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お客様のシェアハウスは大人気、そして迎賓館のライトアップ

 お客様が建てたシェアハウスが、大人気で、満室が続いていて、
 楽しい様子が写真満載で取り上げられた雑誌を送ってくださいました。
 ありがとうございます。
 そして、よかったですね!!

 お客様の作品ともいうべきシェアハウスです。
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 お客様が大切になさっている土地と母屋を守るための発案でしたが、
 雑誌で、母屋が「古民家」と表現されているのが、新鮮でした。
 築100年ながら、現役稼働しているからです。

 シェアハウスは、こだわりを持つ若い人たちが、
 楽しみながら、ルールを守りながら、街を愛して暮らしてくれているそうです。

 ますます発展していかれるように、そして今の素晴らしい環境が守られますように、
 応援しています。

  ☆  ☆  ☆

 夕方、窓の外をふと見ると、
 迎賓館の前庭がライトアップされ、噴水が噴き出し、
 右側の和風別館の游心亭にも灯りがついています。
 オランダのウィレム・アレキサンダー国王夫妻が来日されているんですね。
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by expresstax | 2014-10-30 23:13 | お客様

不動産経営管理士協議会総会、そしてハロウィンケーキ

 賃貸不動産経営管理士協議会様の総会がありました。
 私は、協議会の賃貸不動産経営管理士講座の基礎研修講師を担当しています。
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 懇親会では、日頃お世話になっている建築士の先生や経営管理の講師の先生たちとご挨拶ができました。
 ありがとうございました。

 また、不動産税務の電話相談業務に注力なさっている事務所の先生達から、
 お仕事のお話しや、一般のお客様からご相談を受けてのご苦労話、
 他の事務所さんのウワサ話(^^;)などなど、いっぱい伺ってしまいました。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂ハロウィンを控えて、街はハロウィンの装飾で一杯です。

 これは通りがかりでお茶をしたコロンバンさんのハロウィンのおばけショートケーキです。
 ”Trick or treat!”(トリック・オア・トリート!= ご馳走をくれないと悪戯するよ!)です。
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by expresstax | 2014-10-28 23:00 | プロフェッショナル

相当の地代、通常の地代? そしてストレチア2

 先のセミナーで、相当の地代について、税理士先生からのご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 相当の地代の通達でいう通常の地代は、普通の地代ですか?
 もう、わやくちゃな会話っぽいですが、
 相当の地代通達では、次のように区別しています。

1.相当の地代
 借地権利金を支払う慣行がある地域で土地の貸借をするなら、
 権利金をたくさん払ったら地代は低廉で、権利金を少なくするなら地代を高くと、
 権利金と地代は、相関関係にあるだろう、と考えます。

 もし権利金をゼロとする代わりに、払うべき地代を計算しようとしたら、
 それはその土地の標準運用益相当であり、それを「相当の地代」と呼んで、
 その運用率を、昭和64年までは年8%、平成元年以降当分の間、年6%としました。

 当時の定期預金の利率を保守的に見た、ということかもしれませんが、とにかく、決めちゃったわけです。

 そして、その地代計算を、4つの数字から計算すれば、課税上弊害なしとするのは、前回書きました。

2.通常の地代
 
 これはフツウの地代のことではありません。

 あくまで土地の評価上の取扱に限って、相当の地代に満たない地代を授受している場合などに、
 その時点で、借地権がどこまで形成されたかを算定するうえで
 実際の地代が周辺よりどの程度優越しているかを計算するためのものです。

 つまり、通常の地代は、通常授受される平均的な相場地代をいうのでしょうが、
 それを周辺にヒヤリングして決めるのは難しい。
 そこで、簡便的に、「相続税評価額の以前3年間の平均額×底地割合×6%」でよく、
 この計算式で計上する地代額を「通常の地代」と呼んでいます。
 
 理論値的には、相続税評価額を公示価格の8割とすると、
 公示価格×0.8×0.3×0.06=1.44%くらいでしょうか。

3.相場の地代

 税務上は、こんな言葉はありません。
 むしろ本来ならば、「通常の地代」がこれに相当するといえるのでしょうが、そこはそれ、
 課税の合理性から「通常の地代」を2のように定めてしまっています。

 でも、世間で授受される地代は、フツウは、固定資産税の何倍、という取引が多いはず。
 これを、弊社では、「相場地代」と呼んで、「相当の地代」や「通常の地代」と区別しています。
 
 また、これは、賃貸借と言える程度には、固定資産税の何倍かを授受することで、使用貸借じゃないよ!と主張する地代でもあります。

4.使用貸借の地代

 その土地の固定資産税程度の地代をもらっても、地主の手元には残りません。
 実質、ゼロ地代でしょ、となり、使用貸借と考えます。

おまけ)
 固定資産税の何倍論、というと、

 理論値的には、固定資産税=固定資産税評価額(公示価格×0.7)×負担水準×0.017×何倍 となり、

 負担水準の高低、住宅地(1/6課税標準)かどうかにより分かれますが、
 都心部の非住宅地であれば、理論値的には、約2%くらい、
 郊外の住宅地であれば、約0.2%くらい、となるでしょうか。
 
 そんな整理も、実務のうえでは、やってみて下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 自宅のストレチアの2本目が開花しました。
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by expresstax | 2014-10-24 23:04 | 財産評価

診断士更新研修テーマは事業承継

中小企業診断士資格更新の理論研修に行きました。年6時間の座学が義務付けられています。
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日程やテーマは自分で選択できます。今年は事業承継を選択しました。

講師はプロコンの事業承継専門の先生です。

このテーマでは、ともすると、税務ばかりのお話に終始しがち、それも株価対策や納税猶予で、またですか、という研修が多いのですが、さすがに実務に即したお話で、とても勉強になりました。

ちなみに、講師の先生のお話では、M&A(=会社を株で売ること)はダメ、8年間で2件しかできなかった、とのことでした。
なるほど。

☆ ☆ ☆

土曜の研修は、出席者の服装が、実にバラバラ。背広姿あり、オフスタイルあり、です。

私は?そのあとジムに直行でしたから、思い切りジム行きモードでした。f^_^;














by expresstax | 2014-10-23 23:21 | 研究

ビル経営フェア講演とマイホームの名義、そして筋トレジムはグラビティ

 週刊ビル経営様主宰の不動産ソリューションフェアの講演に伺いました。
 テーマは相続対策、それも、困った問題を抱えたビルオーナー様の逆転解決策です。

 会場の国際展示場です。
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 大変、熱心にお聞きいただき、会場を移してご質問もいただきました。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 ご質問というより、ご相談をいただきました。
 ありがとうございました。

 マイホームを建てるのに、親御様からお金を出して頂くにあたって、
 返済をどのようにしようか、というご相談です。

 借入か贈与かの二択でお考えのようでした。
 
 でも、お伺いすると、同居なさるということ、親御様もご高齢ということでした。
 
 総合的に考えれば、無理に親御様からの借入という形をとらず、
 むしろ親御様のお名義で建築なさった方が自然で、
 相続税の減額効果にもなるのです。

 今からでも親御様と相談なさって、
 完成時に適切に登記していただくことですが、
 現時点で、工務店との請負契約の変更を親御様の署名でできれば、
 親御様の意思能力の問題を考えれば、モアベターです。

 ほっとした表情でお帰り戴きました。

 ビル経営とは関連ないことで、と遠慮なさりながらのご質問でしたが、
 
 いえいえ、税理士というのは、使い倒してナンボです。
 ガンガン、聞いて下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 昨年からスポーツジム通いを始め、
 当初、コーチから個人レッスンを受けていたものの、
 忙しい人気コーチと、こちらもバタバタしていて、予定が合わず
 1クール過ぎたところで立ち消えになっていました。

 コーチと打ち合わせて、今月から個人レッスンを再開したのですが。。。

 人間ドックで、お医者様から注意された点をお伝えすると、
 コーチ、俄然、気合いが入って、
 思い切り、筋トレのメニューに変わってしまいました。

 昨年から、約1年、個人の「自習時間」はほとんどプールに充てていて、
 それなりに体力ついたり、食事制限しないのに、かなり減量できてたりしたので、
 自分では、その効果に悦に入っていたんですが、
 どうもそれでは、全然不足、だったようなのです。とほほ。

 プールでは負荷がかからない、ということで、
 マシントレーニングをメインにやることになり、

 まさに、映画 ”Gravity(邦題「ゼロ・グラビティ」)” の最後のシーンのように、
 水から陸に上がって、グラビティ=重力! を実感しています。
 がんばります。。。。。







 

 
 
 
by expresstax | 2014-10-21 23:13 | パブリッシング

相当の地代の2つの見方、そして人間ドック

 講演を聴いて頂いた税理士先生からご質問を戴きました。

 相当の地代についての部分です。
 ありがとうございました。

 借地権利金を払わずに土地の貸借にあたって、土地時価のおおむね6%の相当の地代を払うことで、権利金の認定課税を行わないこととされています。

 この「相当の地代」について、法人税所得税での地代設定の取扱と、相続税法での財産評価上の取扱は、別個に規定されていて、計算も異なっています。

1.法人税所得税での地代設定の取扱(法人税基本通達13-1-2,8)

 年々の支払地代については、次の4つの数字からチョイスできます。

①その土地の時価
②近傍公示価格比準価額
③その土地の相続税評価額
④その年以前3年間の相続税評価額の平均額

2.相続税での財産評価上の取扱(課資2-58、直評9昭和60年6月5日)

 相当の地代に満たない地代を授受していた場合の借地権の算定式、

 つまり、自用地価額×[借地権割合×{1-(実際地代年額-通常の地代年額)÷(相当の地代年額-通常の地代年額)}]
 
 ここでの「相当の地代年額」は、その年以前3年間の相続税評価額の平均額で算定します。
 チョイスはありません。

 地価上昇期なら、以前3年平均を採用すれば支払地代が低くできるけど、
 移行借地権の算定の上では、その年の公示価格比準額の方が高く移行分を算定できるよね、
 という都合のいいことはできません。

 法人税の基本通達では、
 年々のランニングの支払地代算定では、あくまで時価をベース、その場合の時価には、それなりのアローワンスをみましょう、

 相続税評価では、個別通達で、
 課税時期に確定した平均額を採用することで厳格にみるよ、

 という違いでしょうか。

 相当の地代は、土地の「借り得」分の資本還元の考え方がベースです。
 わかりにくい部分ですが、押さえてみて下さい。

 ☆  ☆  ☆

 でも、法人税も相続税も同じ「相当の地代」という言葉を使ってるので、それがそもそも分かりにくくしてるんですよね。

 あ、それについてのご質問もいただきました。

 それについては、また今度。

 ☆  ☆  ☆

 人間ドックに行ってきました。

 前回と病院を変えたら、とても丁寧で、安心して受診できました。
 最後のお医者様との面談で、2つも数値を指摘されてしまいました。

 ジムのトレーニング内容や、食事を見なおさなくちゃです。。。。
by expresstax | 2014-10-17 23:48 | 財産評価

東税協様講演、そして自転車専用区分道路

 東京税理士会協同組合様の講演に伺いました。
 テーマは、相続対策です。
 
 毎年7月頃に担当していましたが、今年は7月が難しかったので、10月にしていただき、
 もう第5弾、つまり5回目です。

 今年も100人を越える税理士先生方のご出席をいただき、 もう5回にもなると、飽きられてしまうかなあとも思ったのですが、
 とても熱心にお聞きいただき、
 休み時間と講演後には、たくさんの先生方が列を作ってご質問とご相談をくださいました。
 ありがとうございます。

 最後尾の方の先生方は、ずっと待っていただくことになり、心配しましたが、
 お待ちくださって、ご質問くださいました。
 申し訳ありませんでした。
 
 ご質問をいただいて、時間の制約で言葉足らずだったなと思う部分がいくつかありました。 
 一般的な形で、このブログで取り上げていこうかと思っています。

 また、講演内容と関係なく、お持ちの事案についてご相談下さった先生もいらっしゃいました。

 ありがとうございます。
 こうしたご相談も大歓迎です。
 一緒に知恵を合わせ、力を合わせて先生方の案件解決のお手伝いをさせていただけるのは、
 とても光栄に思っています。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 普段、都心部の移動には、雨でない限り自転車を使っています。
 以前はそうでもなかったのですが、最近身体を動かすのが楽しくなってきて、ますますチャリ派です。

 今日ではないのですが、電チャリで走っていて気がつきました。

 幅の大きな歩道の自転車通行部分の区分は前からありましたが、
 車道の左部分に、自転車専用とした区分ラインが引かれています。
 これは日比谷通りの日比谷公園わきです。
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 虎の門ヒルズの周辺には自転車専用レーンが設定されていて感激しましたが、
 特に、霞ヶ関周辺、虎の門周辺には、かなり増えています。

 道路の左路肩ギリギリを走る車両がとても多く、
 自転車で車道左端を走るのに、通れないじゃん!とか、怖いよ~!と冷や汗をかくのもしばしばです。
 
 でもこうして、自転車専用部分が設けられていると、さすがに、それ以上寄ってくる車両はないので、
 安心です。
 自転車の事故が多いと報道されていますが、
 そもそも人と自転車と車両が混在した交通路が多いことが原因でしょう。

 自転車は、エコと健康の代表ツールですから、
 こうした流れは大歓迎です。

 
 
 














 
by expresstax | 2014-10-16 23:46 | パブリッシング

提案、実行、提案、実行、そしてストレチアの開花

 この数ヶ月、相続税試算やご相談を承っての回答と提案を積み重ね、
 そうしたお客様たちから、ゴーサインを次々にいただき、取り組んでいます。
 ありがとうございます。
 
 数字の実行、実行、実行、です。

 今年の残すところはあと2ヶ月半。
 滞りなく、怠りなく、慎重に進めます。

 がんばりましょう!!

 ☆  ☆  ☆

 自宅のストレチアの花がまた開花しました。
 最初に開花したのが、一昨年10月。
 今度は、ひとつの花穂に、2つの花が開きました。
 最初のひとつです。
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 さらにその花穂から、もうひとつがむっくりと建ち上がります。
 葉の向こうに、さらに花穂らしきものが2つ、膨らんでいます。
 今年はすごいことになりそうです。
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by expresstax | 2014-10-14 23:10 | お仕事

認知症への対応法、そしてツワブキのつぼみ

 先日、成年後見の研修「成年後見人・認知症の理解について」を受講しました。
 成年後見人等養成研修の履修者、つまり家裁登録レベルの後見人予定者対象です。
 講師は川崎幸クリニックの医師杉山孝博先生です。

 認知症について、理解不足だった点が多々あることがわかり、ショックでした。
 
 杉山先生が挙げる認知症理解のための9大法則と1原則を、メモします。

第1法則:記憶障害の法則
 全体記憶の喪失、記憶の逆行性喪失。
 見当識障害は、場所や位置が認識できない。ガラスや鏡を置かないこと。
 夕方症候群。

 
第2法則:症状の出現強度の法則
 より身近な人に対して、信頼して安心して症状が強く出る。子供と一緒。

第3法則:自己有利の法則
 嘘をつくのも、平気で誤魔化すのも、自己保存の本能。

第4法則:まだら症状の法則
 初期には過食がある。食べたことを忘れてしまう。
 おなかが空いているのだから、1日に4食でも5食でも食べさせること。
 おなかがいっぱいになれば、食べていないとは言い出さない。
 食べさせないから、夜起き出して食べ物をあさったり、コンビニで商品を開けて食べたりしてしまう。

 
第5法則:感情残像の法則
 記銘力は低下するが、言葉に伴う感情は残る。
 ①褒める、感謝する、②同情、相づち、③共感、よかったね、④謝る、嘘でもよいので認める、演技する。

第6法則:こだわりの法則
 説得や否定はだめ。

第7法則:作用・反作用の法則   
 強く対応すると、強い反応。

第8法則:認知症症状の了解可能性の法則
 老年期の知的機能低下の特性から症状が出ている。

第9法則:衰弱の進行の法則
 認知症の人の老化スピードは非認知症者の2~3倍。認知症高齢者の4年後の死亡率は83.2%。

介護に関する原則
 認知症者の形成している世界を理解し、大切にする。
 その世界と現実とのギャップを感じさせないようにすること。

 ☆  ☆  ☆

 事務所の公開空地に、ツワブキのつぼみが膨らんできています。
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by expresstax | 2014-10-10 23:08 | プロフェッショナル

日経新聞に掲載されました。そして皆既月蝕

 日経新聞平成26年10月8日号朝刊のM&I(お金と投資)欄に取材記事が掲載されました。
 テーマは生前贈与です。

 先日出版した贈与本での贈与税の非課税特例についてご覧戴いて、取材を受けたものです。
 贈与するなら、賢く、大局観と主導性を持って。
 編集のG様が、とても的確にまとめて下さいました。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 今晩は、皆既月蝕、とのことでした。

 皆既月食と新月は、それぞれ月が消えちゃう現象だけど、
 どう違うの?とわいわい調べたら、

 
 新月は、 太陽−月−地球 と並ぶ。
 地球から見える月面に太陽の光が当たらないので、結果として月は見えない、と。
 つまり、地球から月の裏側を見てるから。

 皆既月蝕は、太陽−地球−月 と並ぶ。
 太陽の光でできる地球の影が月に落ちて、月が短時間見えなくなるんだそうです。

 ☆  ☆  ☆

 夕方、事務所窓から、少し赤みがかった月が東の空に上がってくるのが見えました。
 その下は、東京駅のサウスタワー、ノースタワー、手前は皇居の緑です。
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 夜は、電チャリを走らせて東京税理士会館で研修受講し、
 その帰りに月を探しながら走ったのですが、見当たりません。
 
 ようやく戻った自宅マンションから、浸食の始まった月が見えました。
 写真では小さく見えても、とても明るいです。
 話に聞いていた赤銅色という色ではないですね。明るいです。
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 拡大して撮しました。この後、あっという間に雲に隠れてしまいました。
 月の輪郭が見えて、確かに地球の影が月に映っているんですね。d0054704_041288.jpg
by expresstax | 2014-10-08 23:14 | パブリッシング


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax

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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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