タグ:街 ( 469 ) タグの人気記事

税理士登録おめでとう!そして山王女坂

 今日は、事務所のIさんの税理士登録証票授与式の日です。
 
 午後、授与式から帰って、さっそく桐の箱に入った税理士バッチをつけました。
d0054704_23195138.jpg














 がんばったね!
 これからがスタート。
 素晴らしい税理士さんになってください!

 ☆  ☆  ☆

 赤坂の坂シリーズ、山王女坂です。
 緑の木陰に癒されるなだらかな坂です。
d0054704_2322099.jpg
by expresstax | 2009-07-28 23:17 | 事務所

お客様の著書ご出版、そして隅田川花火大会

 お客様が書籍を出版されました。

 「年収1000万円から始める『アパート事業』による資産形成入門」です。

 さっそく贈呈本をお送り下さいました。
 ありがとうございます。
 そして、おめでとうございます!
 d0054704_0134283.jpg















 30歳で独立なさって、お客様がファンになってしまう超優良会社を作られました。
 これから、もっともっと、素晴らしい事業展開をなさっていくでしょう。

 8月初旬の賃貸住宅フェアでも、講師を務められます。
 税務は、ガッチリ、サポートさせていただきますから、
 これからも、思いっきり、ご活躍下さい。

 ☆  ☆  ☆

 7月25日の隅田川花火大会です。
 屋上テラスからのち~っちゃな花火です。
 左下が、ライトアップされた国会議事堂が、
 頭だけ見えています。
d0054704_028176.jpg
by expresstax | 2009-07-27 23:12 | パブリッシング

工藤マジック、そして山王男坂

 物納手続きのさなかで、
 分筆・図面提出の作業です。

 急遽の分筆ですが、
 分筆し、法務局に申請して表示登記まで上がるのは、
 通常ですと、最低数週間かかります。

 でも、そんなに時間を掛けるわけにいきません。

 お客様は、長くお付き合いいただいている測量士さんがいましたから、
 通常ならその先生にお願いしていただくのですが、
 今回は、異例のスピード勝負です。
 誰か良い先生をご存じないですか?とのお客様のご依頼で、
 測量士・土地家屋調査士の工藤千治先生をご紹介しました。
 弊社が、従来から、お願いしている調査士の先生です。

 ☆  ☆  ☆

 工藤先生にご連絡をすると、
 ことの緊急性を察知して、
 工藤先生は、すぐに事務所に「すっ飛んで」きてくださいました。

 そして、梅雨の雨の断続する中、
 すぐに現地に飛び、
 測量、分筆、境界鋲打ち、図面作成、登記申請、と瞬く間に、進めてくれました。

 そして登記申請。
 と、なんと、わずか3日で、表示登記が完了し、登記所から、登記簿をいただけたのです。
 驚愕の早業です。

 もちろん、工藤先生が、常日頃、どれだけお役所に信頼の厚いお仕事をされているかの現れでしょうが、
 おそらく、登記官に、強烈に説得してくれたことは間違いありません。

 まさに、工藤マジックです。

 ☆  ☆  ☆

 実は、これまでにも、
 シコった測量や境界争いの際に、工藤先生にSOSすると、
 短時間で、
 こともなげに、工藤先生が解決してしまった、という例が、
 いくつもあるのです。

 そのつど、我々はびっくりして、「工藤マジック」と命名して、感嘆していましたが、
 今回も、そのマジックの鮮やかさを、まのあたりにしたわけです。

 温厚で、論理的で、腰が低くてふんわりとしながら、
 すさまじいスピードで、きちっと、結果を出してしまう。
 工藤先生こそ、まさに、プロフェッショナルです。

 ほんとうにありがとうございました。 
 お客様と一緒に、心から、感謝します。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂の坂シリーズ、まだ続きます。(^^ゞ

 山王男坂です。
 山王神社に上がる急勾配の階段の坂です。
 この奥にまわると、山王女坂があります。

 赤坂山王日枝神社は、事務所から徒歩2分ほど。
 緑濃い、山王の山と森を、ときどきお散歩しています。
d0054704_136492.jpg
by expresstax | 2009-07-16 23:21 | プロフェッショナル

物納審査の第1ハードル通過!、そして本氷川坂

 物納手続き中です。

 平成18年4月の物納に係る相続税法改正以降、弊社では、最初の物納案件です。

 この数年は、ミニバブルということもあって、物納選択しないでの納税が可能でした。
 最後の物納は、物納制度改正直前のご相続だったのです。
 
 平成20年の土地相続で、秋のリーマンショック以降の申告案件は、
 相続税評価額が高額の反面、実勢地価が下落し、あるいは、不動産が動かずに
 逆転現象状態に陥っています。

 そんな中での新法下での初めての物納申請。

 その第一のハードルは、金銭一括納付も分割納付(延納)もできません、という
 「金銭納付困難理由」の審査でした。

 これをクリアできれば、次は、物納物件審査に入りますが、

 金銭納付困難審査基準が厳しくなった本法のもとで、
 どこまで厳しいのか、手探り状態でした。

 ご相続人様と綿密な打合せのもとに、理由書作成を進め、
 ぶ厚い報告書とともに、物納申請書を提出。

 と、広域担当から、連絡がありました。

 物納申請物件の要件整備の件でした。

 「やった!」

 これはつまり、第1ハードルである金銭納付困難審査を、突破できたことを意味します。
 担当のKさんの思い切りの笑顔でした。

 次は、物件審査の第2ハードルですが、こちらは想定通り。
 たんたんと、書類を提出します。

 物納申請期限までに必要書類を揃えて提出できない場合は延長申請書を提出して、
 期限の繰延をしますが、年利4.5%のタクシーメーター状態で利子税が加算されます(相法53②)
 から、日にち勝負です。
 が、これは、なんとか、クリア。 

 このあたりが、税理士としての腕の見せ所です。
 丁寧に、丁寧に、仕事を進めます。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂の坂シリーズです。(^^ゞ
 本氷川坂(もとひかわざか)です。
d0054704_031224.jpg















 本氷川明神が東側にあります。
 まっすぐ行くと、ミッドタウンの方向です。
by expresstax | 2009-07-15 23:00 | 相続・贈与

東税協研修講演、そして転坂

 午後は、3時間、東税協研修でした。

 テーマは、生前贈与と相続対策、3時間です。

 この数年、贈与税制の改正が著しく、
 もちろん、政策的な景気対策の側面はありつつも、
 莫大な金融資産を抱える日本の個人資産の大きな流れに沿っていることは否めないでしょう。

 しかし、講演依頼を受けて、資料を準備する間にも、
 直系尊属からの住宅取得資金贈与特例が、国会成立し、
 非上場株贈与税の納税猶予制度の通達が発遣され、
 続々と、新しい展開が進みます。

 なんとか、そのあたりにキャッチアップできるように、
 お話を申し上げるのに、やっとでした。
 ほんとうに、「ヘラクレスの選択」です。

 あ、「ヘラクレスの選択」とは、
 進むべき道が複数あるとき、
 絶えず、苦難の道を選択することを言います。

 楽な方へ楽な方へ進むのではなく、ですね。(泣)

 でも、150名以上の税理士先生の応募、
 会場は、びっしりのご出席でした。
 駆け足の話しのあと、
 とても多くの先生方から、名刺交換と、ご質問をいただけました。
 ありがとうございました。

 ご準備について、いろいろご心配をおかけした
 日税ビジネスサービスのT様たち、ほんとうにありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂の坂シリーズです。(^^ゞ
 赤坂6丁目の「転坂(ころびざか)」です。
 なんとストレートな名前でしょう。
 工事が行われていました。
 これで転ばなくなる、わけではありませんね。(笑)
d0054704_173438.jpg 
by expresstax | 2009-07-08 23:47 | パブリッシング

新土地税制は、信託受益権譲渡でも使えるか。そして氷川坂

 今日は、平成21年22年土地取得について施行されている土地特例について、
 ご質問の方がお越しになりました。

 昨年来、不動産市場が厳しくなるなかで、
 ファンドさんが、ノンリコースローンのリファイナンス(借換え)ができず、
 苦労が多いそうです。
 そのため、ファンドさんが持つ不動産を、
 実需の企業さんに売却・資金化する流れが加速しています。

 その際に、ファンドさんが持つ不動産、といっても
 信託受益権を、売却した場合、
 取得する企業は、平成21年22年の土地取得特例、
 つまり5年超保有した場合の1千万円非課税(措法65の5の2)や、
 先行取得買換特例(措法66の2)を適用できるでしょうか。

 法人税法基本通達14-4-6 で下記のように規定されています。
============================ 
 信託の受益者としての権利の譲渡等受益者等課税信託の受益者等がその有する権利の譲渡又は取得が行われた場合には、その権利の目的となっている信託財産に属する資産及び負債が譲渡又は取得されたこととなることに留意する。
(注) 例えば、受益者等がその有する権利の目的となっている信託財産に属する資産が土地である場合において、当該権利が譲渡されたときには、当該受益者等が当該土地を譲渡したものとして、その譲渡の態様に応じて、譲渡、交換、収用、買換え等の法人税に関する法令の規定の適用があることに留意する。
============================

 対象特例が租税特別措置であるため、
 上記本法通達がそのまま適用できるかどうか、ということはありますが、
 通達の中で、「買換え」を掲出しているため、措法でも適用あり、と
 考えることができるのではないでしょうか。

 政策趣旨としては、
 土地の流通促進です。
 その政策趣旨に合致すれば、適用も可能、と考えてよいのではないでしょうか。

 この適用ができれば、低迷しているファンドの資産処理と資金化が加速するかもしれません。

 では、取得する企業側はどうか。

 コア(本業)ビジネスとの倒産隔離のために、
 仮に平成21年22年でSPC組成により不動産を取得し、届出しておく、
 そして10年内に、本体企業が所有していた含み不動産を売却する、
 それでSPCの持つ先行取得物件について、買換圧縮記帳する、
 というのは、これは難しいでしょう。
 
 税法の圧縮記帳は、あくまで法人格ごとに行われるからです。

 まして、倒産隔離のためのファイアーウォールを設定するというのであれば、
 税法の適用も、隔離された取り扱いになるのは、仕方がないのかもしれません。

 調べていて、勉強になりました。
 ご質問いただき、ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂の坂シリーズです。(^^ゞ
 氷川神社前の氷川坂です。
 正面向こうに見えるのが、アカサカパークビルです。
d0054704_1311626.jpg 
by expresstax | 2009-06-29 23:11 | 税制改正

昭和38年の古地図、そして檜坂

 gooの古地図ページを見つけました。

 昭和38年の東京の航空写真のサイトです。
 ちょうど東京オリンピックを経て、
 東京が豪速で成長を始めた時期です。
 
http://map.goo.ne.jp/mesh/250/img10/img1963/img10_250_-9_2.jpg
 こちらが、赤坂見附付近です。
 国会議事堂や議長公邸の位置から、なんとなく位置がつかめますが、
 弊社の入っている赤坂東急プラザは、まだできていません。
 でも、すぐ南のトライスター型の建物が、「あの」ホテルニュージャパンで、
 昭和35年築ですから、築3年目のピカピカだった頃ですね。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂6丁目と9丁目の間の檜坂です。
 東京ミッドタウンの檜町公園から、赤坂氷川町方面に戻る途中の坂です。
 檜町公園は、長門萩藩毛利邸の跡地。
 毛利邸が檜の木が多いため、檜屋敷と呼ばれたのだそうです。
d0054704_1514032.jpg
by expresstax | 2009-06-28 23:43 | 不動産

物納、物NO!

 相続税の物納の手続きでおおわらわです。

 延納・物納について、平成18年の法律改正により、
 それまでに比べ、規定化、明確化、厳格化が図られました。
 というと聞こえがいいのですが、
 首をかしげる、あるいは納税者にとってとても残酷な取扱がたくさん導入されています。

 課税するのだから、それを現金等価物として認めて収納する、
 それが物納の理論なのです。

 かつて、取引相場のない株式の評価通達改正に関わった
 品川 芳宣先生が、まだお役所のなかで、物納の担当課長をされていた頃、
 研究会の講師にいらしたときに、
 なぜ、税理士先生たちは、問題の矛盾を提起しないのか!と、
 喝破されていました。

 あの時代から、物納の取扱は、一見整備されたかのふりをして、
 納税者には、とても残酷な制度に改悪されました。

 生活費は、ひとり10万円/月、家族4.5万円/月/人で計算して、
 生活費は3ヶ月分、事業経費は1ヶ月分だけ残して、
 あとは、みんな現金納付に当てよ、
 手続きが整備できずに遅れたら、
 年4.5%の利子税を、タクシーメーター状態で徴収するぞ。。。

 もう、とにかく、物納はやってくれるな、
 どんなに不利であろうが、バナナの叩き売りだろうが、
 売却して、現金納付しろ!

 国のそんな意図が、あぶり出しのように読めてきます。
 表題に書いたように、
 まさに、「物はノー!」なのです。

 これまでたまたま、ミニバブルの時期に施行されているので、
 選択する人が少なく、
 まだ納税事故は起きていないのでしょうが、

 路線価と実勢地価が逆転している現在、
 この法律がそのまま運用されるならば、
 どこかで爆弾が破裂するのは、時間の問題のような気がします。

 ☆  ☆  ☆

 法改正以降、弊社でトップバッターの物納手続きに入っています。

 所轄税務署と広域担当の納税部署に事前確認や挨拶で訪問します。

 所轄の担当官の話では、法改正以後、まだ1件も事例がない、
 1件申請があったが、売却したと取り下げられた、とのこと。

 弊社の物納が進めば、その所轄での最初の収納例になりそうです。 

 ☆  ☆  ☆

 相続税の3原則は、
 円満な分割、円滑な納税、適正な評価です。

 どれひとつ失敗しても、お客様は、地獄の苦しみに転落します。

 地獄の苦しみの最たるものは、納税事故です。
 絶対に、失敗できません。
 
 その結果を出すのが、税理士の仕事なのです。

 あまりに残酷な新法を見て、

 税理士というのは、なんとせつなく、
 そして、大変な使命をもった仕事なのだなあ、と実感しています。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂アメリカ大使館宿舎脇の南部坂です。
 六本木通りまで、急傾斜で降りる坂道です。
 むかし、南部藩の敷地だったため南部坂ですが、
 歩くのたいへんと、「難歩坂」とも書かれたと、
 説明書きにあります。 
 d0054704_7295957.jpg
by expresstax | 2009-06-26 23:01 | 相続・贈与

2年限定マイホーム資金贈与特例、そして赤坂ツインタワー

 経済対策の改正措置法の続きです。

 贈与税制度は、直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度の創設です。
 「租税特別措置法の一部を改正する法律 措法70の2」

 マイホーム資金贈与は、現在、相続時精算贈与制度で、最大3,500万円控除制度のみです。

 そこに、若干要件を変えて、かつ、精算贈与を選択せずとも、あるいは一緒に、
マイホーム資金贈与を受けられる制度となっています。

1.対象期間  平成21年1月1日から平成22年12月31日 の贈与

2.対象者及び要件

(1)受贈者(もらう人) 1月1日現在で20歳以上の者

(2)贈与者(あげる人) 実父母や実祖父母などの直系尊属

(3)目的  自己が居住する家屋の新築若しくは取得又は増改築の資金贈与

(4)特例  贈与資金500万円まで贈与税が非課税

   ※暦年課税(年110万円)、相続時精算課税(3500万円)の非課税枠と併用が可能です。

 したがって、
 暦年贈与であれば、610万円まで、
 精算贈与であれば、4千万円までの贈与で、マイホームが取得できてしまいます。

 特に、祖父母からの贈与でも対象になるので、
 こちらは相続時精算贈与ができないため、暦年贈与だけですが、

 6ポケット(父方祖父母+母方祖父母+父母)の今の若い世代には、
 応援ですね。

 ☆ ☆ ☆

 先日、赤坂ツインタワーを通り抜けましたら、
 恒例のコンサートをやっていました。
 ビル内のサラリーマンさんたちが、集まっていました。
 森トラストさんの粋なメセナですね。
d0054704_1154334.jpg















 赤坂ツインタワーは、建て替え計画がありましたが、
 このご時世で、見直しになっているとか。
 でも、建て替えるんですよね、きっと。
by expresstax | 2009-06-22 23:06 | 税制改正

10年前の地図、そして檜町公園

 面白いサイトを見つけました。

 「TOKYO decade」というサイトです。

 10年前の地図と現在の地図を、左右で対照比較できるものです。
 
 マウスのドラッグによって、
 拡大も縮小もできますし、地域をスライドしていけます。

 例えば、弊社のある赤坂見附あたりは、こんなふうです。

 弊社の1軒お隣の、火災で焼けたホテルニュージャパン跡地にプルデンシャルタワーが建ち、
 キャピタル東急ホテルが建て替えに入り、
 山王パークタワーが建ち上がっています。

 一方、築40年の弊社の赤坂東急プラザ周辺は、ほとんど、変わらず、
 赤坂東急ホテルという名前が、エクセルホテル東急に変わっているだけ。
 微笑ましいです。

 東京ミッドタウンや六本木ヒルズなど、
 変貌する都市の様子が、とても感慨深いです。
 
 ☆  ☆  ☆

 地図では10年前は防衛庁だった、東京ミッドタウンに行きました。
 檜町公園のお池から赤坂方面の写真です。
 紫陽花が綺麗でした。
 ◎◎も写っています。
d0054704_3163060.jpg















 氷川神社の大銀杏です。
 ご神体になっているようです。
d0054704_31892.jpg
by expresstax | 2009-06-05 23:59 | 折りにふれて