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週刊東洋経済に掲載されました。そして、ミッドタウンのクリスマス

 週刊東洋経済2015年12月5日号に掲載されました。
 特集「資産価値をどう守る? これからのマンション選び」の中の 
 「揺らぐタワマン信仰-狙われる節税策」での取材記事です。

 横浜の三井不動産さんの欠陥マンションに端を発するマンション問題を深掘りしつつ、
 これからのマンション選びにも触れています。

 先月、タワーマンションの青田買いをした友人と、モデルルーム見学等に行ってきました。
 売れている物件を見ると、とても勉強になります。
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 夜の東京ミッドタウンのクリスマスツリーです。
 道行く人が、記念写真を撮っています。
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by expresstax | 2015-11-30 23:38 | パブリッシング

赤坂浄苑納骨堂の固定資産税課税、そして事務所のサンタツリー

 東京赤坂一ツ木通り沿いには、お寺さんがたくさんあります。

 というより、都心は、どこに行っても、宗教施設が多く、
 洪積層の突端がお墓や供養塔になり、
 封建時代には、寺社が時の権力者から権勢を与えられ、寺町が形成されたなごりです。

 そのため、一等地といえば、お寺か、教会か、墓地です。

 その赤坂一ツ木通りに、伝燈院さんというお寺さんが建替をして、
 ずいぶんモダンなビルを建てたと思ったら、赤坂浄苑という納骨堂でした。
 左奥は、三代目市川猿之助さんの料理屋うまやさん、右側は、威徳寺さんが建替中ですね。
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 このビルと敷地が、固定資産税の課税対象となったそうで、
 今年7月に、伝燈院さんが、東京都に対して訴訟を提起したそうです。

 宗教法人の宗教活動に係る寺社境内、墓地などは固定資産税非課税だ、というのが主張です。
 東京都は、「宗派を問わず遺骨を受け入れたり、はせがわに建物内で営業を認めたりしていると指摘し、
 課税に踏み切った」とあります(朝日新聞デジタル)。

 宗教法人なのに課税、なのか、墓地なのに課税、なのか、
 詳しい議論を見てみたいですね。

 ☆  ☆  ☆

 事務所のクリスマスツリーを、メンバーが飾ってくれました。
 光ファイバーで、赤や青、黄色と、ファイバーの色が刻々と変わります。
 例年のように、チョコの福サンタのオーナメントもたくさんです。
 ご来所のお客様を、楽しく迎えてくれます。
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by expresstax | 2015-11-29 23:56 | 固定資産税

アロマハンドマッサージとユマニチュード

 今日の港区さんのボランティアは、アロマテラピーのハンドマッサージ教室でした。
 
 ジェルとワセリンをベースに、精油をアレンジして、ハンドジェルを作り、
 ご参加の高齢者さんと2人1組になって、ハンドマッサージをします。
 こちらはボランティアですのに、やっていただきました。(^^ゞ 

 講師の先生から教わったのは、エステサロンでやってもらうハンドマッサージそのままです。

 自分でアレンジしたジェルは、ユーカリ3滴、メイチャン1滴、ミント2滴の、さわやか系です。
 持たせてもらうことができました。これで1ヶ月はモツとのことです。
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 ☆  ☆  ☆

 以前、NHKの認知症予防番組で、「ユマニチュード」について触れていました。

 「ユマニチュード」とは、人間を人間的に扱うことで認知症を治療するという欧米の医学です。

 見つめ、話しかけ、触れることで、
 認知症が改善される、

 そして中でも、「触れる」ことの大切さとして、
 ハンドマッサージを挙げていました。

 ☆  ☆  ☆

 ちょうどその後、お客様をご訪問。

 お話しの流れで、お客様にハンドジェルをプレゼントしながら、
 お客様の手をお借りして、お試しで施術させていただきました。

 マッサージのわずかな時間でも、手に触れ、手の暖かみを伝えることで、
 なぜか、心もふんわり伝わる気がします。

 もちろんお客様は、認知症でもなんでもないのですが、
 これはとてもいいコミュニケーションではないかと思いました。

 作ったマッサージジェルは、そのままお客様にプレゼントさせていただきましたが、
 施術者にとっても、そんなに負担になることではないので、
 機会があれば、また、お客様のお手を拝借して、やってみたいなあと思っています。
 ご希望の方は、お申出下さい。(^^)/


























 
by expresstax | 2015-11-25 23:31 | お客様

タワマンと財産評価の国税見解・5、そしてポインセチアツリー

 タワマン節税規制のことを書いていましたら、
 旬刊速報税理の11月21日号に、記事が出ていました。

 国税庁が、20階以上のタワマンの最近譲渡申告された譲渡物件を抽出し、
 その相続税評価を調べ、売買対価と相続税評価額の比をデータ化したら、
 平均で3.04倍だったというものです。

 そして、「今回の平均値「3.04」は、6項適用の目安になることが予測される」としています。

 念のために、別な情報筋さんに聞いたところ、
 
 サンプルデータは、10月の記者発表の後に別途提供された資料であり、その際に、平均値
を6項適用の目安とするようなコメントはなかったとのことでした。

 ☆  ☆  ☆
 
 国税庁のサンプルデータは、譲渡された物件の相続税評価額との比率を出すの
で比較的簡単だったでしょうが、

 実際には、相続直前取得や直後売却した物件以外は、
 相続時の時価をどう判定するかの問題があるので、
 実務上は、国税さんも認定が難しいといえます。

 それに、タワマン=20階以上の物件についてのみのデータで、
 評価を云々するのは、理論性に欠けます。
 
 したがって、すぐ3.04倍という数字で否認に結びつけることは不可能と思いますが、

 こうしたデータや「記者予想」記事が出ると、
 すぐ税務専門家が動揺したり、
 税務調査の現場で調査官が揺さぶりに利用したりと、
 なりかねないところが心配です。
 
 税務理論的には、転売目的で未利用所有していた物件ですと、
 販売用資産として、不動産事業者でなくても、準棚卸資産として、
 最終仕入(取得)原価で評価すると言われても反論は難しいでしょう。

 ☆  ☆  ☆
 
 とりあえずは、不動産の健全所有が第一です。

1.相続直前取得、直後譲渡は、そもそもすべきでない、
2.自己利用や貸付利用など、実際に利用すること、

 ではないでしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 お客様が、ポインセチアのツリーを、少し早いお歳暮で、と、
 贈って下さいました。
 とても鮮やかで、事務所が一気に明るくなりました。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-11-24 23:46 | 財産評価

タワマンと財産評価の国税見解・4、そしてお客様の蜜柑

 シリーズタワマン評価その4です。(^^ゞ

 タワマン節税規制要望に対する記者発表資料に2つの判決が掲載されましたが、
 次の判決は書かれていません。
 
 旧租税特別措置法69条の4の三年縛り法の廃止のきっかけになった
 平成7年10月17日大阪地裁判決と平成10年4月14日大阪高裁判決、
 その後の平成11年6月11日最高裁判決です。

 三年縛り法とは、昭和63年12月31日以後に相続した土地建物等で、
 相続開始から3年以内のものは、
 被相続人の居住用を除き、取得価額で課税するとした租税特別措置法です。
 
 国税が、記者発表で提示した判決のような事例を規制するための法律でしたが、
 平成4年以後、昭和バブル崩壊とともに、
 地価は取得価額の43%に実勢時価が下落して、
 あろうことか、税額が鑑定後の課税価格を上回ってしまったというのが、
 平成3年8月7日相続開始のこの事案です。 

 これをきっかけに、租税特別措置法は、そのため、平成7年で廃止されています。
 
 当時は、相続財産の評価は、相続税法22条で時価とし、
 通達評価は、あくまで時価なので、
 それと異なる課税は、法律による、という原則的立場を国もとっていたのですね。

 でも、バブル節税規制のために作った法律を、バブル崩壊後も適用せざるを得ず、
 国も、取得価額評価せざるを得ないといういわば自縄自縛になったわけです。

 ☆  ☆  ☆

 だから、国としては、評価についての規制措置を、
 法律でやるのは、もう、コリゴリという経験をしたのでしょうね。

 だって、地価なんて、アップダウンして当然、
 そのたびに、法律化して、また訴えられて、なんてのはやってられない。

 それに、自社株評価の三年縛りは、通達で、十分効果を発揮してる、
 てことは、規制は法律に持ち込まなくても、いいじゃん。

 通達で、それも、総則6項、で、 課税の公平の錦の御旗のもと、
 この印籠が目に入らぬか、とやれば、それで効果はあるじゃないの、
 という。

 ☆  ☆  ☆

 それに、情報筋によれば、
 評価通達そのものの見直しは予定に登っているけれど、
 それには、人を得て、という内部事情もあるそうなので。
 
 というわけで、またいつか、この項続きます。

 ☆  ☆  ☆
 
 お客様から蜜柑をいただきました。
 切り口も新しい、ごつごつの無農薬の蜜柑です。
 ビタミンCで、元気をいただきます。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-11-20 23:55 | 財産評価

マイナンバー通知書の不在通知は赤紙、そして防災帰宅セット

 個人マイナンバー通知書の簡易書留の不在通知が、自宅に届いていました。

 ピンク色の、マイナンバー専用の不在通知書なんですね。
 以前お客様に見せて頂いた、昔の太平洋戦争時代の「赤紙」と呼ばれた徴兵の召集令状も
 当時は、ピンク色だったそうです。思い出してしまいました。 
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 はい、昼間や夕方は、自宅では受け取ることができません。
 7日間、郵便局に保管してくれるそうですが、再配達は、翌々日以後となるそうですから、
 事務所への配達希望を出しましょうか。

 個人マイナンバー通知書の送状況は、この「個人番号カード総合サイト」で見ることができますが、
 12月下旬と、堂々と告知していた文京区は、11月13日で発送完了しているのですね。
 各区の姿勢が垣間見えて、面白いです。

  ☆  ☆  ☆

 事務所の防災用品の、これが一人分の1セットです。
 ヘルメットは、私はグリーンですが、各自の色が違い、遠くからでも、識別できますね。

 左からヘルメット、防炎ナップザック、ゴム付き手袋、懐中電灯、アルミブランケット、手回し充電式ラジオ、
 電池類です。災害が起きてから、帰宅するまでの必要品です。
 あとは、これに、ホイッスルと底の頑丈な靴が揃えば、各個人は完璧。
 事務所保管は、保存水、保存食、トイレセットです。
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 防炎ナップザックに入れて、いつでもひょいっと背負えるように、
 机の下に各自、格納しています。
 一生、使う機会がないことを祈ります。(^^ゞ
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by expresstax | 2015-11-19 23:45 | 資産運用

資産税事例検討会研修、そしてお茶の水のクリスマスツリー

 1日かけて税務研究会さんの税理士懇話会研修に、事務所メンバーと一緒に参加しました。
 講師は、鬼塚太美先生。
 一昨年にも受講させていただき、それ以来です。

 今回の事例は、弊社のこの数年の案件と、かなりカブる事案が多く、
 とても有意義でした。

 ☆  ☆  ☆

 未分割一次相続財産の二次相続時での一人遺産分割の可否について、
 居住の意義についての小規模宅地特例と住宅ローン控除と居住用財産の譲渡特例での扱い、
 使用貸借に係る使用貸借通達当時からの議論の論点整理、
 建築基準法上の道路でない通路に付された路線価への対応、などなど、

 根拠法や課税庁サイドの考え方や発想についての
 とても明解な解説は、さすがに鬼塚先生ならではと、とても勉強になりました。

 会場で、
 相続税で特定居住用宅地の小規模宅地特例を使いたいがために、
 妻がいながら、自分のマイホームを離れて、実家の母上と同居「したことにした」人が、
 それだけでは「弱い」と、なんと、妻と偽装離婚したところ、
 本当に離婚に至ってしまった、という実話が出て、
 
 鬼塚先生が、「高い相続税でしたね」と、ポツリとコメントされたのが、
 大爆笑でしたが、
 いえ、笑えない話ですね。
 
 最後にメンバーも一緒にご挨拶させていただき、光栄でした。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 帰りの新お茶の水駅サンクンガーデンのクリスマスツリーです。
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by expresstax | 2015-11-18 23:19 | 相続・贈与

お客様の告別式、そして富士山と夕暮れの海

 先日のこと、顧問先様のご当主様がお亡くなりになりました。

 もうじき白寿(99歳)。
 ご自身も気付かなかったかも知れないくらいに、とても自然なご逝去だったと伺いました。

 すぐご連絡をいただき、
 ご葬儀に参列させていただきました。
 ありがとうございました。
 
 顧問先様は、以前からの顧問先様からご紹介いただいたご親戚。
 ご紹介くださった顧問先様も、ご親族としてご葬儀に駆けつけて下さり、ご一緒することができました。

 地元の名士であり、ご長命だったご当主様のご葬儀には、
 告別式まで、ご親族だけでなく、多くの方々が参列なさいました。

 お別れの言葉が、次々に報告され、
 組織や地域やご親族の、温かく優しい長として、
 慕われながら長い人生を送られたご当主様の人生をうかがい知ることができました。

 この後は、後継者様たちが、力を合わせ、心を合わせ、進んで行かれます。

 どうか、安らかに後継者様たちを見守りながら、引き続き、お導きくださいますように、
 お祈りしました

 ☆  ☆  ☆

 高速道路の車中からの富士山です。
 頭にほんのり雪が載っていました。
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 途中のサービスエリアから。
 日没の蒼い空と海の上に、三日月が輝き始めました。
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by expresstax | 2015-11-16 23:27 | 相続・贈与

タワマンと財産評価の国税見解・3、そして国立演芸場

 シリーズタワマン評価その3です。(^^ゞ

 前回に続き、タワマン節税規制要望に対する記者発表資料の判決。 

 2つ目の判決です。
 国税さんがまとめたアンダーライン部分を原判決原文から抜粋します。
========================
 昭和56年1月28日東京高裁判決判旨部分

 相続開始当時における土地の評価額が取引価額によつて具体的に明らかになつており、しかも、被相続人もしくは相続人が相続に近接した時期に取引代金を全額取得しているような場合において、その取引価額が客観的にも相当であると認められ、しかも、それが通達による路線価額との間に著しい格差を生じているときには、右通達の基準により評価することは相続税法22条の法意に照らし合理的とはいえないというべきである。
 してみれば、本件土地の評価については、前記取引価額をもつてすることが正当として是認しうる特別の事情があるというべきである。
========================
 昭和47年11月25日開始相続の相続税申告について、
 昭和53年9月27日東京地裁 納税者勝訴、
 昭和56年1月28日東京高裁 原判決取消
 昭和61年12月5日最高裁 棄却、納税者敗訴確定

 相続開始時に近接した時期に売買価格が実現している場合は、売買価格が適正とした判決であり、
 特に、当時はまだ、公示価格が時価の7割程度、相続税路線価が公示価格の7割程度、
 結果的に、7割×7割=49%≒時価の5割、と言われていた時代です。
 これも、平成23年7月1日六本木ヒルズレジデンス裁決と同一趣旨です。

 ☆  ☆  ☆

 さて、では、この2つの判決をわざわざ掲げたワケは?

 相続税評価額と売買時価の乖離について、
 昭和61年最高裁判決で、
 マンションの相続税評価額と売買時価の乖離について、
 いずれも、旧租税特別措置法69条の4の三年縛り法の施行前の評価乖離事案について、
 総則6項を謳うことなく、最高裁まで認められてるよ、ということかもしれません。

 でも、逆のの判決もありますよね。
 旧租税特別措置法69条の4の三年縛り法の廃止のきっかけになった
 平成7年10月17日大阪地裁判決とその結果の平成11年6月11日最高裁判決です。
 
 というわけで、この項続きます。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 今月の高齢者さんアクティビティボランティアは、
 去年も行った国立演芸場観芸にアテンドしました。
 開演前の演芸場ホールです。
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by expresstax | 2015-11-12 23:55 | 財産評価

タワマンと財産評価の国税見解・2、そしてクリスマスツリー

 先日書いた、タワマン節税規制要望に対する記者発表資料。

 この中で、国税さんは、2つの判決の判旨をアンダーライン付きで掲載しています。
 国税さんの脳内チェックができそうですので、ちょっと見てみましょう。

 まず、1つめの判決です。
 アンダーラインを抜粋すれば、次のようになります。
===========================
 東京地裁平成4年3月11日判決の判旨

「右の評価方式を画一的に適用するという形式的な平等を貫くことによって、かえって実質的な租税負担の公平を著しく害することが明らかな場合には、別の評価方式によることが許されると解すべきであり」
 ・・・
「相続財産の評価に当たっては、特別の定めにある場合を除き、評価通達に定める方法によるのが原則であるが、評価通達によらないことが相当と認められるような特別の事情のある場合には、他の合理的な時価の評価方式によることが許されるものと解すのが相当である。」
 ・・・
 「被相続人が相続開始直前に借り入れた資金で不動産を購入し、相続開始直後に右不動産が相続人によってやはり当時の市場価格で他に売却され、その売却金によって右借入金が返済されているため、相続前後を通じてことがらの実質を見ると当該不動産がいわば一種の商品のような形で一時的に相続人及び被相続人の所有に帰属することとなったに過ぎないと考えられるような場合についても、画一的に評価通達に基づいてその不動産の価額を評価すべきものとすると、他方で右のような取引の経過から明らかになっているその不動産の市場における現実の交換価格によってその価額を評価した場合に比べて相続税の課税価格に著しい差を生じ、実質的な租税負担の公平という観点からして看過しがたい事態を将来することとなる場合ががあるものというべきであり、そのような場合には、前期の評価通達によらないことが相当と認められる特別な事情がある場合に該当する」
==========================

 この判決は、昭和62年12月19日開始相続に係る相続税申告について否認を受け、
 平成4年3月11日東京地裁で原告敗訴、原告控訴、
 平成5年1月26日控訴審(東京高裁)で原告敗訴、上告、
 平成5年10月28日最高裁棄却、納税者敗訴が確定しています。

 そもそも、平成3年12月から旧租税特別措置法69条の4で、
 取得3年以内の不動産を取得価額評価すべしとする個人3年縛りが導入される前の事件です。

 相続開始2ヶ月前に3年元本据え置き借入で7.5億円のマンションを購入、
 相続の翌月売買契約を締結、3ヶ月後に売却、相続税申告では1.3億円で評価、
 当時のリクルートさんのマンションを、ファーストファイナンスが融資して、という
 典型的な節税事案です。

 国は、3年縛り規制法を先に作ってしまい、判決はそれを追認しているのですが、
 まだ規制法ができる前の相続なので、総則6項を持ち出してはいないものの、
 「評価通達によらないことが相当」と判決しています。
 
 ☆  ☆  ☆

 以前、ここでも取り上げたように、平成23年7月1日裁決の六本木ヒルズレジデンスの否認事例とも、
 そっくりなパターンですね。
 
 というわけで、この項目は続きます。

 ☆  ☆  ☆
 
 自宅マンションのロビーのクリスマスツリーが点灯しました。
 ハロウィンが終わると、すぐクリスマスムードに入るんですね。
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by expresstax | 2015-11-09 23:35 | 財産評価


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax

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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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