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P/L税理士とB/S税理士、そしてお客様の作品2   

2015年 06月 29日

 株価の算定で資料をお預かりして、困ってしまいました。

 過年度の法人税申告書や決算書・附属明細書等をお預かりするのですが、
 明細がとんとわかりません。

 帳簿を辿っても、合計数字、
 総勘定元帳は、過年度からの繰越、
 事務所さんにお尋ねいただいても、不明、との回答。
 うーーん。

 年度年度の決算申告の際に、問題とされるのは、損益数字と税務調整後の課税所得。
 税務調査だって、所詮、課税所得についてのチェックでしょ、とばかりに、

 貸借対照表は、仮払金や仮受金だらけ、
 土地や保険積立金や借入金が、合計残高だけで表記されていることもしばしばです。

 中には、株主名簿さえ、きちんと管理されずに、別表二がぐちゃぐちゃになっているケースもあります。

 明細は、会計事務所で調書を保存していれば、
 附属明細書や申告書別表では、細かく書かなくても、ということだったのかもしれませんが、
 それにしても、仮受や仮払は、さすがに、マズいです。

 これでは、決算未了でしょ、
 まともな決算も組めない専門家に依頼してるんですか?と、

 外部関係者=銀行や税務署から言われても仕方ないでしょう。
 こりゃ調査に入れば、いろいろ出てきそうだな、と税務署に思われても仕方ないでしょう。

 ☆  ☆  ☆

 今回は、自社株評価するのに、数字がわかんなくて、困ったね~、ということなのですが、

 そもそも、法人経営って、稼いで儲けて増やして、が目的。
 そのプロセスで、資産が増えて、企業価値が上がらねば、意味がありません。

 貸借対照表は、資産と負債と純資産です。
 法人にとって、根幹となる数字が、貸借対照表なのです。

 にもかかわらず、なぜ、損益計算書だけの決算になって、
 法人資産と法人価値の係数である貸借対照表がおざなりにされているのでしょうか。

 税率の低い法人を赤字にして、
 役員報酬など、税率の高い所得税を垂れ流して、

 「損益計算書(P/L)」ばかり重視して、
 「貸借対照表(B/S)」をないがしろにしている限り、

 法人は、永久に成長できず、一族の発展を築けず、
 その日暮らしを繰り返していくことになります。

 もういちど、貸借対照表に注目していただいて、
 足下から、きちんと組み直して頂こうということになりました。
 
 がんばりましょうね。

 ☆  ☆  ☆

 先日、家庭菜園の茄子を下さったお客様に、お礼を申し上げたら、
 さらに、どーーーん!と送って下さいました。
 大量の枝豆と茄子とジャガイモです。
 ご当主様の、愛情を一杯受けて、どれもとても新鮮で、おいしそうです。(^^)

 みんなで分けて持ち帰ることになりましたが、当分、我々はこれで生きていけそうです。
 ありがとうございました。
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 丹精して育てて下さったさくらんぼをいただきました。
 紅秀峰という種類なのだそうで、真っ赤で甘みの強いさくらんぼです。
 大切にいただきます。ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-06-29 23:44 | 税理士

改正地域再生法公布と買換特例、そしてお客様の作品   

2015年 06月 26日

 地方から都心部への特定資産買換えの九号特例が厳しくなる改正は、
 地域再生法の一部改正法の施行日から、とここで書きました。

 6月19日に国会を通過しながら、
 なかなか公布されないなあ、と思っていましたら、
 今日6月26日にようやく公布されました。

 でも、政令(施行令)や省令(施行規則)の公布はまだのようです。

 施行日は、公布の日から3月以内に政令で定める日(附則1条)とされているので、
 施行日までには公布します、ということのようです。そりゃそうでしょうけど。(-_-)

 それまでは、一応、地方から特定集中地域や集中地域への買換えは8割、課税繰延OKです。
 譲渡予定があれば、今のウチです。

 ☆  ☆  ☆

 お客様から、さくらんぼをいただきました。
 佐藤錦の大きなさくらんぼです。ありがとうございました。
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 なんとお茄子をお持ち下さいました。
 ご当主様が、残った畑を家庭菜園として栽培なさったそうです。
 朝、採って下さったばかり、との切り口鮮やかでつやつやの、まさに作品ですね。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-06-26 23:05 | 譲渡

月刊税理平成27年7月号に掲載されました。そして七夕飾り   

2015年 06月 24日

 月刊税理平成27年7月号に掲載されました。

 土地の税務「9号買換の改正と適用対象地域の判断ポイント」です。
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 特定資産買換特例のうち、一番使われている10年超長期保有資産の買換特例が、
 地域再生法に合わせて、地方を支援するために、
 通常国内であれば80%繰延だったのを、
 地方(支援地域)から東京23区内(特定集中地域)への買換は70%繰延、
 近郊区域(集中地域)へは、75%繰延と、厳しくなります。

 つまり、地方から都心部への買換は、税制メリットが制限されてしまうのです。

 そして、実は、この地域判定がクセ者。

 昭和40年代に決められた首都圏整備法などの古い地域指定が、
 半世紀過ぎて、未だに使われていること、

 地域指定が行政区域と一致せず、単に地図での線引き指定になっているので、
 対象地に入るか入らないかは、個別に照らし合わせなければならないこと、など、

 かなり魑魅魍魎の世界です。

 そんなところを、可能な範囲でまとめてみました。

 編集のT様、ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 昔、この特定資産買換特例(当時の既成市街地内から外への一号買換え)を適用するために、
 買換対象資産の所在地の市から、
 「首都圏整備法に基づく既成市街地内又は外の証明申請書」を発行してもらおうと、
 お役所にぽこぽこと出向き、  

 既成市街地外か内か、なんて、
 証明書があろうがなかろうが、所在地で決まってんだから、
 なんで証明書添付しなくちゃなんないんだ? とぶちぶち思いながら、

 まだインターネットなどない時代に、
 窓口をたらい回しされながら、ようやく発行してもらったことがありました。

 でも、地域判定が、とてもアナログで行われていたための措置だったんだというのが、
 と、その後分かったんですね。

 ☆  ☆  ☆

 ところで、改正地域再生法(地域再生法の一部を改正する法律)は、
 先週の6月19日に国会で成立しました。
 特定資産買換特例が厳しくなるのは、この法律の施行日からとなっています。
 施行日が、いつになるか、それが問題です。

 ☆  ☆  ☆

 港区の高齢者さんたちへのボランティア活動で、
 七夕飾りのアクティビティのお手伝いに伺いました。
 
 織姫・彦星を折り紙で折って、
 これは笹舟に乗せたところです。
 笹舟のおりかたは、義手のおばあちゃまに教わりました。メオト舟ですね。(^^)
 お顔は、また別なおばあちゃまに描いて頂きました。
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 笹の葉に、参加者様の願い事の短冊と一緒に飾っていきます。
 今の元気が続きますように、とか、来年も折紙が作れますように、とか、切実です。
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 一杯飾れましたね。(^^)
 ご参加の皆様、ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-06-24 23:39 | パブリッシング

国税不服審判所で納税者が勝てば、そしてキスゲと紫君子蘭   

2015年 06月 18日

 先日、ここで森トラストさんの国税不服審判所での裁決結果のことを書きましたら、
 ご質問を戴きました。
 ありがとうございます。

 つまり、こんな150億円もの税金の取り戻しができて、
 国税はむちゃくちゃ口惜しいだろうから、今度は裁判に上げて、
 次に裁判で納税者が負けたら、また納めなくちゃならないのか?
 そんな多額の税金が行ったり来たりするのか?というご質問です。

 ☆  ☆  ☆

 はい、それはないんですね。

 結論から言えば、国税不服審判所で国税さんが負けた(「取消」といいます。)場合、
 裁決を不服として、国税さんは「訴訟」に上げることはできません。

 ここで、ジ・エンド。決着です。
 森トラさんは還付を受けた税金を二度と払うことはありません。

 ☆  ☆  ☆

 このあたりの行政手続の流れって、分かりにくいかもと思いましたので、
 ちょっとおさらいしてみましょう。

 そもそも、
 税務調査で、例えば、納税者は1万円として申告していて、調査官は10万円だ、と主張した場合。

 まず、調査官は、10万円として申告しなさいよ、という
 修正申告の勧奨(かんしょう=すすめること)ができます(国税通則法74条の11第3項)。

 ここで納税者が、本当は1万円なのにぃ、と思いつつ、
 調査官の言いなりに10万円として修正申告してしまうと、
 もう、それでその件については、10万円と認めたとして、そこで終わりです。
 もちろん、差額の9万円と過少申告加算税や延滞税を払います。
 納税者が、後で、やっぱり1万円が正しいぞ、と考え直しても、後の祭り、どうにもできません。

 納税者が、修正申告の勧奨に従わず、絶対1万円です!と主張して、
 国税は、10万円だと認定しようとするならば、
 国税が、10万円として、更正(こうせい)処分を行います。
 納税者は、更正通知を受けて、差額の9万円と過少申告加算税や延滞税を払います。

 もちろん、それは納税者の本意ではありませんから、
 納税者は、更正処分を受けたら、今度は税務署長に対して2ヶ月以内に異議申立てをします。
(青色申告の場合は、異議申立てを飛ばして、直接審査請求することもできますが、
 所得税の譲渡所得や相続税申告などの場合は、まず異議申立てが必要です。)

 税務署長が、異議申立について審査して、3ヶ月以内に異議決定処分をします。

 税務署長が、おいおい、あの調査官は、とんでもないことを現場でやってるな、と判断して、
 はい、おっしゃるとおり1万円が正しいですね、と認めれば、これで解決、
 追徴された9万円+加算税延滞税モロモロ+還付加算金(遅れ利息)が戻ります、というのは条文上。

 通常、更正処分を打つときは、ちゃんと税務署の上部や国税局等の審理を経ているので、
 こんなことは、たぶん、マレなんでしょうね。

 そりゃあウチの調査官の言う通り10万円だろっ、という税務署長の異議決定だった場合、
 納税者が、そんなバカな!と思えば、
 異議決定書が届いてから1ヶ月以内に、国税不服審判所に、審査請求を行うことができます。

 国税不服審判所の審判官は、今でこそ、民間精通者もなれますが、
 以前は大半は、国税出身者だったので、
 所詮、税務署と同じ穴のムジナじゃん、などと揶揄されたものです。

 そして国税不服審判所での審判で、請求人(納税者)と国税の丁々発止の結果、裁決が下されます。

 もともと、審査請求が法律に則っていないときは、却下、つまり門前払いですね。
 税務署の処分(原処分)が正しい、となれば、棄却、
 一部は請求人(納税者)の言い分もアリだね、というときは、一部取消、
 なるほど、請求人(納税者)の言うとおりだね、となれば、全部取消、となります。

 といっても、取消になるのは、全体の8%位だそうですから、
 審査請求で、もともとの税務署の処分をひっくり返すのは、なかなか大変です。

 ☆  ☆  ☆

 さて、絶対に、1万円だ、と確信してたのに、納税者が審査請求で却下や棄却とされちゃった。
 その場合は、6ヶ月以内に、晴れて(?)裁判に「原処分取消訴訟」として上げることができます。

 反対に、審査請求人(納税者)が、審判所で認められて、原処分取消の裁決を受けた場合、
 納税者は、差額の9万円+加算税モロモロを取り戻すことができます。

 今回のように、審査請求人(納税者=森トラストさん)が、原処分取消の裁決を受けた場合、
 国税は、森トラストさんに対して、既に収納した150億円の本税と加算税モロモロを還付します。

 ☆  ☆  ☆
 
 そして! 審判所で負けた国税は、どんなにクヤしくても、訴訟を提起することはできません。

 国税不服審判所のホームページで次のように説明されています。
 「国税不服審判所長の裁決は行政部内における最終判断ですから、
 税務署長等が仮にこれに不服があっても訴訟を提起することはできません。」

 つまり、森トラストさんが、審判所で勝った=取消処分を獲得したのですから、
 これにて一件落着、となります。
  
 ☆  ☆  ☆

 と、ルル書きましたが、
 実は、弊社では固定資産税以外で、異議申立や審査請求って、1件もやってません。(^^ゞ
 
 研究会などでは、事案に対する意見書をどう書くかの助言や意見を述べたりしますが、
 弊社のお客様に関しては、全く事例がありません。
 というわけで、そこのところはよろしく、です。(^^)

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 事務所ビルの公開空地は、キスゲの群生です。
 キスゲは、ニッコウキスゲのような黄色が多いと思いますが、
 ここのは赤や黄、ピンクととても華やかです。
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 紫君子蘭も、どんどん開きます。大輪です。
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by expresstax | 2015-06-18 23:59 | 法律

土地評価研修、そしてMERS予防?   

2015年 06月 11日

 昨日は、土地評価の研修に出席してきました。

 国税OB税理士の鈴木正孝先生、不動産鑑定士の鎌倉先生のそれぞれの事例をもとに、
 税理士服部先生の司会で進められました。

 広大地の判定や、特定路線価の問題、鑑定評価の必要なケースなど、勉強することができました。
 ありがとうございました。

 会場からの質問がいくつか出たのですが、
 質問の趣旨が十分伝わらない感もあって、
 ご質問者さんの気持ちがわかるだけあって、もう少し突っ込んでほしいところでしたが、
 時間の制約があるので、難しいのでしょうね。

 中央大学の駿河台記念館が研修会場でした。
 自販機に、なんと、中大の名入りのミネラルウォーターがありました。
 最近、名入りウォーター、増えてますね。(^^)
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 ☆  ☆  ☆

 韓国で、MERS感染が広がっているとのことで、
 人が集まる場所では、マスクを装着しています。

 羽田・韓国間は、毎日たくさんの便が発着していますから、
 もし、東京に入ってきたら、あっという間だよなあ、というのが理由です。

 3月に韓国旅行に行ったので、早く行っといてよかったね~、と言われてしまいました。
 うーーん。(>_<);;





























 
 
 

by expresstax | 2015-06-11 23:49 | 財産評価

森トラストの土地評価損取消裁決は森トラさんに軍配   

2015年 06月 10日

 昨年平成26年8月に 国税不服審判所に上った
 森トラストさんの虎ノ門パストラル跡地の土地評価損400億円否認への審査請求の結果がでました。

 軍配は、森トラストさんに上がって、150億円の還付なのだそうです(平成27年6月10日日経新聞夕刊)。

 去年の審査請求の記事を見ていたときは、
 へー、そりゃ、否認されるんちゃうかな、と思っていたので、
 今日の裁決文が出てきたら、ぜひ読んでみたいです。

 虎ノ門パストラルは、古ーーい、宴会場ビルで、日管協さんの総会などで使ったりしてましたね。

 虎ノ門事務所時代に、お散歩に行ったり、取り毀しの様子を眺めた/span>りしてたので、
 人ごとと思えません。

 ☆  ☆  ☆

 もともと、土地を固定資産(=自分で使う、貸す)として取得したのか、
 棚卸資産=転売する、として取得したのかが、税務上は問題になります。

 棚卸資産の場合は、会計上、期末の時価評価をし、
 評価益は法人税課税、評価損が出れば、法人税では損金となるからです。

 八百屋さんが仕入れたトマトが、期末棚卸で、買った値段ではもう売れねぇ、と、
 値下がりしていたら、評価損とするのです。

 虎ノ門パストラル跡地16,050㎡は、
 2008年1月、オーナーである農林漁業組合から、
 森トラさんと当時のダビンチアドバーザースのSPC(特定目的会社)が
 約2,300億円(坪4,747万円)で取得。

 その後、リーマンショックで、50%共有者のダヴィンチが2010年破綻、上場廃止。
 2011年1月にホテル解体、棚卸資産として評価損を計上し、これが問題になったんですね。

 その後、2013年7月にダヴィンチの持分を森トラさんが引き継いで、
 土地は、森トラさんの単独所有になって、
 取り毀しの後、トラ四ガーデンとして市民農園とかやってましたが、

 この2011年の評価損が問題になったんですね。 

 虎ノ門パストラル跡地を、
 国税さんは、自分で建てて使うんだから固定資産だろっ、としたのでしょうが、
 森トラさんは棚卸資産ですよぉ、として主張していたのですね。

 んー、
 マジで、外部販売しようとしていたのか、
 時期的にあり得なくもないですが、
 そもそもダヴィンチと取得した2,300億円だって安値買いと囁かれた超一等地を、
 手放すハズはなーい! と国税は考えたんだと思うんです。

 それに、森トラさんは、昨年2014年10月には虎ノ門四丁目プロジェクトを発表、
 今年2015年5月には、都市再生特区認定を取得、「虎ノ門トラストシティワールドゲート」と名称を付けて
 計画発表
に及んでいます。
 販売用資産としたのにも、かかわらず、です。

 一見、国税さんの言い分の方が正しそうに見えますが、
 待てよ、と。

 そもそも、森トラさんのような開発デベロッパは、自社建築しても、物件はSPCに移して、
 REIT(リート=不動産投資信託)としたりします。

 そうであれば、この土地だって、商品として仕上げた上で、SPCに移転(売却)することが予定されていれば、販売目的用資産といえるのかも?です。(?_?)
 売る時って、きっと信託受益権で売るんでしょうが、それだって譲渡でしょうしねぇ。(-_-)

 ☆  ☆  ☆

 記事を読んで、ふにゃふにゃ考えていますが、
 裁決文を見たら、案外、なあんだ、ということなのかも知れません。
 楽しみに待ちましょう。(^^)b

 ☆  ☆  ☆
 
 森トラさんといえば、自宅マンションの隣地の赤坂ツインタワーを取り壊し、
 200m級の建替を行うそうで、
 すぐに工事着手するのかと思いきや、
 跡地は貸し駐車場になっちゃいました。
 ツインタワー側の住民さんは、工事音がしばらく止んでほっとしたでしょうか。
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 平成19年頃、エクスプレスの移転先として、この赤坂ツインタワーが候補に上り、内覧したことがありました。
 国会議事堂を臨んで、良いお部屋でしたが、セントラルヒーティングだったり、
 とにかく、古い、
 そして建替予定が当時から決まっていて、3年定期借家とのことで、
 3年で移転先をまた探すんじゃ、と、見合わせた経緯がありました。
 当時は、まさか自分がそのお隣に暮らすようになるとは思ってませんで。
 本当に、人生は異なものよ、です。

 でも、その後のリーマンショックや大震災で、建替は延期に次ぐ延期で、
 今に至っていたのですね。
 上から見るとこんな感じです。
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 夜、通りかかると、駐車場には、なんと、工事車両が、隊列を成していました。
 向こうは大型トラック、手前は生コンの砲列です。(@_@;)
 朝の外堀通り沿いは、生コンの駐車場と化していましたから、
 需要はあったんでしょうね。
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by expresstax | 2015-06-10 23:44 | 不動産

法人化の場合の専従者給与、そしてお土産と御用地のツツジ   

2015年 06月 03日

 お客様の法人化の計画のプロセスで、専従者給与のお話しがでました。
 これまでは、ご家族に青色事業専従者給与を支給なさっていました。

 そこで、この6月に法人設立するとなると、
 その青色事業専従者のご家族が、法人の役員に就任なさると、
 専従者としては、6ヶ月未満しか従事できません。

 その場合、「原則として、その事業に専ら従事する期間が年を通じて6か月を超えるものでなければならない」(令165①)という青色事業専従者の要件を満たすかどうか、です。

 一見、6か月未満となるので、ダメ、と見えそうですが、同じ施行令では、次のように決めています。

 つまり、「青色事業専従者の場合は、その者の死亡、長期にわたる病気、婚姻その他相当の理由によりその年を通じて6か月を超える期間その事業に従事することができなかった場合でも、その従事可能期間の2分の1を超える期間専ら従事すれば足りる」(令165①二)というのです。

 この場合の「その他相当の理由」は、社会通念に照らし、その実態に応じて判断されますが、
 質疑応答集では、
 「例えば、縁組、離婚等による身分関係の異動、疾病又は傷害による心身の重大な傷害、就職等がこれに当たるものと考えられます」としています。

 したがって、事業専従者の要件カウントは、従事可能期間5ヶ月半×1/2以上従事していればいいよ、となりますから、
 法人設立日前日までは、事業従事していたのであれば、
 事業専従者給与として、事業主の必要経費算入OKとなります。

 だから、ご長女さんが事業専従者だったけど、4月から就職しても、3月までの専従者給与は、
 家業の必要経費にできるんです。

 反対に、そうでなければ、専従者さんはみんな、7月1日以後でないと、
 親に申し訳なくて就職できない、ということになってしまいます。
 
 という、所得税では、コモンセンス=常識判断からの取扱になってますから、
 ご安心ください。

 ☆  ☆  ☆

 お客様がご相談の際にお土産をお持ち下さいました。

 お庭のバラを摘んできて下さったとのことでした。
 丹精なさった作品のようなバラです。さっそく飾らせていただきました。
 素晴らしい香りです。ありがとうございました。
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 お取り寄せの新茶をお持ち下さいました。
 貴重なものをありがとうございました。
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 涼しそうなゼリーをお持ち下さいました。冷やしていただきます。ありがとうございます。
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 ☆  ☆  ☆

 赤坂御用地の赤坂御苑の周囲に赤いポツポツが。
 何でしょう?とお客様が覗き込まれました。

 ツツジの玉仕立です。白いのもありますね。
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 もう街なかのツツジはおおかた終わりかけていますが、
 赤坂御用地は、これからです。

 つまり、御用地は、緑深く、周囲より数度、温度が低いために、
 桜もですが、ツツジも、遅れて開花します。

 温暖化の中の緑の役割がいかに大きいか、目でわかりますね。

 



















 

 

by expresstax | 2015-06-03 23:33 | 所得税

事務所ニュースは固定資産税テーマ、そしてキックオフランチ   

2015年 06月 01日

 6月です。

 ☆  ☆  ☆

 東京23区では、今日、固定資産税の通知書が発送されます。
 23区以外は、4月や5月の初頭発送です。

 評価額や課税標準に疑問がある場合の審査申出や審査請求は、
 通知書受領日から60日以内までとされていますから、
 東京都の場合は、7月末が目処です。

 ☆  ☆  ☆

 そして平成27年は、固定資産税の評価替え基準年。
 4月1日以後、固定資産税評価額の閲覧・縦覧が行われていますので、
 評価チェックは進めていただいてきました。

 また、平成27年は、家屋の評価基準の改正が行われ、
 それまでの固定資産税評点が、昨今の建築費の高騰を反映して引き上げられたのです。

 その引き上げたるや、
 例えば主体構造部コンクリートは平成24年評価26,250円→27年評価36,510円/㎥です。
 
 これは新築家屋だけでなく、
 既存(中古)家屋の再建築価額のベースにもなりますから、 
 つまり、あまねく増税されることになります。

 また、5月26日からは、空家対策法が全面施行になりました。
 問題空家は、勧告を受け、固定資産税の住宅特例停止、
 改善ない場合は、行政代執行による取り毀しもあり、という強烈な法律です。

 これらを、5月29日付けの事務所ニュースでお伝えしました。

 お手元に平成27年度の固定資産税通知書が届いたら、弊社に送って下さいね。

 ☆  ☆  ☆

 このところ、ご新規案件が続いていたのに、キックオフミーティング(ランチ)ができずにいました。

 というわけで、みんなで、赤坂の「あきふく」さんに出陣。
 ふぐ三昧のお食事をいただきました。
 途中で、焼きふぐや白子焼きも追加、おいしくいただきながら、
 新規案件への鋭気を養いました。
 がんばりましょう!
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by expresstax | 2015-06-01 23:04 | 固定資産税