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オーナー様資産法人化セミナー

 先週の土曜日は、資産オーナー様対象の資産法人化セミナーの講演に伺いました。
 既に、投資物件を数棟以上お持ちの、「熱い」オーナー様たちを対象に、
 法人化や、運営の注意点などお話をさせていただきました。

 一緒に講演させていただいた福田財産コンサルの福田郁雄先生、
 きめ細かいご準備をくださった主催者様、ありがとうございました。

 その後、今週に入って、法人化や、既に法人化しているけれど、
 十分活用するためにはどうしたらいいかのご相談のアポイントメントをいただいています。
 はい、しっかり、アフターサービス、させていただきます。(^^)

 7月も終わりですね。

 暑い8月、ますます熱く、がんばりまっしょい!

 

by expresstax | 2012-07-31 23:14 | パブリッシング  

トリプルディスプレイ

 できました!
 執務机のトリプルディスプレイです。

 まずは、私の机から、19インチディスプレイ3枚。コックピット状態です。
 財産評価の図面とエクセルシート、申告ソフトや作図シートを3画面展開で処理したり、
 原稿書きやレジュメ・パワポ作成の際の原稿画面と、財務省ページや判例、条文ページを3画面展開したり。
 画面切り替えのストレスから解放され、相当、楽に、スピード化されます。
 めちゃめちゃ、嬉しいです。
 ありがとうございました!
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 思えば、
 全員液晶ディスプレイにしたのが、1998年4月、14インチですね。
 全員デュアルディスプレイにしたのが、2008年2月、このときは17インチです。
 今の事務所では、2010年9月のオープン時から当然デュアル
 このとき私は4×3の19インチ、代表は横長24インチ
 そして、今回、私は、19インチのトリプルディスプレイ。
 ディスプレイのマルチ化の歴史は、お仕事の目に見えるハイレベル化の歴史です。
 時の流れを感じます。
 
 現在のお客様の資産や経営のシミュレーションには、
 トリプルディスプレイでも、ようやくなレベルです。
 求められるものは、大きいのです。 

 弊社は来月から新メンバーが増えるので、そのための事務所作りを進捗中。
 代表が、ぜーんぶ、セッティングしてくれました。
 私以外の3人は、23インチ横長画面の2画面(デュアルディスプレイ)です。
 さあこれで、お仕事、がんばっちゃいましょう!
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by expresstax | 2012-07-30 23:25 | 事務所  

譲渡税の還付-取得費は合理的算定価額で

 税理士先生からのご質問です。

 会計事務所さんのビジネスで、譲渡税還付という広告が出ている。
 売却資産の取得原価が不明なために、
 概算取得費として、譲渡対価の5%だけを計上したような過去申告について、
 取得原価を合理的に算定した更正の請求書を出せば、譲渡税が還付されるというが、
 そんなことで還付されるのだろうか、というご質問です。

 合理的な立証ができれば、還付になるでしょうね、これは。
 当初申告段階で、資料不足でやむなく概算取得費を適用していたとしても、です。

 たとえば、昭和バブル期に確か1億円で買った土地を、4千万円で売った。
 でも、当初の契約書や領収書がないので、
 あきらめて取得費原価4千万円×5%=200万円として、
 3,800万円×20%=760万円の税金を払う、なんて、ナンセンスです。

 税法や通達だけを教条主義的にお勉強した税理士さんだと、
 そんな馬鹿な処理に走ってしまうかもしれませんが、それではお客様は救われません。

 還付をビジネスとする事務所さんについては、あまり品が良いとは思えませんが、
 それでも、あきらめて、真実をねじ曲げて税金を払いすぎるより、マシといえます。

 ☆  ☆  ☆

 そもそも、資産譲渡の取得費については、
 取得時の取得費用も含めた取得原価、減価償却資産は償却後をいいます(所得税法38、61)。

 でも、昔から持っていた資産の取得費は、収入金額の5%(=概算取得費)とする、とされています。
 ただし、原則の取得費が5%以上だと証明された場合は、原則の取得費だよ、と。(租税特別措置法31の4)

 所得税の実務上は、ダイレクトながっちりしたエビデンス(証明資料)がなかったとしても、
 合理的な計算や説明でも、5%といわず、実際の取得費と推定される額で扱ってくれます。

 還付業者さんは、一度、あきらめて5%取得費で計算して、95%を利益として譲渡税を払いすぎた人に、推定の取得費計算をして更正の請求してあげるから、もし還付されたら、成功報酬を払ってね、というビジネスをしてるんだと思います。

 もちろん、上に書いたように、申告期限までに資料が見つからなくて、あきらめて5%取得費で申告してしまった人が、後日、直接の資料はなかったけれど、推定できるだけの資料やデータがあったという場合は、当然、更正の請求をするということもあるでしょう。

 でも、ここはできれば、当初申告から、合理的な計算をして、
 可能な限り真実に近い取得費計算、やりたいところですね。

 ☆  ☆  ☆

 ちなみに、弊社で過去、直接の資料がない場合には、
 必ず当初申告から、参考データをもとに取得費算定して、譲渡申告していますが、
 問題にされたことは一度もありません。

 先生方には、がんばって関連資料からでも、お客様の譲渡税、
 可能な限り、真実に近い申告をしていただければと思います。

by expresstax | 2012-07-27 23:34 | 譲渡  

マルチタスク、そしてお土産をありがとうございました。

 複数案件の展開が平行で走っているなかで、
 お客様へのご紹介やご回答、わやくしゃで進みます。
 タイムスケジュールと、頭の中のトラッキング調整。
 論点整理と、次の理論立て。 

 マルチタスク(複数の仕事の同時進行)は、我々の仕事の常ですが、 
 緊張感をもって組み上げていきます。
 
 適時に、一気に、着々と、です。

 ☆  ☆  ☆

 お土産をいただきました。
 ありがとうございました。磯の香りです。
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 花園まんじゅうです。薄皮が良い香りです。ありがとうございました。
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 こちらは、カリフォルニアから贈っていただきました。
 ほんとうに大粒のアメリカンチェリーと、日本風のさくらんぼを1箱ずつです。
 日本風のは、レーニアチェリーといって、ワシントン州産の独自の種類とのことです。
 ワシントン州というと、ポトマック河畔の桜並木を思い出しますが、
 とても甘くおいしくいただきました。ありがとうございました。
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by expresstax | 2012-07-26 23:01 | お仕事  

特別分配金の落とし穴、そして縮んで伸びた東京タワー

 投資信託で資産運用なさるお客様。
 毎月、「特別分配金」が振り込まれます。
 源泉税の欄では、所得税も住民税も引かれていません。
 元本に比べ、すごい利回り!に見えたそうです。

 ちょっと待ってください。
 「特別分配金」は、株式配当のような「利益の分配」ではないのです。
 「普通分配金」は、信託された投資資産の値上がり分の分配です。だから課税されます。
 「特別分配金」は、投資資産が値上がりからではなく、元本の取り崩しなのです。
 だから課税がないのです。
 特別分配金は、いわば、タコが足を食べ続けている状態。

 なぜ、こんなまぎらわしい名称を使うのかと、思いますが、
 残念ながら、この名称で、あたかも高利回りのようにして分配が行われています。

 そして、うっかり、買い続けてしまう人が後を絶ちません。
 気をつけてください。
 
 わかりにくいなあ、と思ったら、一呼吸おいて。
 顧問税理士に、念のために、訊いてください。
 水際で食い止められるといいのですけれど。

 ☆  ☆  ☆

 ふと、東京タワーを見ると、あれ?縮んでる?!
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 4月からの工事で、一時は、完全にカット。315mまで縮んでいたようですが、
 また伸び始めていたんですね。
 8月には、333mまで回復するそうです。
 工事のおじさんたち、がんばってくださいね。
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by expresstax | 2012-07-25 23:51 | 資産運用  

名税協様総会研修、ありがとうございました。

 昨日は、名古屋税理士協同組合様の総会の研修講演にお伺いしました。
 会場はメルパルク名古屋です。
 相続贈与の実務について、2時間、お話しさせていただきました。

 当初、100名予定のところ、250名の応募、過去最高です、とのお話。責任重大でした。
 会場は机席はびっしり4人掛け、後方に椅子を準備してという状態で、
 ご迷惑をおかけしてしまいましたが、とても熱心にご聴講いただきました。

 ご出席の先生方、名税協の先生方、会場準備の会社の皆様、ほんとうにありがとうございました。

 相続に対する関心が高まり、増税が現実化する中で、
 先生方への顧問先様からのご質問やご相談がますます増えるでしょう。

 ご相続は、長年の顧問である先生方が見て差し上げるのが、何よりお客様のおためです。
 ぜひとも、事務所で体制作りをして、顧問先様をしっかりと受け止めて差し上げてください。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 帰りの新幹線の待ち時間に、名古屋駅ビル上のマリオットアソシアホテルでお茶。

 お向かいのあれが、トヨタさんが建てたというミッドランドスクエアビルかな?
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 そしてこれが、モード学園のスパイラルタワーのようです。確かにねじれています。
 新宿のコクーンビルのように、とても個性的ですね。
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 地平線が広がり、このコーヒーラウンジの15階が、とても高く感じます。
 高台なのでしょうか。
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 新幹線に向かう途中、お相撲さんの集団に遭遇。
 名古屋場所からの帰還組さんのようです。
 しかしみなさん、なんちゅ-模様の浴衣でしょう。(^_^;)
 売ってるわけはないので、特注で作るんでしょうが、個性的な色ほど、エラそうな。。。
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by expresstax | 2012-07-24 23:00 | パブリッシング  

土地評価のCAD代わりマジック、そして桔梗

 相続や贈与の土地の評価は、測量図を元に立ち上げますが、
 不整形地評価は、想定整形地の作図や、奥行計算や、
 なかなかに大変な作業です。
 これまでCAD系のソフトでやってきていましたが、手間取っていました。

 事務所で何げに愚痴っていたら、
 こうすれば?と、
 代表が、いつも使っている別なソフトで、ちょいちょいちょい、と。
 お、おーーーっ!
 目からウロコが、ぼろぼろぼろっ、と16枚くらい(数字に意味はありません)落ちましたですよ。

 欲を言えばキリがありませんが、これと、マニュアルを組み合わせた方が、
 よほど早くきれいにできそうです。

 ありがとうございます! (^o^)/
 持つべきものは、ブレーンですね!

 ☆  ☆  ☆

 事務所から虎ノ門駅へ行く途中のビルの脇。
 あら、桔梗(キキョウ)じゃありませんか。
 秋の七草のひとつが、もうこんな時期に。
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by expresstax | 2012-07-20 23:38 | 相続・贈与  

全量売電の太陽光発電とグリーン税制は? そしてお中元をありがとうございました。

 ここで何度か触れているグリーン税制の太陽光発電設備。
 余剰電力売買の太陽光発電設備が貸付用不動産に付置されたのでは、
 グリーン税制=特別償却制度が使えない、とのことで。

 ブログ読者様からご質問がありました。
 ずばり、太陽光発電設備の事業者様です。
 お客様に説明するのに、これは由々しきことだと、研究なさっています。

 問題は、この7月1日から認定がスタートした、再生可能エネルギー法の全量売電の場合の取り扱いです。

 太陽光発電で10KW以上(10KW未満は余剰電力売却)がその基準なのですが、その売却の所得は、個人所得では、事業所得該当なのではないかということです。
 全量売電は、再生エネ法では、全量買取制度を法律で設けることにより、いわば収益保証をするわけです。これはまさに、事業ですね。

 たまさか、発電設備を、賃貸マンションの屋上に付置したとしても、全量売電の場合には、
 不動産所得=不動産の貸し付けによる所得とはいえないでしょう。

 余剰電力売却は、賃貸マンションの共用設備等に使用して、その残りを売却ということであれば、
 これは不動産所得とないまぜになって、不動産所得というのも、むりくりで理解できなくはないのですが、
  たまさか、発電設備を、賃貸マンションの屋上に付置したとしても、全量売却の場合には、
 不動産所得=不動産の貸し付けによる所得とはいえないでしょう。

 また法人が設置したビル屋上に設置する全量売却の設備が、貸付用設備として、適用対象から除外されるのも、納得しがたいことです。

 事業者さんのお話では、当初、周囲の税理士先生たちから、ダメダメと言われ続け、
 地元国税局では、ようやくお話が通じたとのことですが、

 東京国税局は、未だに余剰電力売却しか前提にしていない質疑応答をベースに、
 賃貸不動産設置設備は、ダメダメとの回答をしているようです。

 東京国税局でも、適切な対応をしてもらいたい、というのが事業者さんのご主旨ですが、
 もっともなことです。

 新しい法制度や設備について、見解が遅れるのはやむを得ないにしても、
 実態が進行している中で、税の取り扱いが、まるで政策のブレーキになるのは、
 困りものと思います。 

 早急に適切な対応がなされることを望みます。

 ☆  ☆  ☆

 お客様からお中元をいただいています。
 ほんとうにありがとうございます。

 山梨のさくらんぼをいただきました。大きくてとっても甘い、素晴らしいものをいただきました。
 おいしくみんなでいただきました。ありがとうございました。
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 いつもありがとうございます。
 大切につかわせていただきます。
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 抹茶ケーキに大粒の栗が入った京都のお菓子です。
 とても美味しくお三時に、みんなでいただきました。ありがとうございました。
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 宇治茶をいただきました。お心遣いをありがとうございます。
 お役に立てますように、がんばって参ります。
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by expresstax | 2012-07-19 23:33 | 税制改正  

お客様の後継者様の結婚式、おめでとうございます。

 お客様のご子息様がご結婚なさいました。
 後継者様です。
 お式と披露宴に、我々もご招待をいただきました。
 ありがとうございます。

 会場は建て替え成った、新築のパレスホテル東京。
 皇居の真ん前です。

 お式の前の待ち時間のチャペルです。
 ちょうど素晴らしい青空が広がり、神様からの何よりの祝福です。
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 後継者様の胸を張った凛々しいお姿と、美しい花嫁様は、まるで絵のようです。
 ほんとうに、おめでとうございます。

 披露宴は、両ご親族や元同僚様たち、ご学友様たち、暖かな雰囲気の中で進行しました。
 ご両親様のそれは嬉しそうな表情が印象的でした。

 とても頑張り屋の新郎様からの最後のご挨拶。
 「今後ともご支援ご指導を・・」の下りでは、
 ご親戚からでしょうか。
 すかさず、「してやるよ~!!」という大きな声の合いの手が。

 会場は笑いに包まれ、そのやりとりは、
 がんばれよ、甘えて良いんだよ、という、
 とても深い暖かな気持ちに充ち満ちていました。

 本当に、いいご親族です。いいご家風です。
 感動してしまいました。

 おめでとうございます。
 ご両親様を支えながら、これからは、お嫁様もご一緒に経営を進めて行かれるでしょう。
 我々も、ずっとずっと、一緒にお手伝いして参ります。
 よろしくお願いします。

 ☆  ☆  ☆

 パレスホテルの窓からの光景です。
 お堀沿いですから、まるで、皇居の中でお式を挙げているかのようです。
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by expresstax | 2012-07-18 23:56 | お客様  

やった!庭内神しの敷地も、非課税に

 国税庁ホームページに、7月13日付けということで、次の取扱変更について掲載されました。

 自宅の庭に、お社やお稲荷さんなどが祀られている土地はしばしばあります。
 これを「庭内神し」(ていないしんし)と呼びます。
 これを、従来は、上に建てた祠(ほこら)は非課税としても、敷地は非課税にならない、まして周辺住民ではなくその家の人たちだけの信仰対象であれば、せいぜい底地評価並みで7割減だ、という裁決や解説書が出回っており、そのように取り扱われてきました。

 これをこの7月、国税庁は、敷地も、祠などと一体不可分として非課税とする変更取扱を出したのです。
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平成24年7月
国税庁
「庭内神し」の敷地等に係る相続税法第12条第1項第2号の相続税の非課税規定の取扱いの変更について
○ 「庭内神し」の敷地については、「庭内神し」とその敷地とは別個のものであり、相続税法第12条第1項第2号の相続税の非課税規定の適用対象とはならないものと取り扱ってきました。しかし、「庭内神し」の設備とその敷地、附属設備との位置関係やその設備の敷地への定着性その他それらの現況等といった外形や、その設備及びその附属設備等の建立の経緯・目的、現在の礼拝の態様等も踏まえた上でのその設備及び附属設備等の機能の面から、その設備と社会通念上一体の物として日常礼拝の対象とされているといってよい程度に密接不可分の関係にある相当範囲の敷地や附属設備である場合には、その敷地及び附属設備は、その設備と一体の物として相続税法第12条第1項第2号の相続税の非課税規定の適用対象となるものとして取り扱うことに改めました。

(注) 「庭内神し」とは、一般に、屋敷内にある神の社や祠等といったご神体を祀り日常礼拝の用に供しているものをいい、ご神体とは不動尊、地蔵尊、道祖神、庚申塔、稲荷等で特定の者又は地域住民等の信仰の対象とされているものをいいます。

○ この変更後の取扱いは、既に相続税の申告をされた方であっても、相続した土地の中に変更後の取扱いの対象となるものがある場合には適用があります。
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 この取扱変更は、この6月21日に東京地裁判決で、納税者の主張が認められ、一方、国税は控訴を断念、判決が確定したことに起因します。
 まだ判決内容は確認できていませんが、この流れで、国税は、判決の結果に合わせて、庭内神しについては、それが特定の者の信仰対象であっても、祠・敷地とも非課税財産とするという見解を発表したようです。

 実は、ほぼ同様の事案で庭内神しについて、非課税として相続税当初申告をして、税務調査で、3割評価との認定を受けていた事案がありました。

 当初申告段階で、不動産鑑定士の先生たちから、庭内神しは信仰対象であり、経済取引の対象とするのは禁忌(タブー)に該当するから、評価になじまない、という意見をいただいていたからです。

 しかし、税務調査の場では、民間税理士さんの解説書や裁決事例から、せいぜい7割減という認定。応援に登場した当初申告と別の不動産鑑定士先生からは、あろうことか、庭内神しそのものの議論を外して広大地評価で争うという方向付けをいただいてしまい、こちらの議論の届かないところに進んでしまわれました。結果、広大地評価も断念、庭内神しについての、国税サイドの評価を受け入れた修正申告を提出なさったようでした。

 自分が関わった相続税事案について、土地評価についての物言いを受けたのは、過去初めてのこと(これからはわかりませんが。(^^;)であり、認定通り、言いなりに納税者から修正申告、というのは、正直、口惜しい思いをしていました。
 見解が分かれてなのですから、せめて国税に更正させたかった事案でした。

 それに比べて!
 この6月の裁判の納税者さんと担当税理士先生は、不服審判所で棄却(おそらく平成22年3月1日裁決)された後、果敢に訴訟に持ち上げ、見事、勝訴を勝ち取ったのですね。
 素晴らしい!です。

 取扱では、既往の申告についても適用する旨があります。
 これは、いわゆる財産評価上の問題ではなく、相続税法上の非課税規定該当ですから、当然のことと思います。

 つまり、後発事由による更正の請求が適用されると考えられますので、修正申告なさった納税者様・ご担当の先生方には、ぜひとも、税金の取り戻しをしていただきたいと思います。

 ちょっと、人のナントカで相撲を取る、みたいな結果になり、切なくもあり、
 タイトルも、やった!ではなくて、やってもらった!ですが、
 でも、ほんとうに、よかった、です。

by expresstax | 2012-07-17 23:47 | 税務調査