税理士飯塚美幸のひとことメッセージ

by expresstax

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 先日、役所調査のことを書きましたが、
 別なお客様の不動産物件の現地調査と役所調査です。

 不動産物件の場合、現地とその管轄のお役所は、通常は数駅しか離れていないので、
 同日で行くのがスケジュールとなります。

 この日は、都内に散在する複数の物件の現地と、その管轄役所を回ります。

 全部、測量図はありますので、七つ道具は持たず、
 メンバーのMさんと、勇んで出かけたものの、
 とにかく、全物件で、都内を1周するほど、それぞれが離れています。

 駅から駅へ乗り継いで、
 途中、駅~現地~駅~役所が、めちゃ不効率なところは、
 駅~現地~タクシー~役所~駅、と、
 タクシーも利用します。

 アイフォン名人のMさんが、楽で、早くて、安い道順をさくさくと調べて、
 リードしてくれます。

 お昼は、M区役所の職員食堂を利用してみました。
 安いし、意外に美味しいことを発見しました。

 ほどんど弥次喜多道中でしたが、
 前回調査と合わせて、調査の手順と要領をMさんが覚えてくれましたので、
 これからは、手分けして動けそうだね、と、
 ほこほこと帰ってきました。

 今日は一日、お疲れ様。
 ゆっくり休んでね。
by expresstax | 2017-02-13 23:00 | 財産評価
 昨年のことですが、
 複数のお客様の複数の土地に、複数のコンビニさんが、出店攻勢をかけてきました。

 コンビニの出店戦争、それも同時多発の様相です。
 夜討ち朝駆け、あちらがこうなら、ウチは、こう、と、
 条件戦争も始まりました。

 それぞれのお客様の要請で、
 弊社も、交渉に立ち会いました。

 そのうちのあるお客様とあるコンビニさんのお話しです。

 ☆  ☆  ☆

 お客様は、コンビニさんへと土地を貸すおつもりに、かなり傾いていらっしゃいました
 でも、慎重なお客様。
 弊社もお手伝いしながら、念には念と、
 細かな点まで確認をしながら、契約書のチェックを進めました。

 と、土地賃貸に至る整地事業のお話しになったときに、
 コンビニさんが、自社で使っている業者さんが安いこと、
 そしてそれはそのコンビニさんのブランド力があるからこそ、
 業者に安くやらせることができるんだと胸を張りました。

 お客様のお顔が、瞬間、曇りました。

 オーナーさんにはこんなことできないでしょうと
 コンビニさんは、畳みかけ、
 最後、さあ、どうだと、机を叩かんばかりにして、
 回答を求めました。

 と、お客様は、
 きっぱりと、今回の話は見合わせると、
 整地事業だけでなく、土地貸付そのものを
 お断りになったのです。

 ☆  ☆  ☆

 そのコンビニさんの開発担当者さんは、
 もしかしたら、
 これまで農地の地主さんなどとばかり交渉していて、
 上場企業のブランド力を背景に、
 札ビラで頬を叩くような仕事で、
 それなりの「成果」を挙げてきちゃってたのかもしれません。

 コンビニさんの静岡県以西の土地契約の8割は普通借地権だと聞いて、
 今どき、定期借地権以外で土地を貸すなど
 考えてもいなかった我々はびっくりししました。
 コンビニさんが、チカラ技で、押し通してきた結果なのかもしれません。

 ☆  ☆  ☆

 資産の所有者と事業者と利用者は、
 ウィン・ウィン・ウィン’win-win-win”の関係です。
 三方勝ちしてこそ、成功できるので、誰が泣くのでもいけません。

 特に所有者と事業者は、事業パートナーです。
 土地賃貸借という長期の契約を円滑に維持するのには、
 信頼関係と尊敬し合う関係こそが、第一なのです。

 ☆  ☆  ☆

 尊敬する税理士先生から干し芋をいただきました。
 ご自宅の地元の名産とのことで、とても甘くやわらかな干し芋です。
 2kgもいただきながら、おやつに、みんなであっという間にいただいてしまいました。
 お心遣い、ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-01-25 19:42 | 不動産
 仕事始めです。

 といっても、今年のお正月は、今日と明日でまた連休、という
 日本人、働くなよ~、みたいな暦ですから、
 逆に、テキパキやっていかないと、追いつけませんね。

 ☆  ☆  ☆

 去年の不動産譲渡のご申告をご依頼くださっているお客様からのご質問です。

 譲渡した不動産の手続をしながら、今のお住まいの登記簿謄本をごらんになったそうで、
 住所が、以前の住所のままだ!とあわてていらっしゃいます。
 とても、まじめさんのお客様です。

 購入にあたって住宅ローンを組む場合は、購入物件を担保に入れるため、
 予め、住民票を、まだ住んでいない新居に移させられて、
 結果的に、新居の住所で所有権移転登記を迎えますが、これは例外。

 マイホームを取得なさるときって、
 前の住所地で、購入の手続をなさって、それから所有権移転後、お引っ越し、
 それから住所変更、というのが流れですから、
 当然、そうなります。

 でお客様、今回、住まいの住所の訂正もしたいんだけど、というご要望です。

 えー、実は、こうした表示登記に事実と違うことがあっても、
 すぐさま変更せずに、
 次に、売却したり、贈与したり、所有権移転登記をするときに、
 一緒に住所等の表示登記変更をやるっていうのが、実務なんです。

 例えば、もしかしたら今のお住まいを貸して、別のところにお引っ越しするかもしれません。
 人生、何があるかわかりませんから。

 もし、今回、住所の表示変更しちゃうと、またその時変更せざるを得なくなり、
 これは二度手間、コスト増になります。

 なので、本当に登記変更せざるを得ないときまで置いておいて、
 その時にやればいいでしょ、ということで、
 特段の罰金や罰則もありません。

 特に、今のお住まいは、超都心の超人気物件です。
 もし、今のお住まいに住所の表示を正しちゃうと、
 有象無象の不動産業者さんが、登記簿を確認して、
 「売りませんか、貸しませんか」のダイレクトメールが、雪崩のように押し寄せてくることになるでしょう。
 
 「それも、やだな」とお客様。
 じゃ、このままにしておこう、と、一件落着になりました。

 ☆  ☆  ☆
 
 新年会です。
 昨年の忘年会は、あろうことか、吹っ飛んでしまいましたので(T_T);;
 挽回です。(^^ゞ
 今年もよろしくお願いします。m(_ _)m
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by expresstax | 2017-01-05 23:34 | 事務所
 定期借地権プランナー第2回資格認定講座の講演に伺いました。
 会場は西新宿の工学院大学です。
 11月5日と土曜日なのは、お勤めの方でも受講しやすいようにとの設定です。

 担当講演の演目は、「定期借地権及び借地権の税務」であり、 
 このプランナー講座で出講するのは初めてです。
 弁護士吉田修平先生の法律講義の後に続きます。

 多くの企業の方々様がご出席くださり、とても熱心にお聞き下さいました。

 定期借地権の税務については、歴史的に徐々に整えられてきたのですが、
 保証金方式や前払地代方式での債務控除の取扱など、
 実務実態と感覚がズレた取扱が行われている部分があります。
 
 また普通借地権の税務も合わせると、とても1時間の枠内では難しいですが、
 可能な限りで報告させていただきました。

 ご配慮下さった推進機構の理事の先生方、ありがとうございました。
 
 ☆  ☆  ☆
 
 西新宿の工学院大学に向かうのに、自宅最寄りの溜池山王駅に行くと、
 銀座線運休とのこと。

 渋谷駅の線路を176mにわたって南に約3.5m移動する工事なのだそうです。
 以前からアナウンスされていたそうですが、知りませんでした。(T_T);;
 
 浅草-溜池山王間は、折り返し運転、
 青山一丁目-表参道間も、折り返し運転、
 あろうことか、溜池山王-赤坂見附間は、運休なのです。
 溜池山王から赤坂見附まで行き、赤坂見附で丸の内線乗換のつもりでしたから、
 たった一駅なのに~!と思うも、どうしようもありません。

 慌てて国会議事堂駅まで延々と歩き、丸の内線に乗りました。
 写真は、溜池山王から国会議事堂駅まで、黙々と移動する人たちです。(>_<);;
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 ようやくたどり着いた工学院大学の地下の入口です。(^^ゞ
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by expresstax | 2016-11-04 23:16 | パブリッシング
 賃貸不動産経営管理士協議会様の第5回定時総会に出席しました。
 毎年、この賃貸不動産経営管理士研修の税務の講師を担当しています。
 
 今年度から、
1.不動産管理事務所での賃貸不動産経営管理士
  又は実務6年以上者の設置義務付け
2.オーナーへの管理受託契約には、賃貸不動産経営管理士証提示、
 説明、書面、記名捺印を義務化

 つまり、売買仲介での宅建士に近い位置づけになるのです。

 そして賃貸不動産経営管理士となるには、試験合格が必要で、
 平成30年6月30日までは経過措置として、
 今年から特例試験が実施されます。

 そんなわけで、定時総会は、会員各社様、意気軒昂の懇親会でした。
 おめでとうございます。
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 特に、この秋の試験では、
 これまでの3倍の受験申込だそうで、
 理事の皆様たちは大喜びでしたが、
 でもこれは、大変なことです。

 事務局の皆様は、受験者激増とあって、
 会場手配やその他モロモロ、大変なご苦労になるでしょう。
 
 でも、嬉しいです!!
 と、胸を張ってる皆様は、なんと頼もしいことでしょう。
 
 がんばってくださいね!

 ☆  ☆  ☆

 秋の園遊会にむけて、
 赤坂御用地の赤坂御苑の準備が始まりました。
 11月1日だそうですが、
 晴れるといいですね。
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by expresstax | 2016-10-26 23:16 | プロフェッショナル

防災訓練

 先週のこと、自宅マンションで、防災訓練がありました。
 これまでなかなか参加できなかったのですが、
 さすがに、30年以内には大震災が来る、とチマタで言われて、
 今年は参加することにしました。

 大規模なタワーマンションですので、防災対策も、規範となるレベルと思います。
 備忘のために、書いてみます。

 ☆  ☆  ☆

 朝10時。
 館内放送で、災害発生が告知され、
 「室内に待機してください。」のアナウンスがあります。
 日本語のあと、英語で繰り返されます。
 ゆっくりのキングスイングリッシュで、災害時は聞きやすそうです。(^_^)

 制震構造なので、ヘタに屋外に飛び出るより、屋内待機が原則です。
 ここが崩れるようなら、東京は壊滅、との前提です。

 次に、1階ラウンジに防災訓練の召集が掛けられます。
 非常時は、内階段で下りるのでしょうが、訓練では、エレベータで下りちゃいます。

 1回ラウンジには、数十人の住民が集まっていました。
 前に並んでいるのが、コンシェルジュさんたちと、ビル管理の防災担当さん、
 マンションの防災センターの担当者さんたち、警備員さん、業者さん、消防隊さんです。
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 チームに分かれて見学コースに行きます。

 東京消防庁の消防車の開陳、説明です。
 25kgという消防服(酸素ボンベを入れると更に数十キロ)の試着や、
 横・後ろの魔法の整理箱のような消防車をじろじろと見学させてもらいました。
 火事でない交通事故の時は、後ろの消防ホースを外して、金属断裁機などを登載するそうです。
 あの運転台に、乗りたかったです。。。(^^ゞ
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 中庭の池に設置された炎をめがけて、水を仕込んだ消火器で狙い撃ちします。
 意外に気持ちよく飛び、狙いは的中します。
 本番では、こうはいかないのでしょうが。(^^ゞ
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 待望のヘリポート見学です。
 44階から階段を上って、初めて、本当の最上階に上がりました。

 正しくは、レスキューポートなんですね。
 ヘリポートは「H」のマーク付きで、5トンもあるヘリコプターが着陸できますが、
 レスキューポートは写真のような「R」のマークで、この上でヘリがホバリングして
 患者などを縄ばしごなどで、引き上げます。
 ホバリングだけでも、相当な風圧なので、このマーク付きのところでないとホバリングできないそうです。
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 右手に、レスキューポートのナンバリング、
 左コーナーに+2とある(ボクが跳ねている後ろ)のは、
 通常の規模より+2単位大きいスペースを意味して、
 上空のヘリから、場所の視認と、ホバリング運転の目安にするのだそうです。

 お向かいのアークヒルズは、古いビルですが、成田ピストンのヘリポートがあります。
 片道3万円とかで、エルメスブランドのヘリが発着していますね。
 分譲マンションで、ヘリポートは少ないと聞きますが、
 ヘリの轟音を考えれば、当然なのでしょうね。
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 最上階とあって、景色は抜群。
 事務所ビルは、手前の赤坂サカスに遮られて見えませんでした。(>_<);;
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 皇居方面です。
 事務所の執務室東側窓からの景色に近いです。
 ここからはスカイツリーも見えます。
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 この後は、地下集会場で、AED(自動体外式除細動器)の使い方の指導がありました。
 AEDとは、A:Automated(オートメイティッド=自動化された)、E:External(エクスターナル=体外式の)、D:Defibrillator(デフィブリレイター=除細動器)です。
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 倒れている人を見たら、
1.声をかけて、肩を叩き、意識の確認。
2.大声で応援を頼んで、119番通報とAEDを探してもらうよう依頼
3.呼吸がなかったら、胸部圧迫。少なくとも5cm深く押さえ、100回/分は、かなり強く速いペースです。

 医療ドラマで、アメリカの映画の曲、”Staying Alive”(ステインアライブ)の、
 「ハッ、ハッ、ハッ、ハッ、ステインアライブ、ステインアライブ♪」と怯える子供に歌いながら押させて、
 胸部圧迫の心肺蘇生に成功する、というのがあり、あんなペースかと思っていたら(^^ゞ
 もっと、全然速いです。
 
4.AEDが届いたら、電源を入れ、患者の上衣を脱がせ、電気パッドを右胸上と左脇腹に装着、心電図解析、
必要なら離れて電気ショック1回、すぐ胸部圧迫、人工呼吸、
 パッドに装着部の絵が描いてあり、音声メッセージが流れるので、慌てていても、使えるようになっています。

5.意識が戻ったら、回復体位を取らせます。
 回復体位とは、患者の身体を左を下にして、手足を伸ばして寝る体位です。
 胃の内容物の逆流による窒息防止なのだそうです。

 次は、マンションのベランダの隔壁を破ります。
 避難ばしごのないベランダから、あるベランダへ移動するためなので、
 ベランダの両側が、コンクリート壁の我が家は、見学に回りました。
 小学生君が、お鍋で隔壁をたたき割りますが、相当苦戦しています。
 この後、トンカチを使った弟君が、あっけなくブチ割り、お兄ちゃん、口惜しそうでした。
 トンカチの方が、力が点に集中するので、割りやすいのでしょう。
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 最後は、マンションの備蓄品の説明と試食会でした。
 500戸以上に1200人居住として、災害時には、一人当たり、
 ミネラルウォーター1.5㍑×3本、カンパン1缶、マジックライス2食、缶詰食品1缶が配布されます。
 これらが備蓄倉庫に保管され、期限切れの数ヶ月前くらいには、無料分配もされます。

 説明のあとは、マジックライス、つまりお水やお湯で食べられるご飯=ドライカレー・五目ご飯、チャーハン、
 缶詰食品=いわし蒲焼き・つくねタレの試食がありました。
 マジックライスは、そこそこおいしく、喉が渇かないように薄味がいいよね、とか、
 言い合いながら食べました。
 お水や備蓄品、防災用品は、自宅でも、事務所でも準備していますが、
 食品までは、期限の問題があり、なかなか揃えません。
 それに合わせて、こうした配給があると、安心です、が。。。(^^ゞ
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by expresstax | 2016-09-13 23:56 | 提言
 熊本震災へ寄附金をお送りしました。

 直接自治体へ寄附することもできますが、 
 日本赤十字社やふるさと納税でも可能です。
 ふるさと納税では、謝礼品辞退の方法もあります。

 ☆  ☆  ☆
 
 震度7が連日に及び、前例のないという震災です。
 想像を絶します。
 
 なぜ、激甚災害と認定されないのでしょうか。
 今、自分にできることと思い、送金させていただきました。

 地震と被害が収まること、そして復興に向かうことができることをお祈りしています。

 ☆  ☆  ☆

 震災の状況を拝見していて、
 連日の激震の中で、旧耐震の建物が壊れていく一方、
 新耐震の建物はどうだったのかが、気になっています。

 日経ネットに、日経ホームビルダーの記事が掲載されていました。

 4月22日付 熊本地震 「新耐震基準」導入後の住宅に明暗  と、
 4月19日付 築浅住宅が地震で倒壊、金物不備や増築が要因か

 旧耐震建物が、淘汰されるように崩れ落ち、
 新耐震建物でも、施工の欠陥が露呈している状況は、
 今後の教訓になるでしょう。

 ☆  ☆  ☆

 国土地理院が、平成28年1月に「都市圏活断層図」を発表していました。

 その「利用の手引-地震被害の軽減に向けて-」に登載されていた
 日本全国の陸域の活断層です。
 今回被害の大分から熊本にわたる布田川断層帯と日奈久断層帯も、
 はっきり出ています。
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 関東にも深谷断層帯と綾瀬川断層があるそうです。

 むざむざ、活断層帯に該当する土地を買い、家を建ててしまった無念さは、
 どれほどのものか、
 政策によって、何とかならないのか、
 
 東日本大震災の際にも、「ここより下に家を建てるな」という
 先人のメッセージを無視して、建築許可をしてきた行政に、
 憤りを感じましたが、
 この既視感は、なんだろう、と愕然とします。

 被災者の方々に、心から、お見舞い申し上げます。

 
 ☆  ☆  ☆

 フィリピンにご旅行なさっていたお客様がご帰国なさいました。

 楽園のような島とホテルアマンプロに滞在していて 
 日本の地震を現地で聞いてびっくりした、とのことでした。

 ドライフルーツをお土産にお持ちくださいました。
 ココナツのドライフルーツは初めてです。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2016-04-22 23:05 | 不動産
 平成28年1月1日の公示地価が公表されました。
 全用途平均で0.1%上昇、とのニュースを見て、
 あーあ、路線価もアップだね~、
 株式が、去年の1月1日と比べてこんな状態なのに、ねー、と話しながら、

 さっそく国交省の土地総合情報ライブラリーにアクセスするも、
 集中しているのでしょうか、全然、ページが開きません。
 夜、再度確認して、ようやく開くことができました。

 東京圏は、住宅地で1%増、商業地で3.5%増、
 他の地域も、ほとんどがアップしています。

 銀座が+18.6%増だの、
 赤坂一丁目(溜池)が+12.8%増だの、
 イケイケで買われて建築中の都心は、
 今がどうかに関わらず、走り始めてしまった数字、という様相です。

 公示価格が上がり、
 相続税路線価が上がり、
 現実には、国際テロだの、災害リスクだの、下落含みです。

 高い評価で、増税もあって高い税金になるのに、
 納税できない、なんてことが想定されそうです。

 ☆  ☆  ☆
 
 確定申告が終わり、
 お待ち頂いていたご相談が始まりました。
 申し訳ありませんでした。
 さっそく進めていきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 確定申告を担当したお客様から、「お礼」としてお菓子を贈っていただきました。
 成城の名店アルプスさんのクッキーの詰め合わせをいただきました。
 お心遣いをありがとうございます。
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 あまおうイチゴを戴きました。
 とても良い香りです。ありがとうございます。
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by expresstax | 2016-03-22 23:47 | 不動産
 リクルートさんのSUUMOムック「中古を買ってリフォームしよう」(2016年2月29日発行)に掲載されました。
 特集の「賃貸よりお得?中古リノベのお金と常識」の監修をしています。
 中古マンションのリノベーションは、個人的にも何度もやっていますので、楽しく参加しました。
 ややこしい税金の試算に、おつきあい下さった編集のS様、ありがとうございました。
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 ☆  ☆  ☆

 執務室から見た先週の夕日です。
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 真っ赤な夕陽に目を奪われました。
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 あっという間に、向こうに落ちていきました。最後の瞬間です。
 ほんとうに、つるべ落としですね。
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by expresstax | 2016-02-29 23:31 | パブリッシング
 リクルートさんの「都心に住む」2016年2月26号に監修記事が掲載されました。
 今回のテーマは、「いま、都心で選ぶなら? マンションか、一戸建てか」。
 マンションと戸建てについての税務の部分の共通点や差違点について担当し、コメントを付しました。

 超都心になってしまうと、都市計画上もはや戸建てでは建築許可が下りない地域もあり、選択肢がない場合もあるのですが、
 時々は更地分譲も見かけ、「やっぱり戸建て」、というニーズもあるのでしょう。
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 「都心に住む」はリクルートさんのSUUMOの東京都心のみを扱った住宅情報誌です。
 販売広告誌ではありながら、 
 その不動産や金融の情報データベースや最新の建築の解説や住宅デザイン、
 住宅設備システムやインテリア、ライフスタイルの紹介記事は、
 我々のお仕事をする上でとても参考になっています。

 編集をご担当くださった大森広司様、リクルート社のご担当者様、
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 豊川稲荷の緋寒桜が2分咲きくらいでしょうか。
 春ですね。
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by expresstax | 2016-02-26 23:56 | パブリッシング