ビストロ347   

2005年 06月 21日

歓送迎会
 今日は、退職される匹田さんの送別会と、入社なさった渡辺さんの歓迎会を兼ねた歓送迎会でした。
 
 匹田さんが受験生のため夜は駄目、大きな決算が控えているので月末は駄目、というので、今日のランチになったんですが、場所がとれません。マークシティもセルリアンタワーも、あそこも、ここも、だめだめ、の撃沈。
 8名のコース、というのが渋谷ではとても難しいのです。
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 さんざんネットで探していたら、新しくできたピカソ347ビルのアンティーブ。良さそうでしたが昼は20名以上のパーティプランのみ、と。撃沈。見ると、下階のビストロ347でランチがあるのがわかりました。
 昨年秋にオープンしたばかり、シネマあり、フィットネスあり、ブライダルあり、の最近の売れ筋をそのまま放り込んだビルです。
 なんでも、ラピュタガーデンのユニマットさんの経営だとか。納得です。

 去年10月に建築、稼働してすぐ東急リアルエステート法人に買い取られ、J-リートに組み込まれましたが、建築費150億円に対し、ビット価格は240億円。開発利益90億円とか。

 最後の頼みの綱で直電すると、昼は、コースなし、と。
 また、撃沈か、と思いきや、「ご主旨はなんですか?」と聞いてくれました。
 歓送迎会の趣旨を話すと、男女数や予算を聞いて、「その予算なら十分ですよ」と、特別にコースをたててくれるというのです。
 前菜・スープ・魚・肉・デザート・飲物と、フルコースです。
 「歓送迎会なら、その予算で、最初にシャンパンをおつけしましょう。」かゆいところに手が届きます。
 ビストロ347の小林さん、ありがとう。
 
 とても嬉しく、シブイチの探検も兼ねて、行ってくることにしました。

# by expresstax | 2005-06-21 11:58 | 折りにふれて

保証債務特例で、不動産譲渡税非課税-ポイントは債務免除益課税   

2005年 06月 20日

 不動産価格が順調に推移し、債務整理は最終局面。有利子負債の債務超過解決は正念
 場です。

■会社保証人の社長さんが自分の資産を売って会社借金の肩代わり返済したら-

 1.2億円の債務超過の会社の再生を図るため、前期末に自己所有の1億円の不動産を
 譲渡なさった社長様。譲渡税引後の手取り約7千万円から金融機関に肩代わり返済、
 経営再生のご相談です。
 
 伺うと、「保証債務の履行に伴う求償権の行使不能の場合の譲渡税非課税特例」の適
 用可能だったにもかかわらず、特例をご存じなく、特例適用せずに既に譲渡税申告納
 付していました。
 
 特例とは、債務超過に陥った債務者が返せない債務を、債権者からの請求により保証
 人が自分の資産を売却して肩代わりした場合、要件(エクスプレス情報NO.134)を満た
 せば、譲渡税を非課税となる所得税法64条2項です。早速、エクスプレスは、納付済
 の税金還付請求を検討しました。
 
■債務超過なのに、社長の債権放棄で、繰越欠損金ゼロ-求償権放棄ができない!

 ところが過去申告を拝見してびっくり。
 会社は債務超過なのに、繰越欠損金ゼロ。
 前期決算で、社長様は会社へつぎ込んだご自身の貸付金を「金融機関に出す財務諸表
 の数字を綺麗にするため」に、なんと、全額債権放棄。
 会社はその債務免除益を解消するため繰越欠損金を使い果たしていました。
 
 社長様が譲渡特例を適用するために求償権を放棄すると、会社に8億円の債務免除益
 が発生。個人の譲渡所得税20%を非課税にするために、法人税40%を負担するの
 は馬鹿げています。
 
■金融検査マニュアルでは、社長借入は自己資本-社長様は債権放棄してはいけない!

 実は、金融庁の「金融検査マニュアル中小企業編」では、「会社経営者からの借入は
 自己資本と同等とみて、自己資本に加味せよ」と明示し、指導しています。つまり、
 社長様が債権放棄しても、会社に対する金融機関の格付査定には大きな効果がないの
 です。全く残念なことです。
 
 そこで社歴40年の社長様の会社を解散させずに譲渡特例を使うため、急遽会社の棚卸
 など資産査定と整理を実行、金融機関さんの協力も得て税金還付を実現。更に有利子
 負債を圧縮しました。
 
■平成17年度税制改正企業再生円滑化税制は、再生ガイドライン適用のみ

 平成17年4月1日から7年間の繰越期限切れ欠損金の損金算入規定が緩和されましたが、
 施行令などで明らかにされた私的整理手続要件は次の通りです。(法人税法施行令2
 4の2ほか)
 
1.公表された債務処理計画に基づくこと。

2.公正かつ適正な手続によること。
  ①資産評定は公正な価額により
  ②債務処理の専門知識と経験を有する3人以上のチームが確認し、
  ③資産評定を基礎にBSを作成、
  ④上記BSや事業計画に基づいて免除額を定め、
  ⑤2以上の金融機関又はRCC(整理回収機構)による債務免除を受けること。

3.対象となる私的手続は、RCCや中小企業再生支援協議会の私的整理手続、又は私
的整理ガイドラインに基づく私的整理手続をいう。

 つまり、サービサーへの債権譲渡方式や社長様の債務免除などは対象外。自力救済に
 は使えないのです。
 
■企業再生は、債務免除益課税対策が最重要。

繰越欠損金は、有利な企業再生のための最後の切り札です。くれぐれも有効な決算を。

 「間違ったら責任問題!保証債務の特例の実務がわかる」ビデオレクチャー発売中 FPステーションさんのビデオレクチャーで、飯塚が説明しています。

# by expresstax | 2005-06-20 23:54 | 耳より税金情報

敷金と保証金   

2005年 06月 19日

 今日のお勉強です。
 ビル建築に着手なさるお客様からのご質問への回答のために。

 比較対照表にできたらいいのですが。

1.敷金(民法316条、619条2項、破産法103条1項)

(1)定義  
 法律上は、 定義なし。
 「賃貸借が終了し、賃借人が賃借物を返還したときに賃料不払など賃借人の債務がないことを停止条件として賃借人に返還する約定のもとに賃借人から賃貸人に交付される金銭(停止条件付返還義務を伴う金銭所有権の移転)」(多数説)

 「家屋賃貸借における敷金は、賃貸借存続中の賃料債権のみならず、賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生ずる賃料相当損害金の債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することのあるべき一切の債権を担保し、賃貸借終了後、家屋明渡がなされた時において、それまでに生じた右の一切の被担保債権を控除しなお残額があることを条件として、その残額につき敷金返還請求権が発生する」(最判昭和48年2月2日)

(2)発生
 敷金返還請求権の発生時期:賃貸借が終了し明渡しが完了したときにその返還請求権が発生。

(3)弁済期
 発生と同時に弁済期が到来する。
 明渡しと敷金の返還については、判例は同時履行の関係なしとする。(最判昭和49年9月2日民集28巻6号1152頁)。
 
(4)建物譲渡の場合の返還債務の新所有者への移転
  新所有者が敷金契約を承継し、その返還債務を負う。(大判昭和5年7月9日民集9巻839頁、同昭和11年11月27日民集15巻2110頁)

(5)未払債務への充当
 敷金は、明渡時に未払債務が当然に控除された残額が返還請求権として発生するものであるから、賃貸借継続中に敷金の一部を未払債務に充当し、敷金不足分の追加を求めるというようなことは、特約がないかぎり、そのままでは認められない。
 特約基いて行われる。
 相殺の意思表示は不要。
 
(6)返還請求権の譲渡・質権設定
 敷金・保証金は、通常、賃貸借の継続中にその返還請求権を第三者に譲渡したり、担保に供したりすることは、特約により禁じられている。
 が、債権譲渡を認めた判例(東京地判昭和54年5月30日判タ394号91頁)。
 質権設定も可能。(東京地判昭和54年8月15日判タ400号180頁、最判平成8年6月18日判時1577号87頁)。

(7)差押命令・転付命令
 敷金は、その返還請求権を賃借人の債権者が差し押さえることは可能。保証金も同様
 転付命令(差し押さえた債権を券面額で差押債権者に移転する命令)の対象にはならない。

 敷金返還請求権は、その発生及び金額の不確定な権利であって、券面額のある
債権にあたらず、転付命令の対象とならないとするのが判例である(前記最判昭
和48年2月2日)。

2.保証金

(1)定義 多数説「金銭消費貸借上の金員であるため、授受と同時に債権債務関係が発生」
 
(2)発生
   その授受と同時に貸金債権が発生。その弁済期が約定によって定められる。
   
(3)弁済期
   その弁済期が約定によって定められる。
   
(4)建物譲渡の場合の返還債務の新所有者への移転
   保証金については否定(最判昭和51年3月4日民集30巻2号25頁) 。
   
(5)未払債務への充当
 保証金の未払債務への充当も、特約によって行われることとなる。
 特約がないとすれば、賃貸人は未払賃料債権と保証金返還債務とを相殺することになる。
 相殺の意思表示が必要。
 相殺禁止の特約があっても、賃貸借が終了した場合には、賃借人からの相殺が認められる。(東京高判平成8年11月20日判タ965号175頁)。

(6)返還請求権の譲渡・質権設定
 保証金返還請求権は、消費貸借上の貸金債権とされるから、譲渡も質権設定も当然に可能。
 
(7)差押命令・転付命令
 保証金返還請求権は既に発生している貸金債権であるから、当然転付命令も認められる。
 通常、譲渡禁止の特約があるが、譲渡禁止の特約のある債権であっても、差し押さえ、かつ、転付命令によって移転することができるとするのが判例。(最判昭和45年4月10日民集24巻4号240頁)

 保証金も敷金としての額と性質をもつものは、敷金とされる。
 概ね、敷金の額が多い方が、賃借人保護に。

 (参考)中田 真之助「裁判例にみる不況下の賃貸借」

# by expresstax | 2005-06-19 23:55 | お仕事