お客様からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 こちらのお客様は、駐車場と建物敷地との交換が、可能かどうか、とのお尋ねです。
 ありがとうございます。

 登記では雑種地となっている駐車場用地と、宅地となっている建物敷地が、
 固定資産の交換特例の「交換後、同一用途」要件を満たすことができるでしょうか。

 一見、交換したら、宅地所有者は、交換後は駐車場に建物建築しないとアウト、
 雑種地所有者は、交換後は建物を壊して雑種地にしないとアウト、と見えますが、
 そんな必要はなく、
 この場合は、交換特例適用オッケーなんですね。

 ☆  ☆  ☆

 というのは、交換後の用途の用途区分は、登記簿上の台帳地目ではなく、その現況により判断するとされており、

 かつ、宅地については、
 いつでもの本来の用途に使用しうる状態にあるものであれば、空閑地であっても差し支えなく、
 青空駐車場として利用している土地であっても、それが既に市街地を形成している地域にあり、
 いつでも建物が建築できる状態にあるものは、宅地として取り扱われるのです。

 ご心配なく、交換を実行できますね。
 ついては、次回、交換契約書作成のための資料をお持ち戴くことになりました。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 このあたりは、藤田良一先生が「土地建物等の交換・買換えの税務」(税務研究会出版局)に
 明解に書いてくださっています。
 藤田先生のこの書籍は、自分にとっては不動産の譲渡所得のバイブルです。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 赤坂御用地の緑が、日に日に
 こんもりと大きくなっていきます。

 迎賓館の手前にお庭まで見えていた和風別館游心亭も、
 もう緑の中に埋もれそうです。
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# by expresstax | 2017-06-15 23:04 | 譲渡
 昨年のご事業の実績に基づいて、
 平成29年度の利益予想のシミュレーションをお送りしていたので、
 お客様からお電話で、それについてのご質問をいただいた時のことです。

 お話しの最後で、
 ところで、株を売ろうと思うんだけど、どうだろう、とお尋ねになりました。

 私は株の専門家ではないので、お聞きになる先が違いますよ、とお答えして、
 でも、ちょうどその少し前に、私も利益確定で、売却していましたので、
 そのことはお伝えして、
 一緒にやってる同じ立場の意見として、といろいろおしゃべりしました。

 多くの方は、アベノミクス上昇と株譲渡益課税改正前の平成25年で
 いったん利益確定や簿価上げをなさっていて、
 その後ちょっと株価がモタついて、
 トランプ相場で回復、
 今は、次の局面に向かうところなのでしょうが、

 そのまま向かうのか、
 日経平均2万円のあたりでいったん利益確定するかは、ご判断です。

 ☆  ☆  ☆

 税理士というのは、とても臆病で、
 大金星を当てるよりは、絶対に損したくない生き物なのです。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 全体が低調なときに、良い会社を応援してあげる、
 じっと待って、上昇局面で、利益確定しながら、キャッシュポジションを確保し、
 獲得利益で、また低調に波が落ちたときにでも、良い会社に再投資して応援していく、
 というのが、株式投資の王道です。

 博打のような投資の仕方は、個人投資家には合いません。
 過去の利益を、次に活かして、利益が利益を生む循環をつくれれば、
 足下をすくわれることにはならないでしょう。

 頑張ってみて下さい。

 ☆  ☆  ☆

 所用で銀座に行きましたら、
 平日の昼間は、いたるところに、観光客の団体が溢れていました。
 アジア系だけでなく、青い目の団体もいます。

 8丁目のガードあたりに、中国系の観光客のバスが連なっていました。
 銀座は、ほんとうに観光地になってしまったのですね。
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# by expresstax | 2017-06-09 23:21 | 資産運用
 先日からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 ご相談を受けながら、
 固定資産の交換特例が適用されるためには、
 交換後、1年間は所有しなければならないですよね、というご質問を受けました。

 同席の税理士先生も、同じご意見だったので、
 あれ~?
 と思った次第です。

 ☆  ☆  ☆

 土地建物等を交換した場合に、
 土地を売って代金の代わりに土地を取得したに過ぎないので、
 本来は、土地の譲渡所得(値上がり益)に対して課税が行われます。

 でも、その交換が、もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、というときは、
 その値上がり益には当面課税せずに、減価償却や次の譲渡の時まで繰り延べるというのが
 固定資産のの交換特例(所得税法58条、法人税法50条)です。
 本法交換ともいいます。

 ☆  ☆  ☆

 もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、とされるためには、次の7つの要件があります。
 国税庁タックスアンサー「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」が分かりやすいです。
====================================
(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
 この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
 この用途については、次のように区分されます。

 交換譲渡資産の種類が土地の場合の用途の区分:
    宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他

 交換譲渡資産の種類が建物の場合の用途の区分:
    居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用

(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

(7)交換の日の属する年分・事業年度の確定申告で、交換特例を適用すること。

 ☆  ☆  ☆

 さて、これらの要件の中に、先のご質問のような
 「交換後、1年間は保有しなければならない」という要件は、ありません。

 1年要件は、交換前の保有期間だけです。
 上の要件でいえば、(3)~(5)が混同されてるのかな、と思います。

 その場にいた複数の方がそう思い込んでいたとすると、
 ちょっとした都市伝説といえそうです.

 もちろん、交換後譲渡した場合は、先日のお客様とのやりとりで書いたように、
 結果的に譲渡所得課税を受けますが。
 
 国税庁の質疑応答にもありますので、確認してみて下さい。
 「交換により取得した資産を同一年中に譲渡した場合

 ☆  ☆  ☆

 そろそろ梅雨ですね。

 晴れた日に、額アジサイの赤ちゃん達が一杯でした。
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# by expresstax | 2017-06-07 23:45 | 譲渡

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax