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賃貸不動産経営管理士講習の講演と代ゼミタワー

 昨日は、賃貸不動産経営管理士講習の講演に伺いました。
 1,200名の受講者に対し、衛星ライブで全国11カ所同時配信されました。
 リアルには、代ゼミタワーの290名出席の教室での講演です。
 
 この数年受講者が激増していましたが、
 賃貸不動産経営管理士が、国交省の資格登録制度になり、
 大手不動産会社が、さらに一斉に受講を始めたのだそうです。
 不動産管理のプロ水準の底上げは、日本では急務なのですから、とても喜ばしいことです。 

 私の担当は、いつもと同じ、不動産賃貸経営管理支援の「税務」編です。
 法律は弁護士の亀井英樹先生、建築は建築士の秋山英樹先生(あら、お名前が同じですね。)です。

 セミナー会場の代々木ゼミナールさんの代ゼミタワーは、
 26階建で、上層部は学生さんのレジデンスとか。
 今回の衛星ライブも、代ゼミさんの全校配信のインフラを利用しています。
 教室としての利用だけでなく、こうして全国配信セミナーの利用も多いとか。
 同じフロアでは、京都大学交流会が開催されていました。
 大学の会社説明会のようなものですね。

 講師控室に充てられた教室の写真です。
 相変わらず、黒板とチョークなのが、意外でした。
 といっても昔の黒板より、相当書きやすそうでしたが。
 それに、液晶モニターは、どの角度からも反射せず見えるんですね。
 確かに教室のモニターはそうでなくちゃ困るけど、すごいです。
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 委員の先生たちと、ボクらの頃の代ゼミは、木の校舎だったのに、と、
 持ち時間、わいわいと観察しました。

 熱心に聞いて下さった受講者様、大変な準備をしてくださった日管協のみなさま、
 ありがとうございました。




























 

  
 

by expresstax | 2013-08-31 23:35 | パブリッシング  

消費税歯科技工士事件って

 昨日書いた消費税のお話。
 簡易課税の場合の事業区分についての歯科技工士の分類のことです。
 言葉足らずだったので、書きます。

 歯科技工士さんが、日本標準産業分類では第5種(みなし仕入率50%)を、
 製造業第3種(みなし仕入率70%)だと主張して、税務署さんと争いになり、
 平成17年6月29日名古屋地裁では納税者勝訴、
 平成18年2月9日 名古屋高裁では逆転敗訴、
 平成18年6月20日最高裁に上告するも、不受理、棄却となって
 結果的に、医療の一環としてのサービス業でしょ、と認定されてしまった事案です。

 同じように医療の一環として製作される義肢製作業は、製造業分類なんですね。
 でも、判決は、義肢製作業は、歯科技工は違う、としたのです。 

 第1審の名古屋地裁では、日本標準産業分類が制定されたのは、昭和24年10月、歯科技工士法は昭和30年7月29日なので、日本標準産業分類には、現在の歯科技工士の事業分類は適切に反映されているといえない、として納税者を認めたんですね。
 だって、歯科技工士法により、歯科技工士は患者と接することなく、患者と何らの契約なく、製作した補てつ物(義歯ですね)を納入するのが仕事だから、
 サービス業じゃなくて、製造業が正しい、という、とても納得できる判断です。

 でも、高等裁判所は、消費税法基本通達13-2-4(第三種事業および第五種事業の範囲)「おおむね、日本標準産業分類の大分類に掲げる分類を基礎として判定する」という判断を優先させちゃったんですね。

 つまり、消費税の事業区分は、すべからく日本標準産業分類で分類すべし、という。
 日本標準産業分類が、正しかろうが、正しくなかろうが、古かろうが、とにかく、それによるべし、という。文句があるんなら、総務省に言って、日本標準産業分類を直す請求を起こせや、という。

 消費税率が上がり、簡易課税制度が、どう変化していくかはわかりませんが、
 現行のままなら、第3種と第5種じゃ、税負担はますます差が広がっちゃいますから、
 不公平感、不適正感は、いや増すばかり、となります。

 ところで、この歯科技工士事件の訴訟は、顧問の税理士先生が、お客様を説得しつつ、自費で訴訟費用を負担して、最高裁まで進んだんだそうです。 
 そんなことからも、とても感慨深い判決です。

 

by expresstax | 2013-08-29 23:17  

太陽光発電は消費税第3種事業、そしてありがとうございました。

 お客様の太陽光発電設備の導入が進み、
 法人税申告書や消費税申告書に反映していきます。

 郊外地にせよ、ビルやマンションの屋上にせよ、
 従来なら、未利用だったスペースに太陽光パネルを据え付けることによって、
 売電収入を得ていく事業は、

 未利用スペース利用の新しいビジネスとして、
 買い取り価格等の制度改正や設備の補修等、いくつかのリスクを孕みながらも、
 先進的な経営者様が採用なさってきました。

 これに補助制度やグリーン税制のような税務特例が、
 いわばオマケのようについてきていますが、
 
 平成25年度設置についていえば、
 買い取り価格が下がってしまったこと、
 補助金を受けた場合はグリーン税制が適用できないこと、
 年度ごとに制度の改編や規制が進んでいますので、
 よくシミュレーションして導入検討していただく必要があります。

 電子申請が可能となった50kW未満の場合は、
 税務書類として添付が義務づけられている固定価格買取制度の申請書の写しが、
 認定申請画面プリントで代替するなど、どこにも書いてないんですね。

 資源エネ庁のページを見ると、変更内容と適用開始期日が、もう、わやくしゃです。
 このあたりは、設置業者さんが主導しているはずなのですが、
 徹底していないようです。

 事故が起きそうで、コワイですね。
 制度そのものが、手探りで進んでいる感があります。
 もうちょっと整備してほしいですよね。

 また、太陽光の売電収入については、消費税区分の議論を、事務所でひとしきり。
 製造業で3種だろうね、ということになりました。

 消費税では、課税売上5千万円以下の場合、
 実際支払消費税でなく、みなし仕入率で消費税計算をすることができる簡易課税制度があります。

 その場合の、みなし仕入率は、事業区分により、卸売業の第1種9割を最大に、
 不動産業・サービス業など第5種5割まで、定められています。
 電気ガス、熱供給業は、ズバリ第3種、7割となっているんです。

 太陽光発電は、小さな規模も多いでしょうから、なんとなく頷けますが、
 製造業で、電気業・ガス業・熱供給業などで、簡易課税適用、
 つまり課税売上5千万円以下、というのは、具体的にはどんな業務なんでしょうね。
 プロパン屋さんは卸や小売でしょうしねぇ。(^^ゞ

 そういえば、歯科技工士事件の判決がありましたね。(^^;) 

 ☆  ☆  ☆

 いただきものです。

 ドイツのお土産、ハイジのチョコレートです。
 あちらもとても暑かったそうで。ありがとうございました。
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 出雲大社の遷宮祭のお札をお送りくださいました。
 ありがとうございました。大切にお供えしています。
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 田中美光先生から、ご著書「相続税の増税、あなたの家は大丈夫?」をご恵贈いただきました。
 ありがとうございました。勉強させていただきます。
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by expresstax | 2013-08-27 23:40 | 法人税  

大企業の税務調査頻度下げる、そして迎賓館見学

 今日の日経新聞夕刊に、ほぼ毎年、数ヶ月単位で行われている大企業の税務調査を、
 優良企業については頻度を下げるとの記事がありました。

 11国税局の調査部所管法人500社から優良企業が選抜され対象となるそうで、
 全法人の0.02%でありながら、全法人の申告所得37兆円の1/4を占めているそうです。
 
 確かに、連年の調査は、会社にとっての事務負担の重さはもちろん、国税さんにも負担だったはずです。
 
 ただ、昨今のタックス・レピュテーション(風評)を気にする風潮から、
 こうした色分けが、国税主導で行われていくのは、どうなのかな、と気になることではあります。

 ☆  ☆  ☆

 今日は、事務所メンバーで、いつも事務所から眺めている迎賓館の見学に行ってきました。
 お怪我でお休み中のメンバーが言い出しっぺだったのですが、結果的に参加できず、
 我々が勇んで行ってきました。(^^)/エイエイオー

 御用地の紀国坂側の東門です。元紀伊徳川家の20万坪の中屋敷だった面影がありますね。
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 迎賓館の西門から、入り口で空港カウンター並の身分証や金属チェックなどを受けて入ります。
 正面アプローチは閉鎖され、見学者はあくまで脇の入り口からの入館です。
 それでも、そこらの邸宅よりよほど大きなキャノピー付きエントランスです。
 築104年で、国宝指定されています。
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 入館して写真撮影不可ゾーンに入る入り口に、藤田嗣治の絵がありました。
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 見学者用の順路に沿って、各お部屋(?)を回ります。
 案内の赤腕章さんは、民間委託の会社さん、
 各所で解説してくれてるのはボランティアさんたちのようです。
 迎賓館事務員さんは、青腕章とのことでしたが、見学路にはいませんね。。。。

 と、内部は写真撮影禁止なので、写真はこちらでどうぞ

 興味深かったのは、エアコンなどの設備を各壁沿いや窓枠沿いに、コンソールのように設計してあったこと。これは以前、設計士の先生から、旧家や日本旅館など最新設備を露出できない設計の工夫のしどころだとお聞きしたことがあるので、なるほど、でした。

 外部写真に見えるのは、銅製の雨樋などの付加設備です。
 現在の建物は、メンテナンス可能なように内部取り付けをしますが、
 昔の建築物に美観を損なわず付加していくことはなかなか大変だと思います。

 また、外部業者さんの出入り口やオペレーションのための建物構造も、
 じろじろと見てきました。
 搬送や調理、設備など、100年の科学や文化の発展にキャッチアップし、
 かつ、国賓接待という重要課題を成し遂げていくご苦労が伺えます。

 ここは、隣接する事務棟です。休憩所になっていました。
 でも、右手にはキッチン、奥には白いカバーの大きなグランドピアノがありましたから、
 ん?普段の用途は何なんでしょう。。。
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 本庭です。中央の噴水の向こうの森の向こう、左の黒いヒサシビルが我が赤坂センタービルです。
 上層から3つめ左端が19階の弊社部分です。
 角の執務室部分がスクリーン全開になってるのがわかりますね。(^^;)
 左の白いビルが赤坂Kタワー、森の右に見えるのが左から赤坂パークビル、
 赤坂ガーデンシティ、パークコート赤坂ザタワーですね。
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 噴水の前で、はい、ポーズ。
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 正面玄関の扉です。上に、皇室の16弁の菊の御紋、
 下に、日本政府の紋章である五七の桐の御紋があるのがわかります。
 そうか、御用地は宮内庁管轄だけど、迎賓館は内閣府管轄なのだと、今頃気づきました。(^^ゞ
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 盆栽が展示されていました。
 左が樹齢140年の五葉松です。
 クリントンさんの来日の際、一緒に写ったそうです。
 ちなみに迎賓館敷地内だけでも2万本の樹があるそうです。
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 帰りは、ニューオータニでランチをパクついてきました。
 ごちそうさまでした。


































 










  

by expresstax | 2013-08-26 23:28 | 税務調査  

遺産整理業務の改善、そして5回裏の神宮花火

 遺産整理業務、
 つまり、亡くなった後の遺産の調査や目録作成、名義変更のお手続きを受任しています。

 近年の相続の増加のためか、
 各金融機関やお役所は、ずいぶん整備されて、
 以前に比べて、手続きがスムーズになりました。

 一方、生命保険会社は、外資も国内資本も、かなり雑。
 ええかいな、と思うこともしばしばです。
 お客様とも、呆れたねぇ、と愚痴混じり。

 こちらも徐々に整備されると良いのに、と思います。

 ☆  ☆  ☆

 夜、わさわさと、お仕事をしていましたら、
 大きな音がドーン!

 神宮球場の花火です。
 ヤクルトの試合のある日は、300発の花火が上がります。
 ほぼ8時頃なので、定時打ち上げかと思っていたら、試合の5回裏終了時なんだそうです。
 
 先日の1万発の花火大会に比べ、
 300発程度は、ほんとに、あっという間。
 カメラを構えるヒマもありません。

 でも、カメラに写すなんてことより、
 音と光を楽しむのが花火。

 今日も、綺麗に上がって楽しんでいたら、
 その後の、ピカッ!ドーン!は、雷だったようでした。
 
 天気予報では雨でしたから、早々に引き上げることにしました。

by expresstax | 2013-08-22 23:31 | 相続・贈与  

財産改善が続々、そして豪雨後の白煙?

 お客様から、財産改善のご依頼のご連絡が、続々と入ってきます。
 ありがとうございます。
 一部は、ご提案していたことだったり、
 以前お話にあがっていたことだったり、ですが、
 実行、ゴーサインです。

 昨日の借地権買取の案件といい、
 すごい勢いで、動き始めています。
 
 スケジュールを組んで進めていきます。

 がんばりましょう!!

 ☆  ☆  ☆

 午後、バケツというよりお風呂でもひっくり返したような大豪雨。
 西新宿のビル群も、丸の内のビル群も、霧の向こうに消えました。
 御用地の広場や上智のグランドが、あっという間に水浸し、お池になっています。
 熱帯雨林のスコールのような雨です。

 しばらくすると、雨が小やみになりました。
 ふと見ると、御用地の数カ所から、白煙が上がっています。
 まさか、と目を凝らすと、どうも、煙ではなく、水蒸気のようです。
 うだるような暑さに熱せられた緑に降りかかった雨が、蒸発を始めているのでしょうか。
 面白い現象でした。 
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by expresstax | 2013-08-21 23:45 | 資産運用  

法人への借地権の無償返還、そして伊豆の海

 不動産のプロの方からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 法人所有地の借地人さんが、借地権を返還することになった。
 借地人さんにとって、古くなった建物はもう不要、維持ができなくなったためだそうです。
 建物解体費は地主法人が負担するけれど、解除の合意書はどう書いたらいいか、というものです。

 合意書の表現については、いくつかアドバイス申し上げましたが、

 結果的には、建物解体費相当額で、地主が借地権を買い取るのですから、
 地主法人にとっては、解体費用が、借地権として計上されます。
 当初、権利金を受け入れての借地権設定であれば、土地簿価の損金算入をしていたでしょうが、
 その点は、法人帳簿を確認していただかねばなりません。

 適用通達は、法人税基本通達13-1-14(借地権の無償譲渡等)の(3)です。

 通達は法人借地人をベースに、寄付認定と(3)借地権の朽廃による場合を書いていますが、
 地主の場合は、逆に、借地権の受贈益認定となるところ、
 次の場合には、「これを認める」としています。 
(1)・(2) 略
(3) 借地上の建物が著しく老朽化したことその他これに類する事由により、借地権が消滅し、又はこれを存続させることが困難であると認められる事情が生じたこと。

 個人地主対個人借地人であれば、
 所得税法基本通達59-5の取扱で、ノープロブレムとなるのですが、
 法人地主の場合は、注意して下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 お盆にお休みをいただいて、伊豆に行ってきました。

 とても、暑い!暑い!ですが、海は穏やかです。
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 左が三浦按針(ウィリアム・アダムス)の像、
 中央のポールが、日本初の洋式帆船建造の地の碑、
 右の船が、日本初の洋式帆船「サン・ブエナ・ヴェンツーラSAN BUENA VENTURA」号
 だそうです。
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 最近証券化したという星野リゾートさんで宿泊しました。
 星野リゾートさんの見学気分です。
 豪華な伊勢エビや金目を、伊豆の山葵をおろしながらいただきました。
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 伊東は、とても泉質がよく、ゆっくりと休養できました。
 ありがとうございました。

by expresstax | 2013-08-20 23:25 | 法人税  

本気のスパイラル、そして神宮花火大会

 お盆は、ちょっとお休みをいただいたあとは、
 遺言のお手伝い、
 譲渡税のお手伝い、
 税務調査のお手伝い、
 遺産整理のお手伝い・・・、
 酷暑の中を、西に東に動き回っていました。

 お客様たちもお元気に戻っていらっしゃいました。
 お帰りなさい。

 ☆  ☆  ☆

 ところで。

 すぐできることは、すぐやる、
 考えた方がいいことは、別の案件をやりながらでも、考えを熟成させながら、走る、
 課題は数年設定でも、一日、一日、成し遂げていく、
 それはただの進捗ではなく、
 その間の、自分の成長という別な成果がついてきます。
 
 小さくてもいいので、少しずつでも成し遂げて、
 とにかく、結果を出す、成功することです。

 小さな成功を続けていけば、それが自信となり、自分の成長となります。
 いずれ、当初からは想像もできなかった高みへと上がっていけます。
 成長のスパイラルです。
 でも、そのためには、まず、自分の小さな成功の実績を作ることです。

 不慣れなために、どうしていいか分からないとき、
 一歩を踏み出せないとき、
 でも、事態は、どんどん進行して、
 業績は悪化していく、でも、どうしていいかわからない、 
 「茹でガエル」という表現をする場合もあるようですが、
 そんな負のスパイラルに陥ってしまったとしたら、

 確かに、経営を悪化させ、資金を流出し、財産が減れば、
 相続税は減ります。
 もしかしたら相続税はゼロにもなるんでしょうが、
 そんな道を選んでいただきたくないのです。

 ご自身が、勇気を出して、方向転換を決断していただくしかありません。 
 我々が提供するのは、その決断です。
 我々は、泉の場所をお教えすることと、そこへ導くことはできますが、
 泉の水を飲むのは、お客様です。

 勇気というのは、だいそれたことではありません。
 「本気を出す」というのを「勇気」というのです。

 弊社が、「本気のお客様専門です」と案内に書かせていただいているのはそのためです。

 もう一歩を踏み出していただく「本気」を、
 ご自身の、自社の成長に、本気で貪欲になっていただく「勇気」を、
 横で一緒に走りながら、見守っています。

 ☆  ☆  ☆

 先週の土曜日は、神宮の花火大会でした。
 事務所にシャンパンやビール、サラダやおつまみを持ち込んで、
 花火鑑賞大会とシャレました。
 冷房を効かせながらの涼しい花火の贅沢です。

 虎ノ門事務所時代は、平成22年の東京湾花火大会は事務所で鑑賞できましたが、
 平成23年は3.11での中止、
 昨年夏は、東京湾方向に虎ノ門ヒルズの建築中の高層が立ちはだかり、
 花火、もう見れないね~、とがっかりしていました。

 この元赤坂事務所では、神宮方面が一望できるため
 期待していた通り、思い切り、満喫。
 風向きによっては、煙で花火が見えにくくなるのですが、方角もよかったようです。

 東京湾や隅田川花火、多摩川花火は、とても大きく高く打ち上げますが、
 神宮花火は、1万発といっても、低めに上がるようです。
 市街地の真ん中だからかなあ、消防や防災の基準が厳しいんだろうねぇ、と
 やんやと評定しながらの鑑賞です。

 しかし、アイフォンのカメラで花火を撮すのは、難しいです。
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 これは、私の写真がヘタクソなのです。すぐにホワイトアウトしてしまいます。
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 ほとんどイラクの空爆です。(泣)
 花火もすごいんですが、音もハンパじゃありません。
 ビルにダイレクトにぶつかってきます。
 いろいろな意味で、堪能しました。(^^;);;
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by expresstax | 2013-08-19 23:29 | 相続・贈与  

補助金ぞくぞく、そして夕張メロン

 先日、補助金を受けての太陽光発電を導入の話を書きました。

 太陽光発電に限らず、今は、設備投資について、
 さまざまな要件はありながらも、
 補助金の制度が次々に繰り出されています。

 もう、何が何でも、景気を上げて、消費税アップの土壌を作ろう、という大合唱です。

 経済財政諮問会議で、補助金の削減や整理が議論されていますから、
 ほとんどラストチャンスかもしれません。
  
 補助金は、借入金と違い、返す必要がない、もらいきりのお金です。
 国や自治体の制度ですから、当然、非課税措置です。

 グリーン税制に関しては、平成25年4月以降は、税特例と補助金のダブル適用はできませんが、
 補助金を受けて、残額は普通に償却はできるのです。

 したがって、補助金を受ければ、年々の法人税や所得税は受けない場合より多くなりますが、
 でも、資金繰りの健全化のためには、ベストでしょう。

 補助金適合するための要件をクリアするために経営の障害になってしまうようでは困りますが、
 そうでなければ、受けられるものは、受けましょう。

 適合するお客様に、ばんばん、ご提案して、
 検討を開始していただきます。

 がんばっていきましょう!
 
 ☆  ☆  ☆

 お客様からいただいたギフトカタログから、
 夕張メロンをチョイス。届いて熟したところで、冷やしていただきました。

 出勤中のメンバーだけでいただきますから、 
 1人120度!
 メロンだけでお腹がいっぱいになりました。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2013-08-08 23:53 | 経営  

教育資金一括非課税贈与の手数料、そして三笠山パンケーキ

 お客様とのお話で、教育資金一括非課税贈与のことが話題になりました。

 今年4月からスタートしたこの制度は、かなりの利用が進んでいるとのこと。

 孫が10人いるからと、手持ちのキャッシュ、1,500万円×10人=1億5千万円贈与しちゃったら、
 相続税の「節税」にはなっても、
 贈与した1億5千万円は、教育資金としてしか使えません。

 金融資産が減ってしまい、実際に相続になって、
 他には不動産や自社株など換金できない財産ばかりで納税資金がないよ~!となっても、
 贈与した教育資金を金融機関から戻してもらうことはできません。

 制度が、1人最大1,500万円というだけであって、
 最初は数百万円の贈与とし、あとで積み増したっていいんですから。 
 贈与は、全体計画の中で、注意して進めてください。

 ☆  ☆  ☆

 ところで、教育資金一括非課税贈与の制度が、信託銀行さん主流で進んでいるそうです。

 以前、このブログで、「教育費一括信託贈与非課税はどんな制度になるか」と予測していた頃、
 つまり、タイトルにあるように、信託協会主導で制度化されたこの制度が、
 「信託」で行われるかのように税制議論されていました。
 先行する「特別障害者に対する贈与税の6千万円非課税制度(相続税法21条の4)」のように
 もし信託で制度化されるとすると、信託銀行さんへの信託報酬がかかるかも、と予測していました。

 でもその後、法律が出てみると、一括贈与は信託銀行だけでなく一般の銀行や証券会社でもよし、とされていたわけです。
 もし信託銀行で信託報酬がかかるなら、先に贈与してしまって、銀行さんなどで手続きする方がトクかも、なんて議論もしていたのですが、
 
 伺うと、信託銀行さんは、「ほとんど無報酬」でやっているとのこと。

 「ほとんど」の部分をよくよく聞くと、
 信託銀行さんは、預かった資金を金銭信託で運用する、
 その運用益の中から手数料を受けて、残りがあれば、受益者に還元する、とのこと。
 
 でも、今の金銭信託の運用益なんて、めちゃ低いはず。
 手数料を考慮すると、アシがでてしまう場合でも、
 それは銀行負担とする、ということなのだそうです。

 つまり、信託銀行さんは、アシを出しても、受託のメリットがある、と見ているわけですね。

 確かに、教育資金の受託は、最長30年の長期受託ですから、
 その間に、時代は変わり、運用報酬だって増えるかも、なんですから。

 はい、よくわかりました。

 というわけで、教育資金一括贈与の取扱金融機関については、
 手数料の心配は、今のところ不要、ということのようですね。
 
 ☆  ☆  ☆

 友人から贈ってもらった文明堂さんのどら焼きの三笠山。
 事務所で、レンジでチンして暖めてから、やはり頂き物のあまおうアイスクリームをのっけて。
 ほかほかで美味な三笠山パンケーキとなりました。
 ごちそうさまでした。
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by expresstax | 2013-08-07 23:26 | 相続・贈与