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 お客様からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 こちらのお客様は、駐車場と建物敷地との交換が、可能かどうか、とのお尋ねです。
 ありがとうございます。

 登記では雑種地となっている駐車場用地と、宅地となっている建物敷地が、
 固定資産の交換特例の「交換後、同一用途」要件を満たすことができるでしょうか。

 一見、交換したら、宅地所有者は、交換後は駐車場に建物建築しないとアウト、
 雑種地所有者は、交換後は建物を壊して雑種地にしないとアウト、と見えますが、
 そんな必要はなく、
 この場合は、交換特例適用オッケーなんですね。

 ☆  ☆  ☆

 というのは、交換後の用途の用途区分は、登記簿上の台帳地目ではなく、その現況により判断するとされており、

 かつ、宅地については、
 いつでもの本来の用途に使用しうる状態にあるものであれば、空閑地であっても差し支えなく、
 青空駐車場として利用している土地であっても、それが既に市街地を形成している地域にあり、
 いつでも建物が建築できる状態にあるものは、宅地として取り扱われるのです。

 ご心配なく、交換を実行できますね。
 ついては、次回、交換契約書作成のための資料をお持ち戴くことになりました。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 このあたりは、藤田良一先生が「土地建物等の交換・買換えの税務」(税務研究会出版局)に
 明解に書いてくださっています。
 藤田先生のこの書籍は、自分にとっては不動産の譲渡所得のバイブルです。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 赤坂御用地の緑が、日に日に
 こんもりと大きくなっていきます。

 迎賓館の手前にお庭まで見えていた和風別館游心亭も、
 もう緑の中に埋もれそうです。
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by expresstax | 2017-06-15 23:04 | 譲渡
 昨年のご事業の実績に基づいて、
 平成29年度の利益予想のシミュレーションをお送りしていたので、
 お客様からお電話で、それについてのご質問をいただいた時のことです。

 お話しの最後で、
 ところで、株を売ろうと思うんだけど、どうだろう、とお尋ねになりました。

 私は株の専門家ではないので、お聞きになる先が違いますよ、とお答えして、
 でも、ちょうどその少し前に、私も利益確定で、売却していましたので、
 そのことはお伝えして、
 一緒にやってる同じ立場の意見として、といろいろおしゃべりしました。

 多くの方は、アベノミクス上昇と株譲渡益課税改正前の平成25年で
 いったん利益確定や簿価上げをなさっていて、
 その後ちょっと株価がモタついて、
 トランプ相場で回復、
 今は、次の局面に向かうところなのでしょうが、

 そのまま向かうのか、
 日経平均2万円のあたりでいったん利益確定するかは、ご判断です。

 ☆  ☆  ☆

 税理士というのは、とても臆病で、
 大金星を当てるよりは、絶対に損したくない生き物なのです。(^^ゞ

 ☆  ☆  ☆

 全体が低調なときに、良い会社を応援してあげる、
 じっと待って、上昇局面で、利益確定しながら、キャッシュポジションを確保し、
 獲得利益で、また低調に波が落ちたときにでも、良い会社に再投資して応援していく、
 というのが、株式投資の王道です。

 博打のような投資の仕方は、個人投資家には合いません。
 過去の利益を、次に活かして、利益が利益を生む循環をつくれれば、
 足下をすくわれることにはならないでしょう。

 頑張ってみて下さい。

 ☆  ☆  ☆

 所用で銀座に行きましたら、
 平日の昼間は、いたるところに、観光客の団体が溢れていました。
 アジア系だけでなく、青い目の団体もいます。

 8丁目のガードあたりに、中国系の観光客のバスが連なっていました。
 銀座は、ほんとうに観光地になってしまったのですね。
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by expresstax | 2017-06-09 23:21 | 資産運用
 先日からの固定資産の交換特例についてのご相談。

 ご相談を受けながら、
 固定資産の交換特例が適用されるためには、
 交換後、1年間は所有しなければならないですよね、というご質問を受けました。

 同席の税理士先生も、同じご意見だったので、
 あれ~?
 と思った次第です。

 ☆  ☆  ☆

 土地建物等を交換した場合に、
 土地を売って代金の代わりに土地を取得したに過ぎないので、
 本来は、土地の譲渡所得(値上がり益)に対して課税が行われます。

 でも、その交換が、もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、というときは、
 その値上がり益には当面課税せずに、減価償却や次の譲渡の時まで繰り延べるというのが
 固定資産のの交換特例(所得税法58条、法人税法50条)です。
 本法交換ともいいます。

 ☆  ☆  ☆

 もともと持っていたものを置き換えただけに過ぎないね、とされるためには、次の7つの要件があります。
 国税庁タックスアンサー「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」が分かりやすいです。
====================================
(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
 この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
 この用途については、次のように区分されます。

 交換譲渡資産の種類が土地の場合の用途の区分:
    宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他

 交換譲渡資産の種類が建物の場合の用途の区分:
    居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用

(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

(7)交換の日の属する年分・事業年度の確定申告で、交換特例を適用すること。

 ☆  ☆  ☆

 さて、これらの要件の中に、先のご質問のような
 「交換後、1年間は保有しなければならない」という要件は、ありません。

 1年要件は、交換前の保有期間だけです。
 上の要件でいえば、(3)~(5)が混同されてるのかな、と思います。

 その場にいた複数の方がそう思い込んでいたとすると、
 ちょっとした都市伝説といえそうです.

 もちろん、交換後譲渡した場合は、先日のお客様とのやりとりで書いたように、
 結果的に譲渡所得課税を受けますが。
 
 国税庁の質疑応答にもありますので、確認してみて下さい。
 「交換により取得した資産を同一年中に譲渡した場合

 ☆  ☆  ☆

 そろそろ梅雨ですね。

 晴れた日に、額アジサイの赤ちゃん達が一杯でした。
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by expresstax | 2017-06-07 23:45 | 譲渡
 お客様たちから、固定資産の交換特例についてのご相談が続いています。

 まったく別な地域の別なお客様の別な事案でのご相談です。

 所得税法や法人税法では、固定資産同士の交換については、
 同種資産同士であることや、
 交換前と同一用途に供すること、その他を要件に
 譲渡をなかったものと見なしたり、利益を圧縮したりして、
 税負担を将来に繰り延べて、
 当面は税負担なしでいいよ~、とする特例があります。(所得税法58条、法人税法50条)

  ☆   ☆   ☆

 さて。
 借地底地の交換をして、
 お相手の借地人様は、交換後、土地が完全所有権になったところで
 譲渡することになったのだけれど、

 関与の税理士先生によると、
 借地部分は長期譲渡税20.315%、
 底地部分は、今回、借地権と交換して取得した底地であり、
 その直後譲渡なのだから、短期譲渡税39.63%の税金がかかる、
 というご指導だったが、そうなんですか? とのご相談です。

 ☆  ☆  ☆

 うーん、そう考えがちのようですが、そうはなりません。

 結論としては、
 借地権=長期譲渡、底地=長期譲渡、ですので、
 全体が長期譲渡所得となるんです。

 ☆  ☆  ☆

 実は、固定資産の交換による取得資産の取得時期は、
 交換譲渡資産の取得時期を引き継ぐのます。
 
 下記のタックスアンサーの2で説明されています。
 No.3273 買換えなどで取得した資産の取得費と取得の時期
 

 根拠となるのは、次の法律です。
=========================
 所得税法施行令第168条( 交換による取得資産の取得価額等の計算)

 法第58条第1項(固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例)の規定の適用を受けた居住者が同項に規定する取得資産(以下この条において「取得資産」という。)について行なうべき法第49条第1項(減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法)に規定する償却費の額の計算及びその者が取得資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算については、その者がその取得資産を次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に掲げる金額をもつて取得したものとみなす。この場合において、その譲渡による所得が法第33条第3項各号(譲渡所得の金額)に掲げる所得のいずれに該当するかの判定については、その者がその取得資産を法第58条第1項に規定する譲渡資産(以下この条において「譲渡資産」という。)を取得した時から引き続き所有していたものとみなす。
=========================== 

 条文では、ちょっとわかりにくいですが、
 要するに、交換で取得した資産を譲渡するときは、譲渡資産の取得時期を引き継ぐんですね。

 ☆  ☆  ☆

 一方、事業用資産の買換特例や居住用財産の買換特例などの租税特別措置法の特例では、
 取得時期は引き継がず、買換取得資産の取得の日が取得時期となります。
 
 上記の所得税法(本法)交換と違って、
 租税特別措置法には、上の所得税法施行令168のような、
 「譲渡資産を取得した時から引き続き所有していたものとみなす」という規定がないため、
 本則に戻るからです。
 
 譲渡資産の取得の日についての本則を規定しているのが、次の通達です。 
======================
所得税法基本通達33-9 資産の取得の日
 法第33条第3項第1号に規定する取得の日は、次による。
(1) 他から取得した資産については、36-12に準じて判定した日とする。
(2) 自ら建設、製作又は製造(以下この項において「建設等」という。)をし
た資産については、当該建設等が完了した日とする。
(3) 他に請け負わせて建設等をした資産については、当該資産の引渡しを受け
た日とする。
=======================
 つまり、措置法の買換については、本則通り、今回売った資産の取得の日を取
得時期として見る、ということです。
 
 考え方としては、
 固定資産の交換特例のように、昔からあった民法(586条)にもある慣習的な交換については、
 単に物が交換によって置き変わっただけとみて、元々持ち続けていたものとして取り扱おう、

 租税特別措置で、政策的に認めている買換については、
 原則通り、実体の取得時期で判定しよう、ということでしょう。

 税理士先生は、
 所得税法本法の固定資産の交換特例を、措置法の買換特例と同様に、
 また、譲渡の本則通りに、取得時期を引き継がない、と思われてたのではないでしょうか。
 
 交換取得した底地も、もともと持っていた物として所有期間を見ていいので、
 安心して進めて下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 休日に、友人とご飯を食べた後、自宅マンションのラウンジに上がりました。
 最近、利用が増えています。(^^ゞ

 テラスに出ると、夕暮れ、素晴らしい夕焼けでした。
 一日、ありがとう。
 これからも、よろしくね。(^^)/
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by expresstax | 2017-06-05 23:44 | 譲渡
 ご相談のお客様が続いています。
 いずれも、弊社のお客様からのご紹介です。
 ありがとうございます。

 ご友人であったり、
 ご親族であったり、
 お客様からご紹介をいただくと、
 弊社のお仕事を認めて戴けたようで、
 とても嬉しいです。

 ご紹介いただいた甲斐のありますように、
 お役に立つために、
 心して、ご対応させていただきます。
 
 ありがとうございます。

 ☆  ☆  ☆

 花束をいただきました。
 美味しいケーキも。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-06-02 23:33 | お客様

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax