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「家主と地主」平成28年12月号に掲載されました。

 「家主と地主」平成28年12月号に掲載されました。
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 テーマは不動産賃貸業の法人経営。
 担当記事は、「法人税率引き下げでメリット増大」という法人の機関設計についてです。
 「間違いだらけの法人化」の表も掲載されました。
 特に、法人化と称して、形式的に運用して、
 オーナー様ご自身の気持ちに対する配慮がないために、結局頓挫している資産法人が多い中、
 取り上げていただいてよかったです。

 編集のN様、ありがとうございました。



















 

 
 
by expresstax | 2016-12-02 23:49 | パブリッシング

法人化セミナー、そして御園神社

 先週の土曜日は、不動産のオーナー様を対象とした講演にお伺いしました。
 地域に根付いた地道な活動をなさっている不動産会社様が、
 オーナー様たちの勉強会を毎月なさっています。
 管理物件入居率も98%を誇っていらっしゃいます。
 素晴らしいことです。

 テーマは不動産経営の法人化です。
 平成28年度、29年度も法人税が下がります。
 所得税との損益分岐点がどんどん下がっていますから、
 オーナー様の関心も高いところです。
 
 でも、法人化は、方法を間違えると、
 法人化して何十年たっていても、
 効果ゼロ、なんて法人さんも、しばしば目にします。

 そこで、主催者さんが付けて下さったタイトルが、
 「ノウハウいろいろ、楽しい法人化」。(^^)
 そう、有利で、発展的で、力を合わせて、
 ご一族みんなの気持ちがひとつになって、
 将来の承継も、展望も、みんなで感じ合って、ですね。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 終わってからのご質問もたくさんいただき、
 とても楽しくお話しさせていただきました。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 会場への道すがら、通りかかった御園神社では夏祭りの準備まっさかりでした。
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by expresstax | 2016-07-25 23:53 | パブリッシング

リクシルさんのスマート不動産オーナーズで連載が始まりました。

 LIXILさんのホームページ「スマート不動産オーナーズ」で連載が始まりました。
 まずは、「アパートの『事業承継』と『後継者育成』」シリーズです。
 
 リクシルさんは、トステムさん・イナックスさん・新日軽さん・サンウェーブさん・東洋エクステリアさんが、
 大合同した建材設備の総合会社です。

 その情報誌「オーナーズ」さんに、2009年に12回にわたってコラムを連載していただいていました。

 リクシルさんが、オーナー様ページを開設するにあたって、
 人気をいただいたというありがたい言葉をいただいて、
 当時のコラムを、現行税制に引き直して、掲載していただくことになりました。

 編集者様も、当時の地球王国のI様が、とても丁寧に進めてくださっています。
 ありがとうございます。

 アパートオーナー様たちのご参考にしていただければと思います。

 ☆  ☆  ☆

 港区の高齢者様たちのアクティビティは、今回は、「和のコンサート」を開催しました。

 東音中島勝祐記念会の謡と三味線と笛の奏者さんによる、
 冨士娘・娘道成寺などの演奏を拝聴しました。
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 演奏の後は、質疑応答。三味線の構造や篠笛・能笛の仕組みを見せていただいたりしました。
 三味線の皮は、三毛のオスが一番いいけれど、献体に頼らざるをえないことから、
 今はオーストラリアのカンガルー皮が研究されていることなど、
 トリビア満載でした。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-08-25 23:23 | パブリッシング

日本不動産経営者協会様セミナー

 先週は、新年恒例の日本不動産経営協会(JRMA)様の新年総会での講演に伺いました。
 毎年新年総会での講演を担当し、もう8年目くらいになります。

 大変意識の高い会員様ばかりで、毎年お話しをさせて頂くのが楽しみになっています。
 今年は、平成27年度税制改正と法人化や信託の実務についてご報告しました。
 熱心にお聴きいただき、ありがとうございました。

 総会後は新年会。セレスティンホテルで記念写真です。
 ホームページからお借りしました。
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 懇親会でのビンゴゲームは、今はこんな風に当たりナンバーが映写されるんですね。
 ゲストもカードを持って、楽しく参加させていただきました。
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 ビンゴゲームでいただいた賞品です。
 おしゃれな木製の靴磨きセットです。 
 靴磨きは、出世の階段ともいいます。靴の汚れた人には、お金が寄りつかないのだとか。

 大入り袋もなぜか2ついただき、中には、チョコレートのお札が3枚ずつ。
 資産運用の会ならではのビンゴ賞品ですね。
 幹事の皆様の工夫が随所に感じられて、素晴らしいです。
 右上の丸いのは、会長様からいただいたJRMA様の缶バッジです。
 ありがとうございました。
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 立食パーティの中、会員様からのご質問やご相談をたくさんいただきました。

 ほとんどの会員様とは、年1回の出会い。
 女性の会員様たちから、やせて若返った、精悍になった、とのお言葉をいただきました。
 ありがとうございます。でも、せ、精悍ですか。。。(ジョセイヘノホメ言葉デハナイヨウナ。。。)

 また、太陽光発電についてのご質問を複数いただきました。
 平成27年度税制改正で触れたためですが、
 そのうちの一つが、相続税の小規模宅地等の特例関連です。

 来ましたね。(^^)b
 これについては、お答えをさせて頂きましたが、
 ここで、また、書きましょう。

 楽しい新年会をありがとうございました。














 
by expresstax | 2015-01-13 23:13 | パブリッシング

ビル経営者協会様講演、そして渋谷の再開発

 ビル経営者協会様の講演に伺いました。
 テーマは相続税対策です。

 多くのビルオーナー様達がご参加下さり、とても熱心に聞いて戴きました。
 ありがとうございました。

 講演の後は、会員の皆様の懇親会にお招きいただきました。
 渋谷のロゴスキーさんです。
 美味しいロシア料理とワインをおなかいっぱいいただきました。
 ありがとうございました。

 この渋谷東急プラザも、再開発で来年(平成27年)3月には取り毀しにかかり、
 その前に、この正面にある東急東横店南館も消滅するとのことでした。
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 来年3月までの命の渋谷東急プラザです。
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 渋谷で開業し、桜ヶ丘→道玄坂と移転しながら、15年間も渋谷でお世話になりました。
 立ち退き移転した最後の事務所ビルは、建て替えられ、現在は東急さんの渋谷プレイスになっています。
 どんどん、様変わりしていきます。
 感無量です。
by expresstax | 2014-11-14 23:58 | パブリッシング

不動産経営管理士協議会総会、そしてハロウィンケーキ

 賃貸不動産経営管理士協議会様の総会がありました。
 私は、協議会の賃貸不動産経営管理士講座の基礎研修講師を担当しています。
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 懇親会では、日頃お世話になっている建築士の先生や経営管理の講師の先生たちとご挨拶ができました。
 ありがとうございました。

 また、不動産税務の電話相談業務に注力なさっている事務所の先生達から、
 お仕事のお話しや、一般のお客様からご相談を受けてのご苦労話、
 他の事務所さんのウワサ話(^^;)などなど、いっぱい伺ってしまいました。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂ハロウィンを控えて、街はハロウィンの装飾で一杯です。

 これは通りがかりでお茶をしたコロンバンさんのハロウィンのおばけショートケーキです。
 ”Trick or treat!”(トリック・オア・トリート!= ご馳走をくれないと悪戯するよ!)です。
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by expresstax | 2014-10-28 23:00 | プロフェッショナル

DVD完成、そしてご相談をありがとうございます。

 賃貸不動産経営管理士研修のDVDを協議会さんから送っていただきました。
 先日、スタジオ収録したものです。
 ありがとうございました。
 あ、これは講演会場でのDVD研修用のですから、非売品です。(^^ゞ
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 ご相談が続きます。
 遠方からはるばるご足労をおかけします。
 ありがとうございました。
 お疲れだったと思います。
 東京でゆっくりなさってくださいね。
















 
by expresstax | 2014-06-20 23:22 | パブリッシング

相続人様に嬉しい財産? そして雨の日はジム風呂

 ご相続に関わっていらっしゃる税理士先生からご相談をいただきました。
 ありがとうございます。

 不動産所有の会社株と不動産物件を相続したのが、
 会社経営も不動産賃貸経営も、相続人様は全くの未経験のご令嬢。
 相続手続と物件の更新や名義変更手続きで、大パニックになってしまったそうです。
 まして不動産は、それぞれ事業物件なのですから、
 その管理のストレスは、一般人にはハンパではないはずです。

 法人を解散してしまって個人成りした方がよいだろうか、というご相談でしたが、
 個人成りの手続を、業者さんとの対応でパニックになっているお嬢様に
 今の段階でご提案するのは、おかわいそうに思います。

 個人成りしたって、持ち続けるならば、不動産管理は継続しなければなりません。
 まずは、管理の負担から解放してあげるのが最優先。
 管理のプロにお願いしてしまって、オーナーは、一切表に立たずに済むようにしてあげてください。
 テナントや取引業者に一面識もなくても、賃貸経営は可能です。
 オーナーは、通帳と管理業者さんの月次レポートだけみていればよい、という状態にできるのです。

 外部業者さんへの管理料はかかるでしょうが、それはコストとして割り切るのも財産判断です。
 ご相続人様が、自分に不向きな方法を継続してしまうのは、人生として不幸なことです。
 
 税理士先生には、状況を理解して動いてくれる賃貸管理のプロをご紹介することになりました。

 ☆  ☆  ☆

 まずは、現在のパニックの消火活動をして、
 落ち着いてきたら、現在の状況で継続してもよし、
 個人成りしてもよし、
 それでも負担だったら、不動産を売却してキャッシュに換えてしまってセイセイするもよし、
 ゆっくり考えていただければ、よいことです。

 案外、経営が好きだ、という才能に気付くかもしれず、
 あるいは、相続財産からは自由になりたいと願うかもしれず、
 相続人様ご自身が、自分の大事な人生として、
 じっくりゆっくりお決めになっていただけるよう、
 先生は、おそばでしっかり寄り添って差し上げて下さい。

 それに、今回は貸付不動産のようですから大丈夫と思いますが、
 相続直後、相続税の申告期限(ご逝去日から10ヶ月)までの資産の組換えや変更は、
 場合によっては、相続税の減額特例である小規模宅地特例で不利益になることもあります。
 組換えや変更は、せめて一周忌明けぐらいまではよくよく検討して、
 拙速にならないようにしてください。

 少しクールダウンしていただいて、
 ご相続後の大変な時期を、安心して乗り切っていただけるように、
 お願いします。

 
 ☆  ☆  ☆

 親御様から財産経営についての引継や教育を受けていなかった、突然のご相続。
 今後、こうしたケースは、もっと増えるでしょう。

 相続人様にとって、いくら財産価値があっても、その後、管理ができるかどうかは別問題です。
 親御様は、嬉しいはずだ、と思っていたとしても、重荷にしかならない財産は多いのです。

 でも、それも、相続人様のご性格やライフプラン次第。
 あわてずに、大切に解決していくしかありません。

 それに、そんな場合のサポートの仕組みは、周囲のプロにとって大事なビジネスになるはずなのですが。
 どうなのでしょうね。

 ☆  ☆  ☆

 大雨です。

 1日飛び回って、夜、ジムに行きました。
 もうトレーニングの時間がないので、大浴場にザブン!
 ジムのお風呂は、アメニティフリー(バスローブやバスタオル、シャンプーや基礎化粧品が備え付け)で、
 手ぶらでも行けてしまう各種サウナ付きの石風呂です。
 お風呂で手足を伸ばし、サウナで汗を流すだけでも、リラックスできるので、
 雨の日は空いていることをよいことに、まったりしてきました。(^^ゞ















 
 
 
 
 
 
 
by expresstax | 2014-06-06 23:07 | 相続・贈与

個人の太陽光発電の税制について資源エネ庁発表

 ここでも何度か取り上げた太陽光発電設備についての税制。

 特に不動産所有者は、従来デッドスペースだった屋上の利用や、
 未利用土地の利用ができると、
 積極的に取り入れていらしたケースが多かったと思います。
 
 法人で設定するなら、グリーン税制は、10kW以上なら難なく適用できてしまうのに、
 個人で設定する太陽光発電は、取扱が分かれていました。

 そもそも、グリーン税制は、あくまで事業について適用される制度ですから、

 事業所得ではなく雑所得になるなら、
 グリーン税制適用はできず、
 青色申告にもならないから、
 赤字でも損益通算も翌年への繰越もできなくなります。

 特に、最近の風聞では、個人は50kW以上でないと、事業所得にならないという説もありました。

 50kW以上というのは、電気主任技術者の選任を行って、
 電気事業法での登録が必要な規模ですから、
 そりゃ、どうころんだって「事業」なんでしょうが、

 じゃ、たばこやのおばちゃんのたばこやの売上が少ないからといって、
 おばちゃんのたばこ販売は事業所得にならないのか、とか、
 議論が必要な部分です。

 この事業該当かどうかについての論稿を、月刊税理の平成25年1月号に書かせていただいていましたが、
 議論は、まだまだ紆余曲折していました。

 ☆   ☆   ☆

 そうしていましたら、
 この平成26年2月12日付で、資源エネルギー庁がホームページで、
 ●「太陽光発電設備」の導入をご検討の「個人の方」へを公表しました。

 ここには、これまで国税さんが公表してきた余剰売電のケースと、
 問題の全量売電のケースを掲げています。

 確定申告受付開始目前で、そりゃ、遅いぜっ!というタイミングです。
 
 野立て発電なら、そりゃあ、フェンスくらいはしてるだろうねぇ、
 建物上の特段の管理が除雪等、ですか、と、ふーーむ、と読みました。

 発展して、んじゃ、賃貸建物上に、事業とならない太陽光設備が乗ってたら、
 相続税の土地建物評価に影響させなくちゃ、なんだよねぇ?とか、
 小規模宅地減額はどうよ? おー、特定同族会社事業用のときは、とかとか、
 議論は、多々でてきます。

 ☆  ☆  ☆

 国税さんも、税務専門家も、形式基準が大好きです。

 コトの本質を見極めず、頭を使わず右向け右で軽きに流れる方向が心配です。
 形式基準的な取扱にならないことを祈りましょう。


















  

 
 

by expresstax | 2014-02-14 23:23 | 資産運用

お通夜

 安藤泉様がお亡くなりになり、お通夜に伺いました。

 お元気で、パワー全開のアイディアウーマンでいらっしゃいました。

 顧問税理士としておつきあいさせていただきながら、
 あまりに素晴らしいので、お茶会と呼んでいた弊社主催のお客様セミナーの
 講師に立っていただきました。

 「(きわ)立ってる者は、お客様でも使え」という弊社流です。

 安藤様は、初めてのパワーポイントに取り組んで、ご家族に協力して頂きながら、
 弊社担当税理士と一緒に、レジュメを作成なさいました。

 そして、お茶会での講師デビュー。
 素晴らしいお話しをしていただきました。

 すると、賃貸住宅新聞社さんから、賃貸住宅フェアの講師にとお声がかかり、
 セミナー会場は、どこも満員御礼、立ち見もできない盛況ぶりで、
 あれよあれよと、安藤様は、売れっ子講師になってしまわれました。

 「現役金持ち大家さん」がこっそり教える「専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法」を出版なさったのが、まるで昨日のようです。

 悩んでいるお仲間がいると西に東に飛んでいって応援し、
 損得関係なく、ご自身のノウハウを余すところなく提供し、
 「美しい街を作りたい!」 と、本気でがんばっていらしたのです。

 お客様をご指導申し上げなければならない顧問税理士の立場でいながら、
 指導し、育てていただいたのは、私の方でした。
 安藤様から、とても数え切れないほどの多くのことを、教えて頂きました。

 
 昨年春にお会いしたときに、ご病気のことを伺いました。
 でも、ご回復なさっていたはずなのに、
 なぜにこうもいきなり、逝ってしまわれたのか。
 
 お通夜には、JRMAの皆様や日管協の皆様など、とてもたくさんの方々が駆けつけました。

 安藤様からいただいたご恩は、決して忘れず、
 多くのお客様にお返ししていきます。
でも今は、恩人をあまりに早く失ってしまった悲しみばかりです。

 どうか、どうか、ご冥福をお祈りします。

















 
by expresstax | 2014-02-03 23:45 | お客様


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax

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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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