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新土地税制は、信託受益権譲渡でも使えるか。そして氷川坂

 今日は、平成21年22年土地取得について施行されている土地特例について、
 ご質問の方がお越しになりました。

 昨年来、不動産市場が厳しくなるなかで、
 ファンドさんが、ノンリコースローンのリファイナンス(借換え)ができず、
 苦労が多いそうです。
 そのため、ファンドさんが持つ不動産を、
 実需の企業さんに売却・資金化する流れが加速しています。

 その際に、ファンドさんが持つ不動産、といっても
 信託受益権を、売却した場合、
 取得する企業は、平成21年22年の土地取得特例、
 つまり5年超保有した場合の1千万円非課税(措法65の5の2)や、
 先行取得買換特例(措法66の2)を適用できるでしょうか。

 法人税法基本通達14-4-6 で下記のように規定されています。
============================ 
 信託の受益者としての権利の譲渡等受益者等課税信託の受益者等がその有する権利の譲渡又は取得が行われた場合には、その権利の目的となっている信託財産に属する資産及び負債が譲渡又は取得されたこととなることに留意する。
(注) 例えば、受益者等がその有する権利の目的となっている信託財産に属する資産が土地である場合において、当該権利が譲渡されたときには、当該受益者等が当該土地を譲渡したものとして、その譲渡の態様に応じて、譲渡、交換、収用、買換え等の法人税に関する法令の規定の適用があることに留意する。
============================

 対象特例が租税特別措置であるため、
 上記本法通達がそのまま適用できるかどうか、ということはありますが、
 通達の中で、「買換え」を掲出しているため、措法でも適用あり、と
 考えることができるのではないでしょうか。

 政策趣旨としては、
 土地の流通促進です。
 その政策趣旨に合致すれば、適用も可能、と考えてよいのではないでしょうか。

 この適用ができれば、低迷しているファンドの資産処理と資金化が加速するかもしれません。

 では、取得する企業側はどうか。

 コア(本業)ビジネスとの倒産隔離のために、
 仮に平成21年22年でSPC組成により不動産を取得し、届出しておく、
 そして10年内に、本体企業が所有していた含み不動産を売却する、
 それでSPCの持つ先行取得物件について、買換圧縮記帳する、
 というのは、これは難しいでしょう。
 
 税法の圧縮記帳は、あくまで法人格ごとに行われるからです。

 まして、倒産隔離のためのファイアーウォールを設定するというのであれば、
 税法の適用も、隔離された取り扱いになるのは、仕方がないのかもしれません。

 調べていて、勉強になりました。
 ご質問いただき、ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂の坂シリーズです。(^^ゞ
 氷川神社前の氷川坂です。
 正面向こうに見えるのが、アカサカパークビルです。
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by expresstax | 2009-06-29 23:11 | 税制改正  

昭和38年の古地図、そして檜坂

 gooの古地図ページを見つけました。

 昭和38年の東京の航空写真のサイトです。
 ちょうど東京オリンピックを経て、
 東京が豪速で成長を始めた時期です。
 
http://map.goo.ne.jp/mesh/250/img10/img1963/img10_250_-9_2.jpg
 こちらが、赤坂見附付近です。
 国会議事堂や議長公邸の位置から、なんとなく位置がつかめますが、
 弊社の入っている赤坂東急プラザは、まだできていません。
 でも、すぐ南のトライスター型の建物が、「あの」ホテルニュージャパンで、
 昭和35年築ですから、築3年目のピカピカだった頃ですね。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂6丁目と9丁目の間の檜坂です。
 東京ミッドタウンの檜町公園から、赤坂氷川町方面に戻る途中の坂です。
 檜町公園は、長門萩藩毛利邸の跡地。
 毛利邸が檜の木が多いため、檜屋敷と呼ばれたのだそうです。
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by expresstax | 2009-06-28 23:43 | 不動産  

物納、物NO!

 相続税の物納の手続きでおおわらわです。

 延納・物納について、平成18年の法律改正により、
 それまでに比べ、規定化、明確化、厳格化が図られました。
 というと聞こえがいいのですが、
 首をかしげる、あるいは納税者にとってとても残酷な取扱がたくさん導入されています。

 課税するのだから、それを現金等価物として認めて収納する、
 それが物納の理論なのです。

 かつて、取引相場のない株式の評価通達改正に関わった
 品川 芳宣先生が、まだお役所のなかで、物納の担当課長をされていた頃、
 研究会の講師にいらしたときに、
 なぜ、税理士先生たちは、問題の矛盾を提起しないのか!と、
 喝破されていました。

 あの時代から、物納の取扱は、一見整備されたかのふりをして、
 納税者には、とても残酷な制度に改悪されました。

 生活費は、ひとり10万円/月、家族4.5万円/月/人で計算して、
 生活費は3ヶ月分、事業経費は1ヶ月分だけ残して、
 あとは、みんな現金納付に当てよ、
 手続きが整備できずに遅れたら、
 年4.5%の利子税を、タクシーメーター状態で徴収するぞ。。。

 もう、とにかく、物納はやってくれるな、
 どんなに不利であろうが、バナナの叩き売りだろうが、
 売却して、現金納付しろ!

 国のそんな意図が、あぶり出しのように読めてきます。
 表題に書いたように、
 まさに、「物はノー!」なのです。

 これまでたまたま、ミニバブルの時期に施行されているので、
 選択する人が少なく、
 まだ納税事故は起きていないのでしょうが、

 路線価と実勢地価が逆転している現在、
 この法律がそのまま運用されるならば、
 どこかで爆弾が破裂するのは、時間の問題のような気がします。

 ☆  ☆  ☆

 法改正以降、弊社でトップバッターの物納手続きに入っています。

 所轄税務署と広域担当の納税部署に事前確認や挨拶で訪問します。

 所轄の担当官の話では、法改正以後、まだ1件も事例がない、
 1件申請があったが、売却したと取り下げられた、とのこと。

 弊社の物納が進めば、その所轄での最初の収納例になりそうです。 

 ☆  ☆  ☆

 相続税の3原則は、
 円満な分割、円滑な納税、適正な評価です。

 どれひとつ失敗しても、お客様は、地獄の苦しみに転落します。

 地獄の苦しみの最たるものは、納税事故です。
 絶対に、失敗できません。
 
 その結果を出すのが、税理士の仕事なのです。

 あまりに残酷な新法を見て、

 税理士というのは、なんとせつなく、
 そして、大変な使命をもった仕事なのだなあ、と実感しています。

 ☆  ☆  ☆

 赤坂アメリカ大使館宿舎脇の南部坂です。
 六本木通りまで、急傾斜で降りる坂道です。
 むかし、南部藩の敷地だったため南部坂ですが、
 歩くのたいへんと、「難歩坂」とも書かれたと、
 説明書きにあります。 
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by expresstax | 2009-06-26 23:01 | 相続・贈与  

消えた税務調査?そして、さくらんぼをありがとうございました。

 昨年来、税務調査がちょぼちょぼありましたが、
 そちらはみんな、是認OKで終わりました。
 あれだけたくさん提出した相続税申告の税務調査は、とうとうゼロでした。

 実は、別に税務調査通知が2件あったのですが、
 お客様のご都合で延ばしてもらっていました。

 ところが、結局今になっても調査がありません。

 国税さんは、7月10日が異動で、もう今年度は、異動準備のはず。

 この時期になって、調査連絡がない、ということは、
 少なくとも今年度は、さすがに臨場調査はムリでしょう。

 おそらく、年度明けの新体制に引き継がれて、
 仕切り直しで出直されるんだとは思います。

 が、こんなことは、初めてです。
 担当者さんたちと、????マークです。

 と、こんなことを書いて、手ぐすね引いて乗り込まれてもよろしくないのですが、
 油断しないでいることにしましょう。

 ☆  ☆  ☆

 事務所のwさんのお母様が、さくらんぼを、たくさん送って下さいました。
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 お客様からいただいたケーキも一緒に、みんなでおやつにいただきました。
 とっても甘い佐藤錦のさくらんぼです。
 ほんとうに宝石のような果物ですね。

 いつもお心使いをいただき、ほんとうにありがとうございます。
 お嬢様の元気のお陰で、みんなとてもがんばっています。
 ありがとうございました。

by expresstax | 2009-06-25 23:16 | 税務調査  

一澤帆布事件の最高裁判決、長男の遺言書無効!

 平成13年の一澤帆布事件の最高裁の顛末です。
 昨日の平成21年6月23日の判決です。
====================以下、Asahi.comから引用
 布製かばんで知られる「一澤帆布(いちざわはんぷ)工業」(京都市)の先代会長(故人)が残したとされる遺言書の真偽が争われた訴訟で、最高裁第三小法廷(藤田宙靖裁判長)は23日、三男の前社長側の「遺言書は偽物」との訴えを認めた昨年11月の二審・大阪高裁判決を支持し、長男の現社長側の上告を棄却する決定をした。三男側の勝訴が確定した。

 問題の遺言書は、01年に死去した先代会長の一澤信夫氏が、長男で現社長の信太郎氏(63)に同社株の5分の4を相続させるという内容。三男で前社長の信三郎氏(60)の妻が「偽造だ」と遺言書の無効確認などを求めていた。

 二審判決は「重要な文書なのに認め印が使われるなど不自然な点があり、真正とは認められない」と判断。遺言書が無効となることで現社長らの議決権は失われるとし、前社長の信三郎氏が取締役を解任された05年の臨時株主総会の決議も取り消していた。  
===============

 この事件、もとはといえば、平成16年に最高裁で、
 三男側が敗訴が確定していたはずなんですが、
 今回の判決は、三男さんの奥さんが提訴したもので、
 原告が別だとこんな訴訟ができてしまうんだそうです。

 遺言書偽造は相続欠格事由なんです。(下記民法891条)
 したがって、最高裁で偽造と決定された長男は、欠格。
 
 遺言書が無効とされたことで、分割協議へと方向変更となるのでしょうか。

 分割協議は、欠格長男の子が代襲相続人として参席することになるのでしょうか。

 勝訴した三男の信三郎さんは、工場を追い出されながらも、
 涼しい顔で、自分のブランド「一澤信三郎帆布」を立ち上げてしまい、
 さくさくビジネス展開しています。

 対抗して、長男信太郎さんは、一澤帆布工業を、職人さんをかき集めてがんばっているんだそうです。

 いやはやです。

 今日は、まだ事務所でごそごそとお仕事をしています。
 いやはやです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
 民法891(相続人の欠格事由)
次に掲げる者は、相続人となることができない。
一  故意に被相続人又は相続について先順位若しくは同順位にある者を死亡するに至らせ、又は至らせようとしたために、刑に処せられた者
二  被相続人の殺害されたことを知って、これを告発せず、又は告訴しなかった者。ただし、その者に是非の弁別がないとき、又は殺害者が自己の配偶者若しくは直系血族であったときは、この限りでない。
三  詐欺又は強迫によって、被相続人が相続に関する遺言をし、撤回し、取り消し、又は変更することを妨げた者
四  詐欺又は強迫によって、被相続人に相続に関する遺言をさせ、撤回させ、取り消させ、又は変更させた者
五  相続に関する被相続人の遺言書を偽造し、変造し、破棄し、又は隠匿した者

by expresstax | 2009-06-24 23:56 | 相続・贈与  

不動産オーナー様の財産セミナー

 日曜日は、不動産オーナー様の財産セミナーでした。

 場所は、横浜キャメロットホテルです。
 JR横浜駅から地下街で行けちゃいます。
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 強い雨の中、どれだけのお客様が来て下さるか、
 主催者様と心配していたのですが、
 とてもたくさんの方がお越し下さり、びっくりしました。
 ありがとうございました。

 講演タイトルには、明るく楽しい財産形成、と銘打って頂きましたが、
 固定資産税評価替えや、もうじきの相続税路線価公表、
 リーマンショック以降の経済状況など、
 ちょっと難しい内容でお話ししましたが、
 とても熱心にお聞き頂きました。

 お話が終わった後の、皆様の明るい表情が印象的でした。

 熱心なご質問も多数いただきました。
 素晴らしい!です。
 ありがとうございました。

by expresstax | 2009-06-23 23:30 | パブリッシング  

2年限定マイホーム資金贈与特例、そして赤坂ツインタワー

 経済対策の改正措置法の続きです。

 贈与税制度は、直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度の創設です。
 「租税特別措置法の一部を改正する法律 措法70の2」

 マイホーム資金贈与は、現在、相続時精算贈与制度で、最大3,500万円控除制度のみです。

 そこに、若干要件を変えて、かつ、精算贈与を選択せずとも、あるいは一緒に、
マイホーム資金贈与を受けられる制度となっています。

1.対象期間  平成21年1月1日から平成22年12月31日 の贈与

2.対象者及び要件

(1)受贈者(もらう人) 1月1日現在で20歳以上の者

(2)贈与者(あげる人) 実父母や実祖父母などの直系尊属

(3)目的  自己が居住する家屋の新築若しくは取得又は増改築の資金贈与

(4)特例  贈与資金500万円まで贈与税が非課税

   ※暦年課税(年110万円)、相続時精算課税(3500万円)の非課税枠と併用が可能です。

 したがって、
 暦年贈与であれば、610万円まで、
 精算贈与であれば、4千万円までの贈与で、マイホームが取得できてしまいます。

 特に、祖父母からの贈与でも対象になるので、
 こちらは相続時精算贈与ができないため、暦年贈与だけですが、

 6ポケット(父方祖父母+母方祖父母+父母)の今の若い世代には、
 応援ですね。

 ☆ ☆ ☆

 先日、赤坂ツインタワーを通り抜けましたら、
 恒例のコンサートをやっていました。
 ビル内のサラリーマンさんたちが、集まっていました。
 森トラストさんの粋なメセナですね。
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 赤坂ツインタワーは、建て替え計画がありましたが、
 このご時世で、見直しになっているとか。
 でも、建て替えるんですよね、きっと。

by expresstax | 2009-06-22 23:06 | 税制改正  

住宅資金贈与税の特例・交際費特例が衆議院で成立、そしてデフェンバキアの花萼

 平成21年5月13日に衆議院を通過しながら、参議院で止まっていた
 「租税特別措置法の一部を改正する法律案閣第六五号」が、
 6月18日、参議院で否決、
 明けの今日、衆議院で再可決をもって、法律として成立となりました。

 法律の理由として、
 「最近の社会経済情勢を踏まえ、需要不足に対処する観点から、」としています。

 内容は、
1.試験研究を行つた場合の所得税や法人税の特別控除の特例(措法10の2、42の12)

2.交際費の損金不算入の中小企業特例の拡大(措法61の4)

3.直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税(措法70の2)

 いつから施行されるかといえば、

1.試験研究費は、個人は平成22年の所得税から、法人は平成21年4月1日以降開始事業年度から、

2.交際費の損金算入枠の400万円から600万円への拡大は、平成21年4月1日以降修了事業年度から、

3.贈与税の住宅取得資金贈与非課税は、平成21年1月1日から22年12月31日まで、

 です。

 このうち、すぐ影響が出るのが、2の法人交際費と、3の贈与です。

 特に、法人交際費の損金算入枠の拡大は、今月末提出の4月決算法人からすぐ適用になります。

 法人の交際費は原則として損金不算入ですが、資本金1億円以下の法人は、400万円まで90%部分を損金算入できるのです。

 この400万円を600万円に拡大して、
 結果的に、差額の200万円×90%=180万円部分の損金を余計に算入できるようになる、
 というのがこの改正です。

 だから、交際費をいっぱい使って、消費拡大に貢献してね、というわけです。
 
 弊社の4月決算法人さんで、決算を既に締めてしまって、
 株主様向けの決算書まで仕上げてしまっている会社様がありますが、
 法人税等の額が変わります。
 再計算と後日手続きをしなくちゃですね。

 ☆  ☆  ☆

 先日から咲いているディフェンバキアの花です。
 ひとしきり水芭蕉のような白い花が咲くと、
 さなぎのように、萼にくるまってしまいます。

 いつまでもつけておくと、鉢の生育を阻害してしまうんだそうで、
 徐々に切っています。
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 図鑑で調べてみたら、デフェンバキアは、ドラセナなどと同じように、
 根詰まりしたりして、窮屈になると、危機を感じて花を咲かすのだとか。
 まだ、新しい鉢ですので、ちょっとびっくり。

 それに、そもそもデフェンバキアは毒性もあるそうで、
 気をつけて管理します。

by expresstax | 2009-06-19 23:44 | 税制改正  

ケツバット

 RMJ「リアルエステートマネジメントマガジン」は不動産のビジネス誌です。
 このRMJが、6月号をもって、休刊になるそうです。
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 案内には、「弊社ビーエムジェーが発行しています雑誌RMJですが、6月25日発行号を最後に休刊することとなりました。
 昨年のリーマンショック以降、弊社も徐々にその影響を受け、123号(7月号、6月25日発行)をもってやむなく休刊することとなりました。」とあります。

  5月29日には、ジョイント・コーポレーションが子会社のジョイント・レジデンシャル不動産とともに東京地裁へ会社更生法の適用を申請するなど、

 不動産の世界では、現在暴風雨のさなかなのでしょう。

 この雑誌は、平成11年創刊ということですから、
 もっとも、不況の激しい時期に、
 資産流動化、不動産証券化、Jリートの流れの中で作られてきたのでしょう。
 その雑誌が、休刊ということで、現況の暴風雨の状況を伺わせて、
 とても象徴的です。

 ☆  ☆  ☆

 株価が1万円回復しても、政策によってむりむり下支えした底上げにしか過ぎません。

 裂傷を負ったビジネスは、むしろ、ブレーキを踏むタイミング、

 というより、早めのブレーキこそが重要です。

 ☆  ☆  ☆

 おりしも、夕方、
 友人の税理士先生から、契約の解除や減額請求が相次いで
 モチベーションが保てないという悲鳴の連絡がありました。

 たいへんなことです。

 ☆  ☆  ☆

 昔、体育会の特訓での制裁に、「ケツバット」というのがあったそうです。
 体罰です。

 「歯を食いしばれ~!、足を踏みしめろ~!」と先輩から怒鳴られ、
 甘んじて体罰を受けるんだそうです。

 文化系の私はへぇ~と聞いていましたが、
 
 ほんとうに、時代は、「歯を食いしばれ~!、足を踏みしめろ~!」なのかもしれません。

 楽観を許さず、今、成すべきことを、成す。

 今、目の前にいるお客様に対して、持てる力で最大の誠意をもって、
 ベストを尽くそうよ、

 友人税理士と、そんなお話をしたのです。

 ☆  ☆  ☆

 ディフェンバキアです。
 どんどん、花ができています。
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by expresstax | 2009-06-11 23:10 | 提言  

マイホーム譲渡特例の仮装適用で重加算税

 宅建試験を主宰する不動産流通近代化センターさんの雑誌連載をしています。

 今年の1月の国税不服審判所裁決で、マイホーム譲渡特例の否認を受けた事例を取り上げました。

 事実はこうです。

「甲は、A土地建物に居住していたが、平成13年8月に(自社の社宅)マンションを賃借し、家族とともに移り住んだ。

 その後、平成17年3月19日、A土地建物について、買主と売買契約を締結し、同月末所有権移転登記をした。

 甲は、家族と別に、自分だけは平成14年3月末までA土地建物に居住していたとして、平成17年分の譲渡所得について居住用財産の譲渡特例を適用して確定申告した。

 が、平成13年9月に電気水道の使用が激減し、11月には解約されていた事実をもって、所轄税務署に否認され、審判所に審査請求するも、事実と異なる申告であったことで棄却の裁決を下された。

 また、住民票を再度A地に戻していた行為が、仮装隠蔽行為と認定され、重加算税を賦課された。」


 居住用財産の譲渡特例は、住まなくなって3年目の12月末までの居住用財産の譲渡についても適用できます。

 上記事例では、この期限切れになるために、甲は、単身「居住継続していたことにしていた」ものの、電気水道の使用実態の調査から判明してしまったわけです。

 注目すべきは、居住用特例を適用するために、甲が、一度新居に移した住民票を元の住所地に戻していた点です。

 要件を知っていれば、3年以内の年末という期限ぎりぎりセーフだったかもしれなかったのに!という、

 特例を受けたい一心の必死さが、そうさせたのでしょうが、
 寒い冬のさなかに、ひとり旧家に戻って、水道電気も止まったなかで、「少しは居たふり」をしていたかもしれない光景が目に浮かび、心が痛みます。

 住民票では、異動前と異動後が表記されるため、この点は書類上、調査官の目にもバレバレなのです。

 取り繕おうとしたことが、却って仮装行為とされ、
 特例否認だけでなく、重課税を受ける結果となりました。

 国税調査では、周囲の聞き込みも行われるんですから、底の浅い隠蔽をしても、黄色いアンヨは、
 まる見えなんです。

 今年は税制支援が後押しして、マイホームブームが起きているそうですが、
 売って、買ってという人も多いはず。
 
 早め早めに専門家に相談して、幸せなマイホームにしましょうね。

 ☆  ☆  ☆

 痛ましいお話は、さておき、お休みの日に、悪友に引っ張り出され(ごめん!)て、
 ご親戚の方のフラメンコ舞踏発表会に行きました。
 舞台後にお二人を撮しましたが、カメラがヘボで、お二人とも、ひどい写真になりました。ごめんなさい。
 でも、姿勢が素敵、熱くなるダンスです。
 私もやってみたい、と思いましたが、
 それは社会の迷惑でしょう。。。。。。

 ありがとうございました。
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by expresstax | 2009-06-08 23:48 | 譲渡