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お誕生日、おめでとう

 事務所のOさんのお誕生日のことでした。

 お誕生会を、Wさんがセッティングしてくれました。

 事務所の目の前、セルリアンタワーのレストランクーカーニョです。

d0054704_0502882.jpg

 Oさんは、心の温かさ、能力の高さ、お仕事改善、素晴らしいスーパーウーマンです。

 とても優秀で明晰、クレバーなのに、お客さまや事務所メンバーや私への心配りや、配慮が、とてもきめ細やかで、暖かいのです。
 お仕事ぶりを拝見していると、わくわくします。

 弊社にお越しのお客さまは、さまざまな複雑な問題を抱えていらっしゃいます。
 どこにも持って行けず、弊社でしか解決できないから、とお越しになる会社様であり、方々です。

 そうしたお客さまを入口から支えていただくお仕事は、とても大切で、業務の根幹をなすとさえいえます。

 「私がやりましょうか?」とさりげなく言ってくださるのを聞くと、もう、感動してしまいます。

 事務所に帰って、Oさんの笑顔と姿を見ると、ほっ、として嬉しくなってしまうのは、きっと私だけではないでしょう。

 Wさんは、もう資産税バリバリ、そして、社員のみなさんのサポートや、事務所のムードメーカーとして、蔭になり、日なたになりして、心を砕いてくれます。

 その前向きで明るく伸びやかな姿勢と笑顔が、お客さまや事務所をどれだけ支えてくれているかわかりません。

 おふたりとも、とても、素敵な女性です。

 こんなに素晴らしい方々が、事務所を支えて引っ張ってくれているのは、何だか神様が起こしてくれた奇跡のように思えます。

 心から感謝しています。

 今日は、デザートにかわいいネームプレートもつけてもらって、写真をとりました。

 掲載したいほど、素敵な写真なのですが、お顔を出してご迷惑になるといけないので、がまんしましょう。

 お誕生日、おめでとうございます。
 そして、これからもよろしく、おねがいします。
by expresstax | 2006-06-29 23:23 | 事務所

借地人さんご挨拶-物納と売却と

 今日は、相続人様と一緒に、借地人さん巡りをしました。
 (先日の現地調査のご相続とは、別なご相続です。念のため。)

 想定される相続税のために、

 ご生前からたくさんあった底地の物納を準備なさっていたのですが、

 昨今の不動産価格の上昇から、売却を打診したところ、

 なんと、ほとんどの借地人さんから、買取希望の手が上がったため、

 そのご挨拶に伺ったのです。

 ☆  ☆  ☆

 相続税の納税は、原則、金銭一括納付です。

 しかし、純財産額に対し、最高50%で課税される苛酷な相続税です。

 現金納付が困難な場合は、分割払いの延納、それも困難な場合に、相続財産そのもので納める物納の制度があります。

 相続税対策とは、即ち、納税対策です。
 
 どんなに相続税を引き下げても係ってしまう場合には、いかに払うか、が重要になります。

 仮に、相続財産が、高値で売却できれば、その譲渡税引き後の手取りから納税に充てられればよいのです。

 が、売却が、首尾良くできるとは限りません。

 そのために、最悪でも、物納が可能なように、という方針で、相続税準備をします。

 ☆  ☆  ☆

 物納と売却の共通点は、

 物納は、つまり、国に対して、譲渡税非課税で売却する一種の譲渡といえることです。

 相続人様にとっては、手放してしまうことにはかわりないからです。

 相違点は、

①物納は、相続税申告の課税価格で納めますから、価格見込みがつきます。

 売却は、とにかく、売りに出してみないと分かりません。

②物納は、譲渡税が非課税です。手数料は原則かかりません。
 ただし、相続税が多くても、取得費加算の特例が使えないため、もったいない、ともいえます。
 
 売却は、譲渡手数料を負担したうえで、譲渡税課税後の手取りで納付します。費用がかかります。ただし、取得費加算の特例が使える場合もあります。

③物納は、適格要件を満たすために、資産の測量や境界査定、埋蔵物撤去などが義務付けられ、費用は全て納税者負担です。

 売却は、買主さんによっては、現況有姿売買も可能で、費用が軽く済む場合があります。

④物納は、国の財産として収納されねばならないために、時間がかかり、その采配はすべて国税局と財務局次第です。

 売却は、測量やデューデリの条件整備次第で、速いテンポで進めることができます。

⑤物納は、収納後は、国は、公売にかけ、原則として最も高い価格で落札する相手に引き渡します。その落札者が誰になるかは、もう、相続人さんには、口出しできないことです。

 売却は、とりあえず、相続人様が買い主を選ぶことができます。
 
 価格を気にしなければ、気に入った相手に売却することも可能です。

 仮に、相続人様のご自宅のお隣などですと、これは、けっこう、重要なポイントです。

⑥借地人さんにとっては、物納は、国(=財務省)が地主となり、

 契約変更、地代改定など、手続きが厳格になります。

 物納後も、国は3年ごとに買取を請求してきます。
 
 それなりにストレスが伴います。

 売却は、借地人さんにとっては、完全所有権になりますから、借地契約に縛られることなく、将来の建て替えや改築など、自由に行えるようになります。

 不動産の上昇局面では、買取希望が多いのは当然です。

 借地人さんが底地買取するうえでの、融資もつきやすくなっています。
 
 ☆  ☆  ☆

 この数年は、不動産については、売却価格が、路線価を上回るケースが多かったのです。

 もし、良い価格で買い取ってもらえるなら、売却のほうが、相続人様には、遙かにお気持ちがラクになります。

 そこで、今回も、物納の準備をしつつ、財産の多くを占める物納予定財産=底地について、まず売却を打診することにしました。

 ところが、打診してみると、ほとんどの借地人さんが、買取の意向を表明してきたのです。

 相続人様も、これには、びっくりでした。
 
 そこで、急遽、不動産のプロにお願いして、まず売却の方向で、借地人さんとの交渉にはいってもらうことにしたのです。

 底地売買は、細かで複雑、神経を使う交渉が多いわりには、価格が低いため、仲介手数料が少ない、と、積極的でない不動産業者さんが多いのですが、快く引き受けてくれました。

 ☆  ☆  ☆

 相続人様と、不動産業者さんと、担当税理士のIさんと一緒に、1軒、1軒、ご挨拶します。

 借地人さんたちは、長い借地契約の中で、

 家作を整え、お庭を綺麗にしつらえ、

 お店を繁盛させ、

 大切に住まわれている様子が見て取れました。

 機会があれば、やはり、ご自身の土地にしたいのだろうなあ、と感じられる、

 丁寧なお住まいばかりでした。

 こちらが税理士だと分かると、税金のことを聞かれる方もいます。

 地主である相続人様にとっては、

 これからも同じ町で一緒に暮らして行かれる方々です。

 みなさんにお会いできてよかったですね、と話しながら帰ってきました。

 お会いして、お顔を合わせてお話しできるのが、なによりです。
 
 この後は、相続人様は表に出ず、不動産のプロと我々で、全てを進めていきます。

 ☆  ☆  ☆

 この売却のお話の進展を受けて、遺産分割の更なる調整を行います。

 売却なら、取得費加算を使える相続人様に付けたいところですし、

 物納なら、物納許可を受けられる財力の相続人様に持って頂かねばなりません。

 まさに、相続税申告の、山を迎えています。 
by expresstax | 2006-06-26 23:49 | 相続・贈与

ジャングル探検の現地調査

 今日は、朝から、ご相続の現地調査。

 ウォーキングシューズにズボンにジャケット。
 草むらをざぶざぶと歩ける出で立ちでお伺いしましたが、甘かった!

 ご相続人様が、長靴と防水ズボン、長袖シャツを準備してくださいましたが、まさにそれが正解。

 同行の担当税理士Sさんと、そそくさと着替えて、アヤしい3人組となって現地に向かいました。

 草むらどころか、最近の雨を受けて、草木はほとんどジャングル化。

 測量図が一部しかないため、まず、計測です。

 メジャーが渡る程度に、鎌で下草を刈りながら、踏みしめながら前進、ジャングルをかきわけて、計測を敢行します。

d0054704_0331525.jpg

 スーツを脱いで、まるで現場作業員のようになったSさんが、たくましく密林を突き進む姿は、感動ものでありました。

 通常の計測は、メジャーや超音波距離計、ステッキメジャーなどを駆使するため、Sさんが、これら七つ道具を抱えていってくれましたが、もう、メジャーしか通用しません。

 板切れを動かすと、下に生息していた虫の大群が一気に離散します。
 土の中、壁の下、葉の裏、小さな生命達が、てんこ盛り、見つかります。

 土から顔をのぞかせる小さなすみれ。
 一面に落ちているさくらんぼ。
 惜しげもなく転がっている青梅の実。
 からまってくる、頑強な蔓。 
 草いきれ。

 自然満載です。

 境界石の確認できないポイント、
 占有界が食い込まれてしまったかのような境界、
 隅切りが反映されていない図面、
 都度判断しながら進行します。

 泥でどろどろ、汗みどろになりながら、計測を完了しました。
 
 途中で相続人様が差し入れて下さったミネラルウォーター、そしてお昼に作って下さった明太子と山芋と茗荷が山盛りの冷うどんの、なんと、喉越しよくおいしいこと。

 LOHASな日です。

 ごちそうさまでした。
 ありがとうございました。

 冷たい緑茶をいただきながら、これからのこと、お気持ち、問題点など、お話を伺います。

 とてもプライベートなお話も出てきますが、そうしたことも、実は、とても大切です。
 
 一息ついて、ご自宅を後に、お役所の都市計画課や法務局に回り、開発要綱や都市計画図を入手。

 これで、基礎資料が、ほぼ完了、となりましたが、評価上は、課題が4点にものぼることがわかりました。  

 いよいよ、財産評価の方針と納税の展望を出していきます。

 調査と試算と立論と。
 これが面白いところです。

 ☆     ☆     ☆

 土を踏みしめて、草をかき分け、木々の名前をお尋ねするうちに、そのご家系の姿を、まっすぐに受け止めることができます。

 現地調査は、大変ではありますが、まさに、我々税理士が、お客さまのご信頼を一身に受け、問題を解決するうえでの大切なプロセスです。
  
 相続税申告で、現地調査をしない申告が多々あると聞きますが、あってはならないことです。

 公図や測量図の机上評価だけだったりとか、
 やったとしても、無資格パートさんに適当に測らせたりするだけだったりとか、
 
 その評価額が適切でない場合に、専門家としての義務違反として、訴えられたりする事件が続いているそうですが、
 当然でしょう!

 ☆     ☆     ☆

 というより、こんな楽しくエキサイティングな時間を経験しないなんてね。

 これが資産税の醍醐味なのに、ね。
by expresstax | 2006-06-21 23:08 | 相続・贈与

千代田区議会

d0054704_23571853.jpg 今日は、千代田区議会の政務調査審査会の会議日です。

 私は事務所も自宅も千代田区ではないのですが、平成14年以来、委員の任命を受けています。

 平成12年に都心6区(千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・台東区)の自治体主催の相続税・固定資産税負担軽減区民大会で、コーディネーターを務め、平成14年に千代田区民セミナーで講師を務めて以来のおつきあいです。

 千代田区は、「千代田市」宣言をぶちあげて、有名な禁煙条例など、特徴的な施策をがしがし実施して全国の先端を走る区として、つとに有名です。

 そしてそのずば抜けた情報公開の早さと速さ、オリジナルな施策の震源地は、実は千代田区議会にあります。

 アグレッシブな議員さん達が、超速で情報公開しながら、議会をオープンに、先進的にきりひらいて、前例のない条例をどんどん作っていくさまは、驚嘆に値します。

 千代田区議会、千代田区政に学ぼうと、全国の自治体の視察団が、続々とやってくるのも頷けます。

  ☆     ☆     ☆

 今日は、6時半から、副議長の中村先生と自民党の桜井先生が、議員としてご出席。

 識者代表としての諮問委員は、市町村議会議長会事務局の岡本先生、弁護士の清水先生、区民代表の宇田さんと私です。

  いつもは、本会議場で議員先生たちが居並ぶ正面に並んで、かしこまって議論するのですが、今日は、議会事務局の会議室です。

 上の写真は今日のではありませんが、まあ、こんな雰囲気でした。
 
 和気あいあいムードで、次回の議員さんアンケートや区内の団体への提案草案を話し合います。

 これまで4年間の審査会の行動としては、一昨年の答申以来、初めて、外部に問いかける積極的な活動です。
 そのぶん、種々の思惑や力関係、影響を慎重に図らねばなりません。

 区民代表の宇田さんが、声を出してくださっているのは、とても良いことです。

 議員さんと区民の気持ちの繋がりを、丁寧に紡いでいきましょうね。
by expresstax | 2006-06-20 23:43 | 提言

佐藤章さん。

 佐藤章さんです。

 キリンビバレッジの商品開発担当部長さん。以下そのインタビュー。
 
 「開発の掟」

 1.サプライズ。
 2.確信犯の一人の開発者が全てを決めてよい。
 3.会社の都合で商品を作らない。

 とかとか。

 個人の力は知れている。
 チームの力がヒットを生む。
 良い人が良い商品を作る。
 良い人=思いやりのある人、人をレスぺクト(尊敬)する人、ノリの良い人。
 作るんじゃない、醸し出すんだ。
 現場にいないと、自分の鮮度が落ちる。
 管理職=部下が自分で気づくように刺激。
 間違ってもいいんだ、自信を持って間違っちゃえよ。
 愛情がある人。テクニカルなプロじゃダメ。
 人の気持ちに入っていける人がプロ。 
by expresstax | 2006-06-15 23:53 | プロフェッショナル

特定事業用資産の買換特例

 今日は、不動産のプロの集まりで講演。
 テーマは、ズバリ、特定事業用資産の買換特例です。

 その年1月1日現在10年超所有の国内の事業用資産である土地等・建物等・構築物を売って、国内の土地等・建物等・構築物・機械装置に買い換えれば、売値と買値のいずれか低い額の8割まで課税繰延を受けることができる、という、非常に緩やかな特例です。

 あまりに緩やかなので、適用期限であるこの平成18年12月31日で消滅してしまうかも知れない、とウワサされている特例です。

 個人と法人で若干規定ぶりが違いますが、昨年まで個人措置法37条①21号、法人措置法65の7①22号だったこの規定、平成18年改正で個人15号、法人16号に、ちょこんと入っています。

 お客様が、「鉄人21号特例」と呼んでいらっしゃいましたが、ことしから鉄人15号特例、とあって、ちょっと字足らずになりました。


 ☆  ☆  ☆

 受講者の不動産プロの方から、ご質問がありました。

 「会社所有のA土地を外部に売って、その会社の社長の所有物件を買って、社長は自分の借入返済したい。A社は買換特例を使えるだろうか。」

 はい。
 OKです。

 あまり知られていませんが、この特例は、同族間取引を全く制限していないのです。

 居住用財産譲渡をはじめ、同族間取引を規制した有利な譲渡の特例は多いのですが、この特定資産買換は、もう、フリーハンド、とみえるほど、緩やかです。

 また、「法人が、計画倒れで十分に利用できずにいた不動産を、国内資産に買い換えて社宅にしたいのだが」というご相談。

 はい。これもOKです。

 個人所有資産の場合は、譲渡資産についても事業用であることが要件です。

 しかし、法人の場合には、租税特別措置法65の7第1項16号の特定資産の買換特例は、譲渡資産については、用途規定がないのです。

 法人の場合は、もう、所有しているだけでそもそも事業用、という発想が背景にあるからです。

 もちろん、買換資産については、事業供用しなければなりません。

 つまり、「資産転がし」は、ダメです。

 これも、やってみてください。

 ☆  ☆  ☆

 もしや、今年限りになってしまうかもしれない特例です。

 どんどん使って、成功事例を作って、もっともっとお客さまのお力になって差し上げて下さい。

 プロの方が、元気にお勉強して頂ければ、そのプロの方に繋がる一般のお客さまが、さらに元気になります。

 こうして、元気の輪を広げていけたらいいですね。

 楽しい講演をさせていただきました。

 ありがとうございました。
by expresstax | 2006-06-13 23:18 | お仕事

相続株の売渡請求権の生存競争ゲームにご注意!

 平成18年5月1日に施行された新会社法対応第2弾です。

 3月決算の会社ならこの5月6月の定時株主総会で定款変更決議をあげます。
 そのポイントのひとつに、相続株の売渡請求規定があります。

 定款で定めることにより、譲渡制限が付されている株式を相続した者に対し、会社は、株式を売り渡すことを請求できる規定が新設され(新会社法第174条)、事業承継対策として期待されています。

 株式譲渡制限会社の場合、株主の株譲渡には会社(取締役会や株主総会)の承認が必要ですが、従来は相続での一般承継は制限できず、どんな相続人に引き継がれようが、会社は防衛不可能。

 かくして、株主さんの株が、ネズミ算式に散り散りになってしまうことも多く、事業承継の難問だったのです。

■超強力な相続株の売渡請求権-売渡をかけられたら問答無用

 会社定款に、この相続株の売渡請求権規定を導入したとします。

 株主に相続が起きたら、株主総会を招集し、特別決議で相続株を承継する相続人に対し、自社株の会社への売渡請求を決議します。

 株主総会は議決権の過半数が必要、特別決議には2/3の賛成が必要ですが、この株主総会成立や特別決議において、利害関係人である相続人は、定数を構成せず、議決権を行使できません。つまりほぼ強制的に売渡請求決議が上げられてしまいます。

 売渡請求は相続から1年以内。価格は会社と相続人の協議で決めますが、20日以内に裁判に申立てて価格決定してもらうこともできます。極めて強力に株式分散を押さえていくことができます。

■会社の相続株買上の財源規制に注意-売却相続人には、譲渡課税の税メリットも

 ところで、会社が買上ることができる価格は、会社の剰余金の額など、配当可能原資に限られます。

 したがって、買取価格決定を受けてもこの原資に足りなければ、事実上買上はできず、1年以内に会社が買い上げない場合は、決定は無効となり、相続承継を認めることになります。

 一方、会社に時価で売渡した相続人の株譲渡の課税は優遇されています。

 通常自社株を会社に売ると、額面を超えた部分は、配当所得課税を受け、額が多いと最高で50%税率課税を適用されますが、相続株の場合は20%の分離譲渡課税で済むのです。

 さらに、株式相続にかかった相続税を取得費として原価にできるためさらに課税は軽減されます。これは相続開始から3年10ヶ月以内なら可能です。

■支配権逆転もあり-株主の生存競争ゲームにならないために

 問題は、この規定を定款で定めた場合、支配株主が先に亡くなった場合も、全く事態が逆転する可能性があることです。

 少数株主が支配株主の相続人に対し株式の売渡請求決議をかければ、議決権を持たない支配株主の相続人は、財源規制の範囲で支配権は譲り渡さねばならなくなります。

 では逆転防止策はあるでしょうか?

 ①定款変更で種類株制度を導入、少数株主には配当優先の無議決権株式を割り当てることができれば、回避できるでしょう。

 ②取締役会設置会社として、取締役を支配株主派で占めれば、仮に相続株売渡請求条項があり売渡請求決議されても、その後取締役会で請求決議を否決、売渡請求しないことができます。

 ③そもそも定款にこの条項を定めないこと、かもしれませんが、別途の分散防止が必要です。
 つまり、事業承継の少数株主対策として有効な制度ですが、諸刃の剣です。

 ぜひ積極的に取り入れたい制度ですが、今後の実務運用や自社の状況を見極め、万全な対策を。
by expresstax | 2006-06-06 23:40 | 耳より税金情報

ジャワ島中部地震被災者の方々へのお見舞い

 ジャワ島中部地震被災者の方々に心よりお見舞い申し上げます。

 エクスプレスでは、平成18年5月29日、日本赤十字社を通じて義援金を送金しました。

 一日も早く復興して頂けますように、お祈りします。 
by expresstax | 2006-06-05 23:47 | 提言

ブログひさびさ、そして誕生日のこと

 何かあったの?ファックス大変なのですか?

 あちこちから、心配されてしまいました。

 すみません!

 違います。

 ただ、サボってただけなんです。

 ほんとうに、すみません。

 気づいたら、ブログ放置してたの、1ヶ月なんですね!うひゃあヽ(´o`;)ノ

 ☆  ☆  ☆

 確かに、膝、次に腰を痛めて病院通いしてたり (つまり、トシっすヽ(´o`;)ノ)、
 
 3月決算でわらわらしてたり、ヽ(´o`;)ノ

 新規のご依頼先様が連続してたり、ヽ(´o`;)ノ

 思うところあって、とにかく、直接お客さまの現場に行き、直接お客さまにお会いし、直接社員のみなさんに、いっしょに「エクスプレスの仕事のしかた」をお見せしようと、と心がけたり、ヽ(´o`;)ノ

 講演が毎週ばらばらあったり、論文を、どてっと、3本ほど上げたり、ヽ(´o`;)ノ

 で、ぐちゃぐちゃになっておりました。ヽ(´o`;)ノ

 あ、言い訳です。 m(_ _)m

 ☆  ☆  ☆

 
d0054704_011544.jpg

 お詫びに、(おぃおぃ ヽ(´o`;)ノ)

 先日の誕生日に、事務所の皆様からいただいた花束をアップします。

 翌朝の朝日の光の下で撮りました。

 ありがとうございました。

 とても、そう、半年ぶりくらいに、というか、もう、生まれて初めてレベルに、

 嬉しかったです。



 Happy Birthday を歌ってもらって、メッセージカードもいただきました。

 その一節に、

 「皆で寄り添い、気持ちと力を合わせて、

 お客さまのお役に立てる良い事務所にしましょうね。」


 ・・・・!!!!

 もう、じーーーーーん、です。(T_T);;;;;



 こんな、へぼ所長なのに。。。。

 こんなに素晴らしい社員さんがいてくれて。。。。



 誕生日祝いは、これまでもいただいていたけど、

 今年は、とても、とても、とても、とても、嬉しかったです。
 
 

 ほんとうに、ありがとう!!!
by expresstax | 2006-06-01 23:58 | 折りにふれて


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax

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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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