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富裕層マーケティング

 富裕層マーケティングというセミナーを受けました。

 元三菱地所で富裕層向け高額マンションを企画したという青木則宣さんと著名な金森重樹さんのセミナーです。

 マンション販売業者さんには嬉しいデータだったでしょう。
 先日TVで見たレクサスの販売と同様、これが、日本の富裕層対応の現状かもしれません。

 高額マンションの商談室や銀行さんの相談室が、なぜドアを締め切らないか、初めてわかりました。
 締め切った相談室でお話できる弊社は、幸せな仕事だとわかりました。

 金森さんの通販大家さんの話は、つまり、Eの強み、のお話。
 
1.まずデータ
 現在億ション=2億円以上を購入している層は、上場社長、開業医、医療法人経営者、会計士・弁護士と。
 医師は相続なし、17.85億円、あり17.92億円
 経営者相続なし72.69億円、あり71億円。
 相続を受けたか受けないかは、資産内容に変更はない。
 5年前と比べた資産の増減
   50%増えた 17%くらい、20~29%増えた 18%くらい
   そんなものかも。

2.富裕層をうならす商品企画5つのキーワード
 専有面積100㎡以上、
 地下駐車場は自走式、地下エントランス必要、
 車寄せ、バレ-サービス
 セキュリティ トリプルオートロックからドアマンへ
 安全性 免震・制震・耐震

3.富裕層の心をつかむ接客営業
 Don’t  Speak
 Don’t  Hear
 Don’t  Push
  5w1Hを引き出す、風水も

4.心を開かせることが最大の攻略法
 完全予約制
 ×いらっしゃいませ→○お待ちしておりました。
 ウェルカムラウンジは、クローズ感を出しながら、締め切らない
 広さ表示は不要、住まい方を提案する。 狭いわね→どう使いますか?
 レクサスのイケメンのお兄ちゃん×

5.高級賃貸は、インターナショナルスクールバスの経路以外はアウト 
   原宿・神宮前の分譲は賃貸に変えた

6.情報発信
 カード会社 プレミアムカード、ブラックカード

7.富裕層ネットワーク
 口コミ・良い商品で割安・気に入り営業マン
 三番町マンションは、三菱信託銀行と提携、一般広告ほとんどなし、
  売れ残り50㎡台は、既購買客に声を掛けて完売、セカンドで 

8.富裕層の気持ち
 税金・家庭(離婚率の低さ)・教育
by expresstax | 2005-10-31 23:04 | お仕事
 税務会計学会の訴訟部門学会に出席しました。

 神田支部の青木丈先生が、納税者救済制度についてご報告なさいました。

 嘆願・錯誤無効・義務付け訴訟について、今年の最高裁右山訴訟をベースに、課税庁の取扱変更に伴う納税者救済について、わかりやすくご報告いただき、とても勉強になりました。

 帰って確認しましたら、今年平成17年4月1日施行の42年ぶりの改正といわれる改正行政事件訴訟法によって、法定外抗告訴訟とされていた義務付け訴訟や差止訴訟を明文で規定されています。

 それだけでなく、
○出訴期間の延長(3ヶ月が6ヶ月、正当な理由があるときは期間経過するも取消訴訟提起可能)、
○原告適格や被告適格、
○執行停止の緩和(「回復の困難な損害」が「重大な損害」へ)など、
 従来よりも救済の範囲が拡大しています。
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旧(抗告訴訟)

5 この法律において「不作為の違法確認の訴え」とは、行政庁が法令に基づく申請に対し、相当の期間内になんらかの処分又は裁決をすべきにかかわらず、これをしないことについての違法の確認を求める訴訟をいう。

新(抗告訴訟)

5 この法律において「不作為の違法確認の訴え」とは、行政庁が法令に基づく申請に対し、相当の期間内に何らかの処分又は裁決をすべきであるにかかわらず、これをしないことについての違法の確認を求める訴訟をいう。

6 この法律において「義務付けの訴え」とは、次に掲げる場合において、行政庁がその処分又は裁決をすべき旨を命ずることを求める訴訟をいう。

(1) 行政庁が一定の処分をすべきであるにかかわらずこれがされないとき(次号に掲げる場合を除く。)。

(2) 行政庁に対し一定の処分又は裁決を求める旨の法令に基づく申請又は審査請求がされた場合において、当該行政庁がその処分又は裁決をすべきであるにかかわらずこれがされないとき。

7 この法律において「差止めの訴え」とは、行政庁が一定の処分又は裁決をすべきでないにかかわらずこれがされようとしている場合において、行政庁がその処分又は裁決をしてはならない旨を命ずることを求める訴訟をいう。
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 右山訴訟とは、平成17年2月1日の最高裁右山訴訟判決をいいます。

 贈与等により取得した資産を譲渡した場合における譲渡所得の取得費の取扱いについて、贈与・相続の際に支払われる不動産登記費用・名義書換手数料などについて、従来は取得費に算入できないとして取り扱っていたのを、納税者勝訴を期に、それまでの取扱を一斉に変更、取得者が不動産・ゴルフ会員権を譲渡した場合の取得費に含めて計算することに改める通達を発遣したのです。

 青木先生が、義務付け訴訟を取り上げたのは、これまでの同様事案の納税者の救済制度を問題になさったからです。

 右山裁判については、課税庁がいち早く、5年内嘆願を受け付ける旨を公表しました。

 しかし、期限徒過した納税者の不利益は、1年以内の更正の請求などの期間制限を受けて、嘆願・請願などによる以外には、救済されがたいのが通常です。

 ここで、改正法による義務付けの訴えによっても、納税者の救済が図れるのではないか、との示唆をいただいたのは、とても有意義なことでした。

 青木先生、ありがとございました。
by expresstax | 2005-10-20 23:29 | 研究

新築建物の調査

 税務調査ネタが続いたところです。
 今日は固定資産税評価の建物調査の話です。

 今日のお客様とのお話で、賃貸住宅建物新築のお話が出ました。

 不動産取得税は新築から半年や1年後くらいに通知が来るよね、というお話の中で、固定資産評価調査のお話が出ました。
 
 新築から数ヶ月すると都税事務所の資産税課(固定資産税担当部署です。)の家屋係の担当者が、現地に来ます。

 通常はオーナーさんが立ち会って、お役人は、あれこれチェックして、図面や現況調査をして帰って行きます。

 その後、その建物の固定資産税評価額が決定され、それを元にまずは、不動産取得税の通知が来るのです。

 そしてさらにその固定資産税評価額をもとに、その後、ずーーーーっと、固定資産税が連年課税されるのです。

 その評価額は、最初の家屋調査で決まってしまいます。
 これが高いと、まさにその建物のその後の利回りを左右されかねない税負担になってしまうのです。

 一度決まった固定資産税評価額は、不服申立・審査請求などの手続きをしないと、下げることはできません。

 実は、まさに運命の分かれ道なのです。
 
 弊社の場合、税理士も立ち会って、何をどのように評価するのか聞いて、さらに評価額の確認をして、評点主義に基づく評価基準をチェック、高ければもちろん下げるように要求、そうでなくても、それなりに、下げてね、と、じんわりやんわり、ぐいっときちんと交渉します。
 
 固定資産税の担当お役人さんは、そもそも家屋調査で、評価の引き下げ交渉をほとんど受けていません。交渉を受けた経験があまりないのです。

 オーナーさんが、この調査で、その後の税基準が決まってしまうということをほとんどご存じないからです。
 
 そのため、お役人さんは、交渉すると、とまどった様子で、必ずそれなりに対応してくれます。
 
 コツは、いつものエクスプレス流。
 じんわりやんわり、ぐいっときちんと、です。

 このお話を申し上げると、お客様は大喜び。
 いずれ完工したら、がんばってチャレンジしてみましょうね。
by expresstax | 2005-10-18 23:46 | お客様

管理料率と税務調査

 ご相談です。
 先日、弊社は今期、まだ1件しか調査がない、と、のほほんとした話を書きましたが、世の中では、苛烈な税務調査の嵐が吹き荒れているようです。
 まだホットなお話ですから、詳しくは書けません。

 資産管理会社をつくって、長年、個人が受ける賃貸料の中からその24%を管理料として資産管理会社に払ってきたそうです。
 今回税務調査が入り、その料率が高すぎる、税務署の同業他社調査では8%だから、8%とせよ、と。
 オーナーさんは、前回調査の際にも24%でやっていたが、そのときは何も指摘されなかったのに、今回だけ、半額以下に、さらに7年も遡って億単位の課税というのは、厳しすぎる、と訴えます。
 臨場調査からまだ1ヶ月そこそこなのに、税理士さんが修正申告を提出する直前まで進んでいるそうなのです。

 全容を伺わなければ、なんともいえませんが、ちょっとまずい展開だなあ、思います。

 資産管理会社のマージンの決定については、やはり、同族間取引として慎重な法律構成が必要です。

 関係者間取引は、アームレングス・トランザクション(Arm length transaction=自分の腕の届く範囲で、意のままに行える取引)といって、どうにでも設定ができるため、自分本位ではないよ、「節税」目的ではないよ、客観性があるでしょ、という合理性を、外部、特に国税さんに説明ができなければなりません。

 そのために、契約と法的整備、キャッシュデリバリ、業務内容、その契約の必然性、合理性、法的責任性、履行性、他社比較等々をきちんと説明・証明できるようにしておかねばなりません。
 今回は、どのように、24%の合理性を準備なさっていたのでしょうか。

 弊社のお客様については、上記の万全な整備のもと、20%レベルの設定をおこなっていただいていますが、これで、過去の国税さんのチェックはすべてクリアできています。

 税務の7年遡及というのは、仮装隠蔽取引がある、という脱税認定での遡及です。

 気になるところです。
by expresstax | 2005-10-15 23:43 | お客様

愛媛松山

 松山に来ています。
 初めての四国です。

 飛行機の上から見た着陸時の景色は、ブルーの瀬戸内の海、点在する緑の島々、島々の浪打際の白い輪郭、こんなに美しいとは予想していませんでした。

 午前中の東京ビッグサイトの不動産ソリューションフェアの講演からまっすぐ羽田、そして松山です。

 松山空港からまっすぐにアイテムえひめの賃貸住宅フェアに直行。
 編集長の榎本さんと挨拶。
 フェア2日目で、いよいよ大団円を迎える時間です。

 セミナー講師の烏谷先生とおしゃべり。
 賃貸住宅建築の金融機関の金利想定条件が、6%とのこと!
 びっくりしました。
 東京では、堅めに、と、4.5%で計算したりしていますが、6%とは厳しい条件です。
 先生の想定表面利回りは10%ですが、むしろ、こちらの方が難しいのかなあ、と心の中で思っていました。
 
 事業用資産の買換特例を使うにも、土地は売れるのか、等々、地方都市についての疑問も湧くのですが、いろいろな意味で勉強になりました。

 夜は東京税理士会から参加の先生方と、懇親会でしたが、あの居酒屋のあの料理、このホテル(全日空ホテル)のこの部屋は、ちと高いんでないかい、と思いましたですよ。私は、生意気は言えませんけどね。でもね、同行させていただいた守之先生もおっしゃっていましたですよ。あんなせまい部屋で、高い、ってね。ですよね。どこでボラれてるのか知りませんけどね。

 強いて良かったと言えば、お部屋にLANが敷設されてますから、こうしてアクセスできることです。モジュラーケーブルを持ってきてよかったですよ。というわけで、せめて明日の総会に期待しながら、屋根裏部屋のようなお部屋でこれを書いています。とほほ。
by expresstax | 2005-10-13 23:24 | 折りにふれて
 税務調査で勝たなきゃいけないワケ、その4です。

1.自分で自分の道をふさがないこと。

 当初申告した税額よりも税額が多くなる場合に自ら申告しなおすことを修正申告といいます。
 が、この場合、自分で誤りを認めてしまうことになります。

 その場を収拾しようなどと、修正申告を認めてしまうと、仮に、税務署さんの数字に納得がいかず、あとで、やっぱりほんとはこうなんだ、と考え直しても、原則としては、不服を申し立てることができなくなります。

 そこで、税務署さんがどうしても認定するというなら、こちらが修正申告を出さずに、税務署さんから更正決定という書類を出してもらいます。

 それに対し、税務署が税務署の考える数字で、あなたの申告額はいくらいくらのはずだ! 
 と更正してきたら、それに対し、異議申立や審査請求といった不服申立をしたり、裁判を申し立てて、納得のいく決着をつけることができるのです。

2.公示対象ならば、さらに。

 よく新聞に、

 ○○会社、△億円の課税逃れ!
 
 などとすっぱ抜かれている会社があります。
 税金の話なのに、経済欄ではなくて、社会面に出たりします。

 あれは、修正申告が税務署で公示され、情報公開されてしまうからです。
 
 もともと日本には、高額納税の個人や法人を晒し者にする「公示制度」があります。
 
 法人の場合は年所得4千万円超の事業年度、
 個人所得税なら年税額1千万円超、
 相続税なら一人で課税価格(課税される純財産額)2億円超ならその人、
 一つの相続全体で5億円超なら全員、
 贈与税なら贈与財産の課税価格4千万円超、

 で、所轄税務署に、公示されます。リストにされて公開されます。

 これが、修正申告しますと、申告誤りをしたというのも公示されてしまいます。

 修正の差額(増差といいます)が、基準以上、ではなくて、修正後が基準以上だと、出されてしまいます。
 
 公示されるのは、基本的に、儲かっている優良会社、資産家さんです。

 それが、法人税を、所得税を、相続税を、漏らしていたんだよ、と見せしめになります。

 当初申告で公示されるのは、ある意味、名誉かもしれません。

 しかし、修正申告で、見せしめになるのは、これは、もう、ダメージ以外の何者でもありません。仮に妥協の産物としての修正申告でも、真実は世間にはわかりません。

 「えっ、あの人が、あの会社が! へぇーー!」と言われてしまう結果を招きます。

 弊社が、こうした公示対象のお客様の申告の場合、特に、特に、特に、細心の注意を払うのは、このためです。

 公示対象の会社・個人は、絶対に、修正の応じてはいけないのです。

 万が一、うっかり、自分に責任のあるミスでもあって、訂正しなければいけなかったとしたら。

 税務署さんに、お願いしましょう。「更正してください。」

 これで公示にはなりません。
 手続きが面倒なので、税務署さんは、ちょっと嫌がるかもしれませんが、背に腹は代えられませんよね。
by expresstax | 2005-10-12 23:26 | 税務調査
 税務調査で負けてはいけないワケ、3連発です。

 ある会社が、十数年前、いけいけどんどんで利益を出しました。
 当然そのままなら多額の税金がかかります。

 社長様は、税理士先生に大号令。節税策大動員です。
 なんだかんだで「節税」して申告、当然に税務調査。
 ぼこぼこに指摘を受けて、多額の追徴課税を受けてしまいました。

 でも、節税できるつもりで、資金は次の設備投資に使ってしまっていましたから、納税資金はありません。
 七転八倒して、金融機関に泣きついて、納税資金を融資で調達。本税+重加算税35%+延滞税4.1%と14.6%を泣く泣く払いました。

 重加算税分と延滞税分は、その期の経費に落とせません。
 納税のためのキャッシュアウトで、資金繰りに追われる年度が続きました。
 そして、債務超過、赤字転落、その後の企業転落は坂道を転がるようでした。

 会社清算の発端は、税務調査だったのです。

 これは、エクスプレスが携わった債務整理の会社の事例ですが、特殊なケースでしょうか。

 いえ、とてもよくある事例なのです。 

 どこかで食い止めていれば、せめて重加算税だけでも食い止めていれば、と願う「遅れてきた税理士」の口惜しい思いを、お伝えしたいと思います。 
by expresstax | 2005-10-10 23:44 | 税務調査
 税務調査セミナーに関連して、書いています。

新しく弊社に顧問依頼され、税務調査を受け、弊社の立ち会いを経験なさったお客様は、一様に驚き、喜ばれます。
 そして次からはお客様が、びくびくするのでなく、胸を張って、いつでも来い、という姿勢に変貌なさいます。
 「いつでも来い」 となったとたんに、税務調査そのものがほとんどなくなってしまいます。
 現に、エクスプレスでの今年の税務調査は、まだ法人税調査が1件のみです。
 
 数年前、弊社の資産経営セミナーで、名物テーマになっている「税務調査、ここだけの話」をお聞きになって、顧問先様のある社長様が、唸っておっしゃいました。年商200億円を超える社長様です。

 「なんで、ウチの経理は、税務署員にこれまでびくびくしていたのか。私自身も、何で恐れていたのか。」

 人の「恐怖」には、2種類あります。
 敵が巨大で強力である場合です。
 ゴジラのようなモンスターの怖さ、です。

 恐怖のもうひとつは、「見えない」敵が襲いかかってくることです。

 どちらが、より怖いでしょう。
 後者です。
 日本の怪談が怖い、と言われるのは、この得体の知れない恐怖心をあおるからだそうです。
 
 税務署さんへの、一般人の感じる怖さ、別に恐れる必要もないのに、苦手意識を持つのは、つまり、「知らない」「分からない」からです。
 知ってしまえば、対応できる部分が相当あります。

 では、国税さんのことを一番ご存じのはずの国税出身の税理士先生が、万全な調査対応ができるか。さてどうでしょう。

 経験則では対応できるでしょうが、ノウハウをご存じでしょうか。
 現役時代のコネでまとめることはできるかもしれませんが、勝てるとは限らないでしょう。
 
 国税出身でない税理士先生は、ますます、ご存じないか、気づいていらっしゃらないのではないでしょうか。
 
 このノウハウを、今度のセミナーではお話しします。
 そのために、ノーレジュメ、ノーテープを条件に、主催者さんにお願いしました。
 
 もちろん、既に弊社で税務調査立ち会いをなさっている弊社顧問先様には、ご存じの内容です。
 弊社でしか立ち会い経験のないお客様は、あたりまえ、と思っていらっしゃるでしょう。
 他事務所と弊社の立ち会い経験をなさったお客様だけが、独自の方法についてご存じです。

 今回、セミナーでお話しても、他の税理士さんがすぐに真似をできることではありませんから、ご安心ください。このサービスは、弊社の顧問先様のためだけのものです。
by expresstax | 2005-10-09 23:34 | 税務調査
 この10月にあるセミナーで、税務調査の話をします。

 弊社の税務調査実績も、開業以来もうじき11年間、特例100%是認、重課事案ゼロ記録を更新、税理士諸先輩から「あり得ない」という感嘆の言葉をいただいて今日に至っています。

 赤字会社であれば、税務調査もほとんどないでしょうが、弊社の関与先様は、ほとんど、超黒字会社やご資産家様です。国税さんからは、本来は、格好のターゲットです。

 また、弊社が、重課ゼロにこだわるのにも、理由があります。

 重加算税が掛けられる、のは、仮装隠蔽事案=脱税です。
 にもかかわらず、世の中には、仮装隠蔽でないのに、重課税を受けて調査を手じまいする、という手管を使うケースがあるようです。
 新規顧問先様にお尋ねすると、ただの計算間違いだったのに、重課税をかけられていた、それが脱税を意味するのだとは知らなかった、というケースがぼろぼろあります。

 ところが、たとえご自身がご存じなくても、税理士さんの苦し紛れのテクニックの結果だったとしても、そのお客様の税歴簿には、厳然と、重課の歴史が記載されてしまいます。
 その結果、また数年後には、「前回重課事案」納税者として、後任調査官が目を光らせて臨場に乗り込んでくる、という結果になります。
 相続の場合は、当初申告で重課を受けると、二次相続の国税チェックが、大変厳しくなります。
 財産隠しをした相続人の相続税だ、とでもいいたげです。

 なぜ、税務調査できちんと勝たねばならないのか。
 それは、この先の企業の発展のために、後継者のために、子や孫のために、不名誉ないわれを残してはならないからです。
by expresstax | 2005-10-08 23:51 | 税務調査

新人歓迎会

 10月7日は、10月入社の荘田さんの新入歓迎会でした。
 レストラン客船シンフォニーに乗船してのディナークルーズ、食事をしながら東京湾一周です。
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 小雨降る中、日の出桟橋から傘で乗り込みました。

 確か数年前にもディナークルーズでの暑気払いの記憶から、「大型船だから大丈夫だよ」と話していたら、その際のバンテアン号より一回り小さな船のようでした。着席した荘田さんと「やば」。船酔いの予感です。

 あわてて、ウェイターさんから酔い止めをもらって、不安な人だけ服用したのですが、アルコールと併用するな、とのご注意で、なんとなく、お酒は、みんな慎重気味。飲み放題は、思い切り不発でした。

 それでもローストビーフ中心のバフェは食べも食べたり、もう、お腹いっぱいの状態で、「荘田さんWELCOME」のホールケーキをカット。

 雨の乗船でしたが、食事が終わる頃にあがった雨の隙間をついて、最上デッキで、みんなで海風に吹かれることができました。
 肝心な時には、ちゃんと晴れる、という、幹事の日頃の行いの良さのたまものです。

 目を奪う東京の夜景を堪能しながら、レインボーブリッジ下を通過。
  
 とにもかくにも、荘田さん、これからよろしく。
by expresstax | 2005-10-07 23:08 | 事務所

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax