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 借上社宅家賃の話が途中でした。すみません。

 あ、そもそも、何で個人事業者が社宅?というご質問には、 
 はい、そういう業種があるのですよ。
 法人化の選択肢をあえて採用せずに、それなりの規模があっても個人事業という業種です。(^^)
 そんじょそこらの法人よりは、よほど与信の高い個人事業です。

 その従業員さんには、優秀な人を採用するインセンティブとして、
 お仕着せの一棟社宅ではなく、ご本人に選ばせる借上社宅がベター、と。 
 だから、オーナー様や仲介業者さんは、法人でなくちゃ、
 なんて、偏見は持たないでくださいね。(^^)

 この借上社宅の通達家賃の計算では、固定資産税の課税標準を調べます。
 固定資産税の評価額や課税標準額は、土地の地番ごと、建物の家屋番号ごとに付されています。

 まず第1のハードルは、住居表示と地番。
 賃貸借契約書に地番が記載されている場合もありますが、
 例えば国交省さんがリリースしている賃貸住宅標準契約書には、住居表示しかありません。
 そのためかどうか、記載は住居表示のみ、地番のない契約書も多いのです。
 そのため、賃貸借契約書に住居表示が書かれていない場合は、地番や家屋番号を調べねばなりません。

 そもそも住居表示は、「住居表示に関する法律」に基づいて、行政が決める不動産の表示であり、
 建物ごとにナンバリングされています。

 地番や家屋番号は、法務局が、土地登記の筆の単位や家屋ごとに付番される登記上の番号です。
 郊外にいくと、住居表示と地番が同じ、なんてところもありますが、
 都会ほど、全然違う番号になります。

 じゃ、住居表示から、どうやって地番を調べるの?といえば、
 一番早いのは、自治体の固定資産税課で聞いちゃうことです。
 自治体は地籍図をもっていて、いい担当官さんに当たれば、照合して教えてくれます。
 自治体によっては、地籍図を閲覧公表しているところもあります。

 が、それは自分で調べてください、と拒否るケシカラン自治体や、
 調べ方を知らないで窓口に立っている不慣れな担当官さんも、ママいるとか。

 そっちでわかるじゃろがぁ、調べんかぃ!とスゴんでもいいでしょうが、
 どうしようもなければ、登記所に行くと、
 ブルーマップが閲覧できるようになってます。

 ブルーマップは、住宅地図の親分みたいなもので、
 別名を「住居表示地番対照住宅地図」(ズバリですね)というそうです。
 B4版の、デカくて分厚い青い表紙の地図帳です。
  
 公図界、公図番号、地番だけでなく、用途地域なども入ってる優れものです。
 当然、購入すると高額ですから、必要なときに法務局に行けばすみます。

 そんなこんなで、ようやく自治体の資産税課の窓口で、
 「固定資産証明閲覧申請書」を書くところまでたどりつきます。
 ここで、調べる物件の地番や家屋番号を記載して提出するわけです。
                  (To be continued)

 ☆  ☆  ☆

 今日は仕事納め。
 
 昨日は忘年ランチに繰り出した後は、事務所の大掃除でした。
 といっても、メンバーのみなさんが、窓ふきやバルコニ掃除などに精を出している傍らで、
 わらわらお仕事をやってまして、すみませんでした。m(_ _)m

 忘年ランチは、すぐ近くの起き上がり小法師さん。
 虎ノ門の数少ない瀟洒な料理屋さんです。
 懐石料理のコースに、ビールで乾杯してしまいましたとさ。

 今日は今日で、事務所玄関に門松、執務室にお供えを飾り、
 今年最後の、東日本大震災への寄付も済ませました。

 今年もお疲れ様でした。
 来年も、いい年にしましょうね。
by expresstax | 2012-12-28 23:02 | 固定資産税
 ぎょうせいさんの月刊税理平成25年1月号に論稿が掲載されました。
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 所得税実務「電力売買取引を行った場合の税務取扱い」です。

 確定申告の時期を迎え、
 平成24年中に太陽光発電の全量売電設備を導入した場合には、
 3月まではエネ革税制、そして5月以降はグリーン税制により
 即時償却や税額控除制度の適用が可能です。
 所得税の場合は、余剰売電か全量売電かにより取扱が異なるとされるところから、
 整理をしました。

 最近になって太陽光発電への関心がにわかに高まっています。

 制度のスタートから遅れに遅れ、国税の質疑応答の公表が11月になり、
 とりわけ個人については、余剰売電と全量売電の取扱が混同され、
 あいかわらず国税が、国の政策の足引っ張りをしている感があります。
  
 ただこれも、
 太陽光発電設備の導入により有利な税制を適用できるだけの、
 つまり即時償却や税額控除を受けられるだけの所得を、
 個人であれ、法人であれ、叩き出していただけるのが前提です。

 弊社のお客様も、続々と太陽光全量売電設備の導入に入っています。
 
 自然エネルギーへの支援になればとの想いで書きました。
 ご参考に。

 ☆  ☆  ☆

 お歳暮をいただきました。
 お心尽くしを、ほんとうにありがとうございます。
 お役に立てますように、事務所一同、がんばって参ります。

 キハチさんの詰め合わせをいただきました。
 お心遣いをありがとうございます。
 複雑な事案で脳みそがヒートアップしたときになによりにいただきます。
 ありがとうございました。
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 忘年会等の軍資金にさせていただきたいと思います。
 ありがとうございました。
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 とても貴重な牛肉の佃煮をいただきました。
 しっかり味わっていただきたいと思います。
 ほんとうにありがとうございました。
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 クリスマス前に、ロブスターを贈っていただきました。
 フタを開けると、とても大きな2尾がごそごそ。
 う、ごめんね、と合掌して、大鍋でお料理させていただきました。
 とてもおいしく貴重なものを、ほんとうにありがとうございました。
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 クリスマス前にフロインドリーブのシトーレンをいただきました。
 ずっしりと重く、事務所で切り分けると、とても幸せな気持ちになりました。
 ありがとうございました。
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 お土産にいただきました。
 人生の新たなステージ、ご活躍をお祈りします。
 ほんとうにありがとうございました。
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 ご相談者様からコロンバンのビスケットのお土産をいただきました。
 お役に立てれば光栄です。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2012-12-28 11:06 | パブリッシング
 個人事業主のお客様が従業員さんに借上社宅を提供することになりました。

 えー、ここで、社宅と言ってるのは便宜上。
 法人が従業員さんに提供する、いわゆる「社宅」に限らず、
 個人事業者が、従業員さんに提供する住宅も、当然、通達家賃でOKなのです。

 所得税法基本通達36-45 ( 使用人に貸与した住宅等に係る通常の賃貸料の額の計算)では、
 「使用者が使用人に貸与した住宅等に係る通常の賃貸料の額」としてますね。
 法人が従業員に、とは、ひとっことも、書いてないんですね。

 これは、法人従業員だろーが、個人事業主のもとで働く従業員だろーが、
 おんなじさっ、平等だねっ、としてるからなんです。

 ☆  ☆  ☆

 さて、借上社宅の通常の賃貸料=通達家賃を計算するには、
 その借上社宅の土地と建物の固定資産税の課税標準額を調べねばなりません。

 でも、借上社宅って、つまりは、他人である大家さんの土地建物。
 これの課税標準額って、いわば超個人情報です。

 その超個人情報である他人の土地建物の固定資産税課税標準額を、
 入居者が調べることができるか、っていうと、
 できるんです。
 
 「借地人・借家人等、賃借権その他の使用又は収益を目的とする権利
 (対価が支払われるものに限る。)を有する方」は、
 固定資産税の課税台帳の閲覧や評価証明書の交付を受けることができる、とされているんですね。
 
 もちろん、そのためには、自分は権利者だっ!という証明が必要ですから、
 賃貸借契約書や契約書等に基づいて賃借料等を払い込んだ領収書等 を見せればOK。

 では、と勇んで、固定資産証明閲覧申請書を、作成しようとすると、
 はて、物件の所在地(登記簿の地番)欄。

 大家さんとの建物賃貸借契約書を、どうひっくりかえしても、
 書かれているのは住居表示だけ、地番や家屋番号は、通常、書かれません。
 
 そして固定資産課税台帳は、土地は地番、家屋は家屋番号が特定できないと、
 閲覧できません。
 
 えーーっ、これじゃ、証明書、とれないよ~!
 というわけで、長くなるので、ここから先は明日ね。(^^)/

 ☆  ☆  ☆

 お歳暮をいただいています。
 ほんとうにありがとうございます。

 播磨屋本店さんのおかきをいただきました。
 お心遣いをありがとうございます。
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 いつもご指導をいただいている尊敬する先生から、ジュースセットをいただいてしまいました。
 ありがとうございます。今後とも、よろしくお願いします。
 1本は、もう誰かさんの喉を潤してしまったようでした。
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 おいしいクッキーをいただきました。
 ありがとうございました。
 これも、くいしんぼさんのお腹に、一部おさまってしまったようです。(^_^;)
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 とても大きなポインセチアの鉢植えをいただきました。
 クリスマス前でしたので、さっそくツリーのそばに置かせていただきました。
 ありがとうございました。
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 とても珍しい烏骨鶏のカステラをいただきました。
 しっとりとしておいしく、元気が出そうです。
 ほんとうにお気遣いいただき、ありがとうございました。
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by expresstax | 2012-12-26 23:15 | 固定資産税
 以前、ここでも書いていた
 中小企業金融円滑化法、通称モラトリアム法が、やはり来年3月末で廃止になるようです。
 明日からの自公政権では、日本再生法と関連してモラトリアム法に代わる制度を準備するのだとか。

 旧政権時代は、モラトリアム法は廃止のうえで、
 企業再生支援機構などが支援する仕組みで対応するとのことでしたが、
 これは倒産の危機に瀕する中小企業向け。

 一般の借入については原則に戻るということでしょう。

 株価の上昇や種々の要素を睨みながら、来年の舵取りが必要です。

 ☆  ☆  ☆

 出張で不在にしていました。
 出張先では、大変に、お世話になりました。
 お心づくしの数々、ほんとうにありがとうございました。

 出張の成果が結実できますように、がんばって参ります。

 ☆  ☆  ☆

 お歳暮をいただいています。
 ありがとうございます。

 いつもの大きなシクラメンの鉢植えをいただきました。
 ありがとうございました。 
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 無添加の素晴らしいジュースを今年もいただきました。
 リフレッシュします!ありがとうございました。 
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 今年もお銘茶をいただきました。お心遣い、ほんとうにありがとうございます。
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 これはお歳暮ではなく、代表の出張土産、萩の月です。
 ありがとうございました。
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 ダロワイヨのマカロンです。事務所の大人気です。
 ありがとうございました。
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 たねやさんの栗月下をいただきました。
 ありがとうございます。お茶受けにおいしくいただきます。
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 ホテルオークラのマドレーヌの詰め合わせをいただきました。
 ありがとうございます。おいしくおやつにいただきます。
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 素晴らしい山梨ワインをいただきました。
 貴重なものをありがとうございました。
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by expresstax | 2012-12-25 23:43 | 経営
 衆議院選挙で自民党が大勝、自民党294議席+公明党31議席=67.7%。
 2/3以上の議席を占めました。

 来年1月には、自公体制下での税制改正大綱が出され、閣議決定、
 改正法案が国会に上程され、
 衆議院可決、参議院で否決されても、衆議院で2/3以上で再可決すれば、成立!
 となります。

 そこで、はい、学校で習った日本国憲法59条第2項です。
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憲法第59条
第2項  衆議院で可決し、参議院でこれと異なつた議決をした法律案は、衆議院で出席議員の三分の二以上の多数で再び可決したときは、法律となる。

=============================

 衆議院で可決するも、参議院でスッタカモンダカやっててラチがあかないときは、次の同条第4項ですね。
=============================
第4項 参議院が、衆議院の可決した法律案を受け取つた後、国会休会中の期間を除いて六十日以内に、議決しないときは、衆議院は、参議院がその法律案を否決したものとみなすことができる。
=============================
 つまり、参議院で決まらずに60日経っちゃうと、参議院で否決されたものとみなされて、上の第2項に戻り、衆議院で2/3以上で再可決すれば、成立!となります。
 衆議院で2/3以上議席というのは、それほど強烈なパワーを発揮するのです。

 平成25年税制改正大綱は、自民党が準備する「日本再生法」にリンクするとのことです。
 
 平成25年度税制改正法案は、

 どんなにがんばって1月に法案上程しても、
 衆-参-衆、と進むならば、3月までの国会成立は難しく、

 また租税特別措置の日切れ法だけ「つなぎ法」でつないでいくのでしょうが、
 良かれ悪しかれ、とりあえず、多少予測可能性のある税制改正プロセスになりそうです。

 では、平成25年改正法は?というと、
 「日本再生法」で、景気刺激の設備投資税制が導入されるんでしょうね。

 ご質問の多い相続税改正は、
 昨年6月の3党合意(=民主・自民・公明の消費税増税+高所得者資産課税増税)
 の約束を守る限りは避けられないでしょうが、

 では、財務省提示の基礎控除や税率の数字が、
 自民党政権下でそのままかどうかは、今後の展開次第でしょうか。
 見直しが入るといいなあ、と期待しています。(^_-)☆ 

 ☆  ☆  ☆

 お歳暮をたくさんいただいています。
 ほんとうにお心遣いをありがとうございます。

 ヨックモックのクッキーをいただきました。
 お茶請けにいただきます。ありがとうございました。
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 ギフトカタログをいただきました。
 楽しみにえらばせていただきます。ありがとうございました。
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 サダハルアオキのチョコレートのお菓子です。
 貴重なものをありがとうございました。
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 このブログの読者様からウィーンのデメルのザッハトルテをいただきました。
 いつも貴重なものをありがとうございます。
 お読みいただけるだけで光栄です。ありがとうございました。
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 ゴディバのトリュフをいただきました。
 みんなでおいしくいただきました。ありがとうございました。
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 庵月堂さんの栗蒸し羊羹です。おおきな栗がごろごろに、とてもおいしい蒸し羊羹です。
 おいしいものをといつも探してくださるとか。
 ほんとうにありがとうございます。
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 鈴懸さんの草月です。しっとり美味しいお菓子が美しい籠に入っていました。
 ありがとうございました。
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 ☆  ☆  ☆

 明日からみんなで出張です。
 ブログもしばらく更新できませんが、よろしくお願いします。
by expresstax | 2012-12-18 23:06 | 税制改正
 衆議院選挙は、自民党の大勝でした。
 3年前の自民党議員さんたちの赤坂議員宿舎から去る
 葬列のような引越トラックの連なりを思い出しました。
 今年は、真逆の光景が展開されるのですね。

 朝9時の瞬間、開いていた日経ネットの日経平均株価が、
 パーンと、150円ほど跳ね上がりました。

 舵が切られます。
 帆を上げて進む先の海原は、大洋でしょうか、嵐でしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 お客様の後継者様が、来年1年の経営計画表を送ってくださいました。
 昨年から、こうして作成なさって送ってくださるのです。
 それ以前は、経営の係数や税務など、とんと知らされていなかったお立場です。

 昨年、経営計画にチャレンジなさり、
 今年の計画書は、数値が精緻に、そして裏付けをともなって、
 大変優秀な計画書です。

 弊社が関与させていただいて、2年ほど。
 なんという成長でしょうか。

 厳しい条件や環境の中でのご努力です。
 しかし、そんな中で、さらにご自身に厳しく、周囲には大きな慈愛をもって
 本当に誠心誠意の努力と企画によって、
 まさに計画通りの、
 誰もが驚愕する素晴らしい結果を叩き出してこられました。

 頭が下がります。
 そして、人は、いったいどこまで成長するのだろうと、
 感動に胸が熱くなりました。

 今年のお客様のがんばりは、誰より、我々がおそばで拝見しました。
 来年、ぜひともご無理のないように、
 まっすぐにお進みください。
 我々が、引き続き、おそばでずっとお守りします。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 先週は、お客様との忘年会でした。
 ご招待をいただき、すっかりごちそうになってしまいました。
 ありがとうございました。

 帰りに、お客様手作りのリンゴジャムをお持ちくださいました。
 とても、時間とお手間とお気持ちのこもったジャムを、
 ありがたくいただきました。

 上は、お店が包んでくれた岩魚酒の岩魚です。
 下が、お客様手作りのジャムです。タッパにいれてくださいました。
 シナモンの香りと、リンゴの食感のいい素晴らしいジャムです。
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 さっそく、翌朝の朝食のホットケーキでジャムをいただきました。
 元気が出ます!
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2012-12-17 23:27 | お客様
 自分だけで仕事をしようとがんばってしまうと、 
 結局、自分の力以下の仕事しかできません。
 
 仲間から知恵を集めて、プロの先生にお尋ねして、
 弊社の秘密兵器データベースを引きまくって、
 仲間とディスカッションして、サジェストされて、
 そっか~!なんて気づいて、お客様にみていただいて、
 また、そっか~!と発見して、補正して。

 知恵を集めて、スパイラルに組み立て直し、
 できあがるのは、誰にもできなかった新しい仕事です。

 自分、自分、でやってしまうと、自分の「満足」は、できるかもしれないけれど、
 お客様の「感動」は作れません。

 知恵を集めることでの創造。
 やっていきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 1階ロビーのクリスマスツリーです。
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 赤坂ツインタワーのイルミネーションです。
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 こちらは、ツインタワーの通路のクリスマスツリー。
 毎年、違うんですね。
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 新お茶の水のサンクンガーデンのクリスマスツリーです。
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by expresstax | 2012-12-14 23:36 | プロフェッショナル
 遺言書のあるご相続。
 でも、遺言書を書いた時点と、現況が異なるというのは、
 とてもよくあることです。

 ご相続人様たちがよく話し合って、
 遺言書の一部を変更することになった場合。

 不動産以外の変更なら、一部変更でもいいのですが、

 不動産の変更の場合に、
 遺言書とその変更の協議書を登記所に持ち込まれると、
 登記所は、遺言書を原因証書として、登記を受け付けねばなりません。
 
 そのため、
 変更後も含めた全不動産の取得について
 分割協議書に全部を書き直さねばならないという作業が生じます。

 名義のある資産は、最後は、名義変更までたどり着けなければなりません。

 とはいえ、さまざまな想いが交差しての結果としての変更です。
 言葉の一つで、一触即発。
 合意が崩れたら、元も子もありません。

 このあたりの調整を、丁寧に丁寧に進めていきます。

 ☆  ☆  ☆

 ある日の浅草です。
 スカイツリーが真正面です。
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 仲見世からの浅草寺です。
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 五重塔の上に、上弦の月です。
 寒い夕のそぞろ歩きも、浅草の空気です。
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by expresstax | 2012-12-13 23:16 | 相続・贈与
 後継者様たちの会で、相続について、若干の講義をさせていただきました。

 皆様、お若く、素晴らしい後継者様たちです。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 長年拝見してきて、
 成功する後継者様たちには、一つの共通点があります。
 「親の資産を当てにしていない」ことです。

 まるで逆説のようですが、でも、そうなんです。
 
 「親の資産を守ろう」というところからは発想せず、
 自分で無から有を作り出す、
 そこに親の資産があったら、それは感謝しながら利用させてもらう、程度です。

 自らビジネスモデルを作り、自ら展望し、自ら築き上げていきます。
 ほとんど創業スピリット近いものです。

 後継者であることで、スタート段階から抱えるモノが多いぶんだけ、
 若干、ご苦労が多いかもしれません。

 ☆  ☆  ☆

 でもそれは、いわば、当然のことなのです。

 これだけ変転の激しい時代のなかで、
 引き継いだ方法を漫然と踏襲していて、成功できるわけもなく、
 まして「節税」だけで汲々としても、ロクなことになりません。
 
 時代の中で、考え、工夫し、生み出していく人が成功していくのです。

 親の資産に限らず、

 過去の遺産、
 過去の事例、
 過去の方法を、踏襲するだけでは変わりゆく先では通用しません。

 極端には、
 自分の過去の成功体験だって、
 全否定するところから、新たに作り出していかないことには、
 その瞬間から、遅れ、劣後していきます。

 まるで、下りのエスカレータを駆け上るかのような時代のビジネスの中で、

 今まさに新しい仕組みを築き上げていこうとする後継者様たちを拝見して、
 それも謙虚に、学び、意見を交わしあいながら、励まし合いながら、
 進もうとする若い力を拝見して、
 嬉しくなりました。

 がんばりましょうね!

 ☆  ☆  ☆

 夜の汐留です。

 カレッタ汐留では、リュミエの森と題して、
 イルミネーションと3Dプロジェクションマッピングです。
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 寒い中に、光の造形が浮かびます。
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by expresstax | 2012-12-12 23:07 | プロフェッショナル
 不動産コンサルティング技能試験は、
 試験合格と宅建または不動産鑑定士の登録後5年の実務経験で、
 不動産コンサルティング技能登録者として、登録できる制度です。
 
 平成19年以降、この試験の試験委員を拝命しています。

 今日のその会合で、委員の先生方とおしゃべりしていて、
 太陽光発電のお話がでました。
 
 都心部であれば、ビルやマンションの屋上は、
 まさに、未利用空間。
 そこに太陽光パネルを設置して、電力を売ることで、空間を活かした収益とする、
 あるいは自分で機械を設置しないのであれば、「屋根貸し」もある。

 郊外であれば、未利用の原野を利用する。
 S先生のお話では、長野の美ヶ原でその挑戦が始まっているとか。
 
 売電価格が現在の42円/kWより多少下がっても、十分に採算のとれるビジネスなのだそうで、
 不動産コンサルタントは、新たなビジネスを巻き起こすべし、
 そして、太陽光発電は、不動産ベースの新たなビジネスそのものだと。

 確かに、製薬会社さんなど、工場社屋に一面に太陽光モジュール(パネル)を設定して、
 クリーンエネルギーを訴えて自社のイメージアップとしています。

 ちょうどグリーン投資税制について論稿を書いていたところでしたので、
 びっくりしてお話を伺いました。
 現実は、さらに加速しているのですね。

 ☆  ☆  ☆

 太陽光発電で、「屋根貸し」が始まっているのだそうです。
 屋上のスペースを貸す、専門業者さんがパネルを設置して、売電するのですね。
 
 かねてから、日本の建物の屋上は、汚いなあ、と悲しく思っていました。
 欧米の都市の航空写真を見ると、屋根がシンボリックに造形され、
 美しい都市景観の大きな役割を果たしています。 

 日本のビルやマンションは、ファサード(外壁)は美しくデザインされていても、
 屋根は、ほとんど、防水加工しただけのコンクリートと、機械設置所のようになっていて、
 あるいは、へりポート(Hマーク)や救助スペース(Rマーク)となっていて、
 全く美しくありません。

 ということを東大の伊藤滋先生がおっしゃっていて、
 そうだそうだ!と思っていました。

 でも、反対に考えれば、デザインされていない屋上なら、
 パネル設置も、自在にできるでしょうから、
 これは逆転の発想かも、とも思います。

 論稿を書いていて、太陽光モジュールの製作メーカーさんに取材したところ、
 既存のビル・マンション屋上への設置は、屋根の内側に設置するので、限度があるが、
 新しい建物の場合は、太陽光モジュール自体が屋根として設計されるものもでているのだそうで。
 従来の瓦屋根に比べ、はるかに軽い素材なので、建築への負荷は少ないのだそうです。
 その分、後付けの屋上設置型は、風圧抑制が必要なのだとのこと。

 こうして、研究されていって、日本の汚い建物屋上の名誉挽回ができれば、
 もちろん太陽光モジュールも美しく設置されるという前提ですが、
 これはいいかも、なんて考えています。

 ☆  ☆  ☆ 

 事務所のクリスマスツリーに、チョコレートのサンタさんや雪だるまくん、
 長靴ちゃんがつきました。ドイツのチョコなんだそうです。
 Fさんが、買ってきてくれました。
 ありがとうございました!
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by expresstax | 2012-12-10 23:13 | 不動産

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax