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ご葬儀、そして赤坂氷川保存会

 先日のこと、顧問先様のご当主様がお亡くなりになりました。
 お通夜、告別式と参列しました。

 ご葬儀は、ご自宅で執り行われました。
 最近は、葬祭場でのご葬儀がほとんどですので、
 ご自宅でのご葬儀に出席するのは、とても久しぶりのことでした。
 ご自宅も、お庭も、とても広いからこそできることです。
 
 お取引先やロータリークラブ、地元のご近隣様など、
 多くの方々が、葬儀の裏方を務め、参列なさいました。

 暑い日でしたが、森のようなお庭の緑は濃く、庭の葉陰を渡る風は涼しく、
 長い治療の末でのご当主様を、静かに、厳かにお見送りしているようでした。

 ご縁をいただいて、
 後継者様の育成や、ご資産の改善に取り組んでいただいてきて、
 今では、立派に後継体制ができました。
 
 それでも、これからは益々の重責が、ご遺族にかかってきます。

 今後も、我々がお側で、精一杯お支え申し上げて参ります。

 必ずや、ご当主様に、安心していただけるように、頑張って参りましょう。
 どうか、ご当主様も、一緒に見守って差し上げて下さい。

 心より、ご冥福をお祈りします。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂氷川山車保存会の定時総会がありました。
 昨年の本祭についても、報告されました。
 10年に及ぶ保存会の成果が確認されました。

 平成29年度の事業計画の決議を経て、
 懇親会に入りました。

 ちょうど、NHKの朝ドラでも、赤坂の洋食屋さんが舞台になりそうで、
 ますます赤坂の歴史が元気になるといいですね、と話しました。
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by expresstax | 2017-05-31 23:30 | 相続・贈与

Jアラート

 自宅マンションの管理組合と管理会社からの通知が入っていました。
 「Jアラート」についての周知文です。
 早い対応です。
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 北朝鮮の弾道ミサイル発射が実行され、
 日本に飛来する可能性が現実化してきました。

 Jアラートの仕組みは、内閣官房国民保護ポータルサイトで見て頂いた方がいいですが、

 わずか10分で到達してしまうというミサイルを避けようもないでしょうし、

 内閣官房が書いているように、
1.屋外なら、頑丈な建物や地下・地下鉄・地下街に逃げ込む
2.建物がない場合は、物陰に身を隠すか、地面に伏せて頭部を守る、
3.屋内なら、窓から離れる、窓のない部屋に移動する、
 としても、

 実際にミサイルが直撃したら、物陰に身を隠そうが、何したって無理! ですよね。

 昨年、飯村大使に教えて頂いたジオポリティカルリスクが、いよいよ現実のものになるのかと、
 身震いする思いがしますが、

 お客様たちも、どうか、お気をつけて。



 

 
 
by expresstax | 2017-05-29 23:40 | 提言

平成29年度版不動産税制の手引発行、そして渋谷は工事現場

 平成29年度版不動産税制の手引が発行されました。
 公財)不動産流通推進センターさんが発行するもので、私は監修を担当しています。

 公財)不動産流通推進センターさんは、宅建試験や不動産コンサルティング技能試験を実施している団体であり、宅地建物取引士の法定研修の際にも、このテキストが使われたりします。
 センターの皆様、ご担当者様、ありがとうございました。
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 ☆  ☆  ☆

 お仕事で、夜の渋谷に下りました。
 駅周辺は、ほとんど工事現場。大規模ビルが続々と建ち上がっています。

 平成7年の独立当初から平成19年間までの12年間、渋谷に事務所を置いていましたが、
 当時からは、完全に様変わりしてしまい、もう全く土地勘もなくなっています。
 万感の思いです。
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by expresstax | 2017-05-25 23:07 | パブリッシング

老人ホーム入所後相続空き自宅の譲渡、そしてしながわ水族館

 先日、老人ホーム入所後相続での小規模宅地特例について書きましたら、
 老人ホームがらみで、譲渡の話が途中だよ~、と言われてしまいました。
 申し訳ありません。m(_ _)m

 以前、相続空き実家譲渡の3千万円譲渡特例について取材を受けた際の話題です。

 一人暮らしの親御様が要介護状態になって、老人ホームに入られた。
 入所後、亡くなられて、空き実家を売却することになった。
 その際に、この空き家譲渡3千万円特別控除特例は適用できるのか?

 答は、バツです。

 空家譲渡特例の他の要件を満たしていても、
 空いていた自宅は、死亡直前に被相続人が居住していた家屋とならないため、特例適用不可であり、
 住まなくなって3年間の規定もないため、老人ホームへの転居後3年以内でも不可となります。

 老人ホームに入所することが、自宅の変更になるかどうかについては、
 公式見解は出ていないようですが。
 老人ホームに住民票を移すことや24時間・365日の居住の実態から見て、
 生活の本拠の移転として扱われるのが一般的のようです。

 が、老人ホームでも特別養護老人ホームの場合は、
 老人のための福祉施設でしかなく、そこをその老人の住居であると考えるのは適当ではない、とする考え方もあるようです(弊社加入税理士懇話会での事例回答)。
 
 相続税の小規模宅地特例では、老人ホーム入所後も、介護認定等を条件に、入所前自宅を居住用と認める扱いがされています(租税特別措置法69の4)が、所得税ではこうした規定はありません。

 もちろん、親御様が、老人ホームに入所して3年以内に、存命中に自宅を譲渡するなら、自分の自宅の譲渡として、3千万円特別控除を適用することができます(租税特別措置法35条2項二号)。
 
 親御様が一人暮らししていて老人ホームに移ろうか、というとき、
 もし自宅を将来譲渡する可能性があるなら、存命中に入所3年以内に決断した方がいい、
 ということは言えそうです。

  ☆  ☆  ☆

 ボランティアで参加している港区の高齢者さんのアクティビティは、
 今回は、しながわ水族館へのバスハイクでした。
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by expresstax | 2017-05-24 23:42 | 譲渡

老人ホーム入所後相続の小規模宅地特例添付書類、そしてお誕生日

 平成26年1月以後、
 自宅住まいから老人ホームに入所して、
 介護保険を受けるために、ホームに住民票を移し、
 その後、自宅に戻れずに、ホームで亡くなった場合でも、

 亡くなる直前に、要介護認定又は要支援認定、障害者認定を受けて、
 その老人ホームや施設が、老人福祉法等に適格なホームだった場合、
 住んでいなかった自宅敷地も、特定居住用宅地等として、
 330㎡まで8割減額する、という特例が適用できるようになっています。

 ☆  ☆  ☆

 それまでは、特養でなくっちゃ、とか、
 老人ホームで生活できる設備があるんだから、
 生活の本拠地は老人ホームであって、自宅は既に居住用ではない、
 だから、老人ホームに入所後亡くなった場合は、もはや自宅敷地は居住用宅地ではない!として、
 自宅敷地の減額特例が適用できなかったりしてました。

 でも、
 いくら被相続人が老人ホームに入っても、
 自宅がある限りは、本人にとって自宅がまさに自宅であり、

 病院で息を引き取ってから、帰る家は、老人ホームではなく、必ず自宅であり、
 ご遺族は、「お父さん、帰ってきたよ、帰ってきたよ」と、
 泣きながら、亡骸を自宅へと運ぶのだと、
 最後の最後に戻るところが、本当の自宅だと、
 日本税務会計学会で吠えたりしていたら、(^^;ゞ

 唐突に、平成25年度税制改正で、老人ホーム入所後相続でも特例適用オッケー、と、
 コロリっと法改正されました。

 ☆  ☆  ☆

 ということで、老人ホーム入所後に亡くなられたお客様の相続税申告で、
 ご自宅に特定居住用宅地の特例を適用するに際して、
 相続税の申告書に次の書類を添付することになっています。

1.住民票の写し
2.被相続人の戸籍の附票の写し
3.介護保険の被保険者証の写しや、要介護・要支援・要障害支援区分の認定書写し
4.施設入所時の契約書の写しなど、法適格施設であることの証明書類

 このうち、問題は、3の介護保険被保険者証の写し(租税特別措置法23条の2第8項三号ハ)です。
 
 弊社のお客様の場合は、以前から口をすっぱくしてお伝えしてあったので、
 大丈夫だったのですが、
 
 そもそも、介護保険証や健康保険証等は、施設入所時に、施設に預けてしまうんですね。
 そして亡くなられた後、施設から返されると、すぐ自治体に返納することになっているんですね。

 したがって、一連の手続が済んで、
 さあ、相続税申告の準備を、と思ったときには、
 介護保険証は返納してしまって手元にない、

 じゃ、万一、返納してしまっていて、
 自治体で再発行してもらうには、と念のために問い合わせてみました。

 某M区では、再発行は不可、
 介護度や期間を表示した認定情報として開示を行うそうですが、
 「自己情報の開示請求書」を、相続人全員の同意書と一緒に提出しなければならない、
 んだそうです。

 したがって、仲の悪い家族だと、この証明書が取得できないということになるのでしょうが、
 区の担当者さんによれば、「そうしたケースもありました。」とのことです。(゜ロ゜ノ)ノ
 
 このことについては、税務研究会税理士懇話会の資産税事例検討会で、
 講師の先生が、お話しになっていたことでしたが、
 証明書の再取得が、これほど面倒だ厳しいとは、知りませんでした。

 もちろん、退所した老人ホームに掛け合って、コピーが保管されていれば、それでもいいわけですが。

 仮に、要介護認定等を受けていたことを明らかにする書類を添付できず、
 でも、事実として要介護認定を受けていた、という場合の国税の取扱は、まだ未知数です。

 まずは、老人ホームに入所してホームに介護保険被保険者証等を預ける時点で、
 必ずコピーを自宅に確保しておく、
 ということですね。

 どうか、ご注意下さい。

 ☆  ☆  ☆

 
 先日、代表のお誕生日。
 メンバーが用意してくれたそれぞれの好きなお菓子で、ハッピーバースデーです。
 おめでとうございます。(^o^)/
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by expresstax | 2017-05-22 23:47 | 相続・贈与

間違い残高証明書、そして眞子様ご婚約

 ご相続のお客様にご預金の残高証明書を取得して戴き、
 財産目録を作成していきます。

 担当メンバーさんが、あれ?
 この預金の残高証明書、
 確かに、普通預金口座番号××× 〇〇〇円、って書かれてるんですがぁ、
 この口座の預金残高証明書は、残高△△△円で通帳通りのが別に来てるんですぅ、
 発行者の印鑑も、割印も、確かなんですぅ
 金額は借入額と同じで、借入の残高証明書は来てないんですぅ、と。

 みんなでドレドレと覗き込んで、
 え~?!
 まぁさか、メガバンクが残高証明書を間違って出すわきゃないよぉ、
 ありえない~、
 こんなことしたら始末書もんだよ~、
 首飛ぶよ~、
 
 てな会話をやっていて、
 とにかく、お客様に確認してもらいました。

 結果は、銀行さんの間違い。 w(`0´)w オイ
 速攻で正しいのに差し替えてもらいました。

 もちろん、担当メンバーの言う通り、正しくは、証書貸付残高 〇〇〇円、
 預金と融資で残高証明書の書式自体も違うようですのに、
 なぜチェックをくぐり抜けてしまったのでしょうね。

 弊社では初めてのことで、
 担当メンバーのMさんは、良い経験をしたね、というところですが、
 くだんの銀行さんの後始末については知るよしもありません。(-。-)

 昔の銀行は、こんなミスはありえなかった、なんて言ってないで、
 こんなことも、アリと、考えて対応しなくちゃならない時代なんですね。。。

 ☆  ☆  ☆

 先日、ここで秋篠宮邸をチラ写ししてましたら、
 秋篠宮様の眞子様がご婚約とのことで、
 おめでとうございます。

 赤坂御用地の巽門前に、報道陣が集まっていました。
 この後も、テレビ中継車が続々と駆けつけていました。
 ご近所としては、あまり騒がないでお祝いしてあげてね、の気持ちです。(^^ゞ
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by expresstax | 2017-05-17 23:35 | プロフェッショナル

財産評価基本通達改正公表、そして赤坂みつばちあ

 財産評価基本通達の改正が、公表されました。
 パブコメ以後、6月かね、と言っていたのが、早々に公表されましたね。
 何でも、広大地の通達も、夏頃パブコメに付されて、秋にも発遣だそうで。
 いや、忙しい。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 先日のこと、ボランティアで、「赤坂みつばちあ」見学に同行しました。

 赤坂支所から、みんなでトコトコと、徒歩移動。
 三井不動産さんのパークコート赤坂ザタワーの公開空地を抜けていくと、
 TBSさんの、いつもマラソンの最終地点になる坂道に降ります。

 パークコート赤坂ザタワーは、高額販売、着工後リーマンショック、竣工時はベタ不況で、
 販売にとても苦戦したと言われるタワーマンションです。(ウチも検討した経緯があります。(^^ゞ)
 その後のアベノミクスで、ずいぶん回復し、今は黒字になっているのではないでしょうか。
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 「赤坂みつばちあ」は、赤坂のみつばちさんたちの養蜂場です。
 ヘリポートの形から、ビッグハットと呼ばれているTBSのビルの8階にあります。
 シャレですか?と聞いたら、タマタマです、とのことでした。

 TBSさんに入ります。
 赤坂みつばちあは、TBSさんのCSR(corporate social responsibility=コーポレイト・ソーシャル・レスポンシビリティ=企業の社会的責任)としてスタートしたそうです。
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 まずは、TBSのCSR推進部の高橋さんから、みつばちについての説明を受けます。
 田中副区長さんたちも一緒です。

 ミツバチは、環境指標動物といって、ミツバチが自由に飛ぶ地域は、花と緑が豊かで、
 環境汚染がない地域とされるそうです。
 赤坂は、赤坂御用地や国会議事堂周辺、日枝神社、氷川神社、神宮や青山霊園、アークヒルズやミッドタウン・・・と、
 都内でも、屈指の緑豊かな街だから、とのことです。
 お話しの合間に、マロニエ栃の木やさくらの蜂蜜を試食させてもらいました。
 独特の甘~い香りと味です。
 特に桜は、開花時期が短いので、とても貴重なのだそうです。
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 座学が終わると、みんなで完全武装して屋上へ。
 柵の向こう側に、養蜂箱が並んでいます。
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 ミツバチさんたちを観察させてもらいました。(苦手な人は下の写真は見ないで下さい。)
 六角形のハニカム構造が素晴らしいです。
 ちなみに、蜜をとり精製して働くのは全部メスで、
 英語で雄蜂=drone(ドローン)というのはナマケモノの意味なんだそうです。
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 チームみつばちあの皆様、ありがとうございました。
 あ、赤坂みつばちあの蜂蜜は市販されていないので、お土産にできませんでした。(^^ゞ
by expresstax | 2017-05-15 23:37 | 財産評価

ご相続人様へのご報告、そして空家の菖蒲と紫蘭

 ご相続のお客様を訪問しました。
 相続人様全員お集まりいただき、
 相続税のご報告と納税資金の相談がテーマです。

 弊社の財産調査の結果をご報告書と、財産目録と資料でご報告しながら、
 相続税の試算をお伝えします。
 試算は、何パターンにもなります。

 複雑を極める論点が錯綜しているため、
 よくよくご理解を戴かねばなりません。
 そのうえで、早期に遺産分割を、同時並行で、納税資金の準備を進めていただきます。

 長い歴史のご家系を守っていきたい、という点で皆様のお気持ちは一致していらっしゃいます。
 問題は多く、大変ですが、力と心を合わせて、解決していきましょう。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 空家になってしまっているお客様のお土地に、
 鮮やかに開いていた菖蒲です。
 もう手を入れて戴くこともなかなか難しいでしょうに、けなげに、しかし凜として咲いています。
 住まわれていたご親族様の面影が伺えるようで、
 思わず、カメラを向けてしまいました。
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 庭の別な隅には、紫蘭の花が満開でした。
 美しいです。
 頑張れ!!
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by expresstax | 2017-05-12 23:35 | 相続・贈与

銀行を騙った詐欺?ではないかも、そして夜景

 昨日、ご相続のお客様から伺った銀行を騙った詐欺の話。

 ここで書いた後、あれ?と、思い直しました。

 昨日は、ご相続人様たちが、詐欺、と強調してらしたので、
 そのようにお伺いしてしまったのですが、

 もしや、電話をしてきたのは、本当の銀行マンで、
 実は、銀行さんの「遺産整理業務」の営業だったのかも、と、
 ハタと思い直しました。(^_^;)

 銀行さんの遺産整理業務とは、
 遺産を調査して財産目録を作成、遺産分割協議書作成の手伝い、名義変更などの業務をいい、
 各銀行とも、グループの信託銀行等と提携して、行っているようです。
 その報酬は、1億円以下で遺産額の1~2%、最低100万円等と、
 確かに、それなりに高額です。

 その説明を電話でお聞きになったお母様が、早とちりなさった可能性もあるかも、です。

 昨日は、金融機関が自宅に押しかけて名義変更を行うなど、絶対にありません、と、
 大文字で書いてしまいましたが (^^ゞ

 もし、遺産整理業務の営業さんであれば、
 電話のお相手は、本物の銀行マンさんでしょう。
 ごめんなさい。 m(_ _)m

 ご相続を巡ってのビジネスが、
 いささか混戦模様になって、
 なかなか大変なものだなあ、と思ったのでした。

 ☆  ☆  ☆
 
 夜、自宅マンションのスカイラウンジに、
 残業食帰りのワンショットに行きました。(^^ゞ
 夜の11時までやっています。

 ずいぶん久しぶりに上りましたが、
 メニューが増えて、ホールインテリアがオシャレになっていたり、
 工夫されていました。(^^)

 東京タワーの左に、ライトアップされたベイブリッジが見えます。
 東京タワーの右は仙石山森タワー、手前がアークヒルズです。
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 こちらは、ティーキューブ、六本木グランドタワー、六本木ヒルズ方面です。
 もう夜の11時近いのですが、
 まだ煌煌とした灯りの中で、お仕事が続いているようです。
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by expresstax | 2017-05-10 23:23 | 相続・贈与

銀行を騙った詐欺、そしてありがとうございました。

 ご相続のご相談のお客様にお越し戴きました。
 準確定申告をようやく完了し、
 まだまだ相続手続が続きます。

 と、遺されたお母様のところに、
 大手M銀行K支店を名乗って電話があったそうです。
 曰く、預金の名義変更が必要だ、名義変更にはお金がかかるので、
 ついてはお宅に伺いたい、と。

 その銀行とお父様とは取引がなかったそうで、
 たまたまその場で対応せずに、やり過ごすことができたそうですが。

 こんな詐欺があるのですね。
 お嬢様たちのお話しをうかがって、我々もビックリしました。

 ☆  ☆  ☆

 もちろん、金融機関が自宅に来て名義変更手続をしたり、
 そのために高額な手数料を取ったりすることは、絶対にありません。
 必ず本店の相続センターなどが一括受付して、郵便や窓口でのみ対応します。

 それにしても、不慣れな相続について、
 高齢の奥様がまことしやかに説明を受ければ、
 うっかりお金を渡してしまう、ということもありそうです。
 
 オレオレ詐欺も、
 役所や税務署や金融機関などを装って、
 手口、語り口もますます巧妙になっています。

 今後の対応策も、お話しさせていただきました。

 これからもいろいろなことがあるでしょう。
 そんなときは、連絡を密にして、
 力を合わせて、お母様とご資産をお守りしていきましょう。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆
 
 税理士先生から、走り新茶をお贈りいただきました。
 やわらかく、でも鮮やかな香りを贅沢にいただきました。
 毎年、ほんとうにありがとうございます。
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 お客様からお土産にいただいたバウムクーヘンです。
 ありがとうございます。
 連休中のお仕事の合間に、美味しくいただきました。
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 産休明けにメンバーのKさんが事務所に贈ってくれました。
 大変な時期に、却ってお気遣いをいただいて、ありがとうございます。
 とてもおいしいどら焼きでした。
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 お客様をご訪問した際にお土産をいただきました。
 鈴屋さんの栗甘納豆です。
 お気遣いを、ありがとうございました。
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 ご相談のお客様がお持ち下さったKIHACHIさんのウェハースのお菓子です。
 さっそくおいしくいただきました。
 ありがとうございました。
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 松木代表のツーリングのお土産、四国のハタダ栗タルトです。
 ご無事なご帰還、おめでとうございます(^^)。
 贈っていただいた新茶で、おやつにいただきました。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-05-09 23:23 | 相続・贈与