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不動産コンサル試験委員年度納め、そして白梅紅梅

 不動産流通近代化センターさんでの、不動産コンサルティング技能士試験の平成19年度の最終会合でした。私は登録試験の試験委員を拝命しています。

 会議では、平成19年度の不動産コンサル試験結果と、『不動産コンサルティング技能試験・登録制度の活用・活性化』の具体的施策について、報告と提起が行われました。
 
 会合後は、試験委員の山浦先生、菊池先生、秋山先生たちも含め、センターのご担当者様たちと、ビュフェでの慰労会です。情報交換満載、楽しい時間をありがとうございました。
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 ☆  ☆  ☆

 自宅の裏に咲いた白梅紅梅です。
 春は、もうちょっとです。
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by expresstax | 2008-02-29 23:04 | お仕事  

決算・2

 昨日、ここで弊社の決算のことを書きましたら、とても具体的な内容だったためか、いくつかご質問をいただきました。
 その一つへのご回答です。

 まず、経理は、所長(私σ(^^)のことですね。)だけでやっているのですか、というものです。(昨日の書き方ですと、そう読めますね。すみません。)

 回答は、NOです。
 現在は、弊社の事務局のIさんが、日常の売掛管理、資金管理、給与計算、社会保険事務、帳簿経理、予実管理までのほとんどを担当してくれています。
 決算では私と一緒に組んでがんばってくれました。

 弊社は現在実人員9名。人数的には難しい規模です。

 数年前までは、経理については、小口現金と請求・領収書の発行以外の作業を、ほとんど私が担当していました。まだお客さまも社員さんも少なかったからできたことでした。

 でも、Iさんが入社してからは、積極的にお仕事を引き受けて下さって、今は、上記のほとんどの業務をご担当いただくようになっています。社員さんが増え、お客さまが増え、とても業務量は増えているのに、どんどんお仕事をこなしてくれています。

 実は、私が会計ソフトや申告ソフトをいじるのは、この決算のときくらいです。
 なので、毎年、もたもたと苦労しながら決算をしていました。
 私がお客さまの経理や仕訳入力をやってしまったら、弊社はツブれるしかありません。
 弊社のお客さまの弊社へのご希望は、弊社からの提案であり、お客さまの経営での意思決定を支援することです。
 私の仕事は、お客様のご希望にお応えして、お客さまが確信をもって経営の意思決定をできるようにし、その結果として、成功していただくことです。
 Iさんのお陰で、私は本来の仕事に対応する時間が増えました。
 感謝してもしきれません。

 Iさんは、とても優秀、かつ前向きで明るく、人としての暖かみと包容力に溢れた、素晴らしい女性です。Iさんが弊社に入社されたというのは、神様が弊社に与えて下さった奇跡なのです。

 そのIさんと、あーでもない、こーでもない、と頭をひねりながら、少しでも良い会社にできないか、その仕組みを作れないか、と、知恵を凝らしています。
 弊社が経験している問題が解決できて、その仕組みが作れれば、間違いなく、業界の多くの事務所の問題解決にもなるはずなのです。
 Iさんに感謝しつつの、ご質問への回答です。ありがとうございました。

by expresstax | 2008-02-25 23:42 | 折りにふれて  

決算

 今月は、弊社の12月決算の申告月でもあります。

 弊社は税務会計の専門家ですから、その経営が、ウマくいかないのでは、シャレにならない、と思いつつ、本音のところでは、けっこう、これが難しいのです。

 特に私は、税務は得意(なつもり)ではありますが、経営は手探り。
 事業計画やIT化、資金繰り、設備投資、コンプライアンス対応などなど、弊社自身が先に体験して、その経験値を元に、お客さまにアドバイスさせていただくことも多いのです。

 ウマくいきませんでした、ではお話しにならないので、絶対成功させる、というのを基準にしてきました。

 が、それも手探りです。
 世の中に、前例や参考になる事例というのは、ありそうでなかなかありません。
 結局、自分たちで考えて、自分たちで解決し、自分たちで前例を作っていくしかなく、手探りしながら、メンバーと相談しながら、進めていきます。

 でも、私では行き届かないことが多くて、大変な攻撃を浴びてしまい、ヘコんでしまうこともあります。

 ヘコんでいると、心配して励ましてくれたり、一緒に解決策を考えてくれる社員さんがいます。
 涙がでるほど、嬉しくなって、よし、とにかくやり抜こう、とまた元気を振り絞ります。

 特に最近は、案件のご依頼が立て続けで、オーバーワーク気味です。
 「お客さまの応援団」を自認しているくせに、疲れた顔をしていたのでしょうか、
 お客さまが、差入や励ましのお手紙、メールを届けて下さいます。
 絶対に、へこたれることはできないぞ、とまた、背筋を伸ばします。 
 
 そんなあれこれを思い返しながら、今年の決算を組みました。 
 決算書は、メンバー全員の成績表ですが、我々の血と汗の結晶でもあります。
 
 としてこうして、今日ようやく申告書作成までたどりついて。
 明日、事務局さんに、納税してもらいます。
 まったく、紺屋の白袴とは、よくいったものです。

 実は、尊敬する国税OBのM先生に事務所の税務顧問をお願いしています。
 M先生は、日本のトップクラスの法人税の先生です。
 先生のサインで、弊社の申告書を提出できるのは、とても光栄です。
 先生のサインに恥じることのない会社として、がんばっていくつもりです。
 今年もよろしくお願いします。  

by expresstax | 2008-02-24 23:08 | 折りにふれて  

贈与税申告のご捺印

 贈与税の申告書のご捺印をいただきに、お客さまを訪問しました。

 相続時精算課税制度を適用した特例贈与です。
 特定贈与者の親御様と受贈者のお子様に、揃って申告書についてご説明します。
 したがって、ご捺印も、親御様のお家です。

 日本では、贈与税申告するのは、もらった人ですが、相続時精算課税制度の場合は、一生、贈与事績がついて回り、最後は、相続財産に合算されるため、その仕組みを、双方に、きちんとしてご理解いただかねばならないからです。

 昨年中に、贈与契約書や、親御様の確認書、弊社からの相続時精算課税制度について、説明申し上げていましたので、今日は、具体的な申告内容と、申告後のご案内もします。

  この手続きを、「節税」のためと、親御様だけでやってしまうというのが、巷にはあるそうですが、とんでもないことです。
 
 贈与や相続は、必ず、双方が、そしてご一族みんなが、引き継ぐよ、引き継ぎます、ありがとうございます、の三段階で進まねばならないものなのです。

 お客様は、その趣旨をとてもよく理解してくださったと思います。
 贈与で大切なのは、この後の、アフターフォローなのです。

 受贈者の方が、お土産に、と地元のミカンを持ってきて下さいました。
 「はるみ」という特産品で、一見、普通のみかんですが、皮を剥くとポンカンのようであり、味はあっさりしています。
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 ネットで調べたら、「はるみとは、柑橘類の一種である。「清見」とポンカンの交雑によって生まれた品種であり「不知火(デコポン)」と交配組合せは同じだが、ポンカンの系統は異なる。皮が剥きやすく、袋も薄く食べやすい。」とありました。なるほど。

 たくさんいただいてしまいました。ありがとうございました。

by expresstax | 2008-02-23 23:34 | 相続・贈与  

損益通算規制の遡及適用-地裁判決はまっぷたつ!

 平成16年1月1日から、不動産譲渡損益の損益通算規制が導入されました。
 この納税者にとっての不利益改正が、国会での法律の成立は3月末だったにもかかわらず、年初に遡って、適用することになりました。
 そして16年の3月、それと知らずに損益通算できるものとして土地譲渡をして、その損失を通算して確定申告した納税者さん、福岡地裁に提訴しました。

 今年1月26日、福岡地裁では、不利益改正の遡及適用は違憲として、納税者が勝訴。
 
 これが最高裁まで上って、違憲判決が出たら、さすがに、法成立前の1月から3月までの譲渡については、更正を認めるだろう、と事務所のみんなと話していました。

 ところが、もう一人、16年の2月に土地損失譲渡した納税者さん、東京地裁で争いました。
 その判決が2月14日に出されたそうですが、なんと、こちらは国側の勝訴。

 地裁判決が、福岡と東京でまっぷたつに分かれました。

 東京地裁の判決文によると、平成15年12月18日には、自民党が決定した平成16年度税制改正大綱が日経新聞で報道されたのだから、「損益通算制度が適用されなくなることを納税者において予測することができる状態になったということができる。」というのです。
 また申告期限は平成17年3月なのだから、とのいいぶりは、当時の谷垣財相の答弁と同じです。

 なんとも呆れた判決です。

 いつから自民党税制調査会が国会となり、税制改正大綱決定が法律となり、日経新聞が官報となったのでしょうか。ぞっとする判決です。

 ここはぜひとも、納税者さんに頑張って頂けるよう、エールを送りましょう。

by expresstax | 2008-02-19 23:24 | 提言  

税理士試験みたいな確定申告

 確定申告時期に突入しました。

 弊社のお客さまの確定申告の特徴は、その所得種類が豊富なこと。

 不動産所得・配当所得・給与所得・一時所得・雑所得・総合長期譲渡所得・株分離譲渡所得・不動産分離譲渡所得、これみ~んなお一人の確定申告、なんて方もザラです。もちろん、益もあり、損もあり、益もあり、です。

 つまり、賃料収入やご自身の会社からの役員報酬、株投資の配当や譲渡、保険金満期、年金とFX投資差益、不動産売却や金投資の利益などが、こてこてと生じてらっしゃるとこうなります。

 所得税法の税理士試験の本試験には、各種所得満載、山林所得や退職所得、事業所得や譲渡所得がぞろぞろある問題が出されて、私の受験生時代には、こんな納税者いな~い!と密かに笑っていました。

 でも、いらっしゃるんですね。

 お客さまのご相談には、その時々で、即時対応させていただいていて、それなりには拝見しているつもりでも、確定申告の時に新たにご提供頂く資料も多いのです。

 というわけで、毎日が、手引きや条文と首っ引きで、通算規定の有無や合計所得の算定、所得控除の差し引き順番、損失繰越の適用など、エグい調べ物でてんやわんや。

 これが、エクスプレスの確定申告風景です。

 今年もがんばります!ね。(^^)

by expresstax | 2008-02-18 23:10 | お仕事  

バレンタイン・デー

 バレンタインデーでは、毎年、お越しの男性のお客さまにチョコのプレゼント。

 今年は、ホテルオークラのチョコです。
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 さっそく朝一番のご来所のお客さまにお渡ししました。

 と、去年ももらいましたよね、とお客さまはニコニコ。
 
 そうなのです。
 12月決算のお客さまですから、ちょうどこの時期に、必ずお越しになるんですね。
 毎年、ちょうどいいですね、とこちらもニコニコ。

 弊社のはちっちゃなチョコですが、今年のバレンタインの第一弾、として、きっとたくさんいただけるチョコのお仲間に入れていただきました。

by expresstax | 2008-02-15 23:51 | お客様  

リバースモーゲージ

 ある雑誌社さんからリバースモーゲージについて取材を受けて。
こちょこちょ調べていました。

 リバースモーゲージとは、goo辞書では、こんな風に書かれています。
================================
 リバースモーゲージ 【reverse mortgage】

 住宅などの資産はあっても現金収入が少ない高齢者等を対象に,居住中の持ち家を担保に資金を貸し出し,生活費や福祉サービス費にあてる制度。契約時に一括して融資額が支払われ,毎月返済していく通常の融資とは逆に,ローン残高が毎月増えていき,契約終了時や死亡時に資産を売却し精算することから,資産担保年金,住宅担保年金,逆抵当融資,逆住宅ローンなどとも呼ばれる。
〔日本では 1981(昭和 56)年,東京都武蔵野市で導入されたのが最初で,武蔵野方式ともいわれる〕
================================
 最近は、不動産価格が回復してきたためか、金融機関でも取扱を始めています。
 で、気になったのは、税務なんです。

 ネットでのリバースモーゲージについての説明は、たくさんありますが、出口での税務について、ほとんど記述されていません。
 
 そこで、というわけで。

 リバースモーゲージの出口、つまり、設定本人が亡くなったあとの問題です。
 
 税務では、考え方は、概ね代物弁済と似ています。

 相続後の抵当権実行・不動産譲渡となり、相続人の譲渡所得になるからです。
 
 担保財産評価・本人リバースモーゲージ設定
    ↓
 生活費等借入・借入累積
    ↓
 本人相続開始
    ↓
 相続人:担保不動産相続+借入債務承継
    ↓
 相続人から抵当権者への不動産譲渡・債務返済
 含みのある不動産の場合は、相続人は不動産譲渡所得申告
 
(1)被相続人の居住用財産の譲渡特例は不適用

 存命中は抵当権実行しないというのがリバースモーゲージの趣旨でしょうから、
抵当権実行は相続後、相続人により行われることになります。
 
 そのため、
 被相続人の居住用だったとしても、居住用財産の譲渡特例(3千万円特別控除
+軽減税率)は適用できませんね。
 
(2)自治体リバースモーゲージの場合は収用特例・軽減税率適用可能性?

 武蔵野市などの自治体のリバースモーゲージは、運営は公社ですが、担保物は
武蔵野市の用地取得部門に回されて、その後、市の施設として利用されているよ
うです。
 したがって、公共団体の場合は、収用特例が適用できる可能性があるのではないでしょうか。聞いてみたいところです。
 収用特例が適用されれば、特別控除により、5千万円まで譲渡税非課税となるりますが、
そこまでいかなくても、軽減税率は使えます。
 
(3)金融機関のリバースモーゲージの場合には、原則として相続人に譲渡税が課されるのを前提としています。

 実際には相続人借り換え・リバースモーゲージ分返済、相続人が該当不動産利用、借入返済継続ということも多いようです。

 そして、担保不動産売却、譲渡税支払後の価格が返済額を下回ることのないように、融資そのものが、不動産担保価値を相当安全を見込んで(C信託銀行さんの場合は、査定額の5割だとか。)設定されているようです。
 
 うーん、やっぱり、税務抜きに考えるのは、怖い、ですね。

by expresstax | 2008-02-14 23:56 | 耳より税金情報  

マネージャパン08年3月号

 マネージャパン08年3月号、発売中です。
 私は別冊確定申告ガイドを担当させて頂きました。
 本屋さん、コンビニ、キオスク、アマゾンなどでどうぞ。
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by expresstax | 2008-02-11 23:58 | パブリッシング  

デュアルディスプレイ

 事務所の全員の机にデュアルディスプレイを導入、一斉に並びました。
 ちょっと壮観です。
 17インチディスプレイが一つの机に2面ずつ、ほとんどパーテーション状態、

 最近の流れは24インチ1画面だと聞いて、デュアルディスプレイとどちらにしようか、迷いました。お値段は24インチ画面の方が高め。

 が、デュアルの方が画面分割の面倒さがないのでは、と、デュアルを選択しました。

 使い勝手はほぼ満足です。
 私のこれまで使っていたのは、TFT液晶モニタが発売された最初のころの14インチディスプレイでしたから、なおのこと、明るさ、解像度、感激ものでした。

 懸案のサーバー移行も完了。
 あとは、サーバーディレクトリの整備が残っていますが、ほぼ、ハード面での体制は整いました。

 便利になって、この体制で、繁忙期、がんばりまっっしょう!
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by expresstax | 2008-02-08 23:12 | 事務所