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 お客様からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 こちらのお客様は、駐車場と建物敷地との交換が、可能かどうか、とのお尋ねです。
 ありがとうございます。

 登記では雑種地となっている駐車場用地と、宅地となっている建物敷地が、
 固定資産の交換特例の「交換後、同一用途」要件を満たすことができるでしょうか。

 一見、交換したら、宅地所有者は、交換後は駐車場に建物建築しないとアウト、
 雑種地所有者は、交換後は建物を壊して雑種地にしないとアウト、と見えますが、
 そんな必要はなく、
 この場合は、交換特例適用オッケーなんですね。

 ☆  ☆  ☆

 というのは、交換後の用途の用途区分は、登記簿上の台帳地目ではなく、その現況により判断するとされており、

 かつ、宅地については、
 いつでもの本来の用途に使用しうる状態にあるものであれば、空閑地であっても差し支えなく、
 青空駐車場として利用している土地であっても、それが既に市街地を形成している地域にあり、
 いつでも建物が建築できる状態にあるものは、宅地として取り扱われるのです。

 ご心配なく、交換を実行できますね。
 ついては、次回、交換契約書作成のための資料をお持ち戴くことになりました。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 このあたりは、藤田良一先生が「土地建物等の交換・買換えの税務」(税務研究会出版局)に
 明解に書いてくださっています。
 藤田先生のこの書籍は、自分にとっては不動産の譲渡所得のバイブルです。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 赤坂御用地の緑が、日に日に
 こんもりと大きくなっていきます。

 迎賓館の手前にお庭まで見えていた和風別館游心亭も、
 もう緑の中に埋もれそうです。
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by expresstax | 2017-06-15 23:04 | 譲渡
 先日からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 ご相談を受けながら、
 固定資産の交換特例が適用されるためには、
 交換後、1年間は所有しなければならないですよね、というご質問を受けました。

 同席の税理士先生も、同じご意見だったので、
 あれ~?
 と思った次第です。

 ☆  ☆  ☆

 土地建物等を交換した場合に、
 土地を売って代金の代わりに土地を取得したに過ぎないので、
 本来は、土地の譲渡所得(値上がり益)に対して課税が行われます。

 でも、その交換が、もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、というときは、
 その値上がり益には当面課税せずに、減価償却や次の譲渡の時まで繰り延べるというのが
 固定資産のの交換特例(所得税法58条、法人税法50条)です。
 本法交換ともいいます。

 ☆  ☆  ☆

 もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、とされるためには、次の7つの要件があります。
 国税庁タックスアンサー「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」が分かりやすいです。
====================================
(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
 この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
 この用途については、次のように区分されます。

 交換譲渡資産の種類が土地の場合の用途の区分:
    宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他

 交換譲渡資産の種類が建物の場合の用途の区分:
    居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用

(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

(7)交換の日の属する年分・事業年度の確定申告で、交換特例を適用すること。

 ☆  ☆  ☆

 さて、これらの要件の中に、先のご質問のような
 「交換後、1年間は保有しなければならない」という要件は、ありません。

 1年要件は、交換前の保有期間だけです。
 上の要件でいえば、(3)~(5)が混同されてるのかな、と思います。

 その場にいた複数の方がそう思い込んでいたとすると、
 ちょっとした都市伝説といえそうです.

 もちろん、交換後譲渡した場合は、先日のお客様とのやりとりで書いたように、
 結果的に譲渡所得課税を受けますが。
 
 国税庁の質疑応答にもありますので、確認してみて下さい。
 「交換により取得した資産を同一年中に譲渡した場合

 ☆  ☆  ☆

 そろそろ梅雨ですね。

 晴れた日に、額アジサイの赤ちゃん達が一杯でした。
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by expresstax | 2017-06-07 23:45 | 譲渡
 ご相続のお客様を訪問しました。
 相続人様全員お集まりいただき、
 相続税のご報告と納税資金の相談がテーマです。

 弊社の財産調査の結果をご報告書と、財産目録と資料でご報告しながら、
 相続税の試算をお伝えします。
 試算は、何パターンにもなります。

 複雑を極める論点が錯綜しているため、
 よくよくご理解を戴かねばなりません。
 そのうえで、早期に遺産分割を、同時並行で、納税資金の準備を進めていただきます。

 長い歴史のご家系を守っていきたい、という点で皆様のお気持ちは一致していらっしゃいます。
 問題は多く、大変ですが、力と心を合わせて、解決していきましょう。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 空家になってしまっているお客様のお土地に、
 鮮やかに開いていた菖蒲です。
 もう手を入れて戴くこともなかなか難しいでしょうに、けなげに、しかし凜として咲いています。
 住まわれていたご親族様の面影が伺えるようで、
 思わず、カメラを向けてしまいました。
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 庭の別な隅には、紫蘭の花が満開でした。
 美しいです。
 頑張れ!!
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by expresstax | 2017-05-12 23:35 | 相続・贈与
 ご相続のお客様の不動産の現地調査に伺いました。
 お勤めのご相続人様たちですので、土曜日です。

 多くの土地がありますが、全土地について測量図がありますので、一部のみ計れば良い、との見込での装備で伺いました。

 広い土地と広い青空は、とても気持ちよく、
 菜の花やれんげ、クローバー、あざみ等々の花々が咲き、
 楽しく現地確認ができました。
 ありがとうございました。

 一部に、鉄道線路沿いの土地がありました。

 騒音測定器を持参していましたので、さっそく電車の通過時に測定すると、
 80デシベル越え。
 その後、何本かの電車通過時に、90、100デシベルを計測し、
 記録を取りました。

 もちろん、騒音が既に路線価に反映されていれば、減額はできませんが、
 路線価図で見る限り、線路から垂直路線を見ても、並行路線を見ても、
 路線価に反映されていません。

 減額を検討しよう、ということになりました。

 その他、市街化調整区域の雑種地なども拝見して、
 まさに現場を見なければ、足を入れてみなければ判断できない要素を発見しました。

 ご相続人様たちが、アテンドして見て下さいました。
 検討してご報告申し上げます。
 一日、ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 丹精された、お手入れの行き届いた素晴らしいお庭も拝見しました。
 財産評価では悩ましいところですが。。。。

 亡きご主人様と一緒に大切にお育てになったという牡丹が、見事に大輪の花を開いていました。
 素晴らしいです。
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 石楠花(シャクナゲ)です。
 淡く美しい大輪の花にうっとりします。
 亡きご主人様と奥様、ご家族様の生活のお姿とお人柄がそのまま伺われ、感動しました。

 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-04-24 23:39 | 財産評価
 今日は春の園遊会。
 例年の、スクリーンを下げーい! という、「その筋」からのお達しは、
 今年は、なぜか配られなかったのですが、
 いちお、スクリーンを下げて協力しました。(^^ゞ

☆  ☆  ☆

 税理士先生からご相談のご依頼があり、事務所にお越し戴きました。

 とても真摯な姿勢で、お仕事に取り組んで戴いている先生です。

 ご自身に謙虚に、お客様に誠実だからこそ、
 こうして率直にお調べになり、他の税理士の門戸を叩くこともなさる
 ほんとうに素晴らしい先生です。

 接客室スクリーンを下げた暗い状態でのご面談になりました。
 申し訳ありません。

 ☆  ☆  ☆

 既に申告済みの他の先生の事務所の相続税申告のチェックの依頼をお客様から受け、
 チェックなさると、かなりのミスや手抜き、見解不適切による過小・過大内容がある、とのこと。
 拝見すると、確かに、とてもズボラな申告書です。

 ところが、申告書の事務所名を見て、目を疑いました。
 当初申告をご担当なさったのは、
 資産税の分野では著名、ご著書を何冊も出されている先生の事務所さんだっのです。

 ご相談の先生のご意見は、全くごもっとも、
 なんとかお客様のお力になって差し上げて戴きたいところですが、
 問題は、進め方です。

 お客様ご自身が当初申告担当事務所様の仕事内容と方針に疑問を抱いてのチェック依頼ですが、
 明らかなミスは訂正していただくにせよ、見解が分かれている論点もあるので、
 先生のお客様へのご説明と信頼関係の構築を第一義に進めていただくことが最重要ポイントと思います。

 ぜひ、頑張って下さい。
 先生の誠実なお仕事が、必ずや、お客様をお救いできることと信じます。

 ありがとうございました。
 
 ☆  ☆  ☆ 

 それにしても、ショッキングな事実を知ってしまい、
 他山の石とせねば、と思ったことでした。

 ☆  ☆  ☆

 他山の石ならぬ路傍のポピーです。
 ひなげし、ですね。
 
 青山通り道路脇に、去年見えていたポピーがいないなあ、と思ったら、
 こんなところに、わちゃわちゃと咲いていました。
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 そして道路側を見ると、
 おぉー、一杯咲いています。
 増えてますね~。(^^)
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by expresstax | 2017-04-20 23:56 | プロフェッショナル
 税務研究会税理士懇話会の横浜会場の資産税事例検討会講師は、鈴木正孝先生。
 会場は横浜桜木町にある東京税理士会地方会の会館です。
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 すぐそばに、ランドマークタワーが見えます。
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 私が司会進行としてお供するのも、もう3回目です。
 事例に関連する弊社での経験もいくつか、お話しの合間に触れさせて頂きました。

 横浜地域は、資産税の中でも不動産税務については、
 全国でも激戦区だと思います。
 農地問題から再開発問題まで、不動産事情がドラスティックに変わっているために、
 さまざまな事案が噴出している地域です。
 小規模宅地特例のいわゆる家なき子規定での制限納税義務者の国籍関連のご質問など、
 これも横浜地域ならでは、と感銘を受けました。
 
 とても良いご質問をたくさんいただきました。
 鈴木先生、ご聴講の先生方、ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 桜が、どこも満開になっています。
 執務室からは、以前はあまり見えなかったのですが、
 この数年、御用地、桜が増えたよね~、と話しています。

 赤坂御用地の御苑南の桜です。秋篠宮邸にも大きな桜が見えますね。
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 御苑北側、迎賓館との間です。
 20日の春の園遊会まで咲いてたらいいですのに。
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 紀伊国坂や上智のグランドの桜も満開です。
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by expresstax | 2017-04-18 23:55 | パブリッシング

お花見会はさくらタワー

 今年のお花見会は、高輪プリンスのさくらタワーに行きました。
 20,000㎡もの庭園に、たくさんの桜がこの季節を彩ることで有名です。
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 さくらタワーのレストランチリエージョさんでイタリアンをいただきました。
 残念ながら、桜は、まだまだ満開とはいえませんでしたが、
 お料理は、桜のゆかりのメニューの連続。とてもおいしくいただきました。
 ごちそうさまでした。
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by expresstax | 2017-04-04 23:35 | 事務所
 日本経済新聞平成29年4月1日朝刊に取材記事が掲載されました。
 "”Money&Investment"欄の「相続空き家眠らせず-賃貸収入/非課税売却」です。

 ☆  ☆  ☆

 平成28年4月1日以後に、相続した空き実家を売却した場合に、
 要件に合えば、売却益が一人3,000万円まで非課税になる特例が作られています(租税特別措置法35条3項)。

 全国で空き家が激増、その大半は相続が原因とあって創設された特例です。

 紙面では、空き実家をリフォームしたりして賃貸する活用にも触れられています。

 親御様がお一人で暮らしていた実家を相続したからといって、
 すぐさま売却したり、貸したり、とは、動きにくい相続人様たちですが、
 将来を考えれば、こうした制度が後押しになって意思決定のきっかけにもなります。

 ☆  ☆  ☆

 では、一人暮らしの親御様が要介護状態になって、老人ホームに入られた。
 入所後、亡くなられて、空き実家を売却することになった。
 その際に、この空き家譲渡特例は適用できるのか?

 相続税の小規模宅地の特例では、適用できるように手当されたのですけれど、
 譲渡の特例はどうか?

 これについては、また書きますね。
 
 ☆  ☆  ☆

 アークヒルズの桜祭りは、3月31日(金)から4月2日(日)まで。
 今年はサントリーホールのリニューアル工事で、オープンハウスなし、ということで、
 お買い物がてら、桜祭りだけ寄ってみました。

 カラヤン広場は敷物が敷かれ家族連れで大賑わいでした。
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 スペイン坂の桜です。
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by expresstax | 2017-04-01 23:16 | パブリッシング
 お昼休みに、山王日枝神社の桜はまだかいな、と行ってみました。

 キャピトルホテルをバックにした桜です。
 一分咲き前ですね。。。
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 お詣り後、境内でなにやら巫女様たちがお茶を点てている様子。
 春茶会とのことで、「皇服茶」のお振るまいだそうで、
 一緒に並んで、頂いてきました。
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 皇服茶とは、番茶を培じて梅干しと昆布を入れたものだそうで、
 天暦5年(951)京都で疫病が流行し、その時に僧侶が多くの病人達にこのお茶を飲ませて、疫病を治めたとされ、村上天皇もご病気されており、お召し上がりになったことから、天皇が服したお茶「皇服茶」と呼ばれ、世情では皆に福をもたらすお茶として、「幸福茶」とも呼ばれるようになり、今でも多くの人々に飲まれている、のだそうです。
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 ☆  ☆  ☆

 産休中のKさんが、Y君と一緒に来所してくれました。
 やあ、また会えたね。

 いよいよ、保育所に入園するY君。
 顔立ちもめっきり赤ちゃんぽさが抜けてきました。
 頼もしい!です。
 お母さんと一緒にがんばろうね。
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by expresstax | 2017-03-28 23:23 | 事務所
 顧問先企業様の社内研修に伺いました。

 先日の研修とは別部署の新年度管理職様たちの研修です。

 今回は、実務重視でお話しをさせていただきました。
 さすがに、管理職さまたち、大変熱心にお聞き下さいました。

 経済の変動の激しい現況で、お役目はますます大きくなります。
 ご活躍頂けますように、お祈りしています。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 事務所隣の豊川稲荷さんの緋寒桜の開花が始まりました。
 一分咲きというところでしょうか。
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by expresstax | 2017-02-21 23:50 | パブリッシング

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax