☆ ☆ ☆

 先日、赤坂ツインタワーを通り抜けましたら、
 恒例のコンサートをやっていました。
 ビル内のサラリーマンさんたちが、集まっていました。
 森トラストさんの粋なメセナですね。
d0054704_1154334.jpg















 赤坂ツインタワーは、建て替え計画がありましたが、
 このご時世で、見直しになっているとか。
 でも、建て替えるんですよね、きっと。
by expresstax | 2009-06-22 23:06 | 税制改正

10年前の地図、そして檜町公園

 面白いサイトを見つけました。

 「TOKYO decade」というサイトです。

 10年前の地図と現在の地図を、左右で対照比較できるものです。
 
 マウスのドラッグによって、
 拡大も縮小もできますし、地域をスライドしていけます。

 例えば、弊社のある赤坂見附あたりは、こんなふうです。

 弊社の1軒お隣の、火災で焼けたホテルニュージャパン跡地にプルデンシャルタワーが建ち、
 キャピタル東急ホテルが建て替えに入り、
 山王パークタワーが建ち上がっています。

 一方、築40年の弊社の赤坂東急プラザ周辺は、ほとんど、変わらず、
 赤坂東急ホテルという名前が、エクセルホテル東急に変わっているだけ。
 微笑ましいです。

 東京ミッドタウンや六本木ヒルズなど、
 変貌する都市の様子が、とても感慨深いです。
 
 ☆  ☆  ☆

 地図では10年前は防衛庁だった、東京ミッドタウンに行きました。
 檜町公園のお池から赤坂方面の写真です。
 紫陽花が綺麗でした。
 ◎◎も写っています。
d0054704_3163060.jpg















 氷川神社の大銀杏です。
 ご神体になっているようです。
d0054704_31892.jpg
by expresstax | 2009-06-05 23:59 | 折りにふれて

連鎖型再開発

 大手町の経団連・JAなどの連鎖型再開発が今日、完工。4月10日に竣工式があるそうです。

 連鎖型再開発とは、旧経団連ビル・旧JAビル・旧日経ビルが、元の合同庁舎跡地に、おだんごになって、街区を飛び越えて、一緒に移転、低層棟はカンファレンスセンターとして繋がりながら、それぞれ新経団連ビル・新JAビル・新日経ビルが3棟状態に区分所有。

 その移転後の跡地に、第二次連鎖再開発として、、三菱研究所ビルや公庫ビルなどが、飛び込んできます。

 2003年の都市再生プロジェクトから始まり、2012年に完成する、ほぼ10年がかりのプロジェクトです。

 その時点では、大手町を国際金融センターに集約しようというコンセプトだったそうです。

 時代環境が変わったにせよ、共同ビルになったことで、
 機能集約しつつ、より高層の空中権が獲得できたのでしょう。

 という話しを伺って、では、税金は。
 
 これは第1種市街地再開発事業として、再開発税制を丸ごと受けて、旧地と新地の課税繰延の圧縮記帳として処理されていくはずですね。
by expresstax | 2009-04-01 23:57 | 提言

六本木アートナイト、そして雪柳

 六本木アートナイト真っ最中です。

 六本木ヒルズや東京ミッドタウン、国立新美術館、サントリー美術館を繋いで、
 さらにアークヒルズなどもいっしょに、一連の夜っぴてのお祭りです。

 夕方撮った飛行船です。世界最大級なのだそうです。
d0054704_25764.jpg















 光の風船のGINGA(銀河)、美術館めぐり、
 あまりメジャーになっていないと思ったら、すごい人混みでした。
 日没から明日の夜明けまでがコアタイムなのだそうです。

 これまで点だった六本木のそれぞれの再開発地が、

 繋がり、
 線を描き、
 面になって、

 新しい街へと、化学反応が起こせるのかどうか。

 楽しみです。

 ☆  ☆  ☆

 裏庭の雪柳です。
d0054704_2595831.jpg
by expresstax | 2009-03-28 23:50 | 提言

原稿の襲撃、そして日枝神社の一分咲き

 気が付いてみたら、4月の原稿締切が6本になっていました。

 ありがとうございます。。。

 いずれも、素晴らしいテーマ、素晴らしい場を与えて頂けます。。。

 がんばります。。。(>_<);;

 ☆  ☆  ☆

 御神酒をいただいたので、

 事務所のお清めをしました。

 お清めついでに、赤坂日枝神社にお詣り。

 ちょっとこのところ、ヘンな悪い空気を感じるので、お祓いして、リフレッシュ!です。

 お仕事のご信頼を頂けることに感謝!

 ご信頼に応えていくことを歓びとする事務所に!

 今日のこの一歩が、さらなる飛躍になるように!

 空気を変えて、進みます。

 ☆  ☆  ☆

 桜、ちらほらちらちら、です。ここも。
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by expresstax | 2009-03-24 23:26 | お客様

インタビュー、そして初桜

 ある雑誌のインタビューがありました。

 当初は、原稿のご依頼だったのですが、

 時期的に、無理!とご遠慮しましたら、
 
 それならインタビュー形式で、特集にします、とのお申し出で、

 今日の取材になりました。

 テーマは事業承継です。

 編集者の方が、丁寧な質問草稿を送ってくださっていたので、

 回答を箇条書きにまとめてお渡ししてのインタビューになりました。

 お手数をおかけしましたが、

 お気遣い、ほんとうに、ありがとうございました。


 ☆  ☆  ☆

 朝、見つけた今年初めての桜です。
 港区特別養護老人ホームサンサン赤坂の塀沿いです。

 まだ、心もとないほどに、ちらほらちらちらです。

 でも、初めまして、今年も、よろしく、そんな感じで。
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by expresstax | 2009-03-23 23:29 | パブリッシング

確定申告終了待ち、そして白木蓮

 確定申告が終了。
 メンバーのみなさん、お疲れ様でした。

 申告期限の16日、事務所で簡単な打上をしていただいて、
 事務所は、今日は休業、メンバーのみなさんには、休養をとってもらいました。

 とはいえ、私は出社です。 
 確定申告終了待ちのお客さまが、手ぐすね引いてお待ちです。
 
 先日のご相続のお客さまからの、今後の経理についてのお問い合わせ。
 今月決算の会社様からの資料のお問い合わせ。
 昨日まで忙しかったでしょう、と異口同音におっしゃるのです。
 ご心配をおかけしました。

 午後は、確定申告が終わるまでと、ご相談をお待ち頂いていた会社様のご来所です。
 お待たせしていて、申し訳ありませんでした。

 歴史のある上場会社様からのご依頼です。
 連結や会計基準の問題もあるため、丁寧に対応していただかねばなりません。
 担当者様達のとても熱心な姿勢に、心を強くしました。
 お役に立てれば幸甚です。

 ☆  ☆  ☆

 地下鉄の赤坂見附前の田町通り、今年初めての白木蓮を発見しました。
d0054704_11133100.jpg 















 夜は、税理士仲間と、確定申告の打上。
 赤坂まできてもらって、気勢を上げました。
 赤坂は、やっぱり焼肉でしょう。
d0054704_1135221.jpg
by expresstax | 2009-03-17 23:48 | お客様


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax

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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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