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悪田を選べ、そしてありがとうございました。

 お客様のお宅に訪問しました。
 
 今後のお打合せなどを進めながら、お客様のご家系の歴史に触れることができました。
 お家の周りの土地の状況を確認させていただき、
 お心づくしのお料理に、数々の銘酒、すっかりごちそうにもなりました。
 ありがとうございました。

 先代様たちの時代の当時の帳簿の品々は、多くは博物館にお預けになっているとのことですが、
 お手元のものを拝見することができました。
 帳簿の表紙には、「町口取」とあります。仕入台帳のようなものでしょうか。
 右は、明治期の漢方や薬の処方箋のようです。
 貴重なものですのに、写真を許可して頂き、ありがとうございました。
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 これも珍しい関東大震災時に空から撒かれた戒厳令のビラだそうです。
 「平時の如く落ち着いて、軍隊の厄介になる様なことをしてはいけない」とあります。
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 また、お客様とご親交のある新潟の北方文化博物館の伊藤館長様のお話も伺いました。
 大地主であった伊藤家のご先代の教えに、
 「田地買うなら精々悪田を選び、悪田を美田にして小作に返すべし」という家訓があるそうです。

 地主が小作をただ搾取すれば、小作は疲弊してしまいます。
 地主が土地改良などにより資産を改善し、小作を豊かにしてこそ、発展できる、という、
 西洋のノブレス・オブリージュ(=noblesse oblige=貴族が責任を負う)にも通じる考え方に、
 とても感銘を受けました。

 また、伊藤家の書額にある

「禾を鋤いて日午に當る
 汗はしたたる禾下の土
 誰か知らん盤中の飧
 粒々みな辛苦なるを」

 に感じ入ったという山梨の酒蔵さんが、「粒々辛苦」という吟醸酒を造られ、
 そのお酒もごちそうになりました。
 ありがとうございました。

 こうした方々が、親交厚く、それぞれの地域のためにがんばっておられるお姿に触れ、
 とても心強く感じ、また学ぶことができました。
 ありがとうございました。

  ☆  ☆  ☆

 お土産を持たせて頂きました。
 ありがとうございました。
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 ご相談でご来所のお客様がお持ち下さいました。 お心遣いをありがとうございました。
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by expresstax | 2015-04-30 23:00 | 経営  

自社株の法人税相当額控除は38%に、そしてありがとうございました。

 自社株(取引相場のない株式)の財産評価での純資産額は、
 時価から法人税相当額を差し引いた額を、正味財産額として計算します。

 この法人税相当額を、平成27年4月1日以後の相続や贈与の場合には、
 これまでの40%から38%で計算することになりました。
 平成27年4月1日付の国税庁の資産評価企画官情報です。

 平成27年度税制改正で、平成27年4月1日開始事業年度の法人税率は、25.5%から23.9%に引き下げ、合わせて地方法人税や地方法人特別税等が連動しています。
 これを計算したのが、37.7%で、それを、まあおまけして、38%控除してやるよ!ということです。

 平成27年が、
 平成26年と、相続税路線価も、固定資産税評価額全く同じだとしても、
 自社株は、自動的に上がる計算になります。

 今後、法人税率の引き下げは更に進むでしょうから、
 この法人税相当額も、引き下げとなり、
 自社株価は、さらに上がることになります。

 痛し痒しですから、この時期は、早め早めの自社株対策が必要ということになります。

 ☆  ☆  ☆

 今年も新茶をいただきました。
 八十八夜前の貴重な走り新茶です。
 ありがとうございます。
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 ご来所のお客様からお土産にいただきました。
 ありがとうございました。
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 お持たせで、一緒に召し上がって頂きました。(^^)
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by expresstax | 2015-04-28 23:28 | 自社株  

オリンピックと不動産短期譲渡、そしてサルトリイバラの柏餅

 先日、ここで不動産投資のことを書きましたら、お客様からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 「仮に東京オリンピック2020年前でピークを迎えるなら、
 その後の下落も想定しなければなりません。」とした部分です。

 もし反動の下落が来るなら、その前に売り抜けなきゃいけないんですよね、というご質問です。

 その不動産投資がキャピタルゲイン(値上がり益)狙いの投資ならば、ですね。
 オリンピックだけで東京の不動産が値上がりしているのではないでしょうが、
 2020年の東京オリンピックが、一つのマイルストーン(道標)となることは確かでしょう。
 
 北京オリンピックの際も、北京ではすさまじい都市開発が行われ、その一部に参画したお客様は、初期に投資に入られ、開催直前に売却し、売却益を手になさいました。
 売却益のピークがどこかは、そのタイミングがあるでしょうが、
 多少の誤差や損得を気にしていたら、こうした投資はできません。
 
 じゃ、今、投資して、東京オリンピックの直前に売り抜けて、利益が最大化できるかは、
 これは、不動産のプロさんにお尋ねいただくしかありません。
 一介の税理士風情(ふぜい)に、お答えできるわけも能力もないからです。
 
 ただ、例えば個人で今、投資して、東京オリンピックの直前に売り抜けるとするならば、
 現行税制がそのまま続くという前提で、個人の譲渡税制では、

 譲渡年1月1日現在の所有期間5年以下の短期譲渡になってしまいますから、
 譲渡益が出ても所得税住民税39%の譲渡所得税になります。

 仮に2020年(平成32年)初頭にリセール(再売却)する場合でも、
 昨年の平成26年末に購入していて、ようやく長期譲渡所得、税率20%となります。

 2019年(平成31年)中に売って長期譲渡とするなら平成25年末までの取得となります。

 法人は所有期間による土地重課制度は、現況停止されていますから、
 不動産譲渡益にかかる法人税は、平成27年4月以後開始事業年度の実効税率では34.33%です。
 今後20%台(29%くらい?(^^;))に下げるという政府のアナウンスもありますから、

 今から取得して短期実現するなら、法人取得の方が、ほんのちょっと有利になりそうです。

 でも、税理士としてアドバイスできるのは、この程度です。

 よく研究して、できれば、ずっと誇りをもって維持していける不動産を取得していただけるといいなあと思っています。

 ☆  ☆  ☆

 事務所メンバーが、お里帰りのお土産に、徳島の福屋さんの柏餅を持ってきてくれました。
 
 挟んでいる葉っぱがちょっと変わっています。
 サルトリイバラという葉で、西日本の柏餅(?)では多く使われているそうです。

 サルトリイバラのお餅は、それ以前の日本の古来のお餅だったのが、
 端午の節句が、中国から伝来し、江戸期になって、
 冬でも新芽が出るまで枯れ葉を落とさない柏の葉でお餅を食し、
 それが参勤交代で地方にも伝わり、

 古くからのチマキやサルトリイバラでのお餅を食べる習慣と、
 柏の葉の餅を食べる習慣がそれぞれの地域で伝わったのだとか。

 そんなことをワイワイと話ながら、おいしくいただきました。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-04-27 23:22 | 不動産  

コンビニのコーヒー・ドーナツ・チキン、そして春の嵐はぶっそう

 お客様からアイスコーヒーのオーダーをいただくと、
 これまではドトールコーヒーのアイスコーヒーをお出ししていました。

 弊社では、ご来所なさるお客様に、ゆっくりくつろいで一番お好きなお飲み物でご相談いただこうと、
 お飲み物メニューを備えています。
 そのメニューに、アイスコーヒーも定番で入れていました。

 事務所の接客室での、このお客様メニューを決めたころ、
 氷を入れても美味しくて、かつ外部販売していたのが、ドトールコーヒーしかなかったのです。

 ところが、最近、某社さんのアイスコーヒーがとても美味しいそうで、
 かつ外部でも入手可能、ということで、
 メンバーが仕入を変更、さらに美味しいアイスコーヒーをお出ししていました。

 ☆  ☆  ☆

 そんな話題で、実は、コーヒーは、セブンイレブンのコーヒーがとても美味しいと、
 コーヒー通のメンバー達とワイガヤ。

 マクドナルドの経営が厳しくなったのは、鶏肉問題やジャンクフード問題だけでなく、
 セブンイレブンがコーヒーを安く美味しくしたからだと。

 さらに、最近は、セブンイレブンは、ドーナツも安く売るようになり、
 商品構成やデザインも、ミスタードーナツそのままで、
 これはミスド狙いと。

 コンビニのチキンが、ケンタッキーフライドチキン並に種類が増えているのも、同じ現象でしょうか。

 コンビニは、既に日本のインフラになっていて、
 店舗数では、コーヒーやドーナツやチキン専門店を圧倒的に凌駕しているのですから、
 そこで良い物を売れば、絨毯爆撃状態で、勝てるのは必然です。
 
 すごい時代になったねぇ、とメンバーで感心したものでした。
 もっとも、コンビニが、専門外食を潰してしまうようなことにならないといいのですが。

 え、弊社ですか?
 
 市場競争には参加するつもりがありませんので。。。と、もごもご。(^^;;ゞ

 ☆  ☆  ☆

 先日は、すごい雨と風。
 ジムに通う青山通りの道筋に、ズタズタになったビニール傘が、ところどころに放置されていました。
 青山通りは、いわば山の峰にあたり、ふだんからとても北風が強いのです。
 かくいう自分も、Kタワーのビル風で、折りたたみ傘をバキバキにされてしまいました。(>_<);;
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 実は、その頃、プリンスホテル建替の工事現場で、転落事故があったことを後になって知りました。
 次の日は、赤坂御用地の赤坂御苑での春の園遊会。
 工事現場が静まりかえっていたのは、園遊会への配慮ではなくて、現場検証だったからでしょうか。
 強風雨の夜の工事現場の事故とあれば、その後の工事会社への風圧の強さは、想像に難くありません。
 施工会社は鹿島・鉄建・熊谷だそうです。
 ぴたりと止まってしまった工事現場です。
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 園遊会の次の日に、頭の上を、バラバラと数機のヘリが旋回。
 あら、まだ事故の撮影かしらん、と思っていたら、
 首相官邸にドローンが飛ばされてたのが発見されて、その調査ヘリだったようで、
 自衛隊機も混じっていたとかで、
 いやあ、ご近所さん、おめでたかったり、ぶっそうだったり、です。(>_<);;;
 













 

by expresstax | 2015-04-24 23:20 | 経営  

悩ましい小規模宅地特例、そして書斎の断捨離

 税理士の先生からお持ちの事案のご相談に、ご来所いただきました。
 ありがとうございます。

 小規模宅地特例の適用可否について、先生のご計算や図面を拝見しながら一緒に考えます。

 その際のお話しの中で、お互いに、深々と頷き合ってしまったことがありました。

 ☆  ☆  ☆
 
 いわゆる立法趣旨からいえば、当然にOKでも、
 法律の逐条逐字の文旨からは、直截に読み取れない場合の実行のリスクです。

 例えば、平成26年に改正された被相続人が老人ホーム入居後の自宅敷地への適用。
 そこに配偶者や同居親族が残っていたら、生活基盤確保の立法趣旨からは、
 当然に適用OKであってほしいところですが、

 被相続人が老人ホームに入居し、生活の本拠が老人ホームに移った後では、
 既に自宅敷地は、居住用宅地ではない、として裁判でも負けて、
 涙を呑んだ相続人達が続出しました。
 逐条規定解釈の結果です。

 この点については、平成26年になって、
 国自ら、立法趣旨に立ち返って、改正されたのですが、
 そうでなければ、立法趣旨から離れた課税処分が行われ続けたかもしれません。

 今回の問題点は異なりますが、
 趣旨論だけで進めるのは、お客様にリスクを取らせ、冒険を犯させることになってしまいます。

 慎重に、調査をして打開策にアプローチしようということになりました。
 がんばりましょう。

 ☆  ☆  ☆

 自宅の書斎の配置換えに着手しています。

 使い勝手が悪くなって、まず書斎机の取り替えを考えたのですが、
 家具屋さんでそぞろ見ながら、机の追加方式に切り替えました。
 
 溜まった資料も、不要な物を捨てる方式から、
 いったん全部を捨てる対象として、本当に必要なものを拾い上げながら整える方式で
 バシバシ「断捨離」、しています。

 もうちょっとかかりそうです。
















by expresstax | 2015-04-21 23:48 | 相続・贈与  

不動産投資、そしてオータニの八重桜

 お客様達から不動産投資のご相談が次々に入ってきます。

 経営改善が進み、財務に余裕が出てきて、
 地価が上がり、不動産価格が上がり、
 やっぱり良い不動産がほしい!建てたい!ということのようです。
 素晴らしいです!

 とはいえ、不動産の投資には、よくよくの調査と検討と計画化が必要です。

 よくある相続「税」対策で、建物を建てれば税金を圧縮できるだの、
 住宅を建てれば固定資産税が軽くなるだの、
 イメージだけで決めるのではなく、必ず実際の数値、
 つまり、利回りや資金収支、金利や減価償却での税負担の反転ポイントの把握など、
 を実際の物件数値で試算して判断することです。

 ご自身の土地に建築する人が、利回りを建築資金ベースだけでとらえるのも、NGです。
 土地は相続で取得していたとしても、土地を時価で購入したものとした利回りが投資判断の基準です。
 建物価格だけで、利回りを計算すれば、高くて当たり前。

 でも、将来、その不動産を土地建物ごと売却しようとした時に、
 買主は、土地建物での投資利回り判断をするからです。

 そのときに、建物だけで投資判断していた物件は、競合物件に比べ、見劣りがするのは必定です。 
 いや、売ることはないよ、と思っても、
 正常な資産投資の判断を押さえておくことは重要なのです。

 また、不動産は、都心部は現在かなりの高値圏に入っています。
 仮に東京オリンピック2020年前でピークを迎えるなら、
 その後の下落も想定しなければなりません。

 いずれにしても、具体的な数字ベースで考えることです。
 一緒に進めていきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 ソメイヨシノが散って、八重桜の季節に入りました。
 恒例、ホテルニューオータニ周辺の桜見物に再出撃しました。
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 ボンボンのような可愛い桜さんです。
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by expresstax | 2015-04-20 23:22 | 不動産  

マイナ・くるみん・NISA?そして豊川稲荷参拝ランチ

 平成28年1月のマイナンバー法(社会保障・税番号制度)施行を控えて、
 この10月には、個人番号通知が国民全員に送られてきます。
 税務の世界では、来年のことではなく、今から準備態勢に入ります。

 このマイナンバー法のマスコット・キャラクターがマイナちゃんです。 
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 先日、内閣府さんの政策を調べていて、こんなのも登場。
 厚生労働省さんの子育てサポートの「くるみん」マークです。
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 そういえば、少額非課税投資制度がNISA(ニーサ)やJ-NISA(こどもニーサ)なんて呼んでますね。

 ゆるキャラチックな愛称で、制度浸透を図ろうということなのでしょうね。

 ☆  ☆  ☆

 強風の中、豊川稲荷さんに融通金の返済と借入?をしてきました。
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 この黄色い袋の融通金をお預かりしてきましたから、
 また1年間、弊社の財務は安泰です。(^o^)
 もちろん、来年はご返済します。
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 境内のお茶屋で客様お勧めのラーメンと名物お稲荷さんで、ランチです。
 お土産のお稲荷さんもいただいてしまいました。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-04-15 23:12 | 税務手続き  

社内研修は借地権、そして赤坂青山の「あの日あの頃」

 今月の社内研修では、借地権課税についての税理士会研修DVDを視聴しました。
 このところ、いくつかの事案で、借地権、それも同族間の相当の地代関連の事案が重なっているからです。
 
 ただ、DVD研修の内容だけでは、ちょっと網羅性を欠くので、
 来月、もう一度借地権課税のまとめからやろうか、という話になりました。

 借地権課税は、相続税・法人税・所得税が、トライアングルに絡み、
 かつベースの通達は法人税という、ちょっと特殊な領域になっているため、
 誤解や間違いが多いのです。
  
 でも、大事なのは、基本の考え方です。

 先日も、相当の地代という相当高い地代を払ってるんだから、
 借地権者の権利が大きいのでは?という
 正反対の理解をなさっていたケースがありました。
 違うんです。

 やってみよう、ね。

 ☆  ☆  ☆

 港区役所の赤坂支所のボランティア仲間さんたちが編纂した「あの日あの頃」という写真集です。
 聞き取りの記事もたくさんあります。
 その第2集を出されたとのことでいただきました。
 ありがとうございました。
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 赤坂出身の木内信夫さんのイラストが、生き生きとかつての赤坂青山を伝えてくれます。
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by expresstax | 2015-04-10 23:46 | 不動産  

綱町三井倶楽部、そしてありがとうございました。

 お客様から、弊社とのご契約にあたって綱町三井倶楽部にお招きいただきました。
 ありがとうございました。
 ご当主様もご同席くださり、感激しました。
 
 雨天の中、お庭の散策、素晴らしいお食事、邸内の参観まで、ずっとご案内下さり、
 由緒ある場で、光栄あるご委任をいただき、ありがとうございました。

 綱町三井倶楽部の邸内外は、西洋庭園と日本庭園の調和が素晴らしく、
 明治期に島津佐土原藩邸跡に三井総領家が鹿鳴館で名高いジョサイア・コンドル博士の設計で建築、
 三井財閥の迎賓館、その後の海軍参謀連絡所、戦後は連合軍の将校倶楽部とされたとのこと。
 その歴史のひとつひとつを、庭園と邸内の用度から伺うことができました。

 日本式庭園です。
 池に枝垂れる桜が見事です。
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 日本庭園から洋風庭園を写しています。散った桜の花びらも風情があります。
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 西洋庭園の隅にある古井戸は、四天王といわれた平安期の武将渡辺綱(つな)の産湯に使った井戸なのだそうです。綱町の名前の由来でもあるそうです。
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 邸内本館の中央、素晴らしいステンドグラスのドームです。
 巻き上げ天井の細工も、極めて精巧です。
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 さりげない階段のカーペットに見えますが、ずっと一枚物です。
 複層のかね折れ階段で、こんな織り方ができるのか、驚愕しました。
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 西洋式庭園のバルコニーからです。対称性がわかります。
 世が世なら、庭の井戸で水汲みしてる下女がせいぜいだった自分が、
 こうしてバルコニで拝見できるのはありがたいことです。
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 地下のワインセラーにもご案内いただきました。ありがとうございました。
 頑強な地下室で、3.11の際もほとんど被害がなかったそうです。
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 帰りには、お土産までいただきました。
 ほんとうにお心づくしをありがとうございました。

 事務所の全員で、全力で、お客様をお支えして参ります。
 今後とも、よろしくお願いします。
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 ☆  ☆  ☆

 皇居の勤労奉仕のご奉仕隊に参加なさったお客様が、お土産を贈って下さいました。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-04-09 23:14 | お客様  

結婚・子育て資金非課税制度のQ&A、そしてDVD収録

 内閣府さんから「結婚・子育て資金の一括贈与に係る非課税制度に関するQ&A」
が、出されました。

 今年ご結婚なさるお孫様への贈与をお考えのお客様が、検討なさっていますが、
 ご結婚資金だけのご予定とのことでしたから、
 それなら、通常の扶養義務者贈与でなさっても、とお話ししていた矢先でした。
  
 といっても、お考えはいろいろ。
 制度をご理解頂いた上で、判断していただければよいことです。

 ☆  ☆  ☆

 結婚・子育て資金非課税制度の対象となる費用は、対象のマルバツもありますが、
 気をつけなくてはいけないのは、支払期間の制限ですね。

1.結婚式関係 入籍日の1年前以後の支払(領収書)

   合計300万円以下を条件に、結婚式複数回、二次会OK
   でも、海外挙式費用はいいけど、新婚旅行代や渡航費や宿泊代はダメとか、 
   結婚式のメイク代はいいけど、エステ代はダメとか、

2.家賃関係 

  入籍日の前後各1年内に、締結された受贈者名義での賃貸借契約が対象で、
  金融機関に提出した最初の契約締結日から3年経過日までの
  家賃・共益費・礼金・敷金保証金・仲介手数料・契約更新料です。
  3年の家賃ってのは、ありがたいね、という話になります。
  将来戻ってくる敷金も対象にしちゃって良いの?とも思いますが、オッケーなんですね。

  3年間、面倒みてもらってもいいのですから、
  世の大家さんは、新婚さん御用達の家賃贈与お勧め住宅でも、準備してみましょう。

3.引越関係

  転居の年月日が入籍日の前後各1年が条件です。
  この期間内であれば、複数回の引越費用でも対象です。
  新郎と新婦のそれぞれの家具を新居に合流させる引越OK、てなイメージでしょうか。

4.妊娠・出産・育児関係

  保険適用や助成金に関係なく、支払額が対象であり、受贈者未婚でもOK。

  不妊治療は、未婚でもOK、配偶者の分は金融機関提出時に入籍済が条件ですが、
  不妊治療関連の領収書を金融機関に見せちゃうのは、
  心理的に抵抗がある人もいるかもしれませんね。。。

  出産の通院費や宿泊代は対象外です。

 ☆  ☆  ☆

 今年もDVD収録でスタジオにお伺いしました。
 
 今年は、昨年と違って、背景はCGになるのだそうで、
 ブルーバックとか、ブルースクリーンと言われる撮影手法で、今はグリーンなんです。
 当日は、緑の服を着てこないでください、と言われていました。(^^)
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 こちらは撮影機材。左のドア向こうの機械室にいる制作者さんたちの環視の中で、カメラを見ながら、お話しします。(^^;;;;
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by expresstax | 2015-04-07 23:27 | 相続・贈与