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地積規模の大きな宅地の評価通達発遣、そして二子玉の満月   

2017年 10月 06日

 先日ご報告していた広大地通達の廃止と地積規模の大きな宅地の評価についての
 パブリックコメントの結果が発表され、
 改正通達とその解説が公表されました。
 
 パブコメを受けての改訂は、評基通40(市街地農地の評価)に、
 (注)に、なお書きとして、
 市街地農地評価の宅地並への引き直しの際に、規模格差補正率を適用する旨、
 追加しています。
 
 これは既にパブコメの段階から、与良先生からも教えて頂いていたので、
 そうだよね、という内容ですが、

 パブコメで質問があった事項について、
 「御意見を踏まえ、別添のとおり、(略)財産評価基本通達に明記することにしました。」
 とありますね。
 パブコメの結果が、通達に反映されたのは、初めて見た気がします。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 先日、編集者様とお話ししてた
 容積率の異なる地域にまたがった宅地については、
 概要のP.5、③の(注1)に、書かれていました。
 
==========================  
③ 指定容積率が400%(東京都の特別区内においては300%)以上の地域に所在する宅地

 指定容積率(注1)が400%(東京都の特別区内においては300%)以上の地域に所在する宅地については、マンション敷地等として一体的に利用されることが標準的であり、戸建住宅用地として分割分譲が行われる蓋然性が乏しいと考えられることから、「地積規模の大きな宅地」に該当しないものとした(注2)。
(注1)指定容積率とは、建築基準法第52条第1項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。
 なお、評価対象となる宅地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合には、建築基準法の考え方に基づき、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定する。

(注2) 略
 ==========================

 これで、正面路線の用途地域の容積率だけでなく、宅地全体の容積率での判断ができます。
 その結果、容積率は300%を切りますから
 地積規模の大きな宅地として評価できます。
 というわけで、お客様のご試算、有利に訂正しましょう。(^^)/

 ☆  ☆  ☆

 二子玉川でご飯とお散歩をしました。
 見違えるように新しくなったニコタマの、ライズのルナリウムから、
 オフィスビルの横に、満月が見えていました。
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by expresstax | 2017-10-06 23:14 | 財産評価

大規模地積宅地評価のあれこれ、そしてお客様のお野菜   

2017年 09月 15日

 編集者様がお見えになり、いろいろお話しを伺った折に、
 ご質問をいただきました。

 平成30年から広大地評価が廃止されて、地積規模の大きな宅地の評価が適用されますが、
 その地積規模の大きな宅地の評価方法について、いろいろな意見が出ているとか。
 
 特に、地積規模の大きな宅地の評価では、
 広大地評価では適用されなかった開発を了した宅地=既にマンション等が建った宅地についても
 要件を満たせば、減額が適用されることで、
 不適切ではないか、との意見があるとか。

 うーん、ですね。
 通達改正に関わった担当官さんたちが、どこまでを想定しているのかは、分かりませんが、

 例えば、既にマンションが建っていても、
 建替が今後の課題、というケースが増えています。
 その時に、三大都市圏であれば、500㎡以上ならやはり建築要件が問われるので、
 そこは、地積規模の大きな宅地を宅地として見るときに、
 一定の制限がかかることを想定しているのかも知れません。

 もう一つ、弊社のお客様の土地で、
 東京23区内で、接道部正面路線沿いの用途地域では指定容積率300%ですが、
 土地のほとんどの部分は、200%の住宅地域に所在するという土地があります。

 これについては、相続税の試算を行うときに、
 地積規模の大きな宅地の適用できないかも、と仕方なく保守的に試算しているのですが、
 でも、とても不合理です。

 そのあたりが、通達になる段階で、どのように取り扱われるのか、
 そんな疑問も編集者様にお伝えしました。

 いずれにせよ、そろそろパブコメの結果とか、改正通達で明確にされることと思いますが、
 相続税等への影響が大きいだけに、
 気になるところです。

 ありがとうございました。
 
 ☆  ☆  ☆

 ご相続のお客様のところに、相続税の最終報告にお伺いしました。
 遺産分割を確定していただき、
 今後の固定資産税や譲渡した場合の税制について確認していただきながら、
 最終確定をしていただきました。
 お疲れ様でした。

 ☆  ☆  ☆

 終わって、ちょっとほっとした状態で、
 もう一度、ご自宅周辺の確認をさせていただきました。

 お作りになっている畑の一部に、
 鈴なりのキゥイが。
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 また隅の方には茗荷が。
 香り高い茗荷が、掘り起こされます。

 お嫁に行ったお嬢様が、しばらくはスーパーで買う野菜に慣れず、大変だったとのこと。
 ほんとうに、ご自宅で新鮮なお野菜をいただいていたら、
 外の野菜はいただけなくなりそうです。
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 感激してあれこれ拝見していたら、
 なんと、ひょうたんカボチャや茗荷や枝豆をお土産に持たせて下さいました。
 もうしわけありません。
 ありがとうございます。
 おいしくいただきます。

by expresstax | 2017-09-15 23:11 | 税制改正

広大地評価通達の改廃パブコメ、そしてありがとうございました。   

2017年 06月 22日

 広大地通達の改正のパブコメが出た、と、
 出版社の編集者様が、プリントしてわざわざ届けに来て下さいました。
 ありがとうございます。

 拝見すると、おお、
 現広大地通達(財産評価見本通達24-2)は、バッサリ、廃止。
 平成30年1月1日開始相続では、
 新通達として、地積規模の大きな宅地の評価として、
 ガラリと、書き換えられていました(新財産評価基本通達20-2)。

 そもそも広大地該当か否かの認定を巡って争訟が絶えませんでしたが、今度の通達は見事、認定要素を排して、形式数値だけで判定するようになっています。

 さらに、現広大地適格者は、改正後は、評価減が大幅減になるのに、
 反対に、広大地不適格者でも、地積と地域要件だけ満たせば、対象になりそうな内容です。
 ビックリぽんです。

 弊社の多くのお客様には、ウェルカムな内容です。

 が、ちょっと気持ちが悪いので、確認してから、弊社情報に出そうね、ということにになりました。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 お客様が自家製のお野菜をお持ち下さいました。
 お腰を悪くなさっていたご当主様のお具合が回復なさって、
 また畑を始められたとか。
 何より嬉しく、頂戴しました。
 とても新鮮なキュウリや茄子です。
 さっきまで、茎についていたんだよ、という元気で鮮やかな切り口です。
 大切にいただきます。
 ありがとうございます。
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by expresstax | 2017-06-22 23:17 | 税制改正

財産評価基本通達改正公表、そして赤坂みつばちあ   

2017年 05月 15日

 財産評価基本通達の改正が、公表されました。
 パブコメ以後、6月かね、と言っていたのが、早々に公表されましたね。
 何でも、広大地の通達も、夏頃パブコメに付されて、秋にも発遣だそうで。
 いや、忙しい。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 先日のこと、ボランティアで、「赤坂みつばちあ」見学に同行しました。

 赤坂支所から、みんなでトコトコと、徒歩移動。
 三井不動産さんのパークコート赤坂ザタワーの公開空地を抜けていくと、
 TBSさんの、いつもマラソンの最終地点になる坂道に降ります。

 パークコート赤坂ザタワーは、高額販売、着工後リーマンショック、竣工時はベタ不況で、
 販売にとても苦戦したと言われるタワーマンションです。(ウチも検討した経緯があります。(^^ゞ)
 その後のアベノミクスで、ずいぶん回復し、今は黒字になっているのではないでしょうか。
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 「赤坂みつばちあ」は、赤坂のみつばちさんたちの養蜂場です。
 ヘリポートの形から、ビッグハットと呼ばれているTBSのビルの8階にあります。
 シャレですか?と聞いたら、タマタマです、とのことでした。

 TBSさんに入ります。
 赤坂みつばちあは、TBSさんのCSR(corporate social responsibility=コーポレイト・ソーシャル・レスポンシビリティ=企業の社会的責任)としてスタートしたそうです。
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 まずは、TBSのCSR推進部の高橋さんから、みつばちについての説明を受けます。
 田中副区長さんたちも一緒です。

 ミツバチは、環境指標動物といって、ミツバチが自由に飛ぶ地域は、花と緑が豊かで、
 環境汚染がない地域とされるそうです。
 赤坂は、赤坂御用地や国会議事堂周辺、日枝神社、氷川神社、神宮や青山霊園、アークヒルズやミッドタウン・・・と、
 都内でも、屈指の緑豊かな街だから、とのことです。
 お話しの合間に、マロニエ栃の木やさくらの蜂蜜を試食させてもらいました。
 独特の甘~い香りと味です。
 特に桜は、開花時期が短いので、とても貴重なのだそうです。
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 座学が終わると、みんなで完全武装して屋上へ。
 柵の向こう側に、養蜂箱が並んでいます。
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 ミツバチさんたちを観察させてもらいました。(苦手な人は下の写真は見ないで下さい。)
 六角形のハニカム構造が素晴らしいです。
 ちなみに、蜜をとり精製して働くのは全部メスで、
 英語で雄蜂=drone(ドローン)というのはナマケモノの意味なんだそうです。
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 チームみつばちあの皆様、ありがとうございました。
 あ、赤坂みつばちあの蜂蜜は市販されていないので、お土産にできませんでした。(^^ゞ

by expresstax | 2017-05-15 23:37 | 財産評価

類似業種株式評価改正のパブコメ募集、そしてチューリップ   

2017年 03月 01日

 平成29年度税制改正大綱で、自社株評価の際の類似業種比準価額の評価方法の改正が挙がっていました。

 そのパブリックコメント募集要領が、公表されました。

 もう既に今年平成29年1月1日から適用開始されているものが、
 開始後にようやくパブコメに付され、その結果を受けて、6月頃通達改正に及ぶという、
 例のごとく、何だかなあ、の流れです。

 ☆  ☆  ☆

 経験的には、税制関連で、パブコメで公示された内容が、
 パブコメを受けて修正されるといった前例はないので、
 この通りで、通達改正へ進むのだと思います。。

 配当・利益・純資産の比重変更は既に大綱に記載されていましたが、
 会社規模基準については、これで明らかにされたと言えます。

 概ね減税と聞いていましたが、簿価総資産の大会社区分が、
 従前は10億円以上で大会社だったのが、
 改正後は、15億以上がでないと大会社にならないところは、
 厳しくなっているようですね。

 お客様の自社株価の検証をしていかねばなりません。

 ☆  ☆  ☆

 お客様から、例年のように、チューリップを贈っていただきました。
 甘い香りがいっぱいです。
 毎年、ほんとうにありがとうございます。 
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 暖かい執務室に飾った花は、こんなに大きく開きます。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-03-01 23:46 | 財産評価

日経CNBC夜エクスプレスに出演しました。   

2017年 02月 16日

 昨日の2月15日21時、日経CNBさんの、夜エクスプレスにコメンテーターとして出演しました。

 ☆  ☆  ☆

 日経CNBCさんは、日経新聞社さんと米国のNBCさんがタイアップして展開している24時間マーケット・経済専門チャンネル、
 スタジオは、大手町の日経新聞社さんのビル内です。

 以前も、日経チャンネルマーケッツ「マーケッツのツボ」に出演しましたが、
 今回は、水曜日21:15からの「夜エクスプレス」<マネーコーナー>での、
 アンカー直居敦エグゼクティブプロデューサーさんの質問へのコメンテーターを担当しました。

 テーマは、税制全体の流れと、平成29年度税制改正で導入される海外移住者への規制です。

 私の前は、大和証券の投資戦略部担当部長の木野内栄治さんと直居さんの
 トランプ大統領をめぐる世界の投資市場について、お話しでした。

 お二人のテンポのいいやりとりは小気味よく、とても勉強になりました。

 ありがとうございました。















 

 

by expresstax | 2017-02-16 23:26 | パブリッシング

「よくわかる平成29年度税制改正と実務の徹底対策」発刊!   

2017年 02月 07日

 今年も、日本法令さんから、「よくわかる平成29年度税制改正と実務の徹底対策」を発刊しました。

 今日から大手書店さん、2月10日には、全国書店に並びます。
 今年も、日本最速版です。(^^)/
 弊社は、松木税理士、藤森税理士、飯塚が担当しました。(^^)(^^)(^^)/
 弊社顧問先様には、贈呈本をお贈りしますので、お待ち下さい。

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by expresstax | 2017-02-07 23:54 | パブリッシング

相続税の新たな課税層と弊社のお客様、そしてシルエットの富士山   

2017年 02月 03日

 先日、弊社の相続税申告が増えて、というお話しをしましたら、
 「やはり、基礎控除が下がったために、
 申告するようになった人が増えているんですか?」と聞かれました。

 ☆  ☆  ☆

 相続税は、平成27年1月1日以後亡くなられた人は、
 それまで5千万円+1千万円×法定相続人数 だった非課税枠(基礎控除)が、
      3千万円+600万円×法定相続人数に、下がり、
 相続人が2人だと、課税対象遺産4,200万円で、相続税申告しなくちゃいけなくなる、という
 「相続税の大衆課税時代」になったと言われます。

 ☆  ☆  ☆

 確かに、平成28年12月15日に国税庁が発表した「平成27年分の相続税の申告状況について」によれば、
 全死亡者129万人のうち、相続税のかかった人は10万3千人で平成26年の倍増、
 課税割合は8.0%で、平成26年の4.4%から激増、
 そして納税額も、5千億円増加しています。
 
 でも、被相続人ひとりあたりの課税価格は2億400万円から1億4,126万円に減少
 税額も、2,473万円から1,756万円に減少、
 というところを見ると、

 確かに、申告義務あり、として増加した人達4万6千人は、
 非課税枠が下がって、新たな課税層といえるでしょう。

 全国平均で8.0%ですが、
 東京国税局(東京・千葉・神奈川・山梨)管内では、12.7%に上っています。
 平成26年では、7.5%でした。

 東京都だけのデータは出ていませんが、
 東京23区内のデータが出れば、もっと大きな数字になるでしょう。  
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 ☆  ☆  ☆

 でも。
 弊社に限れば、旧制度で非課税枠以下だったけど、
 新制度だから申告義務が生じた、という方は、
 実は、一人もいらっしゃらず、
 全員、旧制度でも課税対象だった方達です。
 
 つまり、相続税増税を、ストレートに受けているお客様たちです。

 5千億円増加した納税額の、主な負担者は、
 新たに課税された人ではなくて、
 元々課税対象で、
 基礎控除が下がって、適用限界税率が上がって、
 税負担が激増してしまった方々です。
 
 このお客様達に、なんとか、お力にならねば、と
 がんばっています。

 ☆  ☆  ☆

 とてもよく晴れた夕暮れ。

 執務室の窓の左端に、
 丹沢の山々の向こうに、富士山がシルエットで、現れました。
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by expresstax | 2017-02-03 23:14 | 相続・贈与

平成29年度税制改正大綱決定、そして果物をありがとうございました。   

2016年 12月 08日

 平成29年度税制改正大綱が決定、
 自民党さんと公明党さんの改正大綱がリリースされましました。

 夕方決定と聞いていましたが、午後イチには、情報筋さんから大綱が送られてきて、
 確認することができました。

 ありがとうございました。

 平成29年度改正は、所得税の配偶者控除議論が、早々に決まり、
 そうはいっても、社会保険が変わんなきゃ、ねぇ、なんて言いながら、
 他の項目は、あまりもつれ込むこともない、
 また、新たな税制というものもない、平板な内容です。

 相続税・贈与税の関連では、
 相続税の納税義務者となる海外居住者の範囲が厳しくなったり、
 自社株や広大地や財産評価の通達改正の内容が盛り込まれました。

 固定資産税のタワーマンション課税が変わることになりますが、
 これだって、大山鳴動ねずみ一匹、みたいな、です。

 ただ、大綱の表現では、漠としてる部分が多いため、
 ちょっとこれから調査に入ります。

 そのうえで、いつもの事務所ニュースにまとめてお送りしますね。

 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 お客様から柿の詰め合わせをいただきました。
 ありがとうございました。
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 洋なしをいただきました。
 柔らかくとても甘いラフランスです。
 ありがとうございました。
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 お客様から、千疋屋さんのメロンをいただきました。
 素晴らしいものを、ありがとうございました。
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 お客様が、ご近所のおじいちゃまが育てているというミカンを贈って下さいました。
 有機、無農薬の、とっても甘いミカンです。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2016-12-08 23:55 | 税制改正

不動産オーナーにとっての平成28年度税制改正セミナー   

2016年 08月 03日

 先週の土曜日は建設会社様主催の講演に伺いました。
 テーマは、不動産オーナーにとっての平成28年度税制改正です。
 
 平成27年度の相続税制の改正を経て、
 平成28年度は資産税関連の税制改正は小粒でしたが、
 オーナー様目線で見て頂くと、ポイントがあります。

 地域柄、なんと、弊社の顧問先様も数社ご参加くださっていました。 

 ありがとうございました。



by expresstax | 2016-08-03 23:27 | パブリッシング