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建物の税務効果は、新築時調査で決まる!
  不動産取得税・固定資産税・相続税-新築時調査は税務マネージメントのスタートライン


■新築建物の評価額調査で、その後の税負担が決まる
 固定資産税評価額は、毎年の固定資産税課税のベースであり、建物については、新築時の家屋評価額を元に、不動産取得税・固定資産税・相続税が課税されます。

(1) 調査で決定される家屋評価額×3.5%(住宅は3%)が不動産取得税です。
(2) この評価額を元に初年度減価▲20%程度で、翌年の固定資産税評価額が決まります。
(3) その後、経年減価後の家屋固定資産税評価額に対し、毎年、固定資産税が課税されます。
(4) 相続税・贈与税はその年の家屋の固定資産税評価額で財産評価します。

  つまり、当初の家屋評価額が低ければ低いほど、その後の長期に及ぶ税負担が激減するのです。

■家屋調査は、新築から数ヶ月後-都税事務所などからの連絡後、現地と竣工図・契約書確認

 新築から数ヶ月後に、都税事務所や市町村の資産税課家屋係から、現場を訪問して竣工図と契約書を見せてくださいと文書や電話で連絡が入ります。1千㎡超の家屋は、事前に資料を貸してくださいという場合もあります。
 調査官は図面と建築費明細をもとに、評価額を算定します。

■評価額は再建築価格評価-全国平均は実建築価格の68% エクスプレス平均はRCで35.6%!

 固定資産税評価基準では、再建築価格方式、つまり、主要構造部や設備の使用資材別に材料費・工賃その他を評点換算して積上計算。
 そのため、実際の建築価格に比べて事業用非木造家屋で、約30%~105%(!)程度までと評価差の偏差が激しく、平成17年度全国平均では68%です。

■立会した場合としなかった場合-29.9%と51.8%! その差21.9% 

 調査前にご連絡いただければ、エクスプレスの税理士が調査官と日程調整し立会います。
 その際に、評価額が適正に付されるよう、交渉するのです。

 ところが税理士に物件立会依頼する習慣がなく、無防備に調査を受けてしまうと、お役所の積算価格通りの評価を受けてしまいます。

 最近1年間のRC新築建物の建築価格と評価額事例でも、立会があった場合と、なかった場合での評価差が、一目瞭然です。この差が、今後毎年、相続税評価までずっとずっと続くのです。

■高い価格で評価されてしまった場合の救済措置は、審査請求で。でも・・・

 えっ、知らずに、うちは6割評価されてしまった!という場合。

 正式な手続としては、自治体の固定資産評価審査委員会に対し、家屋評価額についての審査請求を起こすことになりますが、それなりの評点により積算し、一度決定したお役人さんにとっては、審査請求は一大事。覆すのは、なかなか大変です。

 評価額決定以前の調査段階で、評価に詳しい専門家が物件についてきっちり交渉することで、お役人さんも安心して聞くのです。

 新築時調査は、財産防衛の税務マネージメントのスタートラインなのです。
by expresstax | 2007-05-31 23:08 | 耳より税金情報

ありがとう!

 お花をいただきました。
 ありがとう~! +。:.゚ヽ(´∀`。)ノ゚.:。+゚

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by expresstax | 2007-05-31 23:03 | 事務所

新建築

 顧問契約のご依頼を受けて、訪問しました。
 ビルの建替に着手なさるので、これを機会にとのことでした。

 新ビルの模型を見せて頂きました。
 立地からいえば、勝算の高い建築です。
 逆に、建てれば、無難に成功してしまう立地ですから、むしろここから先の、もういくつかの付加価値をつける企画が重要です。
 ほんとは、建築士さん、不動産マーケッターさんのテリトリーですが、
 お客さまご自身の企画が秀逸。
 嬉しくなりました。

 そのいくつかの付加価値とは、まず他に例のない○○。
 そして○○の新設。
 さらに、○○のサービス。
 楽しみです。

 身に余る期待のお言葉をいただきました。
 いっしょに、がんばっていきましょうね。
by expresstax | 2007-05-21 23:33 | お客様
 お客さまからのご依頼が続きます。
 
 確定申告後は、お待ち頂いていたご依頼に、少しずつ対応させていただいているのですが、

 昨年、お見積もりまでで止まっていたお客さまからの、見積通りで、というご契約のご依頼、
 年初に、やはり、ご相談にいらしていたお客さまからのご契約のご依頼、
 法人資産整理のご依頼、と、  
 さらにこのところ、新規の顧問契約や、案件の実行のご依頼が、立て続けです。
 
 問題は、弊社の体制です。
 3月決算あり、ご相続申告あり、で、担当税理士さんたちは、おおわらわです。
 
 あー、早く、良い仲間に入ってきてほしいなー、と人財募集の案文を、0さんと一緒に、一生懸命練っています。
 
 今のメンバーはみんな、「ライトスタッフ(Right Stuff)=良い資質」を備えた、
 とても優秀な仲間達です。

 この指とまれ、で、素晴らしい仲間を募ります。
by expresstax | 2007-05-16 23:57 | 提言
 A様からのさやえんどうが届きました。
 担当税理士のSさんが、手一杯に持ち上げてくれました。

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 箱いっぱい、まるまると柔らかなさやえんどうです。
 畑で丹精なさって、こんなにいっぱい贈って下さいました。
 さっそく今日は、晩ご飯にいただこうね、とみんなで分け合いました。

 畑で、お膝は痛くないですか。
 ひとつひとつ、それは丁寧に収穫してくださって、お腰は大丈夫でしょうか。
 それでも、いつもの笑顔で、きっと元気に元気に収穫してくださったのでしょう。

 A様の畑に降り注ぐいっぱいの太陽の元気な光と、元気なさやえんどうと、元気なA様と、A様のご資産の元気とを感じて、
 エクスプレスの社員みんなで、楽しく、ありがたく、いただきます。

 ありがとうございました。
by expresstax | 2007-05-15 23:27 | お客様

札幌のセミナー大賑わい

 昨日は、札幌での講演でした。
 テーマは相続承継と承継財産の育て方です。
 主催は北海道新聞社さんですが、もともと100名受付予定の告知に対し、
 申し込み者が、200名近く、
 当日、お天気が悪くなっていたにもかかわらず、ほとんど欠席者がなかったとかで、
 会場準備がおおわらわのようでした。
 個別相談会も大賑わい。
 札幌市民のみなさんの熱心さに感激しました。
 こうした機会を利用して、ぜひ、ご資産の成功に結びつけて頂きたいと思います。
 お手配くださった主催者様、ありがとうございました。
 
by expresstax | 2007-05-14 23:48 | お仕事

遺言書サプライズ

 練りに練った分割協議案を持って臨席した分割協議の場。
 集まった相続人様が、形見分けの箪笥の引き出しの下の下の下から、故人の筆になる「遺言書」を発見。全員、慄然としました。
 んっっとに、ご相続は、何が起きるかわかりません。まさに、スリルとサスペンスです。

 こうしたときこそ、求められるのが、臨機応変の柔らか頭です。

 結局、ご遺言を尊重しつつも、全員の分割協議でとても円満に確定していただきました。

 故人のご遺志への敬愛に満ちたなかで、良識と温かいお互いへの思いやりのもと、協議をすすめてくださった相続人様達に、拍手!です。
 ひやひやもしますが、これがご相続の醍醐味です。

 事前準備はちょっと空振りだったけれど、とてもがんばってくれた担当税理士のIさん、
 あとで「勉強になりました。」と言ってくれました。

 ありがとう。
 Iさんのがんばりと、その言葉こそが、弊社の宝なのです。
by expresstax | 2007-05-09 23:06 | 相続・贈与

新茶

 連休の谷間ですが、2月決算の申告期限とあって、なぜかみんな出社です。

 静岡の顧問先の先生から新茶を送って頂きました。

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 今年は5月2日が八十八夜。
 その前の新茶を走り新茶といいますが、手摘みの大変貴重な新茶です。

 ほんとうに、ありがとうございました。

 写真は、先生へのお礼状に載せようと登場していただいた担当税理士Sさんの、まるでお茶屋さんのCMモードです。
 Sさんは、とても心の広い、優しい税理士さんです。

             ☆  ☆  ☆

 私はといえば、ようやく連載3本を脱稿して、ほっとしました。

 ぎょうせいさんの月刊税理の「相続税小規模宅地の特例、落ちてはいけない落とし穴」
 全国賃貸住宅新聞社さんの季刊誌「家主と地主」の税務連載、
 ビル経営研究所さんの「週刊ビル経営」の「ビル経営の税務Q&A」の3本です。

 いつも、遅れ遅れの原稿に、じっと我慢で、対応してくださる編集者さんたち。
 心から感謝しています。
 これからもどうぞよろしくお願いします。

 え、やなこった、ですって?そうですよねぇ。(T_T);;
by expresstax | 2007-05-01 23:29 | お客様

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax