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リクルートSUUMOムック「中古を買ってリフォームしよう」に掲載されました。そして夕日

 リクルートさんのSUUMOムック「中古を買ってリフォームしよう」(2016年2月29日発行)に掲載されました。
 特集の「賃貸よりお得?中古リノベのお金と常識」の監修をしています。
 中古マンションのリノベーションは、個人的にも何度もやっていますので、楽しく参加しました。
 ややこしい税金の試算に、おつきあい下さった編集のS様、ありがとうございました。
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 ☆  ☆  ☆

 執務室から見た先週の夕日です。
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 真っ赤な夕陽に目を奪われました。
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 あっという間に、向こうに落ちていきました。最後の瞬間です。
 ほんとうに、つるべ落としですね。
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by expresstax | 2016-02-29 23:31 | パブリッシング

「都心に住む」2016年2月26号に掲載されました。そして豊川稲荷の緋寒桜

 リクルートさんの「都心に住む」2016年2月26号に監修記事が掲載されました。
 今回のテーマは、「いま、都心で選ぶなら? マンションか、一戸建てか」。
 マンションと戸建てについての税務の部分の共通点や差違点について担当し、コメントを付しました。

 超都心になってしまうと、都市計画上もはや戸建てでは建築許可が下りない地域もあり、選択肢がない場合もあるのですが、
 時々は更地分譲も見かけ、「やっぱり戸建て」、というニーズもあるのでしょう。
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 「都心に住む」はリクルートさんのSUUMOの東京都心のみを扱った住宅情報誌です。
 販売広告誌ではありながら、 
 その不動産や金融の情報データベースや最新の建築の解説や住宅デザイン、
 住宅設備システムやインテリア、ライフスタイルの紹介記事は、
 我々のお仕事をする上でとても参考になっています。

 編集をご担当くださった大森広司様、リクルート社のご担当者様、
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 豊川稲荷の緋寒桜が2分咲きくらいでしょうか。
 春ですね。
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by expresstax | 2016-02-26 23:56 | パブリッシング

不動産仲介手数料計算と消費税、そして満月と東京ガーデンテラス

 お客様からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 不動産売買の仲介手数料は、売買価格に3%などの料率をかけて計算するけれど、
 この売買価格の建物代は、税込でみるのか、税抜なのか、というのがご質問です。

 えー、税務の問題というより、宅建業法の問題ですね。(^^)
 調べて見ると、ありました。

 国土交通省では、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号、平成26年2月28日国土交通省告示第172号平成26年4月1日施行)を定め、宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を行って受けることができる報酬の上限額を定めています。
 
 これによれば、売買に係る消費税を含まない売買代金の額をベースにすることが明記されています。
=====================
国土交通省告示第172号
 売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額( 当該媒介に係る消費税等相当額を含む。) は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額( 当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。) (以下略)
=====================

 なので、1億円の土地建物の売買をして、でも、建物のうちには消費税が含まれているのだから、
 価格から建物分の消費税を差し引いたところで仲介手数料を計算しなくちゃダメ。
 そのまま1億円×3%+6万円といった計算をしちゃうと、宅建業法違反!となります。

 これを宅建協会さんなどでは、
 売主が事業者の場合は、きちんと土地建物の価格を区分して、
 契約書に消費税も明示しようね、と指導しています。

 ただし!

 売主さんが個人で、売買物件が自宅だったりしたら、
 そもそも売主は課税事業者ではなく、自宅の譲渡に消費税はかかりませんから、
 1億円丸々に、手数料率計算してもオッケー、となります。

 その場合は、契約書に土地建物価格の区分がありませんから、
 例えば買主さんが、事業者さんで、土地建物区分して、減価償却や消費税申告のベースにしたい、
 というような場合は、
 よく売主さんや仲介業者さんと相談して価格を決めて、契約書に登載してもらう、という流れになりますが、
 
 ここまでやってる契約は少なく、
 土地建物まとめてドン!の契約書を交わして、
 買主さんが、あとで税理士先生と頭を突き合わせて、
 例の「合理的按分」を行うことになるのが多いようです。

 ☆  ☆  ☆

 では、売主が小規模事業者で、売買物件も、店舗併用住宅だったら?
 なんて応用問題も出てきますが、
 これについては、また今度。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 確定申告時期、夜まで、わさわさお仕事しています。(^^ゞ

 と、東側の空に、赤い月が上がっていました。
 写真ですと、赤さがわかりませんが、空気が澄んでいるのか、くっきりと、
 その下に、丸の内周辺のトラストタワー、ノースタワー、サウスタワー、
 黒い海のような皇居、右手前の議員会館とライトアップされた国会議事堂、
 さらに手前の赤坂東急プラザやプルデンシャルタワーが、綺麗に見えます。
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 ☆  ☆  ☆

 瞬間ですが、その左側に、
 建築中の旧赤プリ、東京ガーデンテラスのオフィス部分の灯りが、一斉に点灯されました。
 大規模行灯(あんどん)ですね。
 しばらくして消えてしまいましたから、試験点灯だったのでしょうか。
 オフィス部分には、東京ミッドタウンのヤフーさんの入居が決まっています。
 もうヤフーさんの入居のための内装工事に入るのかもしれません。
 左はホテルニューオータニのガーデンコート、
 右手前は、鹿島さんの賃貸ビルの赤坂Kタワーです。
 アンダーソン・毛利・友常事務所さんが入居していますから、
 あちらも、夜っぴてお仕事してるんじゃないでしょうか。(^^);;:
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by expresstax | 2016-02-25 23:08 | 消費税

医療費控除の領収書って、そして女子肉会

 お客様と、
 医療費控除の対象となる医療費支出について、ひとしきりお話しがあったところで、
 医療費の領収書って、どこまでチェックされるんでしょうね、というお話しになりました。

 ちょうどこの日のネットの記事で、
 「医療費控除について、税務署は領収書をすべてチェックする」という記事が上げられていました。
 「元国税調査官」さんである税理士先生によれば、
 医療費の領収書は、1枚1枚、すべて確認するとあります。
 
 ☆  ☆  ☆

 提出されれば、確認しています、と対応せざるを得ないのはわかりますよね。

 見解はいろいろあるでしょうが、

 実は、
 現在の電子申告制度では、領収書の記載内容の入力がある場合は、
 医療費の領収書は、「第三者作成書類」として
 確定申告書に添付する必要なく、提出省略することができます。

 平成20年1月4日以後提出確定申告書についての制度であり、 
 弊社でもこの方式を進めています。

 そうすることによって、医療費領収書をお客様の手許で保存することができ、
 医療記録として活用していただくことができるからです。

 今の国税さんの制度は、電子申告を含め、 
 昔に比べ、ずっと大人の制度に成長していると考えたらよいでしょう。

 ☆  ☆  ☆

 「正直者がバカをみる世の中にしたくない」という言葉は、
 以前に、国税マンさんから伺いました。

 医療費控除制度そのものが、
 治療で大変な出費があるときに、
 税金を軽くできるように、という救済規定です。

 そして、実は、医療費控除で患者さんたちに領収書を提出させてきたのは、
 患者側から提出された領収書と、医療費の受取者=医療機関の帳簿を付き合わせる、抽出調査することによって、医療機関の脱税を摘発することが、その主たる目的でした。

 でも、それも、昨今のKSK(国税総合管理システム)や、ITC化、電子申告、
 さらにはマイナンバー制度のスタートにより、
 医療機関の脱税摘発は、過去に比べて飛躍的に簡単になっているはずですから、
 ニーズは低くなっているのでしょう。

 ☆  ☆  ☆ 

 ネットの記事にあるように、 
 国税さんが、わざわざ莫大な人件費をかけて、
 患者さんたちの医療費を否認するために躍起になっているのではないことを、
 お客様にもご理解いただければ、税制の理解のためにも良いのではないかと思っています。

 ☆  ☆  ☆

 確定申告のキックオフに行ってなかったよね、とのことで、
 以前から話題にのっていたステーキランチに繰り出しました。
 なぜか、男性が「行かな~い」とのことで、
 女子肉会と相成りました。

 話題のお店は、赤坂でも隠れ名店?
 希少部位シャトーブリオンをステーキで焼いてくれます。
 400gまで選べるそのお店は、どうも、おぢちゃんとおばちゃんが切り盛りしてる様子。

 全員が、250gをチョイスし、ただし焼き方は、普通(ミディアム)とレアに分かれます。
 どーんと出てきたステーキは、レアがぶ厚め、普通がちょっと叩いてあって薄め(でも厚い)でしたが、
 脂身が全くなく、柔らかでクセのないお肉は、ほんとうにシャトーブリアン。
 ワーっといいながら、ぺろりと完食してしまう女子部でありました。
 次は、アレにしようか、と、また来る気、満々です。(^^ゞ
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by expresstax | 2016-02-23 23:09 | 確定申告

構築物は不動産、そしてチューリップをありがとうございました。

 わいわいと、確定申告の議論をしていて、
 個人の駐車場設備の譲渡の議論になりました。

 この譲渡の所得区分は、何でしょうか、という議論です。

1.アスファルト部分

 アスファルトは、法人税の区分では構築物です。
 アスファルト部分を構築物とみるならば、不動産となります。
====================
民法86条(不動産及び動産)
 土地及びその定着物は、不動産とする。

2  不動産以外の物は、すべて動産とする。

3  略
====================

 分かりやすい規定ですね。

 そしてこちらもあります。
====================
租税特別措置法31条(長期譲渡所得の課税の特例)

 個人が、その有する土地若しくは土地の上に存する権利(以下「土地等」という。)又は建物及びその附属設備若しくは構築物(以下「建物等」という。)で、(以下略)
====================

 租税特別措置法でも、「建物及びその附属設備若しくは構築物」は、ひとくくりになって、
 分離譲渡課税の対象とされています。

 分離課税であれば、所有期間5年超か以下かで、税率判定、
 マイナスでも、分離譲渡所得以外とは損益通算できません。

 今年、平成28年4月1日以後取得の構築物や建物附属設備は、
 建物と同様に、定額法償却が強制されますが、
 これも、「建物・附属設備・構築物=不動産」という括りに統一されて、
 却って、分かりやすくなるのかもしれませんね。

2.時間貸し駐車場などの場合の、機械設備の部分

 はい、民法で、ズバリ、「不動産以外のものは動産」と言い切っていますから、
 動産の譲渡とされて、

 家事用ならば、非課税、
 事業上のものは、総合譲渡課税の対象となります。
 
 利益がでれば、50万円まで非課税、越えた部分の利益の1/2が総合課税となりますね。

3.印紙税

 じゃ、売買契約書の印紙税はどうなの、といえば、
 印紙税法では、その別表第一で、第1号の1文書として、
 不動産の意義=不動産とは、民法86条に規定する不動産としていますから、
 印紙税課税となる構築物譲渡の場合は、その価額で印紙税の課税標準とします。

 ☆  ☆  ☆

 議論の発端となった駐車場譲渡は、譲渡益も損も出ない譲渡なので、
 不動産判定だろうが、動産判定だろうが、
 分離課税だろうが、総合課税だろうが、
 結果一緒、ということになり、
 違いは、印紙税の課税文書かどうか、だけになりますが、

 他人間売買などで、譲渡損益が生じる場合は、
 こうした判定が必要になるのでしょうね。

 ☆  ☆  ☆

 お客様が、今年も、素晴らしいチューリップを贈って下さいました。
 新種を開発して戴いている農家さんの作品とのことで、
 珍しい緑のチューリップと美しい桃色のチューリップです。
 それに、開くと、香りが素晴らしいです! 
 ありがとうございまそした。
 また、花瓶は、お客様のご親戚様の伊万里焼、
 花瓶敷きは、税理士先生にいただいた銀座和光さんの刺繍の作品です。
 うっとりと拝見しています。
 ありがとうございます。
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by expresstax | 2016-02-22 23:59 | 譲渡

確定申告続々、そして増上寺の白梅

 確定申告が始まり、業務をガンガン進めています。
 
 何より、今年驚いたのは、1月末までで、お客様から8割方、ご資料をお預かりできてきたことです。

 年々、確定申告については、事前にご案内申し上げてきて、
 また、今回は、昨年までの財産債務明細書に代わり、財産債務調書がスタートし、
 譲渡や贈与が大変増えていますので、
 早めに告知させていただいてきました。

 これらはみんな、事務所メンバーのご案内の工夫の賜(たまもの)でもあります。
 ありがとうございます。

 今回、これまで以上に、お客様達が一斉にご協力下さり、
 医療費控除資料も、これまで以上に自主計算方式を励行して下さり、
 平成29年以降のOTC制度導入の前トレーニングにもなろうものです。

 素晴らしいです! ほんとうに、ありがとうございます。

 事務所一同で、一斉に進めて、
 有利な税務の検討や選択についても、逐次、重ねてお打合せ、ご報告申し上げていきます。

 いよいよ山場です。

 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 先日麻布支部のウォーキングで行ったときの増上寺の鐘楼の白梅です。
 今はもっと開いていますよね。

 今年は暖冬とのことで、水戸や越生の梅林も相当開花しているとのことです。
 庭園巡りでよく行く浜離宮にも大きな梅園がありましたが、
 あそこも咲いているのでしょうか。
 でも、この時期に梅園巡りは、この仕事をしている限り、
 夢のまた夢なのでしょうか。。。。。
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by expresstax | 2016-02-19 23:34 | 確定申告

資産法人の一工夫、そして空中庭園のクリスマスローズ

 先日、財産ドック様のセミナーの最後の質疑応答でお受けしたご質問がありました。
 その場で、簡単にお答えしたのですが、
 でも、ちょっと食い足りないなあ、という気がして、
 頭の中で、ぐるぐると考えていました。

 と、そうだ!とあるアイディアを思いつきました。

 主催者様に、ご質問者様のご連絡先を伺い、
 すぐに電話でご連絡をとらせていただきました。

 弊社でも、似た事例はやっていますが、
 ご質問のケースではまだ応用したことはありませんし、
 おそらく他にも事例はないのではないかと思いますが、
 これは理論上も実務上も、可能と思います。

 チャレンジしてみていただけますでしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 実務家の方々とのセミナーを担当させていただく、
 これが、醍醐味です。

 実務家の方々から上がってくるご質問は、
 まさに、いまそこにある課題です。
 そして、これからも続々と起きてくる課題です。

 実務家の方々と、共に考え、悩み、新たな解決法を編み出していく、
 そして成功して、お客様にお喜びいただく、
 その解決こそが、実務の要求なのです。
 
 空理空論のお勉強を、何百万時間やっていただいても意味はなく、
 既に知っている知識を、講師が知った顔で、ただお伝えするだけでは、
 価値を生みません。

 価値を生み出す、価値あるブレインストーミングの機会をまたいただきました。
 ありがとうございました。

 がんばりましょう!

 ☆  ☆  ☆

 事務所ビルの庭園にクリスマスローズがどんどん開花していますが、
 18階の空中庭園のあちこちにも、赤や白のクリスマスローズが開いていました。
 どんどん温かくなりますね。
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by expresstax | 2016-02-18 23:05 | 法人税

財産ドック様セミナー、そしてクリスマスローズ

 財産ドック様のセミナー講演に伺いました。
 東京駅前の会場、テーマは、「資産対策としての法人化」です。
 
 財産ドック様は、不動産業者様の勉強会。
 この超繁忙期に、多数ご出席いただき、3人席でびっしり。
 素晴らしい熱意です。ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 本屋さんで売られている法人化の書籍は、
 起業=アーリービジネスステージとしての法人化がほとんどです。

 資産対策の必要な資産家様は、日本ではマイナリティですから、
 書籍で書かれた法人化をやると、8割がた、間違った法人化をしてしまうようです。

 そんなことから、商号(会社名)の付け方、登記目的、資本設定、
 機関設計等々、お話しをさせていただくと、
 あちこちから、えーーーっ、ざわざわ、えーーーっ、ざわざわ、と反応が返ってきます。

 既に法人化して数十年たっても、その実が上がっていない法人様が、とても多いので、
 今回は、ご聴講戴いているのが、プロ中のプロさんですから、
 バシバシとお話しさせていただきました。(スミマセン)

 また、実が上がらない原因のひとつには、
 法人化や税務を、数字でシミュレート(試算)しないことにあります。

 今回は、エクセル表を持ち込んで、その説明もさせていただきました。

 これだけ、税制改正で税率や控除率が、年々変わり、
 また数年先の税率や控除率が、税制改正で先行法制化されていく時代には、
 既存のソフトでは、とても将来シミュレートにキャッチアップできません。

 関数を使えば、エクセルなどでも随意にシミュレーションはできるのですから、
 試算やプランニング、実行後の予実管理を徹底していただくためにも、
 ぜひ、お客様のために工夫して差し上げて下さい。

 係数で考える脳とクセを作ることが、資産経営の条件なのです。

 時間延長してのお話しにもかかわらず、さらに質問をたくさんいただき、
 また講演時間後のご相談のアポイントもいただき、 
 ありがとうございました。

 たいへんな時期をがんばっていらっしゃるプロの皆様の姿を拝見すると、
 こちらも励まされます。
 お客様たちのために、がんばりましょう!

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 事務所エントランスに、クリスマスローズがたくさん花開き始めました。
 右に赤く、左に白く咲いた花がみえます。
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 赤い花をアップで撮りました。みんな酷寒のこの時期に、耐えるように下を向いて咲くんですよね。
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by expresstax | 2016-02-16 23:03 | パブリッシング

「よくわかる平成28年度税制改正と実務の徹底対策」を出版しました。

 今年も、日本法令さんから、「よくわかる平成28年度税制改正と実務の徹底対策」を出版しました。

 今日から大手書店さん、2月19日には、全国書店に並びます。
 今年も、日本最速版です。(^^)/
 弊社は、松木税理士、藤森税理士、飯塚が担当しました。(^^)(^^)(^^)
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 今年から、税理士法人おおたか様は著者代表を成田一正先生に代わり、市川先生が担当されました。

 そもそも、平成10年の法人税制大改正で、成田先生が日本法令さんの改正本を手がけられ、
 そして翌々年から資産税部分について私にお声をかけていただき、
 さらに毎年の税制改正が複雑多量になるなかで、2事務所で、毎年殺人的なお正月を過ごすことになり、
 平川忠雄先生のご監修をいただきながら、中島先生のご指導をいただき、
 税理士法人平川会計パートナーズ様に参画していただくようになりました。
 二人三脚ならぬ、三事務所四脚の、大変なプロジェクトに発展したのです。

 税制改正について、民間として解説と対策についていち早く対応、スタートしたパイオニアは、
 成田一正先生であり、
 巻頭に、平川先生中島先生に、「息の合った3つの税理士法人が」と書いて戴いたのは、
 顧みて、本当に、光栄であり、感無量です。
 心から、感謝申し上げます。 
 ありがとうございます。

 ☆  ☆  ☆

 改正法案は、2月5日に衆議院に上程され、審議にかけられ、
 3月末までには成立予定です。

 消費税軽減税率関連議論がもつれこんだようで、
 今年の改正本の校正時点では、法案が出ていませんでした。
 したがって、今年の改正本では、税制改正大綱と税制調査会や各省庁資料に基づいて書いています。
 
 新たな情報は、またここで補足していきたいと思います。
 
 顧問先様には、例年のように贈呈本をお送りしますので、
 今しばらくお待ちください。

 よろしくお願いします。
by expresstax | 2016-02-15 23:49 | パブリッシング

株価の激落と円高、そしてお土産をありがとうございます。

 日経平均終値が14952.61円。
 ついに15,000円を切りました。
 円高が進行し、110円台まで上がっています。

 いよいよ買いに入ろうか、と思うか、
 まだまだ、と思うか、
 判断のしどころです。

 一方、GPIFの投資時価も激減していますから、
 円高株安は、年金運用や材料コストなど、多方面への影響を与えるでしょう。
 日本爆買いは、どうなるでしょうね。(^^)

 反対に、オリエンタルランドなどは、周囲が激落していてもきちんと上昇を続けていますから、
 もっと買っとけばよかった、という声も聞かれました。

 趨勢を見つつも、流されずに、
 いい銘柄を適切に選ぶ資産運用のスタンスが大事なのですね。

 ☆  ☆  ☆

 確定申告のご相談やご資料をお持ちくださるお客様たちが、
 お土産までお持ち下さいます。
 ありがとうございます。

 メゾンドショコラのチョコ菓子をお持ちくださいました。
 おいしくおやつにいただきます。ありがとうございました。
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 お取引先様が、応援にと、お花のアレンジメントを贈って下さいました。
 心がふんわり膨らむ素晴らしい春のお花です。
 ありがとうございます。
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 お煎茶をいただきました。
 ありがとうございました。
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 ご相談のお客様がお持ち下さいました。
 お心遣い、ありがとうございます。
 がんばってくださいね。
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 確定申告のご相談と一緒に小川軒のレイズンウィッチをお持ち下さいました。
 ありがとうございました。
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 確定申告のご資料と一緒に、福砂屋のカステラをいただきました。
 ありがとうございます。おいしくいただきます。
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by expresstax | 2016-02-12 23:35 | 資産運用


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax

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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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