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 お客様からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 こちらのお客様は、駐車場と建物敷地との交換が、可能かどうか、とのお尋ねです。
 ありがとうございます。

 登記では雑種地となっている駐車場用地と、宅地となっている建物敷地が、
 固定資産の交換特例の「交換後、同一用途」要件を満たすことができるでしょうか。

 一見、交換したら、宅地所有者は、交換後は駐車場に建物建築しないとアウト、
 雑種地所有者は、交換後は建物を壊して雑種地にしないとアウト、と見えますが、
 そんな必要はなく、
 この場合は、交換特例適用オッケーなんですね。

 ☆  ☆  ☆

 というのは、交換後の用途の用途区分は、登記簿上の台帳地目ではなく、その現況により判断するとされており、

 かつ、宅地については、
 いつでもの本来の用途に使用しうる状態にあるものであれば、空閑地であっても差し支えなく、
 青空駐車場として利用している土地であっても、それが既に市街地を形成している地域にあり、
 いつでも建物が建築できる状態にあるものは、宅地として取り扱われるのです。

 ご心配なく、交換を実行できますね。
 ついては、次回、交換契約書作成のための資料をお持ち戴くことになりました。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 このあたりは、藤田良一先生が「土地建物等の交換・買換えの税務」(税務研究会出版局)に
 明解に書いてくださっています。
 藤田先生のこの書籍は、自分にとっては不動産の譲渡所得のバイブルです。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 赤坂御用地の緑が、日に日に
 こんもりと大きくなっていきます。

 迎賓館の手前にお庭まで見えていた和風別館游心亭も、
 もう緑の中に埋もれそうです。
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by expresstax | 2017-06-15 23:04 | 譲渡
 先日からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 ご相談を受けながら、
 固定資産の交換特例が適用されるためには、
 交換後、1年間は所有しなければならないですよね、というご質問を受けました。

 同席の税理士先生も、同じご意見だったので、
 あれ~?
 と思った次第です。

 ☆  ☆  ☆

 土地建物等を交換した場合に、
 土地を売って代金の代わりに土地を取得したに過ぎないので、
 本来は、土地の譲渡所得(値上がり益)に対して課税が行われます。

 でも、その交換が、もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、というときは、
 その値上がり益には当面課税せずに、減価償却や次の譲渡の時まで繰り延べるというのが
 固定資産のの交換特例(所得税法58条、法人税法50条)です。
 本法交換ともいいます。

 ☆  ☆  ☆

 もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、とされるためには、次の7つの要件があります。
 国税庁タックスアンサー「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」が分かりやすいです。
====================================
(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
 この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
 この用途については、次のように区分されます。

 交換譲渡資産の種類が土地の場合の用途の区分:
    宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他

 交換譲渡資産の種類が建物の場合の用途の区分:
    居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用

(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

(7)交換の日の属する年分・事業年度の確定申告で、交換特例を適用すること。

 ☆  ☆  ☆

 さて、これらの要件の中に、先のご質問のような
 「交換後、1年間は保有しなければならない」という要件は、ありません。

 1年要件は、交換前の保有期間だけです。
 上の要件でいえば、(3)~(5)が混同されてるのかな、と思います。

 その場にいた複数の方がそう思い込んでいたとすると、
 ちょっとした都市伝説といえそうです.

 もちろん、交換後譲渡した場合は、先日のお客様とのやりとりで書いたように、
 結果的に譲渡所得課税を受けますが。
 
 国税庁の質疑応答にもありますので、確認してみて下さい。
 「交換により取得した資産を同一年中に譲渡した場合

 ☆  ☆  ☆

 そろそろ梅雨ですね。

 晴れた日に、額アジサイの赤ちゃん達が一杯でした。
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by expresstax | 2017-06-07 23:45 | 譲渡
 お客様たちから、固定資産の交換特例についてのご相談が続いています。

 まったく別な地域の別なお客様の別な事案でのご相談です。

 所得税法や法人税法では、固定資産同士の交換については、
 同種資産同士であることや、
 交換前と同一用途に供すること、その他を要件に
 譲渡をなかったものと見なしたり、利益を圧縮したりして、
 税負担を将来に繰り延べて、
 当面は税負担なしでいいよ~、とする特例があります。(所得税法58条、法人税法50条)

  ☆   ☆   ☆

 さて。
 借地底地の交換をして、
 お相手の借地人様は、交換後、土地が完全所有権になったところで
 譲渡することになったのだけれど、

 関与の税理士先生によると、
 借地部分は長期譲渡税20.315%、
 底地部分は、今回、借地権と交換して取得した底地であり、
 その直後譲渡なのだから、短期譲渡税39.63%の税金がかかる、
 というご指導だったが、そうなんですか? とのご相談です。

 ☆  ☆  ☆

 うーん、そう考えがちのようですが、そうはなりません。

 結論としては、
 借地権=長期譲渡、底地=長期譲渡、ですので、
 全体が長期譲渡所得となるんです。

 ☆  ☆  ☆

 実は、固定資産の交換による取得資産の取得時期は、
 交換譲渡資産の取得時期を引き継ぐのます。
 
 下記のタックスアンサーの2で説明されています。
 No.3273 買換えなどで取得した資産の取得費と取得の時期
 

 根拠となるのは、次の法律です。
=========================
 所得税法施行令第168条( 交換による取得資産の取得価額等の計算)

 法第58条第1項(固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例)の規定の適用を受けた居住者が同項に規定する取得資産(以下この条において「取得資産」という。)について行なうべき法第49条第1項(減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法)に規定する償却費の額の計算及びその者が取得資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算については、その者がその取得資産を次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に掲げる金額をもつて取得したものとみなす。この場合において、その譲渡による所得が法第33条第3項各号(譲渡所得の金額)に掲げる所得のいずれに該当するかの判定については、その者がその取得資産を法第58条第1項に規定する譲渡資産(以下この条において「譲渡資産」という。)を取得した時から引き続き所有していたものとみなす。
=========================== 

 条文では、ちょっとわかりにくいですが、
 要するに、交換で取得した資産を譲渡するときは、譲渡資産の取得時期を引き継ぐんですね。

 ☆  ☆  ☆

 一方、事業用資産の買換特例や居住用財産の買換特例などの租税特別措置法の特例では、
 取得時期は引き継がず、買換取得資産の取得の日が取得時期となります。
 
 上記の所得税法(本法)交換と違って、
 租税特別措置法には、上の所得税法施行令168のような、
 「譲渡資産を取得した時から引き続き所有していたものとみなす」という規定がないため、
 本則に戻るからです。
 
 譲渡資産の取得の日についての本則を規定しているのが、次の通達です。 
======================
所得税法基本通達33-9 資産の取得の日
 法第33条第3項第1号に規定する取得の日は、次による。
(1) 他から取得した資産については、36-12に準じて判定した日とする。
(2) 自ら建設、製作又は製造(以下この項において「建設等」という。)をし
た資産については、当該建設等が完了した日とする。
(3) 他に請け負わせて建設等をした資産については、当該資産の引渡しを受け
た日とする。
=======================
 つまり、措置法の買換については、本則通り、今回売った資産の取得の日を取
得時期として見る、ということです。
 
 考え方としては、
 固定資産の交換特例のように、昔からあった民法(586条)にもある慣習的な交換については、
 単に物が交換によって置き変わっただけとみて、元々持ち続けていたものとして取り扱おう、

 租税特別措置で、政策的に認めている買換については、
 原則通り、実体の取得時期で判定しよう、ということでしょう。

 税理士先生は、
 所得税法本法の固定資産の交換特例を、措置法の買換特例と同様に、
 また、譲渡の本則通りに、取得時期を引き継がない、と思われてたのではないでしょうか。
 
 交換取得した底地も、もともと持っていた物として所有期間を見ていいので、
 安心して進めて下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 休日に、友人とご飯を食べた後、自宅マンションのラウンジに上がりました。
 最近、利用が増えています。(^^ゞ

 テラスに出ると、夕暮れ、素晴らしい夕焼けでした。
 一日、ありがとう。
 これからも、よろしくね。(^^)/
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by expresstax | 2017-06-05 23:44 | 譲渡
 平成29年度版不動産税制の手引が発行されました。
 公財)不動産流通推進センターさんが発行するもので、私は監修を担当しています。

 公財)不動産流通推進センターさんは、宅建試験や不動産コンサルティング技能試験を実施している団体であり、宅地建物取引士の法定研修の際にも、このテキストが使われたりします。
 センターの皆様、ご担当者様、ありがとうございました。
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 ☆  ☆  ☆

 お仕事で、夜の渋谷に下りました。
 駅周辺は、ほとんど工事現場。大規模ビルが続々と建ち上がっています。

 平成7年の独立当初から平成19年間までの12年間、渋谷に事務所を置いていましたが、
 当時からは、完全に様変わりしてしまい、もう全く土地勘もなくなっています。
 万感の思いです。
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by expresstax | 2017-05-25 23:07 | パブリッシング
 弊社のゴールデンウィークは暦通り。
 でも、谷間の1日・2日、メンバーはお休みだったり、出社だったり、でした。

 松木税理士は、四国・紀伊半島ツーリング、
 私は、昨年に引き続き、事務所でパソコン貼り付き虫で、
 連、汲々(レンキューキュー)していました。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 そんな中、悪友から、ご飯食べに行こうよぉ、とお誘いが入り、
 ほいきた、とご一緒しました。

 
 手近で、アークヒルズの飲食店街をちょっとウロウロしたものの、ピンと来ず、
 とてもいいお天気だし、福島屋さんという便利なスーパーがあるし、と、
 そこでお総菜だのを買い込みました。
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 アークヒルズのカラヤン広場で、お弁当を広げたところです。
 向こうに見えているのはスノーピークさんの木のトレーラーハウス、隈研吾さんの設計だそうです。 
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 と、それまでいつもの流れだったカスケードの滝が、
 急に、すごい水量で落下を始めました。
 おしゃべりをかき消すほどの、水勢です。
 決算大放出だね~、とか、在庫一掃セールだね~、とか言いながら、
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 マイナスイオンをたっぷり浴びたお昼の後は、
 カフェでお茶をしばいて(飲んで(^^ゞ)、
 お散歩です。
 つかの間のおしゃべりだったけど、楽しかったです。
 ありがとうね~。(^^)/
 
 ☆  ☆  ☆

 溜池交差点には、建築中の赤坂インターシティAIRがそそり立っています。
 手前は首都高渋谷線です。
 国際戦略総合特別区域の「アジアヘッドクォーター特区」、
 都市再生緊急整備地域としての赤坂一丁目地区第一種市街再開発事業でできた、
 新日鉄興和さんの38階建てのビルです。

 高さ205m、17万㎡床、1フロアが780坪38階建の大規模ビルです。
 竣工は今年の8月だそうで、今は、中の造作中、でしょうか。
 アメリカ大使館を経由して、虎ノ門まで緑道ができるとか。
 
 どんなテナントさんが入るのでしょうか。
 楽しみです。(^^)
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by expresstax | 2017-05-04 23:13 | 折りにふれて
 例年のように、豊川稲荷の融通稲荷さんに参拝してきました。
 週明けから育休明けで出勤スタートしてくれたメンバーのKさんも一緒です。

 去年の融通金をお返しし、また新しくお借りしてきました。(^^)
 この融通金袋を持っていると、今年一年、お金に困らないのです。(^^ゞ

 境内のお店、家元屋さんの名物おばあちゃんです。
 毎日、とても元気にお店番してます。(^^)
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 お詣り後は、これも何となく恒例? 家元屋さんでお昼。
 お稲荷さん、ラーメン、おでんに舌鼓を打ちましたとさ。
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 ☆  ☆  ☆

 自宅マンションのエレベータに乗ると、
 あら、スツールが。
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 エレベータ内に椅子を置くビルも増えているので、
 高齢者用かしらん?よしよし、と思って見ると、貼り紙があります。
 
 曰く、地震でエレベータが急停止して閉じ込められた場合に、
 救出されるまでの間に必要な緊急備品を入れた収納箱なんだそうです。おぉー。(@_@)
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 んで、開けて見ちゃいました。
 簡易トイレセット、ウェットティッシュ、飲料水、LEDランタン、保温シート等が入っているようです。
 
 今年の管理組合の理事さんたち、頑張ってますね~。
 これは安心です。 
 事務所のエレベータにも、設置されるといいですが、どうですかね、大家さん。(^^ゞ
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by expresstax | 2017-04-26 23:49 | 事務所
 賃貸不動産経営管理士研修の税務を担当しています。
 今年も、そのDVDのスタジオ収録に伺いました。
 不動産に関連して、毎年、税制改正があるため、
 どうしても毎年度ごとに、収録せざるを得ません。

 テキストは、別な税理士法人さんが作成なさっていますので、
 やはり、一旦チェックを入れて、対応させて戴いています。

 毎年の日建学院さんのスタジオで、
 もう3回目ともなると、多少、慣れてきて、収録時間はだいぶ短縮できてきましたが、
 でも、カミまくりで、制作者様にはお世話をおかけしました。m(_ _)m

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 所用で、六本木グランドタワーへ。

 六本木Tキューブの後ろ、元IBMの跡地にできたての再開発ビルです。
 テレビ東京さんが移ってきてます。
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 再開発前のお店が、また再入居したそうで、
 いつもは六本木でも飯倉の方の別なお店に行っていますが、
 覗いてみました。
 近くて便利ですが、こじんまりしてますね。(^^)
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by expresstax | 2017-04-17 23:32 | パブリッシング
 先日、役所調査のことを書きましたが、
 別なお客様の不動産物件の現地調査と役所調査です。

 不動産物件の場合、現地とその管轄のお役所は、通常は数駅しか離れていないので、
 同日で行くのがスケジュールとなります。

 この日は、都内に散在する複数の物件の現地と、その管轄役所を回ります。

 全部、測量図はありますので、七つ道具は持たず、
 メンバーのMさんと、勇んで出かけたものの、
 とにかく、全物件で、都内を1周するほど、それぞれが離れています。

 駅から駅へ乗り継いで、
 途中、駅~現地~駅~役所が、めちゃ不効率なところは、
 駅~現地~タクシー~役所~駅、と、
 タクシーも利用します。

 アイフォン名人のMさんが、楽で、早くて、安い道順をさくさくと調べて、
 リードしてくれます。

 お昼は、M区役所の職員食堂を利用してみました。
 安いし、意外に美味しいことを発見しました。

 ほどんど弥次喜多道中でしたが、
 前回調査と合わせて、調査の手順と要領をMさんが覚えてくれましたので、
 これからは、手分けして動けそうだね、と、
 ほこほこと帰ってきました。

 今日は一日、お疲れ様。
 ゆっくり休んでね。
by expresstax | 2017-02-13 23:00 | 財産評価
 昨年のことですが、
 複数のお客様の複数の土地に、複数のコンビニさんが、出店攻勢をかけてきました。

 コンビニの出店戦争、それも同時多発の様相です。
 夜討ち朝駆け、あちらがこうなら、ウチは、こう、と、
 条件戦争も始まりました。

 それぞれのお客様の要請で、
 弊社も、交渉に立ち会いました。

 そのうちのあるお客様とあるコンビニさんのお話しです。

 ☆  ☆  ☆

 お客様は、コンビニさんへと土地を貸すおつもりに、かなり傾いていらっしゃいました
 でも、慎重なお客様。
 弊社もお手伝いしながら、念には念と、
 細かな点まで確認をしながら、契約書のチェックを進めました。

 と、土地賃貸に至る整地事業のお話しになったときに、
 コンビニさんが、自社で使っている業者さんが安いこと、
 そしてそれはそのコンビニさんのブランド力があるからこそ、
 業者に安くやらせることができるんだと胸を張りました。

 お客様のお顔が、瞬間、曇りました。

 オーナーさんにはこんなことできないでしょうと
 コンビニさんは、畳みかけ、
 最後、さあ、どうだと、机を叩かんばかりにして、
 回答を求めました。

 と、お客様は、
 きっぱりと、今回の話は見合わせると、
 整地事業だけでなく、土地貸付そのものを
 お断りになったのです。

 ☆  ☆  ☆

 そのコンビニさんの開発担当者さんは、
 もしかしたら、
 これまで農地の地主さんなどとばかり交渉していて、
 上場企業のブランド力を背景に、
 札ビラで頬を叩くような仕事で、
 それなりの「成果」を挙げてきちゃってたのかもしれません。

 コンビニさんの静岡県以西の土地契約の8割は普通借地権だと聞いて、
 今どき、定期借地権以外で土地を貸すなど
 考えてもいなかった我々はびっくりししました。
 コンビニさんが、チカラ技で、押し通してきた結果なのかもしれません。

 ☆  ☆  ☆

 資産の所有者と事業者と利用者は、
 ウィン・ウィン・ウィン’win-win-win”の関係です。
 三方勝ちしてこそ、成功できるので、誰が泣くのでもいけません。

 特に所有者と事業者は、事業パートナーです。
 土地賃貸借という長期の契約を円滑に維持するのには、
 信頼関係と尊敬し合う関係こそが、第一なのです。

 ☆  ☆  ☆

 尊敬する税理士先生から干し芋をいただきました。
 ご自宅の地元の名産とのことで、とても甘くやわらかな干し芋です。
 2kgもいただきながら、おやつに、みんなであっという間にいただいてしまいました。
 お心遣い、ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-01-25 19:42 | 不動産
 仕事始めです。

 といっても、今年のお正月は、今日と明日でまた連休、という
 日本人、働くなよ~、みたいな暦ですから、
 逆に、テキパキやっていかないと、追いつけませんね。

 ☆  ☆  ☆

 去年の不動産譲渡のご申告をご依頼くださっているお客様からのご質問です。

 譲渡した不動産の手続をしながら、今のお住まいの登記簿謄本をごらんになったそうで、
 住所が、以前の住所のままだ!とあわてていらっしゃいます。
 とても、まじめさんのお客様です。

 購入にあたって住宅ローンを組む場合は、購入物件を担保に入れるため、
 予め、住民票を、まだ住んでいない新居に移させられて、
 結果的に、新居の住所で所有権移転登記を迎えますが、これは例外。

 マイホームを取得なさるときって、
 前の住所地で、購入の手続をなさって、それから所有権移転後、お引っ越し、
 それから住所変更、というのが流れですから、
 当然、そうなります。

 でお客様、今回、住まいの住所の訂正もしたいんだけど、というご要望です。

 えー、実は、こうした表示登記に事実と違うことがあっても、
 すぐさま変更せずに、
 次に、売却したり、贈与したり、所有権移転登記をするときに、
 一緒に住所等の表示登記変更をやるっていうのが、実務なんです。

 例えば、もしかしたら今のお住まいを貸して、別のところにお引っ越しするかもしれません。
 人生、何があるかわかりませんから。

 もし、今回、住所の表示変更しちゃうと、またその時変更せざるを得なくなり、
 これは二度手間、コスト増になります。

 なので、本当に登記変更せざるを得ないときまで置いておいて、
 その時にやればいいでしょ、ということで、
 特段の罰金や罰則もありません。

 特に、今のお住まいは、超都心の超人気物件です。
 もし、今のお住まいに住所の表示を正しちゃうと、
 有象無象の不動産業者さんが、登記簿を確認して、
 「売りませんか、貸しませんか」のダイレクトメールが、雪崩のように押し寄せてくることになるでしょう。
 
 「それも、やだな」とお客様。
 じゃ、このままにしておこう、と、一件落着になりました。

 ☆  ☆  ☆
 
 新年会です。
 昨年の忘年会は、あろうことか、吹っ飛んでしまいましたので(T_T);;
 挽回です。(^^ゞ
 今年もよろしくお願いします。m(_ _)m
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by expresstax | 2017-01-05 23:34 | 事務所

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax